【正文】 得挖掘的投資對(duì)象?，F(xiàn)在，人們已看到了一個(gè)趨勢(shì)：陸家嘴大樓租售率將穩(wěn)步上升。位于證券大廈西側(cè)的中保大廈由中國(guó)人壽投資，該大廈經(jīng)營(yíng)部經(jīng)理朱國(guó)梁說(shuō)：“這里是中國(guó)唯一命名為金融貿(mào)易區(qū)的地方，如同紐約曼哈頓南區(qū)，擁有自己的大廈就能體現(xiàn)企業(yè)的實(shí)力。有關(guān)專家估算，10年內(nèi)金茂可還清全部貸款，15年可收回全部投資，這比國(guó)際同類摩天大廈成本回收期要縮短5年。%，在公認(rèn)的合理數(shù)值范圍內(nèi)，這表明全市客房供需總量處于大體平衡狀態(tài)。在酒店市場(chǎng)方面，自去年秋天起，上海的酒店業(yè)呈現(xiàn)出一片繁榮的景象，酒店客房出租率全線飚升。但是，因?yàn)镾ARS的影響，一些公司暫緩辦公地點(diǎn)的重新選址或擴(kuò)大，今年第二季度上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的需求因此大為減少，新的寫字樓甲級(jí)供應(yīng)、空置率和租金基本沒(méi)有什么變化，全市甲級(jí)寫字樓總量仍為336萬(wàn)平方米，6月甲級(jí)寫字樓平均空置率為9%，(平方米/天)。在陸家嘴這個(gè)中國(guó)金融貿(mào)易中心地帶，國(guó)內(nèi)其他省市的大中型金融服務(wù)機(jī)構(gòu)不斷加強(qiáng)業(yè)務(wù)的運(yùn)作和拓展，以積極進(jìn)取的姿態(tài)應(yīng)對(duì)來(lái)自海內(nèi)外的更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)與合作。 浦東房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)及分析近年來(lái)，上海寫字樓市場(chǎng)始終保持著平穩(wěn)升勢(shì)，尤其是浦東陸家嘴地區(qū)的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)活躍。隨著政府一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，上海市政府調(diào)控房?jī)r(jià)的力量正在增強(qiáng)。去年四月，上海對(duì)內(nèi)外銷非居住用房實(shí)行并軌的同時(shí)，將非居住用房稅率從以前的5％%(個(gè)人)，與投資住宅相比，個(gè)人投資商業(yè)用房的真?zhèn)€標(biāo)的不小，而銀行貸款的利率高，成數(shù)少，年限短，對(duì)投資客而言，回收周期長(zhǎng)，利潤(rùn)少，又有一定的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)2004年至2005年新供應(yīng)量將低于平均年吸納量的40萬(wàn)平凡米（根據(jù)相關(guān)資料），即會(huì)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格及租金均會(huì)平穩(wěn)上揚(yáng)，應(yīng)該也是銷售寫字樓的較佳時(shí)機(jī)。上海辦公樓市場(chǎng)在內(nèi)在系統(tǒng)各項(xiàng)指標(biāo)全面修復(fù)并走好的技術(shù)形態(tài)下，國(guó)內(nèi)資本和國(guó)外資本的匯集與第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為上海辦公樓市場(chǎng)的平穩(wěn)上升奠定了基礎(chǔ)。寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自于市場(chǎng)需求，與需求最直接相關(guān)的因素是城市第三產(chǎn)業(yè)和FDI。4. 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析：由于開發(fā)成本的提高和房地產(chǎn)整體開發(fā)的需求將會(huì)使20％的實(shí)力型房產(chǎn)開發(fā)商占據(jù)80％的市場(chǎng)份額。而這類城市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的城市化進(jìn)程的步伐和長(zhǎng)三角高速網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)也將成為我們提供更多的投資空間。（2） 伴隨著世博會(huì)和舊城改造及“一城九鎮(zhèn)”的總體規(guī)劃，上海的房屋土地開發(fā)在未來(lái)8年內(nèi)將保持旺盛的勢(shì)頭。到2007年，市中心主要以舊城改造和世博建設(shè)帶動(dòng)旅游、商務(wù)及平價(jià)房為主的房地產(chǎn)投資建設(shè)；而在2015年前，郊縣的一城九鎮(zhèn)建設(shè)也將成為新一輪的投資熱點(diǎn)。2. 市場(chǎng)需求分析：（1） 人們對(duì)于居住條件改善的需求；（2） 外來(lái)務(wù)工人員對(duì)住房的需求；（3） 城市總體規(guī)劃及舊城改造產(chǎn)生的需求及拆遷安置；（4） 投資需求。 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析回顧2002003年度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，是大踏步發(fā)展的二年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于量增價(jià)漲的“牛市”上升軌道。隨著中國(guó)加入WTO以及上海申博成功，世界500強(qiáng)戰(zhàn)略重心紛紛轉(zhuǎn)移，外商投資進(jìn)上海的速度加快；與此同時(shí)，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的龍頭，上海商業(yè)的飛速發(fā)展引來(lái)了無(wú)數(shù)企業(yè)競(jìng)相入駐。由于1997年市政府停止批租辦公樓用地，在此7年間，上海辦公樓新供應(yīng)量逐年下降。06年及未來(lái)幾年，隨著供應(yīng)量的增加，供需關(guān)系將發(fā)生逆轉(zhuǎn)并逐漸加劇的情況，供求平衡向供大于求轉(zhuǎn)變，樓市的競(jìng)爭(zhēng)必然隨之激化，銷售阻力也會(huì)隨之產(chǎn)生，甚至逐漸增大。從此來(lái)看，非居住用房投資回報(bào)率不很樂(lè)觀。從2003年6月央行發(fā)布121號(hào)文，監(jiān)管部門通過(guò)利率杠桿調(diào)節(jié)購(gòu)房需求；今年4月四大國(guó)有商業(yè)銀行和眾多股份制銀行嚴(yán)格放貸；時(shí)隔半月，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定提高房地產(chǎn)開發(fā)等四個(gè)行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，由20％以上提高到35％以上；交易中心網(wǎng)上備案政策的出臺(tái)，對(duì)于銀行控制個(gè)人投資第二、第三套房產(chǎn)起到了促進(jìn)作用。由于在政策、交通、環(huán)境、硬件等方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，這里的甲級(jí)寫字樓成為海內(nèi)外知名企業(yè)選擇的焦點(diǎn)。除此之外，律師行、進(jìn)出口貿(mào)易、科技資訊等發(fā)展?jié)摿薮蟮姆?wù)咨詢和科技研發(fā)企業(yè)，也紛紛考慮把原在浦西的辦公室搬遷或整合到浦東。預(yù)計(jì)今年下半年預(yù)計(jì)將有約219000平方米的完工量，根據(jù)目前在建工程資料顯示，預(yù)計(jì)在2004年將有約525000平方米的甲級(jí)寫字樓投放市場(chǎng)。浦西的酒店生意好，客房出租率都在80%—90%以上，浦東的各大賓館酒店更是銷售見好。但四、五星級(jí)酒店在房?jī)r(jià)升高的同時(shí)，%%，超過(guò)了合理數(shù)值，這表明高星級(jí)客房略顯緊缺。在這樣好的大環(huán)境里，擁有“浦東新區(qū)省部樓宇”資質(zhì)和準(zhǔn)五星級(jí)賓館的上海寶安大廈的優(yōu)勢(shì)顯而易見，其美好的發(fā)展前景自然也值得我們期待。 陸家嘴樓宇開發(fā)商還有不少是零負(fù)債，即開發(fā)商全額出資，沒(méi)有一分錢貸款?！边@幢大廈全部“只租不售”，出租率已達(dá)90％，預(yù)計(jì)12年內(nèi)可收回投資。這不僅是基于浦東每年15％的GDP增長(zhǎng)率，更重要的是由于各方投資熱情高漲。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三年期間演變趨勢(shì)預(yù)測(cè) 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三年期間發(fā)展方向由于浦東陸家嘴地區(qū)的定位是金融貿(mào)易區(qū)，所以今后三年內(nèi)的住宅增量將不會(huì)太大，相反寫字樓、酒店、商鋪等商務(wù)及配套設(shè)施將會(huì)繼續(xù)呈上升的趨勢(shì)。 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三年期間政策動(dòng)態(tài)表12 2003年上海主要房地產(chǎn)政策一覽表編號(hào)名稱內(nèi)容影響1《關(guān)于停止別墅類用地的土地供應(yīng)的通知》，從長(zhǎng)期角度來(lái)看，別墅物業(yè)的供應(yīng)量更加合理2《關(guān)于加強(qiáng)對(duì)非居住用房出售、租賃行為管理的通知》從2003年2月1日起，對(duì)個(gè)人作出租用途的非自住不動(dòng)產(chǎn)全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的房地產(chǎn)稅及20%的個(gè)人收入所得稅投資業(yè)主回本期增長(zhǎng)但租金上漲空間不大，削減了商業(yè)、寫字樓、廠房的租賃利潤(rùn)，有可能出現(xiàn)避稅或虛報(bào)現(xiàn)象3《關(guān)于非居住用房?jī)?nèi)外銷并軌的通知》自2003年3月1日起，實(shí)施非居住用房?jī)?nèi)外銷并軌，至此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)全面對(duì)外開放甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，最終市場(chǎng)將重新組合4《全裝修房設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》2月份《上海市新建住宅全裝修試點(diǎn)工程裝修設(shè)計(jì)導(dǎo)則》正式公布全裝修房進(jìn)一步納入良性發(fā)展的軌道5《上海市生態(tài)型住宅小區(qū)管理辦法》明確小區(qū)建設(shè)中環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑節(jié)能、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量、小區(qū)水環(huán)境等六方面的內(nèi)容這一條例將引導(dǎo)住宅建設(shè)向節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、治污的方向發(fā)展，為市民營(yíng)造更健康、更舒適的居住環(huán)境6《上海市房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》從2003年5月1日日購(gòu)房者或買受人對(duì)房屋面積有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核或鑒定對(duì)于開發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)講，將擁有更多的自主權(quán)7《央行121號(hào)文件》關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款、建筑施工企業(yè)貸款、土地儲(chǔ)備貸款等可操作性強(qiáng)的文件實(shí)施細(xì)則一旦出臺(tái)，地產(chǎn)商將面對(duì)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)實(shí)8《物業(yè)條例》條例明確了開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主等各方在物業(yè)管理中的法律責(zé)任以及處罰辦法嚴(yán)格管理物業(yè)市場(chǎng)的規(guī)范性，但該規(guī)定仍需進(jìn)一步完善9《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》調(diào)控土地供應(yīng)，控制土地價(jià)格，清理并逐步減少建設(shè)和消費(fèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目，多渠道降低建設(shè)成本增加了普通商品住房的供應(yīng)，適應(yīng)多數(shù)居民家庭支付能力10《關(guān)于中介降傭的通知》房產(chǎn)中介收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下調(diào)政府清潔市場(chǎng)、規(guī)范操作，使利潤(rùn)趨于平均、合理，給房產(chǎn)中介公司帶來(lái)沖擊11〈關(guān)于房貸貼息的通知〉中低收入者所購(gòu)住宅單價(jià)不超過(guò)3500元/平方米，建筑面積不超過(guò)90平方米，最高貼息為購(gòu)房貸款總額的15%部分低收入者可得到實(shí)惠12《國(guó)家廉租住房管理辦法》最低收入家庭住房保障原則上以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔強(qiáng)化了政府住房保障職能，切實(shí)保障最低收入家庭基本住房需求13《上海市房地產(chǎn)登記條例》增加臨時(shí)登記，保護(hù)預(yù)購(gòu)人的權(quán)利；增加三種登記種類；明確房地產(chǎn)登記工作的法律責(zé)任條例針對(duì)上海市房地產(chǎn)交易、登記中出現(xiàn)的新問(wèn)題，制定了一些適合新情況的新規(guī)定，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展提供了法律保障 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀1999年底，由網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)引發(fā)一股租房熱，使辦公樓市場(chǎng)開始走出低谷。目前，區(qū)內(nèi)建造的樓宇達(dá)550幢，已有336幢投入使用，%。正式成交價(jià)仍不低于1美元。而這三者又是相輔相成、互為前提的。開發(fā)商是否能夠提供與“硬件”匹配的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；目標(biāo)市場(chǎng)的定位是否準(zhǔn)確；能否抓住國(guó)內(nèi)外旅游團(tuán)、品牌企業(yè)往來(lái)頻繁的契機(jī)，拓展銷售渠道與項(xiàng)目合作等等，都是決定成敗的關(guān)鍵所在。2004年，（其中酒店2500萬(wàn)）。但是，隨著寶安大廈開發(fā)階段的結(jié)束，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)階段卻是困難重重。按集團(tuán)下達(dá)的計(jì)劃，上海公司將實(shí)現(xiàn)收入22752萬(wàn)元，但企業(yè)公司和酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)用就達(dá)3000萬(wàn)，還本13500萬(wàn)，酒店公司由于客房數(shù)量有限，即使再保證較高開房率且其他開支得到有效控制的前提下，利息、折舊、能耗、工資等固定開支依然巨大，虧損無(wú)法避免。盡管形式十分嚴(yán)峻，但我們從2003年的進(jìn)步中受到了極大的鼓舞，公司全體員工的積極性高漲，這是我們的優(yōu)勢(shì)。日常工作中的服務(wù)規(guī)范、服務(wù)流程，乃至員工素質(zhì)都是做酒店最基本的服務(wù)意識(shí)，這就是所謂的“人性化”。這些，既反映了我們因管理控制的教育、約束力度不夠，而難以實(shí)現(xiàn)精細(xì)管理的目標(biāo)，又反映了我們?cè)诠芾韯?chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新等方面缺少有效激勵(lì)。作為企業(yè)的品牌形象，寶安大廈位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)中心的竹園商貿(mào)區(qū)內(nèi)，位置優(yōu)越，交通便捷，區(qū)域含金量高，具備較好的酒店經(jīng)營(yíng)所需的地理環(huán)境。因此，其價(jià)格也經(jīng)歷了一個(gè)由低到高的過(guò)程。 企業(yè)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)分析此外，還有中油日航、瑞吉紅塔、新亞湯臣，等等，都是這種性質(zhì)。這個(gè)價(jià)格現(xiàn)在是想都不敢想的。 處在這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)并存的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，困難是很大，但機(jī)會(huì)也不少，如何在今后的發(fā)展過(guò)程中趨利避害，發(fā)揮自身最大的優(yōu)勢(shì)才是至關(guān)重要的。另一方面，企業(yè)公司和酒店的財(cái)務(wù)費(fèi)用共計(jì)3000萬(wàn)，還本13500萬(wàn)，其他利息、折舊、能耗、工資等固定開支依然巨大，虧損無(wú)法避免。我們應(yīng)當(dāng)看到，房地產(chǎn)投資的高利潤(rùn)是募集社會(huì)閑散資金的重要砝碼，對(duì)開發(fā)商而言，解決融資難題才是第一要?jiǎng)?wù)，至于其后必須支付的 “高報(bào)酬”，相比資金壓力的緩解、豐厚利潤(rùn)的回報(bào)，還是劃算的。可以想見，依托集團(tuán)強(qiáng)大的資源優(yōu)勢(shì)和寶安人勤勉的實(shí)干精神，公司終將在上海浦東占有一席之地。尤其是近幾年高星級(jí)酒店業(yè)處于快速發(fā)展時(shí)期，高星級(jí)酒店從業(yè)人員供求關(guān)系失衡，酒店從業(yè)人員流動(dòng)率達(dá)到15%以上。在這中間，審計(jì)部無(wú)疑充當(dāng)了“廉政公署”的角色，既減輕了領(lǐng)導(dǎo)班子的工作壓力，也減少了很多不必要的麻煩。從整體來(lái)看，形勢(shì)最好的是小陸家嘴也就是金茂大廈附近，那是浦東最早開發(fā)的金融區(qū)，聚集了國(guó)內(nèi)外大的銀行和金融機(jī)構(gòu)；而寶安大廈這邊的定位則是商貿(mào)區(qū)，盡管寫字樓租金和售價(jià)要相對(duì)稍低，但也有一些大公司，如新世紀(jì)金融公司旗下的德隆公司、臺(tái)灣排名第37位的“遠(yuǎn)紡工業(yè)”、福建的富成證券、鞍山證券，還有新希望的一個(gè)分公司也都入駐了寶安大廈。此外，寶安大酒店、寶安物業(yè)的客戶群從另一個(gè)層面來(lái)講，也是寶安大廈的潛在客戶群；而寶安大廈的客戶群；反之亦然。但是，就目前的狀況來(lái)看，公司在這一方面還是有所欠缺的，仍停留在相對(duì)原始的層面。因而，無(wú)論是上海寶企、寶安物業(yè)，還是寶安大酒店，都必須以“寶安大廈”的品牌為依托；或者說(shuō)，通過(guò)整合經(jīng)營(yíng)來(lái)樹立“寶安大廈”這一品牌。因此，要樹立寶安公司的品牌，必須自上而下地實(shí)行“品牌管理”，像按照寶安地產(chǎn)品牌管理指導(dǎo)思想，那樣統(tǒng)一實(shí)施品牌戰(zhàn)略，統(tǒng)一品牌標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)，為客戶提供增值服務(wù)。浦東特殊而重要的戰(zhàn)略意義，使其自然而然地成為了各方強(qiáng)手的必爭(zhēng)之地，而入市較晚的上海寶企已經(jīng)失去了在這片寸土寸金的“風(fēng)水寶地”挖“第一桶金”的先機(jī)；在酒店服務(wù)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)匱乏和樓宇銷售時(shí)機(jī)的流失，又為我們的后續(xù)發(fā)展制造了不可避免的困難；過(guò)于冗長(zhǎng)的投資戰(zhàn)線、累積甚深的債務(wù)負(fù)擔(dān)，可以說(shuō)是牽制我們繼續(xù)前進(jìn)的最大的“絆腳石”。三、 總體目標(biāo) 總體戰(zhàn)略應(yīng)當(dāng)看到，在金融調(diào)控步步緊逼，收縮房貸不斷加大力度的新形勢(shì)下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)歸集整合、重新洗牌的調(diào)整期。要充分利用“寶安大廈品牌”形象、資產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、人才配置等綜合優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持酒店經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、樓宇租售和地產(chǎn)開發(fā)四位一體、產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，變“等、靠、要”為“自我生存、自我開發(fā)、自我強(qiáng)壯”。 2005年目標(biāo)1. 仍以寶安大廈的深度開發(fā)經(jīng)營(yíng)為依托，使酒店、物業(yè)