【正文】 ，較上期回落了近一個(gè)百分點(diǎn)。2. 城市化水平的加速為**市房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了商機(jī)“一城五軸八條生態(tài)帶”的**城市發(fā)展規(guī)劃,不僅拉開(kāi)了**經(jīng)營(yíng)城市的序幕,開(kāi)始**城區(qū)大規(guī)模的擴(kuò)張,而且預(yù)示著**城市化進(jìn)程的加速。下面將對(duì)**市的情況作具體分析。(二) 房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析從地理環(huán)境分析來(lái)看，**的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要?jiǎng)澐譃槲鍌€(gè)區(qū)域：城內(nèi)、東郊、南郊、西郊、北郊。 住宅類商品房銷售情況 商品房銷售情況良好，價(jià)格穩(wěn)中有升。,%。,%。,。2002年全市在崗職工平均工資11789元，%。2003年個(gè)人購(gòu)買繼續(xù)成主流，房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行。 對(duì)我國(guó)2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)根據(jù)以上分析，各種跡象表明2003年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)將持續(xù)快速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程的加快、居民收入水平的提高及政府啟動(dòng)內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持較高位運(yùn)行狀態(tài)。三月份，竣工面積分類指數(shù)比去年同期上升八點(diǎn)九一點(diǎn)，是拉動(dòng)“國(guó)房景氣指數(shù)”整體水平上升的主要原因。一季度，中國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一千二百八十五億元，同比增長(zhǎng)百分之三十四點(diǎn)九。 　　今年一季度，中國(guó)累計(jì)銷售商品房面積三千一百二十五萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)百分之四十五點(diǎn)二，增幅比去年同期增加二十七點(diǎn)七個(gè)百分點(diǎn)，是近幾年同期的最高值。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，三月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”達(dá)到一百零七點(diǎn)三四，比去年同期上升三點(diǎn)四六點(diǎn)，是近三年來(lái)升幅最大的月份。 ，%。 八大類消費(fèi)性支出均有增長(zhǎng) ，%； ，%。%%。全年第一產(chǎn)業(yè)投資1106億元，%，呈恢復(fù)性快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；第二產(chǎn)業(yè)投資10703億元，%，呈加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；第三產(chǎn)業(yè)投資繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，全年完成投資21132億元，%。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資43202億元，首次突破4萬(wàn)億元，%，增速為1996年以來(lái)最高水平。原材料、燃料、%。%。全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值躍上10萬(wàn)億元的新臺(tái)階,達(dá)到102398億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)8%。３）、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率尚未達(dá)到過(guò)熱標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前，宏觀經(jīng)濟(jì)的基本態(tài)勢(shì)是，經(jīng)濟(jì)內(nèi)在增長(zhǎng)動(dòng)力在逐漸增強(qiáng)，特別是企業(yè)自主投資增長(zhǎng)加快，但經(jīng)濟(jì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的依賴性仍然沒(méi)有出現(xiàn)明顯的減弱趨勢(shì)，結(jié)構(gòu)性矛盾和體制性矛盾仍然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形成明顯的壓力，主要體現(xiàn)為城鄉(xiāng)收入差距的擴(kuò)大、就業(yè)增長(zhǎng)不足、地區(qū)差距擴(kuò)大等對(duì)消費(fèi)需求增長(zhǎng)形成較強(qiáng)的約束。我國(guó)當(dāng)前的商品房空置率已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際空置警戒線，目前我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展可能存在泡沫。八、 結(jié)論及建議該項(xiàng)目屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)商品房的銷售價(jià)格處于偏上水平，分析**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)后，可以預(yù)計(jì)工程完工后，銷售前景比較樂(lè)觀。六、 項(xiàng)目投資估算 根據(jù)**市建設(shè)委員會(huì)頒發(fā)的建設(shè)費(fèi)用構(gòu)成、計(jì)算方法及其他有關(guān)文件，行業(yè)主管部門制定的投資估算辦法、估算指標(biāo)，有關(guān)部門制定的工程建設(shè)其他費(fèi)用的計(jì)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，以及國(guó)家公布的物價(jià)指數(shù)進(jìn)行估算，可行研究財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求和本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。此項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)改善水廠周圍生態(tài)環(huán)境起到一定的作用。2000年**,2002年人均居住面積也不超過(guò)11平方米, 要達(dá)到20平方米的標(biāo)準(zhǔn),需要增建8300萬(wàn)平方米住宅,即使在2006年達(dá)到人均14平方米, 每年至少需要建設(shè)500萬(wàn)平方米. 而最近五年年平均開(kāi)發(fā)量?jī)H300多萬(wàn)平方米,顯示解決基本需求任重而道遠(yuǎn)。公司自成立以來(lái)，經(jīng)過(guò)科學(xué)管理、規(guī)范運(yùn)作、積極開(kāi)拓，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，主要在舊城改造項(xiàng)目、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等方面做出了積極的貢獻(xiàn)。為了使**市經(jīng)濟(jì)更加快速的發(fā)展和有效改善**市人民的住房條件，市政府做出了開(kāi)發(fā)**旅游度假區(qū)的決定，我公司積極響應(yīng)市政府的號(hào)召，投入到開(kāi)發(fā)**旅游度假區(qū)的建設(shè)中來(lái)，為了改善**旅游度假區(qū)的環(huán)境，為了滿足一部分高收入階層的住房需求，我公司在已成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，同時(shí)也為開(kāi)拓市場(chǎng)，提出了**春曉苑項(xiàng)目。二、 項(xiàng)目可性研究的依據(jù) 項(xiàng)目建議書(shū)（初步可行性研究報(bào)告）及其批復(fù)文件； 國(guó)家與地方的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃，行業(yè)部門的發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃； 國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及政策； 國(guó)家有關(guān)建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、定額； 其它有關(guān)依據(jù)資料。n 項(xiàng)目所在地周圍的環(huán)境狀況：項(xiàng)目地處**旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世墓寒窖相距不足二公里。而**春曉苑高級(jí)住宅小區(qū)的建設(shè)可以滿足一部分較高收入家庭的住房需求，為改善我市目前的住房狀況作出一定的貢獻(xiàn)。（3） 項(xiàng)目地處**風(fēng)景旅游度假區(qū)，南依少陵原，北望大雁塔，與秦二世陵墓、寒窯相距不足二公里。七、項(xiàng)目的進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目從2003年7月1日開(kāi)始到2007年6月底結(jié)束，歷時(shí)4年。項(xiàng)目的實(shí)施將對(duì)**市的建設(shè)和改善居民的居住環(huán)境起到積極的作用。有此可能帶來(lái)政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，如銀行監(jiān)管，出臺(tái)限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策法規(guī)等，對(duì)本項(xiàng)目不利的因素，對(duì)此要密切注意有關(guān)方面的政策法規(guī)，及時(shí)制定出應(yīng)對(duì)措施。２００３年一季度，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)保持２００２年穩(wěn)步回升增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，呈現(xiàn)出“九五”以來(lái)的相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，但這并不表示當(dāng)前經(jīng)濟(jì)已經(jīng)過(guò)熱。４）、物價(jià)回升更多受短期性因素的作用，并不是內(nèi)在需求明顯增強(qiáng)的結(jié)果。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值14883億元，%；第二產(chǎn)業(yè)增加值52982億元，%；第三產(chǎn)業(yè)增加值34533億元，%。其中，城市下降1%；%。%。圖2.其中：國(guó)有及其他固定資產(chǎn)投資31020 城鄉(xiāng)居民個(gè)人投資6280 更新改造投資6584東中西部地區(qū)投資全面增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民收支情況 ，%，扣除價(jià)格因素，%。 （3）、經(jīng)營(yíng)凈收入較快增長(zhǎng) ，%。其中，%，%； %； %。其中：，%；，%。 　　此間分析人士認(rèn)為，購(gòu)房需求的加速釋放是房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)熱的動(dòng)因。隨著商品房持續(xù)旺銷，商品房平均銷售價(jià)格也呈上漲態(tài)勢(shì)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際到位資金二千三百四十七億元，比去年同期增長(zhǎng)百分之四十三，高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅八點(diǎn)一個(gè)百分點(diǎn)。 　　不僅是竣工面積在增加，房地產(chǎn)種類也豐富多樣。根據(jù)“十五”規(guī)劃，到2005年，我國(guó)城市人均住宅建筑面積要達(dá)到22平方米，戶均達(dá)70平方米，目前距這一目標(biāo)有一定差距，住宅需求旺盛，住宅建設(shè)仍是2003年投資的重點(diǎn)和熱點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)，過(guò)去10年我的商品住宅大部分都銷售給了個(gè)人，到2002年10月份，我國(guó)個(gè)人購(gòu)買商品住宅占到商品房銷售的91%，已經(jīng)成為市場(chǎng)的購(gòu)買主體，隨著居民收入的不斷提高和消費(fèi)物價(jià)的穩(wěn)定，人們對(duì)上平房的購(gòu)買力也在不斷增強(qiáng)，有6%15%的家庭甚至開(kāi)始購(gòu)買第二套住宅以用作投資，個(gè)人購(gòu)房占商品房銷售的比重將繼續(xù)增加，仍然是市場(chǎng)購(gòu)買的主體。城市居民人均可支配收入7184元,%；城市居民人居消費(fèi)支出6419元,%。 固定資產(chǎn)投資情況,%。**經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)得益于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及西部大開(kāi)發(fā)政策吸引的外線投資額的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一大支柱，隨著**產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新格局的出現(xiàn)，這也將反作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之向著更加良性的方向發(fā)展。公寓、,%。%，其中公寓、%；，%，其中公寓、%，銷售均價(jià)為4484元/平方米，距歷史較高位。城內(nèi)作為**市的商業(yè)聚集區(qū)具有先天的自然優(yōu)勢(shì)，人文環(huán)境等各方面都明顯強(qiáng)于其他區(qū)域，商業(yè)分為濃厚，人氣旺盛，是辦公、商業(yè)、娛樂(lè)的最有地段。1. 有效需求旺盛**市人均住房面積不足。同時(shí)市委市政府要件西部**最佳人居環(huán)境,人均GDP低于300美元的低收入國(guó)家,城市化水平僅為20%:人均GDP在7001500美元時(shí)，城水花水平將達(dá)到４０～６０％．據(jù)資料，目前**市城市化水平約為２７．７％，最近十年來(lái)，**市年平均人增長(zhǎng)１１．９萬(wàn)人，隨著**城市化建設(shè)加快，新增城市人口將會(huì)在未來(lái)十年增加一倍，住宅需求量也隨之增加，僅人口增加與居住水平提高，每年需增加８００萬(wàn)平方米住宅，這無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)建設(shè)帶來(lái)巨大的商機(jī)。結(jié)合近幾年**樓市的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，樓市的銷售出現(xiàn)了較為均衡的態(tài)勢(shì)?！　【唧w分物業(yè)來(lái)看：本期**市商服用房?jī)r(jià)格有所回落，%，跌幅為66元/平方米；寫字樓類物業(yè)價(jià)格持續(xù)上行，本期增長(zhǎng)幅度為81元/平方米，%，目前市場(chǎng)均價(jià)為4729元/平方米；普通住宅類物業(yè)價(jià)格同樣有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交均價(jià)為2855元/平方米，%；公寓別墅類商品房市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)其上升勢(shì)頭，目前市場(chǎng)銷售均價(jià)為4571元/平方米，%。隨著商品房建設(shè)步伐的加快及商品房開(kāi)發(fā)、銷售各方面政策的完善和推進(jìn)，居民收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)，使**商品房市場(chǎng)人氣上升，并進(jìn)入了一個(gè)穩(wěn)定增長(zhǎng)期，尤其是商服房銷售的高速增長(zhǎng)，說(shuō)明了西部大開(kāi)發(fā)的政策效應(yīng)已經(jīng)體現(xiàn)和大眾對(duì)西部大開(kāi)發(fā)的信心和支持，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革繼續(xù)深化，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)進(jìn)度加快，商品房個(gè)人消費(fèi)不斷擴(kuò)大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)宏觀調(diào)控政策的逐步位,2003年**房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)保持快速地發(fā)展。**的區(qū)域生態(tài)質(zhì)量在**市一個(gè)小特區(qū)，植物園、盆景園、薔薇園，加上即將興建的長(zhǎng)安芙蓉園、唐園、溫泉樂(lè)園、世界娛樂(lè)園……這里是**園林建筑密度最高的區(qū)域；這些園林再加上唐華賓館、大慈恩寺、**皇家別墅、鉆石王朝、湖賓花園中的大面積綠化，總體綠化率在**市各區(qū)域中絕對(duì)名列前茅；**湖的２０００畝水面將超過(guò)目前**城區(qū)各公園水面之和，在一個(gè)水資源緊張的古城，這樣遼闊的水面對(duì)生態(tài)環(huán)境的意義不言而喻。 得天獨(dú)厚的公司背景 **市城市投資有限責(zé)任公司是由**市建委牽頭、城建各相關(guān)部門（市規(guī)劃局、房管局、公用事業(yè)局、交通局、市政局、土地局等）入股，另外吸收部分國(guó)有大中型企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)共同出資組建的公司。216。劣勢(shì)（WEAKNESS）216。 市政配套設(shè)施跟不上目前項(xiàng)目周邊的道路、給水、排水、供電等市政設(shè)施都是臨時(shí)的，正式的待建。 治安環(huán)境較差由于本項(xiàng)目位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，人員流動(dòng)量大且復(fù)雜，這樣給本區(qū)治安帶來(lái)了影響，給客戶一定的顧慮。216。 城市重心的南移給項(xiàng)目帶來(lái)巨大的升值空間**大都市圈的規(guī)劃，把電視塔作為新的CBD，而本項(xiàng)目正好位于電視塔附近，中央商務(wù)區(qū)建成后，其一流的服務(wù)設(shè)施，完善的配套設(shè)施，再加上規(guī)劃建設(shè)中的**旅游度假區(qū)提供的優(yōu)美的環(huán)境，會(huì)給購(gòu)買者帶來(lái)豐厚的住宅投資增值回報(bào)。威脅（THREAT）216。有此可能帶來(lái)政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理，如216。項(xiàng)目用地目前為階梯狀耕地，征地范圍內(nèi)地勢(shì)南高北低，平均高差14米，高差最大的地方相差21米，工作區(qū)內(nèi)最低點(diǎn)高程為450。臨近**交通主干線南二環(huán)和即將投入使用繞城高架高速路，進(jìn)出極為方便。l 給排水、供電、通訊等： 項(xiàng)目緊鄰**水廠，水廠可以提供500mm供水管道，可以解決施工場(chǎng)地內(nèi)的用水問(wèn)題。并且施工場(chǎng)地開(kāi)闊，具有良好的施工條件。本項(xiàng)目難度較大的是該地塊標(biāo)高較為復(fù)雜，要求設(shè)計(jì)充分利用高差，建造出有錯(cuò)落有致、有獨(dú)特風(fēng)格的建筑群。并體現(xiàn)項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。5） 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)具有特色——差異化原則。三、 建筑規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)想(一)、小區(qū)布局保證各戶的“通好性”“通好性”是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)重要指標(biāo)，一個(gè)樓盤如果80%很好賣，但剩下的20%清不了盤，這個(gè)項(xiàng)目就沒(méi)利可圖，利潤(rùn)全部在壓在沒(méi)賣出的20%中，所以小區(qū)的總體規(guī)劃首先看有多少不好賣的，將不好賣的戶數(shù)壓到最少。 外立面設(shè)計(jì)外立面設(shè)計(jì)應(yīng)簡(jiǎn)潔時(shí)尚，注重結(jié)交處理，使之能取得良好的城市景觀效果，并與共建協(xié)調(diào)統(tǒng)一，滿足開(kāi)發(fā)商“以一流的設(shè)計(jì)，一流的工程質(zhì)量，健康環(huán)保的材料構(gòu)筑精品”的開(kāi)發(fā)理念。 景觀的人性化設(shè)計(jì)充分考慮現(xiàn)代人的生活習(xí)性和活動(dòng)習(xí)慣，合理地配置場(chǎng)地設(shè)施激發(fā)住戶進(jìn)行戶外活動(dòng)的興趣，間接引導(dǎo)其生活方式向健康科學(xué)的方向發(fā)展。具體規(guī)劃建規(guī)劃方案附圖。**區(qū)具有濃厚的人文環(huán)境、發(fā)達(dá)的交通設(shè)施、首屈一指的生態(tài)質(zhì)量和完善的配套設(shè)施，再加上**國(guó)際會(huì)議中心、中偉外商會(huì)所、唐華賓館等會(huì)議型賓館以及慈恩寺、大雁塔等旅游景點(diǎn)、不久后將進(jìn)駐的沃爾瑪?shù)葒?guó)