長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)xx項(xiàng)目可行性分析報(bào)告-wenkub
2023-06-07 11:32:26 本頁(yè)面
【正文】 過(guò)中部成片的丘陵串聯(lián)起來(lái)，形成生態(tài)綠廊。 全鎮(zhèn) 2020 年總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 萬(wàn)人，農(nóng)村人口 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為 公頃。鎮(zhèn)域規(guī)劃范圍為鎮(zhèn)域行政范圍，總面積 平方公里，轄 10 個(gè)行政村、 2 個(gè)（社區(qū) 委員會(huì)。 “兩次” 指河西新城和星馬新城 “四組團(tuán)” 暮云、撈霞、高星、含浦 “十一五”規(guī)劃重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域： 河西新城 星馬新城 一洲兩岸 城南新區(qū) 暮云、撈霞、高星、含浦 四大組團(tuán) 長(zhǎng)沙市整體經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長(zhǎng)幅度。臨地塊北側(cè)地為“楓華府 第”樓盤，南側(cè)為“汀湘十里”樓盤，對(duì)面東邊地塊規(guī)劃中為“科技公園”（ 見(jiàn)下實(shí)景拍攝圖：） 項(xiàng)目區(qū)位 指 示 第 4 頁(yè) 共 38 頁(yè) 實(shí)景示意 楓華府第 本項(xiàng)目地塊 本項(xiàng)目地塊 象嘴路 象嘴路 地塊東 北 邊 ： 項(xiàng)目 東邊 ： 北臨楓華府第，東臨象嘴路，馬路對(duì)面為“科技公園” 東臨象嘴路，馬路對(duì)面為 規(guī)劃中的 “科技公園” 第 5 頁(yè) 共 38 頁(yè) 本項(xiàng)目地塊 象嘴路 象嘴路 912 公交站 項(xiàng)目 東南邊 ： 東臨象嘴路 91 908 公交始發(fā)總站 地塊民宅 第 6 頁(yè) 共 38 頁(yè) 本項(xiàng)目地塊 汀湘十里 含浦大道 路 項(xiàng)目 南邊 ： 東南邊為含浦大道，與象嘴路相交處地塊為“汀湘十里”樓盤 第 7 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第二章 項(xiàng)目背景 1． 房地產(chǎn)行業(yè)政策 全國(guó)樓市政策 09 年政策特征：年初松、年末緊； 09 年政策特征：中央緊、地方松 20xx 年，在政策松綁的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)升量漲，是繼 07 年之后又一個(gè)大 豐收年，連同豪宅市場(chǎng)一并火熱；房地產(chǎn)業(yè)成功地?fù)?dān)負(fù)起擴(kuò)內(nèi)需的重任， 為中 國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升發(fā)揮重要作用。 用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度要求 ① 建筑密度 ≤ 26% ② 容積率 3． 5 ③ 綠地率 ≥ 40% 第 3 頁(yè) 共 38 頁(yè) 3 項(xiàng)目現(xiàn)狀 地塊 緊臨湖南省中醫(yī)學(xué)院 、湖南省工業(yè)技術(shù)學(xué)院 ， 屬 長(zhǎng)沙市兩型社會(huì)先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域，是長(zhǎng)沙市近幾年政府投資的熱點(diǎn) 。第 1 頁(yè) 共 38 頁(yè) 長(zhǎng)沙市 岳麓區(qū) XX項(xiàng)目 可 行 性 研 究 報(bào) 告 編制單位：湖南 XX 地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu) 20xx 年 2 月 8 日 第 2 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第一章 總論 1 項(xiàng)目土地 介紹 土地位置 該項(xiàng)目用地位于 湖南省長(zhǎng)沙市 岳麓區(qū) 土地 面積 面積 畝，其中代征城市道路面積 畝，凈用地面積 畝。 該地塊 交通便捷 、 道路寬敞， 規(guī)劃合理。 長(zhǎng)沙地方政策 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)逆勢(shì)而上，實(shí)現(xiàn)超越 從長(zhǎng)沙市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)看，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長(zhǎng)幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，為長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展打下很好的基礎(chǔ)。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍為望雷大道與豐秋路以東，眾新路以北與鎮(zhèn)界圍合的的區(qū)域 ），包括白鶴社區(qū)、聯(lián)豐村、東山灣村、官埠口村（部分）、學(xué)士村（ 部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社區(qū)（部分），鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，村莊規(guī)劃范圍為芝字港村、干字村、新田村、九江村、學(xué)士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦 第 10 頁(yè) 共 38 頁(yè) 近期土地利用情況，本項(xiàng)目所在示意圖 第 11 頁(yè) 共 38 頁(yè) 含浦鎮(zhèn) 發(fā)展定位 知識(shí)創(chuàng)新、文化創(chuàng)意、科技成果孵化、工業(yè)化示范、高新產(chǎn)業(yè)配套、生態(tài)宜居 ” 的現(xiàn)代兩型社會(huì)建設(shè)示范名鎮(zhèn)。 含浦鎮(zhèn) 總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu) 城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模根據(jù)預(yù)測(cè)，按近期 公頃，遠(yuǎn)期 公頃控制。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務(wù)區(qū)和以旅游服務(wù)、科研、居住等綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)休閑為主，位于鎮(zhèn)區(qū)南部與干子村的都市休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。 ? 由于受到 08 年世界金融 危機(jī)以及土地政策、土地供應(yīng)量等方面影響， 09 年開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槠毡橄陆?，趨于?jǐn)慎；土地成交面積相比歷年來(lái)說(shuō)，成交量大幅減少。 ? 由于舊城改造是今年政府重點(diǎn)打造的項(xiàng)目之一，因此對(duì)于中心濱江地塊的開(kāi)發(fā)和建設(shè)，也將成為未來(lái)一年長(zhǎng)沙的重中之重。 ? 成交面積以 50 畝以下小幅地塊為主，中小規(guī)模集約開(kāi)發(fā)將成為未來(lái)土地 開(kāi)發(fā)的主流。 歷年住宅與商住用地樓面地價(jià)情況 ? 09 年純住宅樓面地價(jià)與商住樓面地價(jià) ,分別為 元 /㎡和 元 /㎡ 。 ? 根據(jù)以上圖表可以看出，除岳麓區(qū)供求較為平衡以外，其他各行政區(qū)，無(wú)論是商品房還是商品住宅，均出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 ? 由于供應(yīng)量的不足，而銷量卻大副上升，供不應(yīng)求的不平衡關(guān)系是各城市間普遍存在的現(xiàn)象，長(zhǎng)沙市雖然也存在供不應(yīng)求現(xiàn)象， 但在中部 6 省會(huì)城市中僅排在第 2 位。 ? 但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，由于價(jià)格的不斷升高，緊湊型產(chǎn)品的需求比例會(huì)慢慢提升。 第 25 頁(yè) 共 38 頁(yè) 第三章 項(xiàng)目 周邊樓盤 1． 岳麓區(qū)含浦地塊在售樓盤一覽表 序號(hào) 樓盤名稱 項(xiàng)目位置 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 總戶數(shù) 1 中建麓山和苑 中醫(yī)藥大學(xué)北 243畝 40萬(wàn)㎡ 小高層、別墅 2400 2 利海米蘭春天 麓南大學(xué)城 536畝 80萬(wàn)㎡ 別墅、 洋房、 小高層等 6967 3 星語(yǔ)林汀湘十里 含浦中路 845畝 35萬(wàn)㎡ 別墅、小高層 434（ 2期） 4 楓華府第 麓南大學(xué)城 327畝 32萬(wàn)㎡ 小高層 2056 5 江山帝景 含浦大道南 1000畝 150萬(wàn)㎡ 小高層、別墅 9900 6 卓越麓山別墅 南二環(huán)高速入口 564畝 ㎡ 別墅 969 7 九龍領(lǐng)仕匯 學(xué)仕村 116畝 13萬(wàn)㎡ 別墅、多層、高層 1218 8 云棲谷 南二環(huán) 200畝 36萬(wàn)㎡ 小高層，高層 237
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