長沙市岳麓區(qū)xx項目可行性分析報告-wenkub
2023-06-07 11:32:26 本頁面
【正文】 過中部成片的丘陵串聯(lián)起來，形成生態(tài)綠廊。 全鎮(zhèn) 2020 年總人口為 萬人，其中城鎮(zhèn)人口 萬人，農(nóng)村人口 萬人，城鎮(zhèn)建設用地面積為 公頃。鎮(zhèn)域規(guī)劃范圍為鎮(zhèn)域行政范圍，總面積 平方公里，轄 10 個行政村、 2 個（社區(qū) 委員會。 “兩次” 指河西新城和星馬新城 “四組團” 暮云、撈霞、高星、含浦 “十一五”規(guī)劃重點開發(fā)區(qū)域： 河西新城 星馬新城 一洲兩岸 城南新區(qū) 暮云、撈霞、高星、含浦 四大組團 長沙市整體經(jīng)濟保持著較快的增長幅度。臨地塊北側地為“楓華府 第”樓盤，南側為“汀湘十里”樓盤，對面東邊地塊規(guī)劃中為“科技公園”（ 見下實景拍攝圖：） 項目區(qū)位 指 示 第 4 頁 共 38 頁 實景示意 楓華府第 本項目地塊 本項目地塊 象嘴路 象嘴路 地塊東 北 邊 ： 項目 東邊 ： 北臨楓華府第，東臨象嘴路，馬路對面為“科技公園” 東臨象嘴路，馬路對面為 規(guī)劃中的 “科技公園” 第 5 頁 共 38 頁 本項目地塊 象嘴路 象嘴路 912 公交站 項目 東南邊 ： 東臨象嘴路 91 908 公交始發(fā)總站 地塊民宅 第 6 頁 共 38 頁 本項目地塊 汀湘十里 含浦大道 路 項目 南邊 ： 東南邊為含浦大道，與象嘴路相交處地塊為“汀湘十里”樓盤 第 7 頁 共 38 頁 第二章 項目背景 1． 房地產(chǎn)行業(yè)政策 全國樓市政策 09 年政策特征：年初松、年末緊； 09 年政策特征：中央緊、地方松 20xx 年，在政策松綁的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場價升量漲，是繼 07 年之后又一個大 豐收年，連同豪宅市場一并火熱；房地產(chǎn)業(yè)成功地擔負起擴內需的重任， 為中 國經(jīng)濟平穩(wěn)回升發(fā)揮重要作用。 用地開發(fā)強度要求 ① 建筑密度 ≤ 26% ② 容積率 3． 5 ③ 綠地率 ≥ 40% 第 3 頁 共 38 頁 3 項目現(xiàn)狀 地塊 緊臨湖南省中醫(yī)學院 、湖南省工業(yè)技術學院 ， 屬 長沙市兩型社會先導區(qū)核心區(qū)域，是長沙市近幾年政府投資的熱點 。第 1 頁 共 38 頁 長沙市 岳麓區(qū) XX項目 可 行 性 研 究 報 告 編制單位：湖南 XX 地產(chǎn)顧問機構 20xx 年 2 月 8 日 第 2 頁 共 38 頁 第一章 總論 1 項目土地 介紹 土地位置 該項目用地位于 湖南省長沙市 岳麓區(qū) 土地 面積 面積 畝，其中代征城市道路面積 畝，凈用地面積 畝。 該地塊 交通便捷 、 道路寬敞， 規(guī)劃合理。 長沙地方政策 長沙經(jīng)濟逆勢而上，實現(xiàn)超越 從長沙市各項經(jīng)濟指標來看，長沙市經(jīng)濟保持著較快的增長幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟增長，為長沙房地產(chǎn)發(fā)展打下很好的基礎。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍為望雷大道與豐秋路以東，眾新路以北與鎮(zhèn)界圍合的的區(qū)域 ），包括白鶴社區(qū)、聯(lián)豐村、東山灣村、官埠口村（部分）、學士村（ 部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社區(qū)（部分），鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積 平方公里，村莊規(guī)劃范圍為芝字港村、干字村、新田村、九江村、學士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦 第 10 頁 共 38 頁 近期土地利用情況，本項目所在示意圖 第 11 頁 共 38 頁 含浦鎮(zhèn) 發(fā)展定位 知識創(chuàng)新、文化創(chuàng)意、科技成果孵化、工業(yè)化示范、高新產(chǎn)業(yè)配套、生態(tài)宜居 ” 的現(xiàn)代兩型社會建設示范名鎮(zhèn)。 含浦鎮(zhèn) 總體規(guī)劃布局結構 城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模根據(jù)預測，按近期 公頃，遠期 公頃控制。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務區(qū)和以旅游服務、科研、居住等綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)休閑為主，位于鎮(zhèn)區(qū)南部與干子村的都市休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。 ? 由于受到 08 年世界金融 危機以及土地政策、土地供應量等方面影響， 09 年開發(fā)商拿地熱情普遍下降，趨于謹慎；土地成交面積相比歷年來說，成交量大幅減少。 ? 由于舊城改造是今年政府重點打造的項目之一，因此對于中心濱江地塊的開發(fā)和建設，也將成為未來一年長沙的重中之重。 ? 成交面積以 50 畝以下小幅地塊為主，中小規(guī)模集約開發(fā)將成為未來土地 開發(fā)的主流。 歷年住宅與商住用地樓面地價情況 ? 09 年純住宅樓面地價與商住樓面地價 ,分別為 元 /㎡和 元 /㎡ 。 ? 根據(jù)以上圖表可以看出，除岳麓區(qū)供求較為平衡以外，其他各行政區(qū)，無論是商品房還是商品住宅，均出現(xiàn)了供不應求的現(xiàn)象。 ? 由于供應量的不足，而銷量卻大副上升，供不應求的不平衡關系是各城市間普遍存在的現(xiàn)象，長沙市雖然也存在供不應求現(xiàn)象， 但在中部 6 省會城市中僅排在第 2 位。 ? 但從長遠來看，由于價格的不斷升高，緊湊型產(chǎn)品的需求比例會慢慢提升。 第 25 頁 共 38 頁 第三章 項目 周邊樓盤 1． 岳麓區(qū)含浦地塊在售樓盤一覽表 序號 樓盤名稱 項目位置 占地面積 總建筑面積 建筑形態(tài) 總戶數(shù) 1 中建麓山和苑 中醫(yī)藥大學北 243畝 40萬㎡ 小高層、別墅 2400 2 利海米蘭春天 麓南大學城 536畝 80萬㎡ 別墅、 洋房、 小高層等 6967 3 星語林汀湘十里 含浦中路 845畝 35萬㎡ 別墅、小高層 434（ 2期） 4 楓華府第 麓南大學城 327畝 32萬㎡ 小高層 2056 5 江山帝景 含浦大道南 1000畝 150萬㎡ 小高層、別墅 9900 6 卓越麓山別墅 南二環(huán)高速入口 564畝 ㎡ 別墅 969 7 九龍領仕匯 學仕村 116畝 13萬㎡ 別墅、多層、高層 1218 8 云棲谷 南二環(huán) 200畝 36萬㎡ 小高層，高層 237
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