【正文】 ，較上期回落了近一個百分點。2. 城市化水平的加速為**市房地產(chǎn)業(yè)帶來了商機“一城五軸八條生態(tài)帶”的**城市發(fā)展規(guī)劃,不僅拉開了**經(jīng)營城市的序幕,開始**城區(qū)大規(guī)模的擴張,而且預示著**城市化進程的加速。下面將對**市的情況作具體分析。(二) 房地產(chǎn)市場形勢分析從地理環(huán)境分析來看，**的房地產(chǎn)市場主要劃分為五個區(qū)域：城內、東郊、南郊、西郊、北郊。 住宅類商品房銷售情況 商品房銷售情況良好，價格穩(wěn)中有升。,%。,%。,。2002年全市在崗職工平均工資11789元，%。2003年個人購買繼續(xù)成主流，房價平穩(wěn)運行。 對我國2003年房地產(chǎn)市場的預測根據(jù)以上分析，各種跡象表明2003年我國的經(jīng)濟將持續(xù)快速增長，城市化進程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動內需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅動下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運行狀態(tài)。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點九一點，是拉動“國房景氣指數(shù)”整體水平上升的主要原因。一季度，中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長百分之三十四點九。 　　今年一季度，中國累計銷售商品房面積三千一百二十五萬平方米，同比增長百分之四十五點二，增幅比去年同期增加二十七點七個百分點，是近幾年同期的最高值。據(jù)國家統(tǒng)計局測算，三月份，“國房景氣指數(shù)”達到一百零七點三四，比去年同期上升三點四六點，是近三年來升幅最大的月份。 ，%。 八大類消費性支出均有增長 ，%； ，%。%%。全年第一產(chǎn)業(yè)投資1106億元，%，呈恢復性快速增長態(tài)勢；第二產(chǎn)業(yè)投資10703億元，%，呈加速增長態(tài)勢；第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長，全年完成投資21132億元，%。全年全社會固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬億元，%，增速為1996年以來最高水平。原材料、燃料、%。%。全年國內生產(chǎn)總值躍上10萬億元的新臺階,達到102398億元，按可比價格計算，比上年增長8%。３）、當前經(jīng)濟增長率尚未達到過熱標準。當前，宏觀經(jīng)濟的基本態(tài)勢是，經(jīng)濟內在增長動力在逐漸增強，特別是企業(yè)自主投資增長加快，但經(jīng)濟對宏觀經(jīng)濟政策的依賴性仍然沒有出現(xiàn)明顯的減弱趨勢，結構性矛盾和體制性矛盾仍然對經(jīng)濟增長形成明顯的壓力，主要體現(xiàn)為城鄉(xiāng)收入差距的擴大、就業(yè)增長不足、地區(qū)差距擴大等對消費需求增長形成較強的約束。我國當前的商品房空置率已遠遠超過國際空置警戒線，目前我國房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。八、 結論及建議該項目屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價格處于偏上水平，分析**市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢后，可以預計工程完工后，銷售前景比較樂觀。六、 項目投資估算 根據(jù)**市建設委員會頒發(fā)的建設費用構成、計算方法及其他有關文件，行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標，有關部門制定的工程建設其他費用的計算辦法和費用標準，以及國家公布的物價指數(shù)進行估算，可行研究財務評價有關取費要求和本項目設計方案確定的建筑面積、結構、建設標準。此項目的開發(fā)對改善水廠周圍生態(tài)環(huán)境起到一定的作用。2000年**,2002年人均居住面積也不超過11平方米, 要達到20平方米的標準,需要增建8300萬平方米住宅,即使在2006年達到人均14平方米, 每年至少需要建設500萬平方米. 而最近五年年平均開發(fā)量僅300多萬平方米,顯示解決基本需求任重而道遠。公司自成立以來，經(jīng)過科學管理、規(guī)范運作、積極開拓，取得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益，主要在舊城改造項目、經(jīng)濟適用房項目、基礎設施項目和土地開發(fā)項目等方面做出了積極的貢獻。為了使**市經(jīng)濟更加快速的發(fā)展和有效改善**市人民的住房條件，市政府做出了開發(fā)**旅游度假區(qū)的決定，我公司積極響應市政府的號召，投入到開發(fā)**旅游度假區(qū)的建設中來，為了改善**旅游度假區(qū)的環(huán)境，為了滿足一部分高收入階層的住房需求，我公司在已成功開發(fā)了多個項目的基礎上，同時也為開拓市場，提出了**春曉苑項目。二、 項目可性研究的依據(jù) 項目建議書（初步可行性研究報告）及其批復文件； 國家與地方的經(jīng)濟和社會發(fā)展狀況及規(guī)劃，行業(yè)部門的發(fā)展狀況及規(guī)劃； 國家有關法律、法規(guī)及政策； 國家有關建設方面的標準、規(guī)范、定額； 其它有關依據(jù)資料。n 項目所在地周圍的環(huán)境狀況：項目地處**旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世墓寒窖相距不足二公里。而**春曉苑高級住宅小區(qū)的建設可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求，為改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻。（3） 項目地處**風景旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世陵墓、寒窯相距不足二公里。七、項目的進度計劃本項目從2003年7月1日開始到2007年6月底結束，歷時4年。項目的實施將對**市的建設和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。有此可能帶來政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺限制房地產(chǎn)開發(fā)的政策法規(guī)等，對本項目不利的因素，對此要密切注意有關方面的政策法規(guī)，及時制定出應對措施。２００３年一季度，我國宏觀經(jīng)濟保持２００２年穩(wěn)步回升增長態(tài)勢，呈現(xiàn)出“九五”以來的相對強勢，但這并不表示當前經(jīng)濟已經(jīng)過熱。４）、物價回升更多受短期性因素的作用，并不是內在需求明顯增強的結果。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14883億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52982億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34533億元，%。其中，城市下降1%；%。%。圖2.其中：國有及其他固定資產(chǎn)投資31020 城鄉(xiāng)居民個人投資6280 更新改造投資6584東中西部地區(qū)投資全面增長。城鎮(zhèn)居民收支情況 ，%，扣除價格因素，%。 （3）、經(jīng)營凈收入較快增長 ，%。其中，%，%； %； %。其中：，%；，%。 　　此間分析人士認為，購房需求的加速釋放是房地產(chǎn)市場轉熱的動因。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價格也呈上漲態(tài)勢。全國房地產(chǎn)開發(fā)實際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅八點一個百分點。 　　不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國城市人均住宅建筑面積要達到22平方米，戶均達70平方米，目前距這一目標有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設仍是2003年投資的重點和熱點。根據(jù)國家有關部門的統(tǒng)計，過去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個人，到2002年10月份，我國個人購買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場的購買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費物價的穩(wěn)定，人們對上平房的購買力也在不斷增強，有6%15%的家庭甚至開始購買第二套住宅以用作投資，個人購房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場購買的主體。城市居民人均可支配收入7184元,%；城市居民人居消費支出6419元,%。 固定資產(chǎn)投資情況,%。**經(jīng)濟的穩(wěn)定增長得益于房地產(chǎn)的開發(fā)及西部大開發(fā)政策吸引的外線投資額的增長，房地產(chǎn)已成為拉動經(jīng)濟增長的一大支柱，隨著**產(chǎn)業(yè)結構新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場，使之向著更加良性的方向發(fā)展。公寓、,%。%，其中公寓、%；，%，其中公寓、%，銷售均價為4484元/平方米，距歷史較高位。城內作為**市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢，人文環(huán)境等各方面都明顯強于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂的最有地段。1. 有效需求旺盛**市人均住房面積不足。同時市委市政府要件西部**最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時，城水花水平將達到４０～６０％．據(jù)資料，目前**市城市化水平約為２７．７％，最近十年來，**市年平均人增長１１．９萬人，隨著**城市化建設加快，新增城市人口將會在未來十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬平方米住宅，這無疑會給房地產(chǎn)建設帶來巨大的商機。結合近幾年**樓市的市場表現(xiàn)來看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢?！　【唧w分物業(yè)來看：本期**市商服用房價格有所回落，%，跌幅為66元/平方米；寫字樓類物業(yè)價格持續(xù)上行，本期增長幅度為81元/平方米，%，目前市場均價為4729元/平方米；普通住宅類物業(yè)價格同樣有所增長，市場成交均價為2855元/平方米，%；公寓別墅類商品房市場價格繼續(xù)其上升勢頭，目前市場銷售均價為4571元/平方米，%。隨著商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進，居民收入的穩(wěn)步增長，使**商品房市場人氣上升，并進入了一個穩(wěn)定增長期，尤其是商服房銷售的高速增長，說明了西部大開發(fā)的政策效應已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對西部大開發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟適用房建設進度加快，商品房個人消費不斷擴大，房地產(chǎn)開發(fā)宏觀調控政策的逐步位,2003年**房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。**的區(qū)域生態(tài)質量在**市一個小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長安芙蓉園、唐園、溫泉樂園、世界娛樂園……這里是**園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、**皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在**市各區(qū)域中絕對名列前茅；**湖的２０００畝水面將超過目前**城區(qū)各公園水面之和，在一個水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。 得天獨厚的公司背景 **市城市投資有限責任公司是由**市建委牽頭、城建各相關部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國有大中型企業(yè)和民營企業(yè)共同出資組建的公司。216。劣勢（WEAKNESS）216。 市政配套設施跟不上目前項目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設施都是臨時的，正式的待建。 治安環(huán)境較差由于本項目位于城鄉(xiāng)結合部，人員流動量大且復雜，這樣給本區(qū)治安帶來了影響，給客戶一定的顧慮。216。 城市重心的南移給項目帶來巨大的升值空間**大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的CBD，而本項目正好位于電視塔附近，中央商務區(qū)建成后，其一流的服務設施，完善的配套設施，再加上規(guī)劃建設中的**旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會給購買者帶來豐厚的住宅投資增值回報。威脅（THREAT）216。有此可能帶來政府加強對房地產(chǎn)市場的宏觀管理，如216。項目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內地勢南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內最低點高程為450。臨近**交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進出極為方便。l 給排水、供電、通訊等： 項目緊鄰**水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場地內的用水問題。并且施工場地開闊，具有良好的施工條件。本項目難度較大的是該地塊標高較為復雜，要求設計充分利用高差，建造出有錯落有致、有獨特風格的建筑群。并體現(xiàn)項目本身的特點。5） 規(guī)劃設計應具有特色——差異化原則。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設計方案設想(一)、小區(qū)布局保證各戶的“通好性”“通好性”是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要指標，一個樓盤如果80%很好賣，但剩下的20%清不了盤，這個項目就沒利可圖，利潤全部在壓在沒賣出的20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。 外立面設計外立面設計應簡潔時尚，注重結交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調統(tǒng)一，滿足開發(fā)商“以一流的設計，一流的工程質量，健康環(huán)保的材料構筑精品”的開發(fā)理念。 景觀的人性化設計充分考慮現(xiàn)代人的生活習性和活動習慣，合理地配置場地設施激發(fā)住戶進行戶外活動的興趣，間接引導其生活方式向健康科學的方向發(fā)展。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。**區(qū)具有濃厚的人文環(huán)境、發(fā)達的交通設施、首屈一指的生態(tài)質量和完善的配套設施，再加上**國際會議中心、中偉外商會所、唐華賓館等會議型賓館以及慈恩寺、大雁塔等旅游景點、不久后將進駐的沃爾瑪?shù)葒?