【正文】 %%總計8880%%資料來源： 根據(jù)《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》整理計算. 我國星級酒店行業(yè)景氣情況由于酒店具有建造時間較長、供給變化有一定的滯后性，通常酒店行業(yè)具有較明顯的周期性。有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，我國星級酒店數(shù)量和客房數(shù)量自1997年至2002年一直保持著超過10％的增長率，至2002年我國星級飯店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到7358家，客房數(shù)量達(dá)接近90萬間。市境東南部寬數(shù)十千米、長百余米平坦的天山后溝白楊河峽谷，貫通天山南北，成了南北疆最重要的交通孔道，該道現(xiàn)仍為亞歐第二大陸橋和312國道的必經(jīng)通道。優(yōu)美的自然風(fēng)光和濃郁的民族特色的人文景觀形成了本獨特的旅游資源， 2000年，本市榮獲中國優(yōu)秀旅游城市稱號。通過多年的高速發(fā)展，本市的綜合實力逐年增強(qiáng)，市民生活水平不斷提高。本具有發(fā)展邊貿(mào)旅游和跨國旅游的地緣優(yōu)勢和發(fā)展成為中亞地區(qū)國家貿(mào)易和旅游中心的地緣優(yōu)勢和潛力。. 獨特區(qū)位優(yōu)勢本具有發(fā)展經(jīng)濟(jì)，尤其是發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的獨特區(qū)位優(yōu)勢。本自3月27日進(jìn)入春季，至6月20日結(jié)束，每年春雨占全年降水的10－34％；本城區(qū)夏季自6月21日到8月24日，共62天，本氣候干燥，盡管夏日炎炎，卻熱而不悶，而且晝夜溫差大，是旅游、避暑的勝地；本的秋天從8月24日開始，入秋后，氣候涼爽，氣溫下降迅速，晝夜溫差增大；本城區(qū)的冬天漫長，從頭年11月3日到次年3月27日長達(dá)144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆溫層影響，有一條“暖帶”，冬季氣溫要比市區(qū)高45度，而且南郊積雪長達(dá)175天，適宜開展高山滑雪等冬季運動及旅游活動。. 氣候特點本深處大陸腹地，屬于中溫帶大陸性干旱氣候。. 城市功能區(qū)劃本城市布局呈“雙中心、組團(tuán)式”形態(tài)。其經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有大城市、小郊區(qū)的特點，第三產(chǎn)業(yè)比重大，服務(wù)功能強(qiáng)。本三面環(huán)山，地勢東南高、西北低，平均海拔800米。4539。3739。會議室可容納200人，位于后樓大廳樓頂加層。. 娛樂中心后樓1F－2F面積2700平方米，為娛樂中心和俱樂部）。餐廳突出XX地區(qū)民族特色，強(qiáng)調(diào)品牌經(jīng)營，突出菜肴品牌和地方特色。. 投資與財務(wù)本項目總投資為1200萬元，其中公司已經(jīng)投入320萬元，需要新增投資880萬元，其中一期需要新增投資180萬元，二期需要新增投資700萬元。. 市場營銷XX商務(wù)酒店定位于中檔商務(wù)酒店，目標(biāo)市場為參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來本地旅游的人員。酒店將按照三星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)管理并提供服務(wù)，通過與旅行社、會議會展公司、商業(yè)訂房網(wǎng)站及各機(jī)關(guān)企事業(yè)單位的合作，采用直接銷售渠道和間接銷售渠道相結(jié)合的方式進(jìn)行銷售推廣，并力爭成為本市管理水平、服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益均位于前列的三星級酒店。商 業(yè) 計 劃 書 項目名稱 XX商務(wù)酒店 項目單位 地 址電 話 傳 真 電子郵件 聯(lián) 系 人 二OO八年一月目 錄1. 摘要 4. 項目公司 4. 市場營銷 4. 營運與管理 5. 投資與財務(wù) 52. 項目規(guī)劃 5. 酒店位置及現(xiàn)狀 5. 許可經(jīng)營及法律文件 6. 項目總體規(guī)劃 63. 本市環(huán)境評估 7. 區(qū)位優(yōu)勢 7. 區(qū)域經(jīng)濟(jì) 10. 旅游資源 114. 酒店行業(yè)概況 11. 酒店業(yè)概況 11. 我國星級酒店數(shù)量、結(jié)構(gòu)及分布 11. 我國星級酒店行業(yè)景氣情況 13. 我國星級酒店經(jīng)營情況 14. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點 15. 屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè) 15. 對經(jīng)營管理的要求高 15. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢 16. 旅游行業(yè)整體發(fā)展趨勢預(yù)測 16. 酒店業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 175. 市場、競爭和項目定位 18. 本酒店市場分析預(yù)測 18. 本旅游業(yè)基本情況 18. 本酒店基本情況 19. 本酒店住宿人員狀況 19. 本酒店價格和出租率 20. 本酒店市場預(yù)測 20. 競爭分析 21. 競爭對手基本情況 21. SWOT分析 22. 競爭分析結(jié)論 25. 項目目標(biāo)定位。我國和XX地區(qū)旅游市場近十年將保持年均10％以上的增長，而我國酒店業(yè)在2001年左右已經(jīng)開始新的一輪景氣周期，目前正是投資酒店行業(yè)的較好時機(jī)。 XX商務(wù)酒店計劃客房價格如下表所示。酒店營業(yè)后每年預(yù)計取得稅前利潤約255－324萬元人民幣、稅后利潤171－324萬元人民幣，項目投資回收期為3年零2個月，項目內(nèi)含報酬率為56％，在12％折現(xiàn)率下。. 客房客房分布于前樓4F8F及后樓3F5F，面積共有8232平方米，前樓有商務(wù)客房85間，其中：商務(wù)套房10套，豪華標(biāo)準(zhǔn)間75間。娛樂中心設(shè)有演藝吧、迪吧、酒吧、KTV包廂、靜吧、健身房、運動中心。多功能廳位于娛樂中心的演藝吧。33 88176。32 44176。本市總面積12000平方公里，城市規(guī)劃控制面積1600平方公里，下轄7區(qū)一縣，％，另有流動人口約120萬。本地區(qū)科研院所、高等院校和其他各類學(xué)校集中，人才相對較多，是XX地區(qū)的科研、文化、廣播、電視、新聞中心。市區(qū)南中心為大十字一帶，北中心為北京路衛(wèi)星廣場一帶。晝夜溫差大，寒暑變化劇烈；氣候干燥，降水少，山區(qū)降水較多；無霜期短。. 交通情況 本航空港是中國通往西亞、歐洲、非洲的國際航空通道，與北京首都機(jī)場、上海虹橋機(jī)場、廣州白云機(jī)場、昆明巫家壩機(jī)場并稱中國五大門戶，已開通本－阿拉木圖、本－比什凱克、本－沙迦、本－伊斯坦布爾、本－莫斯科、本－新西伯利亞、本葉卡捷琳堡七條國際航線；國內(nèi)航線已開通本至全國各大城市90多條；區(qū)內(nèi)航線已開通本至喀什、阿克蘇、和田、阿勒泰、庫爾勒、伊寧、庫車、克拉瑪依、塔城、且末等十余條航線。. 亞歐大陸的核心位置本地處亞歐大陸腹地，亞洲大陸地理中心和歐亞大陸地理內(nèi)心均距離本很近，本在歐亞大陸的核心區(qū)位條件，在未來中國和世界經(jīng)濟(jì)格局中的地位和作用將日益顯現(xiàn)。本與周邊國家部分城市之間的距離只相當(dāng)于與我國東部城市之間距離的1／2。2002年，本市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到17003元，人均可支配收入約8653元，位居西北五省區(qū)首府城市第二位；第三產(chǎn)業(yè)增加值和地方財政收入均位居西北五省區(qū)（首府）城市第一位。本市除自身擁有豐富的旅游資源，還是XX地區(qū)旅游的集散中心。得天獨厚的優(yōu)越自然地質(zhì)位置，奠定了本作為XX地區(qū)自治區(qū)首府的地緣基礎(chǔ)條件，同時也確立了本作為全疆公路、鐵路和航空運輸?shù)闹行?，以及旅客集散、輻射的旅游中心城市的地位。資料來源：《中國旅游統(tǒng)計年鑒2003》從星級酒店的地區(qū)分布上，四星、五星高星級酒店酒店集中分布在北京、上海、廣東、江蘇等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)， 在其他地區(qū)，則均以二星、三星酒店為主。由于我國星級酒店的供給迅速增加，我國星級酒店出租率和行業(yè)經(jīng)營利潤在1992年達(dá)到一個高點后，至1998－2000年一直處于下降過程中，酒店出租率在1998年達(dá)到52％左右的低點后開始回升，酒店行業(yè)整體經(jīng)營利潤在經(jīng)歷1998－2001年四年連續(xù)虧損后，于2002年開始實現(xiàn)盈利。. 我國星級酒店經(jīng)營情況從2002年我國星級酒店的整體運行情況看，五星級酒店的出租率最高，盈利也明顯集中于五星級酒店，從人均利潤角度看，三星級酒店的虧損最為嚴(yán)重。資料來源： 《2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報》. 酒店業(yè)經(jīng)濟(jì)特點. 屬于資本密集型和勞動密集型行業(yè)興建星級酒店不僅需要支付土地取得成本、土建費用和各項前期費用，同時還需要投入大量資金進(jìn)行裝修和配套設(shè)施、配套設(shè)備的建設(shè)，需要的投資額很大，屬于資金密集型行業(yè)；同時，酒店業(yè)作為服務(wù)行業(yè)，又需要大量的服務(wù)人員，也屬于勞動密集型行業(yè)。我國改革開放以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長，旅游業(yè)得到了快速的發(fā)展，旅游服務(wù)總收入自1995年至2002年一直保持10％以上的增長率，高于GDP的增長，占GDP的比重也穩(wěn)步上升，至2002年我國旅游總收入已經(jīng)達(dá)到5500億元，％。 “九五”期間我國國內(nèi)旅游情況根據(jù)我國旅游業(yè)發(fā)展的“十五”規(guī)劃，到2005年我國將接待海外旅游者11,20012,000萬人次，年均增長6％－8％；實現(xiàn)國際旅游收入240－260億美元，年均增長8％－10％；實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入5350－5850億元，年均增長11％－13％。我國星級酒店數(shù)量自1992－2002年一直保持15％以上的增長速度，使得酒店行業(yè)利潤率迅速下降，甚至在1998年－2001年連續(xù)四年出現(xiàn)了行業(yè)整體虧損的局面，根據(jù)我們前面對酒店行業(yè)景氣度的分析，我國酒店行業(yè)目前已經(jīng)走出低谷，目前已步入緩慢上升的趨勢中。資料來源： 《本統(tǒng)計年鑒2003》，《本2003年統(tǒng)計公報》本市在國內(nèi)旅游迅速發(fā)展的同時，海外游客入境旅游也得到了一定的增長。本作為XX地區(qū)最大的旅游集散地和主要旅游目的地，旅游人數(shù)和旅游收入均占全疆50％以上，也擁有全疆最為健全的旅游服務(wù)體系。資料來源： 國家統(tǒng)計局、國際旅游局2000年抽樣調(diào)查資料本市國內(nèi)客人的住宿目的也以游覽觀光、商務(wù)、會議為主要目的。由于統(tǒng)計方面的原因，本星級酒店的入住率尚無準(zhǔn)確數(shù)字，但根據(jù)與本同為XX地區(qū)主要城市的克拉瑪依2003年旅游統(tǒng)計公報，克拉瑪依市2003年星級酒店出租率達(dá)到了64％，而2000年，克拉瑪依星級酒店出租率僅為37％，說明XX地區(qū)主要城市星級酒店的出租率在近年來有了顯著提高。. 競爭分析 . 競爭對手基本情況由于同星級酒店的客源基本相同，因此，本每一家三星級酒店都將是XX商務(wù)酒店的競爭對手，同XX商務(wù)酒店距離較近，客房數(shù)量接近的三星級酒店相互間的競爭將更為激烈，與XX商務(wù)酒店距離較近的三星級酒店基本情況為：⑴國泰大飯店國泰大飯店是XX地區(qū)國泰實業(yè)貿(mào)易有限公司下屬的一家三星級涉外酒店，位于本阿勒泰路15號。翼龍大酒店共有客房130套，其中豪華套間23套；在會議設(shè)施方面，擁有可接待200人的大會議室1間，可接待30人的小會議室兩間。XX商務(wù)酒店與鄰近酒店的主要情況對比見下表所示。②具有顯著的成本費用優(yōu)勢酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟(jì)效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設(shè)施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。XX酒店還擁有100余個停車位，這在本三星級酒店是絕無僅有的，能夠為酒店入住客人提供便利的停車服務(wù)，更能夠為餐飲、KTV、桑拿提供便利的條件。⑵劣勢①缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗本項目發(fā)起人－XX地區(qū)洲際工貿(mào)公司以往未涉足酒店行業(yè)，尚缺少酒店行業(yè)管理經(jīng)驗。從長遠(yuǎn)來看，如果國際航空“落地簽證”等問題得到妥善解決，由于XX地區(qū)距離歐洲的航空距離優(yōu)勢，很可能成為消費能力較強(qiáng)的歐洲游客的旅游熱點地區(qū)。如出現(xiàn)階段性、區(qū)域性酒店供給過剩，則競爭程度將更為激烈，有可能出現(xiàn)四星級、五星級酒店通過降價競爭，爭奪三星級酒店的客源，如國內(nèi)外酒店巨頭通過經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)大舉進(jìn)入XX地區(qū)酒店市場，也會加大XX地區(qū)酒店業(yè)的競爭激烈程度。 根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)和旅游發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域環(huán)境及發(fā)展趨勢，項目定位于三星級標(biāo)準(zhǔn)酒店，設(shè)置餐飲和各種娛樂設(shè)施。以國內(nèi)客戶為主要服務(wù)對象的一、二、三星級檔次酒店，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)向好，各行業(yè)發(fā)展迅速，國內(nèi)游客、因商因公出差的國內(nèi)客戶的需求將是其的主流，尤其是在本區(qū)域內(nèi)，交通便利，市場前景較好；同時，隨著，人民生活水平的提高，更多的國內(nèi)旅游團(tuán)體和自助旅游者將來到本，而項目地處蜘蛛山腳下，周邊人文景觀多，再加上價位適當(dāng)、具有吸引力，將形成價格和入住率的良好配合，提高經(jīng)營效率。在酒店運行2－3年后，可考慮通過自有資金積累或合作投資，實施后樓改造工程，以充分提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，取得更大的收益。第一階段計劃在3－5個月內(nèi)完成。第二階段計劃在2－3年內(nèi)實現(xiàn)。7. 市場營銷. 目標(biāo)市場 參加各類會議、進(jìn)行公務(wù)、商務(wù)活動，外省市來烏旅游的人員。⑷會議會展客人：政府各職能部門、駐烏政府、企事業(yè)單位及疆內(nèi)外各大中型企業(yè)。 2005年計劃房價表（單位：人民幣元）項目前樓后樓備注標(biāo)準(zhǔn)間套間標(biāo)準(zhǔn)間套間旺季2404801604209月平季20038012032010月淡季16028