上海市浦東寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告書-wenkub
2022-08-31 08:58:47 本頁面
【正文】 、氛圍、樓盤品質(zhì)、配套設(shè)施等。500多平方米的多功能廳可用懸掛式隔斷板分隔成六個(gè)不同面積但可獨(dú)立使用的空間。18—24層每層16戶，8部電梯，房型面積范圍80—148平方米，售價(jià)3100美元/平方米。大廈一至五層設(shè)有銀行、商務(wù)、郵局、餐飲、康樂等各種配套設(shè)施。6—27層，每層9—10戶。大廈高28層，其中15層為商業(yè)裙房，614層為純辦公用房，1528層為公寓式辦公房。國內(nèi)各地的中大型企業(yè)集團(tuán)爭(zhēng)相在上海設(shè)立營銷中心、研發(fā)中心，需要大量的寫字樓。一些企業(yè)出于投資自用和扎根上海進(jìn)行中長期發(fā)展的打算，已經(jīng)開始考慮變租賃為購買寫字樓，這客觀上加大了甲級(jí)寫字樓的需求量。未來，這種行業(yè)特征將更為鮮明，以形成積聚效應(yīng)。大型企業(yè)的運(yùn)作模式比較成熟，員工辦公時(shí)間較為規(guī)律，工作內(nèi)容有章可循。而銷售型寫字樓，特別是甲級(jí)寫字樓，作為一種新產(chǎn)品，市場(chǎng)正處于成長階段，并擁有廣闊的成長空間，應(yīng)該有機(jī)會(huì)獲得較高的投資回報(bào)。而在這些淺層理解以外的健康，則是精神或者是心理健康的滿足與真正保障。（三） 品質(zhì)寫字樓本身的品質(zhì)也十分重要，除了樓層、房間朝向、面積、空間布局的合理性、通風(fēng)、采光情況等硬件條件，同時(shí)還應(yīng)具有完善的配套服務(wù)體系，如設(shè)立員工快餐廳、咖啡廳、休閑會(huì)所，為員工解除疲勞、放松心情營造良好的空間。（二）氛圍除了交通外，是否有辦公氛圍也至關(guān)重要。歸納起來，評(píng)價(jià)一個(gè)寫字樓是否是健康寫字樓，應(yīng)包含以下條件：（一） 交通交通便利是辦公樓的基本條件，其決定了員工上下班的方便與所需時(shí)間的長短。但是，建筑本身其實(shí)不過是一個(gè)水泥做的盒子，最終賦予建筑個(gè)性的其實(shí)是身在其中的住戶、是人、是企業(yè)。因此，寫字樓就要充分考慮這些用戶的特點(diǎn)而力求使相關(guān)配套設(shè)施齊全，服務(wù)功能齊全。獨(dú)立的寫字樓盡管功能齊全，但容量有限，不可能包羅萬象，于是人們就將相關(guān)行業(yè)用更多的寫字樓集中在一起，并配以旅館、酒店、商業(yè)等，使這成片的寫字樓形成中央商務(wù)區(qū)——CBD。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)間與距離考慮，開始將這些分散的小房子堆在一起向高發(fā)展，把各行業(yè)的客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的其他生活需求如喝咖啡、吃飯、休閑健身等問題，又開始在辦公樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。CBD成為城市主要商務(wù)活動(dòng)的核心區(qū)域之一，大大提高了城市空間的利用和商務(wù)活動(dòng)與交往的效率。二．辦公樓的環(huán)境這里指的是大環(huán)境，即辦公樓所在的區(qū)域、地段、位置、市政配套設(shè)施、小區(qū)配套設(shè)施、空間規(guī)劃布局等一系列影響辦公人員的生理、心理的因素。 目前最通行的說法，健康的寫字樓是指符合人們對(duì)工作環(huán)境質(zhì)量的要求，擁有現(xiàn)代建筑所具有的各種優(yōu)勢(shì)，兼具健康性與環(huán)境性的寫字樓。員工在選擇公司時(shí)，如果要轉(zhuǎn)幾次車才能到公司的話，往往還是要考慮考慮的。如莘莊地鐵站附近，盡管擁有軌道交通的便利，但并不適于辦公。而衛(wèi)生系統(tǒng)以及運(yùn)輸系統(tǒng)的考慮也是符合健康標(biāo)準(zhǔn)的重要依據(jù)。對(duì)有些人來講，在金茂大廈、恒隆廣場(chǎng)上班就是一種不可名狀榮耀。目前，上海寫字樓市場(chǎng)供需基本持平，空置率也處于10％ ～15％的正常范圍。而中小企業(yè)多處于事業(yè)的增長期，沒有固定的工作模式，辦公時(shí)間彈性很大，工作內(nèi)容多涉及創(chuàng)造性、開拓性領(lǐng)域。因此寫字樓的租售率受某一行業(yè)興衰的影響將更為明顯。近來十分活躍的民營和私人企業(yè)已日漸成為寫字樓投資群體中不可小視的力量。上海寫字樓租金繼續(xù)平穩(wěn)攀升已成趨勢(shì)。6部進(jìn)口“瑞士Schindler”電梯、兩部自動(dòng)扶手電梯。房型面積范圍70—222平方米，售價(jià)7000元/平方米。三十八至三十九層擬開設(shè)會(huì)員制銀行家俱樂部，地下二層共提供285架汽車泊位。（三） 上海期貨大廈位于浦電路，地上37層，地下3層，總建筑面積達(dá)7萬多平方米，由美國著名建筑師設(shè)計(jì)，是一集期貨交易、信息、結(jié)算、辦公為一體的智能化樓宇。20部原裝德國OTIS自動(dòng)扶梯，14部原裝三菱垂直梯。地段和氛圍是影響辦公樓盤價(jià)格的主要因素。第二章． 住宅樓市場(chǎng)分析一． 浦東大道沿線樓盤分析浦東大道是沿黃浦江從陸家嘴到浦東東北部的交通紐帶。浦東大道是浦東新區(qū)東北地區(qū)到陸家嘴的主要交通干道，沿線有三四十條公交線路。沿線開發(fā)改造成熟，路面衛(wèi)生狀況良好，公交線路近四十條。目前主要有以下樓盤：海悅苑精裝修酒店式公寓。萬源晶典1幢全裝修酒店式公寓，共510套。預(yù)計(jì)2004年交房。房型有三房130－150平方米，四房180平方米。中國銀行、交通銀行、工商銀行等。距本路段較近的現(xiàn)僅有“維多利華庭”和“心中家園”在售。主要房型有兩房?jī)蓮d，三房?jī)蓮d，躍層復(fù)式等。浦東大道桃林路口的“格力H2O”是一個(gè)辦公居住兼?zhèn)涞臉潜P，借助陸家嘴商務(wù)與北外灘景觀的優(yōu)勢(shì)，推出“home 2 office 的”概念。（三） C級(jí)路段羅山路至金橋路路段，這一路段屬于浦東大道B級(jí)路段的延伸，同時(shí)借助楊浦大橋的影響，成為一個(gè)中低檔的聚居點(diǎn)。（四） D級(jí)路段金橋路至東高路路段，這一路段除了有幾條公交線路可以直達(dá)陸家嘴外，基本脫離與陸家嘴的連帶關(guān)系，沿線環(huán)境較差，基本屬于居住區(qū)，居民層次不高。至地鐵口的公交線路有86陸高專線、滬合線等?！熬霸醇言贰弊畲蟮馁u點(diǎn)就是小區(qū)依水而筑，伴水而居。約4800元/平方米。正是由于軌道交通帶來的未來交通優(yōu)勢(shì)促進(jìn)了浦興路沿線樓盤的大面積開發(fā)。價(jià) 格 小高層均價(jià)5600元/平方米。距浦興路和規(guī)劃中的軌道交通六號(hào)線云山路站較近，交通便利。 綠化率 40%容積率 房 型 二房面積89平方米、—、—。多層電梯房，11層小高層簡(jiǎn)約戶型、配比精致。建平實(shí)驗(yàn)學(xué)校給孩子一個(gè)更好的未來，區(qū)域開創(chuàng)五層景觀房，多層電梯房，簡(jiǎn)約戶型、配比精致。樓盤結(jié)構(gòu) 其外墻采用HJG金屬光澤涂料，部分仿石材料；電梯為通力無機(jī)仿電梯；小區(qū)還安裝了對(duì)講系統(tǒng)、住宅紅外線報(bào)警系統(tǒng)等十大智能化系統(tǒng)。簡(jiǎn)析：地處浦東金橋，緊臨金楊社區(qū)、金橋社區(qū)、臨近碧云國際社區(qū)。（四） 碧云新天地（二期）樓盤地址 浦東浦興路258號(hào)。房 型 兩房面積106—110平方米，三房面積121—140平方米。小區(qū)內(nèi)建有國際雙語幼兒園、內(nèi)庭式休閑街、網(wǎng)球場(chǎng)及其他健身設(shè)施，同時(shí)建有1萬平方米的集中綠地。綠化率 45%房 型 一房一廳、一房二廳，—；—；—；—。在即將開業(yè)的超大型購物中心千家惠超市正對(duì)面，軌道交通六號(hào)線將于2005年竣工。三． 金橋鎮(zhèn)樓盤分析（一） 金橋新城物業(yè)配套 燈光網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等。價(jià) 格 均價(jià)在4800左右。周邊交通路線有936
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