【正文】 位很難建立放款信心，因此尚有相當(dāng)程度的融資困難。當(dāng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃之初，在商圈內(nèi)調(diào)查估計(jì)供給與需求之始，若采取守勢(shì)，降低競(jìng)爭(zhēng)可能采取供給不足量為業(yè)種安排，但為求經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的全方位服務(wù)功能，必需整合其他需求，于是面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)在所難免。由于該租賃契約的訂定，雖損失部分租金收益，但整體效果卻大于前述損失。對(duì)購(gòu)物中心的商譽(yù)評(píng)估及其效益評(píng)估，大多要求該購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)者提供等待廠商的名冊(cè)，以呈現(xiàn)商譽(yù)價(jià)值程度及經(jīng)營(yíng)效益的持續(xù)性。其中包含時(shí)間區(qū)隔規(guī)劃的應(yīng)用。 　?。?）避免賣場(chǎng)面積空置，降低坪效。其主要項(xiàng)目如下： 　　（1）中庭新產(chǎn)品發(fā)表會(huì)，不但可以創(chuàng)造更高集客效果，亦可創(chuàng)造附加的營(yíng)業(yè)面積。 　?。?）需求整合： 　　運(yùn)用整合性需求最有利于經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)目標(biāo)的達(dá)成。 　　G、提升顧客對(duì)購(gòu)物中心的認(rèn)同感。 　　C、由以上步驟比較的結(jié)果，評(píng)估原始客層經(jīng)營(yíng)的比例，掌握客源。營(yíng)業(yè)額為決定投資者是否投入如此巨大資金的指標(biāo)，為使一個(gè)購(gòu)物中心增加經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者可采用下列的手段加以提升： 　?。?）賣場(chǎng)滿載： 　　賣場(chǎng)面積的設(shè)計(jì)是依據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)劃初期，預(yù)定集客力所創(chuàng)造的賣場(chǎng)人潮，產(chǎn)生賣場(chǎng)集客效果，只要有客人進(jìn)門就有商機(jī)。時(shí)間區(qū)分使用的定義，指行銷計(jì)劃階段，掌握各個(gè)時(shí)間區(qū)段，消費(fèi)者進(jìn)入賣場(chǎng)的變化，通過(guò)業(yè)種的安排，使高峰、低峰的差異降低，達(dá)到高坪效的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 　?。?）扮演社區(qū)必要設(shè)施的角色： 　　近年來(lái)國(guó)際間購(gòu)物中心的角色功能逐漸步入社區(qū)機(jī)能化，成為必要的公共服務(wù)設(shè)施。購(gòu)物中心充分掌握消費(fèi)者多樣化的需求，利用此一特性，并結(jié)合大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的多變可塑的特性，于規(guī)劃階段實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者導(dǎo)向，以整合商圈內(nèi)的消費(fèi)者需求。 　　競(jìng)爭(zhēng)是進(jìn)步的源泉，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)即屬壟斷的市場(chǎng)，并非消費(fèi)者之福。具有擬訂的購(gòu)物中心預(yù)期經(jīng)營(yíng)績(jī)效，即可順利進(jìn)行投資估價(jià)。在擬訂的狀況下，設(shè)定對(duì)商圈內(nèi)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)或排除競(jìng)爭(zhēng)作互補(bǔ)的服務(wù)項(xiàng)目的配置，通過(guò)計(jì)劃可行評(píng)估作投資效益的評(píng)析，產(chǎn)生最初步的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。反之，從當(dāng)前分析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見(jiàn)度高的地點(diǎn)。一般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來(lái)滿足這類顧客的要求。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購(gòu)足所需的商品，有些商店又有集中趨勢(shì)，相鄰而廟，此為趨同性。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。 　?。?）對(duì)于大型的購(gòu)物中心和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開(kāi)發(fā)，選擇有開(kāi)發(fā)前景的區(qū)域，開(kāi)辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。 有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購(gòu)買能力、購(gòu)買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。 　　客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 　　商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求，爭(zhēng)取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭(zhēng)取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過(guò)程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)?！疤鞎r(shí)”是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的時(shí)令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。 　　城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來(lái)分，可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。 　　交通狀況 　　城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。 　　一般來(lái)說(shuō)，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。 　　還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來(lái)的顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營(yíng)小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見(jiàn)度就差。經(jīng)營(yíng)計(jì)劃與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境調(diào)查　　謀定而后動(dòng)為投資任何事業(yè)成功的要件。在這個(gè)階段，投資者已有完整的計(jì)劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計(jì)劃的重要性，事實(shí)上當(dāng)購(gòu)物中心開(kāi)始經(jīng)營(yíng)時(shí)亦不能免除經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的調(diào)整。 　　1．競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì) 　　兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購(gòu)物中心在先前階段了解競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)即是知彼的要件。 　?。?）大規(guī)模經(jīng)營(yíng)： 　　由于大規(guī)模經(jīng)營(yíng)，有能力聘請(qǐng)專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購(gòu)物中心組織專案的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式。這項(xiàng)整合性需求將使一般商店經(jīng)營(yíng)者束手無(wú)策。購(gòu)物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)形勢(shì)，改變營(yíng)利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務(wù)功能。由于購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心，賣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)績(jī)效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。購(gòu)物中心計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)是以顧客導(dǎo)向、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)，故不應(yīng)認(rèn)為顧客進(jìn)門一定有購(gòu)買行為的發(fā)生，否則顧客會(huì)產(chǎn)生不受歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進(jìn)門總會(huì)有商機(jī)的經(jīng)營(yíng)心態(tài)。 　　D、促進(jìn)與再次、多次進(jìn)入賣場(chǎng)的顧客建立客層關(guān)系。 　　H、讓購(gòu)物中心走入消費(fèi)者的心，形成市場(chǎng)心理占有的根深狀態(tài)，爭(zhēng)取市場(chǎng)占有率。由于購(gòu)物中心具有全方位服務(wù)、多功能的特性，使進(jìn)場(chǎng)的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計(jì)與親切的服務(wù)，他們停留的時(shí)間較長(zhǎng)，創(chuàng)造許多商機(jī)，整合顧客需求一次滿足，賣場(chǎng)產(chǎn)生了滿足消費(fèi)者需求的整合效果。 　?。?）活動(dòng)造型銷售點(diǎn)，并可配合作節(jié)度商品銷售。亦可采用自營(yíng)的控制方式，防止空置賣場(chǎng)。 　　4．讓具有較高經(jīng)營(yíng)能力、創(chuàng)造經(jīng)營(yíng)效益者進(jìn)入賣場(chǎng) 　　無(wú)論采用單一租金或租金與營(yíng)收抽成配合的租金給付方式，具有經(jīng)營(yíng)能力的店即具有集客力，在各商店具有相當(dāng)集客力所產(chǎn)生的對(duì)賣場(chǎng)的貢獻(xiàn)，不但使各商店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)好，回歸于賣場(chǎng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者效果更是可觀。 　　購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者于初期招商階段，常對(duì)具知名度的廠商賦予較優(yōu)惠條件，以便吸引參與經(jīng)營(yíng)。目前國(guó)有土地上設(shè)定回歸金額的招標(biāo)模式，既是投標(biāo)人或是擬開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，自從投標(biāo)取得投入資金開(kāi)始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來(lái)經(jīng)營(yíng)績(jī)效來(lái)回收成本，創(chuàng)造效益。競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)營(yíng)者充分呈現(xiàn)個(gè)人經(jīng)營(yíng)能力及適應(yīng)各種狀況的財(cái)力，否則，在競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)下可能會(huì)減弱環(huán)境應(yīng)變能力，形成風(fēng)險(xiǎn)提升，因此可藉商圈調(diào)查取得的資料預(yù)先進(jìn)行比較，作為決策的依據(jù)。 　　購(gòu)物中心商圈在遭受外來(lái)許多競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)模式，從現(xiàn)有的市場(chǎng)中吸引大量的消費(fèi)者？雖然購(gòu)物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益及專業(yè)人才，但作為一個(gè)龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營(yíng)管理，前述優(yōu)點(diǎn)將立即轉(zhuǎn)為缺點(diǎn)，在短小精悍的眾多小商店的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，可能要承受更多的壓力。市場(chǎng)組合的特色并非由市場(chǎng)專家設(shè)計(jì)出來(lái)，加上計(jì)劃并不是完整而無(wú)缺點(diǎn)，對(duì)這一點(diǎn)，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營(yíng)者同意才能執(zhí)行；反對(duì)者也必須全力合作，力量才有整合的可能。經(jīng)營(yíng)者必需有效掌握任何變化，諸如購(gòu)物中心的參與經(jīng)營(yíng)模式、交通、各商店店?yáng)|對(duì)于中心事物的參與程度、購(gòu)物中心參與社會(huì)性及其他足以影響購(gòu)物中心的任何因素。 　　 B、有多少人可能成為購(gòu)物中心的顧客。 　　（2）商圈客層分析 　　在經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的貫徹，使實(shí)際來(lái)客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價(jià)多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營(yíng)績(jī)效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。 　　通過(guò)商圈內(nèi)客層分析及投資估價(jià)，可以作出兩個(gè)以上具體經(jīng)營(yíng)方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)計(jì)劃，而這些事實(shí)均非理論分析可以成就，必須通過(guò)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，及投資估價(jià)的實(shí)際評(píng)估結(jié)果歸納出來(lái)具體的結(jié)論。 　　北美地區(qū)在接下來(lái)的設(shè)計(jì)發(fā)展階段中，商場(chǎng)的規(guī)劃試圖使購(gòu)物街更具一致性，自我風(fēng)格更強(qiáng)烈，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，基本上必須提高空間陳設(shè)的水準(zhǔn)，因此，例如在伍德菲爾德商場(chǎng)的例子當(dāng)中，其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購(gòu)物街的末端，都配置了百貨公司主力店。 　　隨著這樣的設(shè)計(jì)發(fā)展，購(gòu)物街的設(shè)計(jì)開(kāi)始考量三個(gè)不同系統(tǒng)(或稱之為模距秩序)的整合，這三種購(gòu)物街中最常見(jiàn)的系統(tǒng)，分別都有其獨(dú)特的特質(zhì)與偏好的向度。購(gòu)物中心綠地維護(hù)及管理　　(一）設(shè)施維護(hù) 　　，應(yīng)明確訂定如下： 　　生態(tài)綠地應(yīng)為開(kāi)放性，且僅供行人、游客進(jìn)入。 　　： 　?。?）土木設(shè)施維修 　　考慮維護(hù)管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護(hù)。 　　*游憩設(shè)備—自然易清潔，零件易購(gòu)買，零件維修更換。 　　*灌溉系統(tǒng)—噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。 　　*草皮—修剪、雜草清除等。 　?。褐惭盎▔刻煨璩菀淮?。 購(gòu)物中心的交通改善計(jì)劃　　大型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，對(duì)周邊交通勢(shì)必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負(fù)面多于正面。TDM指的是對(duì)于一個(gè)已充分發(fā)展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問(wèn)題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來(lái)解決交通問(wèn)題。 　　改善對(duì)策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號(hào)的無(wú)法配合、路邊停車影響道路容量、購(gòu)物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。 　　問(wèn)題二：停車問(wèn)題。 　　問(wèn)題三：行人、車行動(dòng)線混雜，互相干擾 　　改善對(duì)策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對(duì)于行人與車流的沖突點(diǎn)以立體化設(shè)施處理，避免其動(dòng)線互相干擾，同時(shí)對(duì)于停車場(chǎng)、公共汽車場(chǎng)、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購(gòu)物中心間的聯(lián)絡(luò)動(dòng)線。購(gòu)物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì)　　就購(gòu)物中心而言，無(wú)論是室外或室內(nèi)，景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。一般而言，可設(shè)計(jì)配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會(huì)議廳、會(huì)議室、展覽空間、圖書(shū)館、育兒室及兒童游樂(lè)場(chǎng)等處，可著重家具及其他細(xì)節(jié)的注意，如顏色的運(yùn)用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。因此，配置適當(dāng)?shù)淖皇潜仨毜模箲敉庑菹^(qū)不致顯得過(guò)大，尤其是在購(gòu)物中心的中庭及兒童游戲場(chǎng)附近。其他游戲設(shè)施則可作成動(dòng)物的形態(tài)，能讓兒童穿進(jìn)穿出、爬上爬下。同時(shí)也以空間設(shè)計(jì)及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購(gòu)物路線指示，使購(gòu)物者進(jìn)入購(gòu)物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。若購(gòu)物中心內(nèi)有一個(gè)以上的中庭，則除了在建筑設(shè)計(jì)上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦應(yīng)配合設(shè)計(jì)，使各個(gè)中庭能各有不同的特色或主題，以便購(gòu)物者辨識(shí)，借以做為空間指標(biāo)，而可在空間中尋求定位。其中尤以中庭為最佳場(chǎng)所。 　　在實(shí)質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)上，由于中庭相對(duì)于購(gòu)物中心內(nèi)其他空間具有高大空間的特性，故在地景設(shè)計(jì)上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強(qiáng)調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景等。水景、燈光、植栽、巨型畫(huà)幅等都是可以應(yīng)用的素材。 　　工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。 　?。ǘ┞咽伱?　　卵石鋪面可直接鋪設(shè)于土壤或碎石層上，適用于鋪設(shè)人行步道，尤其是樹(shù)木旁。 　?。ㄈ┯蹭伱?　　最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設(shè)時(shí)需注意其紋理及工程品質(zhì)。理想的設(shè)計(jì)是在特殊機(jī)能的地區(qū)以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點(diǎn)及展示場(chǎng)等。 　?。┬⌒蛦卧伱?　　小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、瓷磚、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨(dú)特的性質(zhì)。購(gòu)物中心的建筑本體規(guī)劃　　在建筑物興建之前，開(kāi)發(fā)者應(yīng)能針對(duì)未來(lái)承租戶設(shè)計(jì)一套發(fā)展計(jì)劃。若掌握合適的跨距，則材料的選擇及施工技術(shù)通常為成功與否的關(guān)鍵。 　?。ǘ┥痰陠卧⊿hop Units） 　　有兩種形式的結(jié)構(gòu)經(jīng)常被使用。即使是在最經(jīng)濟(jì)的情況下，結(jié)構(gòu)形式及跨距的選定乃是依據(jù)結(jié)構(gòu)本身所能提供的條件，所以沒(méi)有一種結(jié)構(gòu)形式可稱為是最好的，但其形式的優(yōu)劣仍可做比較。但無(wú)論如何，預(yù)鑄一些建筑元素如梁、樓板等，在興建時(shí)為較快速及較經(jīng)濟(jì)的方式。意外問(wèn)題通常在開(kāi)挖地下室時(shí)產(chǎn)生，而其發(fā)生的原因，通常與毛細(xì)水壓力或水路的阻斷有關(guān)。 　　柱間的空間應(yīng)能適于停車所需，方為理想的購(gòu)物空間柱距。 　?。ㄋ模┐罂缇辔蓓?　　最常被用來(lái)施作大跨距屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)形式有如下數(shù)種： 　　1．鋼構(gòu)架及空間衍架。 　　影響大跨距屋頂結(jié)構(gòu)最大的兩項(xiàng)因素為跨距及面積。無(wú)論如何，購(gòu)物中心因此在其環(huán)境中更加獨(dú)特。人行步道94公尺寬似乎是合宜的。 　　在水平配置型式的大型購(gòu)物中心內(nèi)，有時(shí)很難誘使購(gòu)物者離開(kāi)樓層，前往另一個(gè)樓層購(gòu)物，因而很可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況。但如下數(shù)項(xiàng)論點(diǎn)則是無(wú)意義的： 　　1．室內(nèi)與室外的溫度應(yīng)有很大的不同（冬天較暖、夏天較涼）。 　　3．對(duì)外在環(huán)境而言，Mall的入口應(yīng)大而顯著，但對(duì)內(nèi)則不需要。它一方面提供場(chǎng)所供購(gòu)物以外的活動(dòng)使用，如集會(huì)、流行展示、動(dòng)態(tài)表演等，另一方面也是公共活動(dòng)及休息的場(chǎng)所。但它有兩個(gè)缺點(diǎn)：所占的空間過(guò)大，且需要運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用。若與自動(dòng)手扶梯比較，它的運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用也比較便宜。雖然有透明電梯可以選擇，但大部分電梯在移動(dòng)時(shí)仍沒(méi)有可見(jiàn)的景觀。在入口處應(yīng)有清晰的引導(dǎo)系統(tǒng)以引領(lǐng)顧客進(jìn)入購(gòu)物中心。 　　獨(dú)立的亭式攤位雖然不能有許多的收入，但它可以成為顯著的視覺(jué)焦點(diǎn)，所以也具有展示的效能。 　　在某些購(gòu)物中心是以鐘作為重點(diǎn)裝飾，如SOGO百貨入口廣場(chǎng)即是。對(duì)于購(gòu)物中心而言，應(yīng)發(fā)展出自己的商標(biāo)，并將該符號(hào)用于所有的招牌上?？墒褂枚喾N材質(zhì)以塑造高品質(zhì)而多樣化的設(shè)計(jì)，但過(guò)于沖突、對(duì)立的組合應(yīng)避免。 　　（3）在商店儲(chǔ)藏區(qū)內(nèi)的墻面即天花應(yīng)有防火的被覆。 　　2及3所要求的凈高及荷重為最小的要求，在一些跨距較大的案例其凈高及荷重皆需加大。其裝修包括： 　?。?）隔間墻及天花板需上二度漆。 　　6．服務(wù)區(qū) 　?。?）電力系統(tǒng)皆統(tǒng)一集中于地下室的服務(wù)區(qū)內(nèi)。 　?。?）消防設(shè)備依法規(guī)要求設(shè)置于各處。 　　9．其他 　　開(kāi)發(fā)者的工作并不包括如下各項(xiàng)： 　?。?）商店店面及入口大門。 　?。?）除廁所外的裝潢。 　　三、立面設(shè)計(jì) 　　建筑設(shè)計(jì)主要是建構(gòu)于了解每一棟建筑物的兩個(gè)方面：其一是環(huán)境本身及建筑物可能對(duì)其造成的影響及改變，其二是建筑物的需求及設(shè)計(jì)本身所能提供的程度。因而建筑師需注意