【正文】 助發(fā)展商培訓(xùn)銷售人員，使彼等能夠掌握有關(guān)該物業(yè)管理方面的知識(shí)，以便銷售人員在促銷時(shí)答復(fù)認(rèn)購(gòu)人的查詢。采用自動(dòng)化管理，可以減少人為錯(cuò)失，減省人力資源，增快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，對(duì)租用戶及訪客利用停車場(chǎng)有莫大裨益及幫助。 而其組合成份之使用時(shí)間，一般亦有差異。對(duì)于餐廳用戶所安裝的排氣裝置、排水管和隔油池等，必須妥為監(jiān)管及清理，以免對(duì)用戶或顧客造成滋擾。除了在戶組合要平均外，必須保持商鋪及整個(gè)物業(yè)的美好形象，吸引顧客光臨，并在適當(dāng)?shù)胤皆O(shè)置足夠及簡(jiǎn)明的指示標(biāo)志預(yù)留適當(dāng)?shù)胤阶鞔笮驼故?。住宅的?nèi)部清潔，必須妥為安排，在日常清潔時(shí)不能影響住戶，做成不便。于參考了發(fā)展商提供之資料后，本公司建議武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」之物業(yè)管理，因應(yīng)物業(yè)的不同部份應(yīng)注意以下事項(xiàng)。為確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和使用功能完善，除發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工單位須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)外，物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過(guò)程是一種有效措施，而此措施可以：1. 能夠完善的使用其功能；2. 能夠改進(jìn)房屋設(shè)計(jì)的具體要求；3. 能夠嚴(yán)肅監(jiān)理施工質(zhì)量；4. 能夠?yàn)槭┕を?yàn)收和接管墊定基礎(chǔ)；5. 便于日后對(duì)物業(yè)的管理。47 / 80戴德梁行組織架構(gòu)香港總公司董事局香港總行國(guó)內(nèi)辦事處物業(yè)管理部工貿(mào)大樓租售寫字樓租售商業(yè)店鋪?zhàn)馐圩≌馐蹣怯罟纼r(jià)市場(chǎng)研究物業(yè)管理投資策略建筑顧問(wèn)物業(yè)管理樓宇估值市場(chǎng)研究租售代理管理服務(wù)顧問(wèn)服務(wù)租約管理大廈公契維修保養(yǎng)設(shè)施管理 物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過(guò)程對(duì)發(fā)展商之意義 物業(yè)的開發(fā)過(guò)程，可分為幾個(gè)階段，基本包括投資決策分析、 前期工作、施工準(zhǔn)備、工程管理和質(zhì)量驗(yàn)收，銷售與接收和售后物業(yè)管理階段，為使開發(fā)商建設(shè)的樓宇便于管理，樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施便于維護(hù)、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設(shè)計(jì)，施工準(zhǔn)備時(shí)介入其中為最佳時(shí)刻，因在這時(shí)管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主的生活質(zhì)量和便利考慮。并且實(shí)際參與了各類型的物業(yè)管理, 對(duì)各地方政府的要求及民情都甚有了解。我們的專業(yè)顧問(wèn)服務(wù)涵蓋物業(yè)組合管理、建筑顧問(wèn)、測(cè)量及估價(jià)，并協(xié)助提升物業(yè)資產(chǎn)值。戴德梁行亦為北美的國(guó)際企業(yè)提供專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢及顧問(wèn)服務(wù)。戴德梁行, 為英國(guó)倫敦上市公司(編碼: DTZ),為國(guó)際主要的房地產(chǎn)顧問(wèn)公司，為世界各地客戶提供專業(yè)創(chuàng)新的房地產(chǎn)及商業(yè)解決方案。使命的核心是通過(guò)戴德梁行的團(tuán)隊(duì)精神、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，用創(chuàng)意和熱誠(chéng)使目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。 序言 1 戴德梁行物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介 24 物業(yè)管理公司參與物業(yè)開發(fā)的過(guò)程 67對(duì)發(fā)展商之意義 戴德梁行物業(yè)管理要點(diǎn) 711 「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容1223 前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 后期實(shí)質(zhì)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 營(yíng)銷中心管理顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容 服務(wù)形式及服務(wù)費(fèi)用 2425 附件一：資質(zhì)證明 2644附件二：國(guó)內(nèi)物業(yè)管理經(jīng)歷 4574 附件三：委任書 7576 l 武漢世紀(jì)環(huán)球投資有限公司投資開發(fā)的「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」位于武漢市解放大道，由一棟高層住宅樓組成，另有商業(yè)裙樓、停車場(chǎng)等配套設(shè)施。在物業(yè)市場(chǎng)和客戶需求日趨國(guó)際化的前提下，戴德梁行遍布全球的分公司，能有效地照顧客戶橫跨歐洲、美洲及亞太區(qū)的服務(wù)需求。DTZ Rockwood將增加客戶直接投資房產(chǎn)及集資的機(jī)會(huì)，而與The Staubach Company的合作則為客戶提供優(yōu)質(zhì)的企業(yè)服務(wù)。戴德梁行的研究顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)是整體業(yè)務(wù)的核心，透過(guò)追蹤和分析對(duì)業(yè)務(wù)有影響之市場(chǎng)因素和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，協(xié)助我們的前線專才為客戶提交最適切的解決方案。 本公司已組成全國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù), 對(duì)各地之物業(yè)管理提供龐大的網(wǎng)絡(luò)性支持。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來(lái)方便。 本公司除傳統(tǒng)意義上的樓宇維修養(yǎng)護(hù)、清潔綠化、保安及消防外，物業(yè)管理顧問(wèn)已擴(kuò)展到配合管理運(yùn)作的工程咨詢、物業(yè)功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業(yè)管理費(fèi)行情調(diào)研和預(yù)測(cè)、在確定目標(biāo)客戶群后對(duì)其管理收費(fèi)之承受能力及法規(guī)之限制、物業(yè)租售之推廣、智能系統(tǒng)化服務(wù)、保障服務(wù)等全面服務(wù)。并且于進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理時(shí)，結(jié)合所有部份，以維持統(tǒng)一管理，節(jié)省資源。而物業(yè)清潔服務(wù)之質(zhì)素，必須能長(zhǎng)時(shí)間有效地保持高質(zhì)素，使無(wú)論是住戶或訪客，都能享受一個(gè)清潔清新之居住環(huán)境。商鋪設(shè)施裝備在保養(yǎng)方面必須維持一定效率，才可以為顧客提供方便而不間斷的服務(wù)。物業(yè)管理公司應(yīng)不時(shí)與商戶聯(lián)絡(luò)，商討合辦各種推廣和宣傳活動(dòng)，吸引顧客前來(lái)消費(fèi)。游客、路人及乘客均是商場(chǎng)所吸引消費(fèi)之對(duì)象，故設(shè)施之使用率一般較住宅高，所以設(shè)施必須保養(yǎng)得宜，以免對(duì)租、用戶及顧客造成不便。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略在可能情況下應(yīng)按照自給自足厘定收費(fèi)額，無(wú)須由管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼以免降低管理費(fèi)收入，這對(duì)住宅出租及出售營(yíng)運(yùn)都有著正面積極作用。 從物業(yè)管理的角度，協(xié)助發(fā)展商完善該物業(yè)樓盤整體之專業(yè)形象。l 定期與項(xiàng)目工程部聯(lián)絡(luò)并作出會(huì)議，對(duì)可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項(xiàng)，提供建議。 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。 建議成本保護(hù)方案，減少因施工對(duì)材料可能造成的損害。本公司將本著發(fā)展商投投資成本和國(guó)際及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求的考慮上，作出建議，例如對(duì)一卡通系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)等方面提出專業(yè)意見。提供后配套工作的建議。 配套設(shè)施的安排及管理 按照物業(yè)銷售對(duì)象為目標(biāo)，為物業(yè)建議有關(guān)之生活配套設(shè)施如會(huì)所等，亦并于在規(guī)劃中予以考慮，以便合理布置及日后管理安排。現(xiàn)今專業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專業(yè)管理人員及先進(jìn)之管理系統(tǒng)設(shè)備外，整個(gè)大廈之財(cái)務(wù)管理，尤為重要。并依據(jù)預(yù)算案，建議管理費(fèi)金額。提示應(yīng)知事項(xiàng)，如單位內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修需知、運(yùn)送對(duì)象安排等。物業(yè)管理員須嚴(yán)格執(zhí)行由上級(jí)指示之各項(xiàng)保安措施，以確保物業(yè)于此期間之安全運(yùn)作。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶單位內(nèi)設(shè)施之更改，易燃物體之管理及處置等，管理處將有特定之規(guī)條監(jiān)管，以策安全。 于該物業(yè)銷售期間，我司將針對(duì)該物業(yè)基本情況而設(shè)計(jì)適合其日后運(yùn)作之物業(yè)管理方案，以便于貴司銷售宣傳及解答購(gòu)房者對(duì)該物業(yè)日后管理之疑問(wèn)。，使彼等能夠掌握有關(guān)該物業(yè)管理方面的知識(shí)，以便銷售人員在銷售時(shí)答復(fù)認(rèn)購(gòu)人的查詢。我司協(xié)助完善該物業(yè)樓盤整體之專業(yè)形象。 建議物業(yè)管理人力資源配合物業(yè)所需, 建議聘請(qǐng)并提供培訓(xùn)于合適員工負(fù)責(zé)日常管理, 保安及維修等工作以確保管理隊(duì)伍之高品質(zhì)服務(wù)質(zhì)素。本公司將配合發(fā)展商代表意見，協(xié)助管理處擬定保安人員崗位, 設(shè)立特定并適合武漢「創(chuàng)世紀(jì)廣場(chǎng)」之保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。本公司將協(xié)助管理處制定適當(dāng)報(bào)表, 監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作, 如查核清潔員工資歷, 監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。 處理支出賬目 本公司將建議一切支出賬目之控制程序及安排, 使管理處能據(jù)實(shí)執(zhí)行。除有支出需要外, 所有物業(yè)管理金額將存放于專有賬戶, 管理金額所獲得之利息將歸入物業(yè)管理賬戶, 并特定專供使用于物業(yè)之管理營(yíng)運(yùn)。 建議園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排協(xié)助管理處安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之維護(hù)工作, 并協(xié)助挑選廠商供應(yīng)適時(shí)之盆栽以改善物業(yè)環(huán)境。協(xié)助管理處每月與發(fā)展商/業(yè)主委員會(huì)舉行例會(huì)檢討及報(bào)告管理進(jìn)度。戴德梁行物業(yè)管理有限公司171。保證銷售中心工作環(huán)境不受外來(lái)人員故意騷擾。協(xié)助銷售人員作好一些力所能及的事情，并要求員工對(duì)項(xiàng)目情況有一定的了解程度。 營(yíng)銷中心清潔服務(wù)清潔保障是物業(yè)銷售中心應(yīng)提供的基本服務(wù)，它的作用是為客戶提供一個(gè)衛(wèi)生、舒適、清凈的環(huán)境。 綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置之安排綠化保養(yǎng)及節(jié)日布置安排綠化保養(yǎng)承判商處理日常園藝景觀之維護(hù)并于特定節(jié)日，如中秋節(jié)及春節(jié)等安排布置。按照建議書之內(nèi)容，以合理的時(shí)間間隔共十八次參與各項(xiàng)有關(guān)會(huì)議。發(fā)展商：北京恒兆置業(yè)發(fā)展有限公司－ 北京希格瑪中心(面積：約46,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京海淀區(qū)，為高級(jí)辦公樓及豪華住宅，本公司為物業(yè)提供物業(yè)管理顧問(wèn)及物業(yè)經(jīng)理。發(fā)展商：北京北新房屋開發(fā)有限公司－ 北京國(guó)際金融中心(面積：約89,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京金融街，為豪華酒店式公寓及大型商場(chǎng)，本公司為物業(yè)提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)。發(fā)展商：北京嘉富信投資有限公司－ 北京太平洋大廈(面積：約65,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村附近, 為寫字樓、商住公寓及商場(chǎng)綜合大樓，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及物業(yè)經(jīng)理。發(fā)展商：中遠(yuǎn)酒店物業(yè)管理有限公司－ 北京翠湖花園(面積：約592,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京市海定區(qū)上莊鄉(xiāng)上莊水庫(kù)北岸距市區(qū)約20公里， 翠湖花園南監(jiān)上莊水庫(kù)， 靠近著名景點(diǎn)”百亭游樂場(chǎng)”及”翠湖水鄉(xiāng)”為北京市新開辟之旅游渡假區(qū)。發(fā)展商：北京盛世兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司－ 北京九龍北園(面積：約400,000平方米)簡(jiǎn)介：位于北京東環(huán)雙井橋與國(guó)際貿(mào)橋之間，東三環(huán)廣渠東路之住宅小區(qū)，擁有完善之配套設(shè)施，我司為管理顧問(wèn)。發(fā)展商：北京科管房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二. 天津物業(yè)－ 天津天星河畔廣場(chǎng)(面積：約60,000平方米)簡(jiǎn)介：位于天津市河?xùn)|區(qū)11經(jīng)路，為高級(jí)辦公樓及大型商場(chǎng)，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及物業(yè)管理經(jīng)理。發(fā)展商：天津立達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司－ 天津惠嘉公寓(面積：約32,000平方米)簡(jiǎn)介：位于天津市和平區(qū)營(yíng)口到道, 是天津市中心少有的高層公寓，本公司為該物業(yè)之物業(yè)管理顧問(wèn)。發(fā)展商：天津開發(fā)建設(shè)集團(tuán)三. 上海物業(yè)－ 上海外灘柏麗廣場(chǎng)(面積：約2,700平方米)簡(jiǎn)介：位于外灘黃浦光畔，為一長(zhǎng)廊式商場(chǎng)建筑物，本公司為管理顧問(wèn)及物業(yè)管理經(jīng)理。業(yè)主：上海市人民政府僑務(wù)辦公室－ 上海華山花園(面積：約13,000平方米)簡(jiǎn)介：位于上海市華山路與光蘇路交界，為高級(jí)住宅大樓，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及經(jīng)理。發(fā)展商：香港港陸國(guó)際集團(tuán)有限公司－ 上海第一八佰伴百貨大樓(面積：約140,000平方米)簡(jiǎn)介：位于上海浦東陸家咀，為高級(jí)百貨公司及辦公大樓，本公司為大廈提供顧問(wèn)服務(wù)。發(fā)展商：金裕國(guó)際投資有限公司－ 上海申通廣場(chǎng)(面積：約46,000平方米)簡(jiǎn)介：位于上海徐匯區(qū)，為高級(jí)辦公及商場(chǎng)大樓，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及經(jīng)理。發(fā)展商：上海天元實(shí)業(yè)總公司－ 上海恒城花苑(面積：約48,000平方米)簡(jiǎn)介：位于繁華之上海市四平路及臨平路交界，為一豪華服務(wù)式公寓及大型商場(chǎng)發(fā)展項(xiàng)目。發(fā)展商：上海華天房地產(chǎn)發(fā)展有限公司－ 上海海灣大廈(面積：約43,000平方米)簡(jiǎn)介：位于上海市外灘中央商務(wù)區(qū)，為頂級(jí)智能大廈項(xiàng)目，包含十二層高尚純辦公樓、十二層豪華酒店式公寓、四層裙樓商場(chǎng)及多層地庫(kù)停車場(chǎng)。發(fā)展商：中房集團(tuán)華東置業(yè)股份有限公司－ 上海亦園(面積：約40,000平方米)簡(jiǎn)介：位于上海市徐匯區(qū)安福路及烏魯木齊中路，為一幢29層之豪華公寓住宅連會(huì)所，并包括一座大型綜合商場(chǎng)及地庫(kù)停車場(chǎng)，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及經(jīng)理。發(fā)展商：東方海外置業(yè)(上海)有限公司－ 上海三鑫花苑(面積：約52,000平方米)簡(jiǎn)介：位于上海市靜安區(qū)曹家渡商業(yè)中心之住宅小區(qū), 包含一幢15層及二幢18層住宅樓宇, 內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、中西餐廳、酒吧、多功能廳等酒店式服務(wù)設(shè)施, 另設(shè)一個(gè)大型地下停車場(chǎng)。發(fā)展商：上海永基物業(yè)有限公司四. 武漢物業(yè)－ 武漢佳麗廣場(chǎng)(面積：約58,000平方米)簡(jiǎn)介：位于武漢市中山大道及光漢路交匯處，為高級(jí)寫字樓及百貨商場(chǎng)綜合大樓，本公司為物業(yè)管理顧問(wèn)及物業(yè)管理經(jīng)理。發(fā)展商：武漢宏宇實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司－ 武漢名都花園 (面積：746,500 平方米)簡(jiǎn)介：位于武昌洪楚大街，為大型住宅小區(qū)，本公司為物業(yè)提供物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)及經(jīng)理服務(wù)。