深圳中原產(chǎn)品策劃大剛概述-wenkub
2023-07-10 11:58:58 本頁(yè)面
【正文】 地盤(pán)分析：a．地塊形狀分析（地塊形狀、地塊周?chē)ㄖ⒅車(chē)逃O(shè)施、附近道路環(huán)境）b地塊景觀分析（項(xiàng)目四面的景觀和項(xiàng)目最大的景觀優(yōu)勢(shì)）c地塊區(qū)位分析（項(xiàng)目范圍和面積、項(xiàng)目地塊發(fā)展方向）d周邊配套分析（交通、食肆、購(gòu)物、附近樓盤(pán)的配套分析）e競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（2）項(xiàng)目背景情況分析l 分析發(fā)展商的項(xiàng)目要求l 分析項(xiàng)目的文化背景l(fā) 分析項(xiàng)目附近的人文環(huán)境l 分析項(xiàng)目四周居住者的消費(fèi)能力l 分析項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括總體定位、項(xiàng)目客戶(hù)定位、形象定位、項(xiàng)目功能定位等。5.戶(hù)型（1）建筑單元確定l 居住人口密度的確定l 每層居住戶(hù)數(shù)的確定l 建筑單元的確定（2） 整體戶(hù)型確定l 戶(hù)型定位l 戶(hù)型指標(biāo)確定l 戶(hù)型格局（3） 戶(hù)型功能用房確定l 廳的確定l 臥室的確定l 洗手間的確當(dāng)l 陽(yáng)臺(tái)的確定l 配套用房的確定（4） 戶(hù)型功能用房擺布l “左右”法則的分析l 廳的布置l 臥室的布置l 洗手間的布置l 廚房的布置（5） 戶(hù)型功能用房合理分析l 使用功能分析l 內(nèi)部空間分析l 居住心理分析（6） 戶(hù)內(nèi)交通路線分析l 入戶(hù)路線分析l 室內(nèi)路線分析l 各功能用房路線分析（7） 戶(hù)型景觀分析l 露臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)）景觀分析l 窗外景觀分析l 室外景觀分析（8） 室內(nèi)裝修材料確定l 墻面材料確定l 天棚材料確定l 地面材料確定l 用具材料確定2. 單體建筑（1） 建筑形體確定l 建筑外立面構(gòu)成l 外立面建筑符號(hào)l 建筑行為表現(xiàn)（2） 建筑外觀細(xì)部l 建筑語(yǔ)言表現(xiàn)l 建筑個(gè)性化表現(xiàn)（3） 建筑外觀顏色l 周邊環(huán)境顏色分析l 建筑顏色類(lèi)比l 建筑顏色的確定（4） 建筑外立面材料選用l 新型建筑材料性能分析l 建筑材料使用比較l 建筑外立面材料的確定三. 附屬產(chǎn)品策劃1. 政府基礎(chǔ)配套（1） 社區(qū)服務(wù)（2） 郵電、銀行功能（3） 商業(yè)配套2. 教育配套功能（1） 中學(xué)規(guī)模（2） 小學(xué)規(guī)模（3） 幼稚園規(guī)模（4） 特色教育3. 會(huì)所（1） 會(huì)所功能的確定（2） 會(huì)所平面布置（3） 會(huì)所外立面特征（4） 會(huì)所外立面顏色4．智能化系統(tǒng)（1） 綜合布線系統(tǒng)（2） 網(wǎng)絡(luò)與通信系統(tǒng)（3） 建筑設(shè)備控制系統(tǒng)（4） 火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)（5） 安全技術(shù)防范系統(tǒng)（6） 管理信息系統(tǒng)（7） 中央集成系統(tǒng)（8） 供電系統(tǒng)4. 項(xiàng)目銷(xiāo)售形象（1） 局部小區(qū)環(huán)境布置（2） 銷(xiāo)售中心布置（3） 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置（4） 施工現(xiàn)場(chǎng)圍板包裝（5） 示范單位設(shè)計(jì)建議（6） 看樓通道設(shè)計(jì)建議四． 模擬經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析 目（3） 資金的投入及回籠計(jì)劃的安排，依據(jù)預(yù)設(shè)的工程進(jìn)度和銷(xiāo)售計(jì)劃。（7） 平均樓面地價(jià)按元/平方米計(jì)算（計(jì)算單位按建筑面積，包括地下室）。 財(cái)務(wù)分析和評(píng)價(jià)（1） 現(xiàn)金流量分析根據(jù)本項(xiàng)目模擬的施工進(jìn)度和銷(xiāo)售推廣計(jì)劃安排推算的流入、流出、流量以及所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。如果能按資金使用的有關(guān)措施，把資金的確投入控制在最小量，則實(shí)際回報(bào)率達(dá) ，屬高回報(bào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。敏感性分析基準(zhǔn)數(shù)據(jù)序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元）1 總開(kāi)發(fā)價(jià)值預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入 2 土地成本 3 工程造價(jià) 4 綜合費(fèi)用 5 銷(xiāo)售及廣告費(fèi)（%占總銷(xiāo)額） 6 管理費(fèi)（占總建價(jià)3.%） 7 占有資金利息 8 總開(kāi)發(fā)成本 9 稅前利潤(rùn) 10 所得稅 11 稅后利潤(rùn) 12 成本利潤(rùn)率 三、 結(jié)論從現(xiàn)金流量分析來(lái)看，由于前期資資金投入，項(xiàng)目銷(xiāo)售速度快，凈現(xiàn)值為萬(wàn)元，項(xiàng)目的可行程度很高，從盈虧平衡分析結(jié)果來(lái)看，保本銷(xiāo)售價(jià)為元/平方米，保本銷(xiāo)售率為相對(duì)較高。 四、 建議針對(duì)影響項(xiàng)目投資額回報(bào)的關(guān)鍵性不確定因素，建議在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)資金采取如下措施： 強(qiáng)化對(duì)施工管理，降低工程成本，保證施工預(yù)期進(jìn)度，維護(hù)項(xiàng)目市場(chǎng)形象
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