【正文】 和，競(jìng)爭(zhēng)激烈，法國(guó)政府為了保護(hù)傳統(tǒng)的中小零售企業(yè)，制定了嚴(yán)格限制開設(shè)大型零售商店的法規(guī)，規(guī)定凡是投建大型零售商店面積超過300平方米（上限為1000平方米）的大型零售商店，都要經(jīng)過由7人組成的商業(yè)設(shè)施委員會(huì)審批。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，到1997年，臺(tái)灣、泰國(guó)及韓國(guó)的大型、超大型量販店、貨倉商店的數(shù)量依次為亞太地區(qū)的前3位，其中臺(tái)灣及泰國(guó)為69家，韓國(guó)為60家。從1996年香港超市、便利店數(shù)變化的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，1992年到1996年超市、便利店分別增長(zhǎng)了25%和26%,同期的傳統(tǒng)食雜店比原來減少了19個(gè)百分點(diǎn)。168。換言之，亞太地區(qū)的零售業(yè)從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度考慮，其根據(jù)市場(chǎng)份額計(jì)算的市場(chǎng)絕對(duì)集中度指標(biāo)CRn已經(jīng)處于一個(gè)相當(dāng)高度。這些變化首先直接作用于商品流通的最終環(huán)節(jié)——零售業(yè)，那么零售業(yè)也就必然成為流通環(huán)節(jié)中競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一環(huán)。而且,一種業(yè)態(tài)之所以能夠成功和確立,必有其內(nèi)在的規(guī)律和特征。誰能更好地發(fā)揮這種作用，誰就能獲得發(fā)展,這是我們認(rèn)識(shí)當(dāng)今零售業(yè)必須具有的概念。 從零售業(yè)的發(fā)展史看，商業(yè)零售業(yè)態(tài)主要受到消費(fèi)需求和工業(yè)生產(chǎn)兩股力量的制約。 298 購(gòu)物中心的各種模式和特點(diǎn) 31 按開發(fā)商背景及購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理的模式分類 31 按購(gòu)物中心的商場(chǎng)面積規(guī)模分類 32 按購(gòu)物中心的定位檔次分類 33 按購(gòu)物中心的選址地點(diǎn)分類 33 依據(jù)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的分類 33 按購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類 34 按摩爾購(gòu)物中心的外觀分類 341 行業(yè)介紹 零售業(yè)的演變史眾所周知,零售業(yè)態(tài)總體來說經(jīng)歷了四次大的革命，即百貨商店、連鎖超市、購(gòu)物中心和無店鋪銷售。 26 購(gòu)物廣場(chǎng)建筑設(shè)計(jì)講求店招和標(biāo)示兩種方式合理運(yùn)用 27 商業(yè)項(xiàng)目講求內(nèi)部綠化景觀?！忌虡I(yè)基礎(chǔ)資料〗1 行業(yè)介紹 5 零售業(yè)的演變史 5 零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 6 國(guó)際零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 6 國(guó)內(nèi)零售業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 72 商圈介紹 9 商圈含義 9 商圈的構(gòu)成 10 商圈分析 10 商圈分析的必要性 11 商圈分析應(yīng)考慮的因素 11 影響商圈大小的因素 123 零售業(yè)態(tài)的介紹 13 業(yè)態(tài)概念 13 業(yè)態(tài)分類 13 國(guó)際上零售業(yè)態(tài)的一般分類 13 購(gòu)物中心也不能作為獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。 27 商業(yè)項(xiàng)目講求商業(yè)燈光照明。這種業(yè)態(tài)的演進(jìn)不是偶然的或無根據(jù)的，而是零售業(yè)適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和文化技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物。在供給力量大于消費(fèi)力量的賣方市場(chǎng)下，誰適應(yīng)工業(yè)生產(chǎn)的要求，誰就能生存發(fā)展,此時(shí)的流通業(yè)只是“橋梁和“渠道作用。 同時(shí),對(duì)待目前西方眼花繚亂的零售業(yè)態(tài),我們也不能盲目照搬。把握精髓,為我所用,才是明智的抉擇。綜觀世界零售業(yè)總的歷史發(fā)展趨勢(shì)來看，６０年代，零售業(yè)界采取綜合型營(yíng)運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢(shì)力高漲；７０年代，零售業(yè)則進(jìn)入專業(yè)化的發(fā)展階段，專門店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn)入８０年代，大型購(gòu)物中心等在世界商業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家范圍內(nèi)興起；而９０年代末則朝經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)細(xì)分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無店鋪銷售、郊外大型專門店、產(chǎn)地直銷及家庭購(gòu)物等新型零售業(yè)態(tài)紛紛興起。1997年香港地區(qū)前5名零售商銷售額(CR5)已經(jīng)達(dá)到總銷售額的70%，同期新加坡和臺(tái)灣的CR5都超過35%，這種情況有可能與地區(qū)的區(qū)域面積有關(guān)，但從這3個(gè)國(guó)家和地區(qū)零售業(yè)的發(fā)展水平來看，零售業(yè)市場(chǎng)的高度集中是亞太地區(qū)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 趨勢(shì)二：傳統(tǒng)零售形式優(yōu)勢(shì)逐漸減弱，新型零售形式蓬勃發(fā)展 首先，總體上亞太地區(qū)傳統(tǒng)零售業(yè)形式在各個(gè)國(guó)家和地區(qū)仍占有主導(dǎo)地位，傳統(tǒng)零售店數(shù)量全部超過當(dāng)?shù)亓闶鄣昕倲?shù)的50%?？梢钥闯?，傳統(tǒng)零售業(yè)正逐步為新型零售店所取代，其優(yōu)勢(shì)正在逐步減弱。以臺(tái)灣為例，從1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量販店、貨倉商店開張，考慮到臺(tái)灣當(dāng)?shù)亓闶蹣I(yè)市場(chǎng)的飽和度，這樣的發(fā)展速度只能用“迅猛”來形容。全法大型超市的投建由1995年的12家銳減為1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也沒批準(zhǔn)投建。事實(shí)上，中國(guó)的一些前沿城市，已經(jīng)在零售商業(yè)的形式方面積極創(chuàng)新，努力求變。不僅地處沿海發(fā)達(dá)城市各種新興業(yè)態(tài)：超市、連鎖店、倉儲(chǔ)店、折扣店、專業(yè)店、專賣店等紛紛介入零售業(yè)戰(zhàn)場(chǎng)，既使在地處中西部?jī)?nèi)陸不發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，也有些商家將帶領(lǐng)其新型部隊(duì)投入零售業(yè)的戰(zhàn)斗。表現(xiàn)在各種零售業(yè)態(tài)在空間上的擺布已一改往昔城市中心的狀態(tài)，而出現(xiàn)“邊緣崛起”、區(qū)域性零售分中心與市中心并存、選購(gòu)品經(jīng)營(yíng)在城市或區(qū)域性商業(yè)中心、便利品經(jīng)營(yíng)在鄰近居民集中居住區(qū)設(shè)點(diǎn)的跡象。這是零售界對(duì)市場(chǎng)大勢(shì)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)這個(gè)特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境順天應(yīng)勢(shì)的反映。而國(guó)外資本面對(duì)這個(gè)96O萬平方公里的神秘待開發(fā)國(guó)土、占世界人口近 l／4的廣闊市場(chǎng)空間，相信，隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)與國(guó)際市場(chǎng)的對(duì)接，外資進(jìn)入我國(guó)零售業(yè)新興業(yè)態(tài)發(fā)展的勢(shì)頭將更加兇猛。 又一新興業(yè)態(tài)——購(gòu)物中心將會(huì)迅猛發(fā)展。這是因?yàn)椋弘S著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大，居民消費(fèi)水平的提高，休閑與購(gòu)物相結(jié)合的“一站終點(diǎn)”的消費(fèi)需求必將迅速增長(zhǎng)。而購(gòu)物中心的建設(shè)如果沒有有實(shí)力的房地產(chǎn)商及具有相當(dāng)管理水平的專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司的介入是難以想象的。這當(dāng)然主要源于隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)壯大而與此伴隨的各種更富有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與營(yíng)運(yùn)效率的新型零售業(yè)態(tài)的興起、發(fā)展，我們相信這一趨勢(shì)在未來中國(guó)也將呈現(xiàn)。 現(xiàn)在，上海外資大型零售商店已有80余家，年銷售額占上海商業(yè)年銷售總額的8%，且有繼續(xù)增加的趨勢(shì)。 其一，商品品類的齊全?？茖W(xué)的擺放、詳細(xì)的導(dǎo)購(gòu)標(biāo)識(shí)、專門的導(dǎo)購(gòu)平面圖成為當(dāng)前大型零售超市的重要組成部分。在目前競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海零售業(yè)市場(chǎng)，怎樣使附加的各種服務(wù)超值化，成為新的趨勢(shì)之一。上海地區(qū)的專業(yè)零售商業(yè)正走著一條專業(yè)化、特色化、服務(wù)連鎖化發(fā)展的道路。目前吳良材公司在上海擁有14家連鎖分店，這一數(shù)量還將不斷增加，其連鎖特色化經(jīng)營(yíng)也已取得了一定的成果。 相應(yīng)的，如果將地處相同街道相近相連的幾家百貨商店圈起，賦與其一定的主題，配以相應(yīng)的文化氛圍，形成“商業(yè)圈”，做到商業(yè)街道的品牌化，其連帶效應(yīng)對(duì)上海地區(qū)的零售商業(yè)無疑是積極有效的。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來店購(gòu)買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。商圈分析是百貨商店選址的一重大步驟，也是重要的基礎(chǔ)工作。在主要商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購(gòu)物最為方便，一般情況下，百貨商店65%左右的顧客來自主要商圈。在這一區(qū)域內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來店購(gòu)買商品也較為方便，在次要商圈內(nèi)聚集著百貨商店25%左右的顧客。一般來說，顧客步行來店在20分鐘以上；大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在40分鐘以上。它有助于企業(yè)合進(jìn)選擇店址，在符合設(shè)址原則的條件下，確定適宜的設(shè)址地點(diǎn)；有助于企業(yè)制定市場(chǎng)開拓目標(biāo)，明確哪些是本商場(chǎng)的基本顧客群和潛在顧客群，不斷擴(kuò)大商圈范圍；有助于企業(yè)有效地進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在掌握商圈范圍內(nèi)客流來源和客流類型的基礎(chǔ)上，開展有針對(duì)性的營(yíng)銷。 商圈分析是百貨商店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略的基礎(chǔ)本前提在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段僅僅是一方面，同時(shí)也是很有限的，百貨商店在競(jìng)爭(zhēng)中為取得優(yōu)勢(shì)，已廣泛地采取非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)手段，諸如改善商店形象，進(jìn)行企業(yè)形象設(shè)計(jì)與策劃，完善售后服務(wù)等等。通過商圈分析，可以幫助經(jīng)營(yíng)者明確哪些是本店的基本顧客群，哪些是潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時(shí)，著力吸引潛在顧客群，制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營(yíng)觸角，擴(kuò)大商圈范圍，提高市場(chǎng)占有率。n 商圈分析應(yīng)考慮的因素168。168。這兩個(gè)因素是對(duì)百貨商店影響的最直接因素。 百貨商店的自身的特點(diǎn)百貨商店的商圈不僅有別開其他商場(chǎng)和商店的商圈，而且即使同是百貨商店，坐落于同一地區(qū)，由于其各自不同的特點(diǎn)，商圈范圍也有所區(qū)別。168。應(yīng)該指出的是，商圈總是有限度的，不會(huì)無限擴(kuò)張。168。所在百貨商店在界定商圈和進(jìn)行商圈分析時(shí)，要考慮到影響顧客來店的交通條件，如街道通達(dá)程度、公共汽車運(yùn)行狀況、交通設(shè)施和管理措施等因素，盡量擴(kuò)大商圈，使百貨商店有更寬的服務(wù)面和更廣的服務(wù)群。但有此相互競(jìng)爭(zhēng)的商店毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的比較選擇機(jī)會(huì)而被吸引過來，則商圈反而會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。 百貨商店的促銷情況百貨商店的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，百貨商店經(jīng)營(yíng)者的主觀努力也會(huì)影響商圈的變化，如百貨商店通過廣告宣傳，開展公關(guān)活動(dòng)，以及廣泛的人員推銷與營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)不斷擴(kuò)大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規(guī)模會(huì)驟然擴(kuò)張。近年來，受國(guó)際商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的影響，零售商店的業(yè)態(tài)形式發(fā)生了很大的變革，并且出現(xiàn)多樣化和細(xì)分化趨勢(shì)，盡管當(dāng)前世界各國(guó)對(duì)零售業(yè)態(tài)的定義由于側(cè)重點(diǎn)不同而有所區(qū)別，但通常認(rèn)為，業(yè)態(tài)是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù)的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動(dòng)的具體形式。1998年，政府統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)中的貿(mào)易統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始增設(shè)零售業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)，作為試行表，考慮到目前各種業(yè)態(tài)的發(fā)育程度，以及國(guó)家國(guó)內(nèi)貿(mào)易局關(guān)于零售業(yè)態(tài)分類規(guī)范管理的指導(dǎo)意見，按照科學(xué)性與可操作性相結(jié)合的原則，我們?cè)诮缍闶蹣I(yè)態(tài)時(shí)采取了大多數(shù)專家學(xué)者的意見，即：零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。當(dāng)然，同一個(gè)大類的業(yè)態(tài)，還可以進(jìn)一步細(xì)分為更為具體的業(yè)態(tài)形式，比如超級(jí)市場(chǎng)可以再細(xì)分為食品超市和綜合超市，這要依據(jù)不同的研究?jī)?nèi)容而定。從八十年代中期開始的商品流通體制改革，促使舊式百貨店、糧油店、副食店、肉菜店等逐步衰落，代之而起的是處于成熟期的大型百貨店；處于增長(zhǎng)期的中小型超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、專賣店、便利店等；處于創(chuàng)新期的倉儲(chǔ)式商場(chǎng)、郵購(gòu)、電視導(dǎo)購(gòu)和直銷。按照我國(guó)零售業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀進(jìn)程，在國(guó)際通行的業(yè)態(tài)分類總體框架下進(jìn)行必要的合并，把零售業(yè)態(tài)分為四大類進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，即：百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)（專賣）店和其他。這里的百貨商店，不是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中的“日用百貨零售業(yè)”，而是指經(jīng)營(yíng)多品種、多門類的綜合性商店，包括大中小型綜合經(jīng)營(yíng)的商店。統(tǒng)計(jì)時(shí)將各種類型的超級(jí)市場(chǎng)、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)和會(huì)員式超市列入該類168。168。隨著市場(chǎng)細(xì)分化趨勢(shì)的加劇，不僅在零售商業(yè)，在餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)也都廣泛存在著連鎖經(jīng)營(yíng)的形式，如我國(guó)目前發(fā)展較快的超級(jí)市場(chǎng)和品牌專賣店，一般都采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式；又如臺(tái)灣除在上述行業(yè)實(shí)行連鎖之外，還在旅館業(yè)、電腦資訊業(yè)、外語及才藝補(bǔ)習(xí)班等行業(yè)都實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。購(gòu)物中心是一組零售商店及有關(guān)的商業(yè)設(shè)施的群體組合，其間有百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)店、品牌專賣店、美容美發(fā)店、彩擴(kuò)店、飯店、快餐廳、游戲廳、小影視廳、畫廊等，集購(gòu)物、休閑、娛樂、美食和其他服務(wù)功能于一體，建筑面積較大，有些建筑面積達(dá)1050萬平方米，與商業(yè)街和我國(guó)大型商品交易市場(chǎng)類似，屬于商業(yè)集聚組織形態(tài)。實(shí)際上，大多數(shù)新型業(yè)態(tài)店都選擇連鎖經(jīng)營(yíng)方式以降低成本、增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，故把連鎖作為一種經(jīng)營(yíng)方式單獨(dú)列入統(tǒng)計(jì)報(bào)表中；而對(duì)購(gòu)物中心，目前的統(tǒng)計(jì)方式是將其視為商品交易市場(chǎng)，由購(gòu)物中心的管理機(jī)構(gòu)或工商所負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)上報(bào)。 特點(diǎn)1. 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。6. 商店規(guī)模大，在5000平方米以7. 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。3. 營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一定的停車場(chǎng)地。n 大型綜合超市 generalmerchandise store(G．M．S)168。 特點(diǎn)1. 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式2. 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。6. 商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。3. 營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。7. 店堂明快、清潔、貨架豐滿。10. 便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。168。4. 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求。 特點(diǎn)1. 采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng)。5. 商圈范圍不定。 概念企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。3. 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。6. 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。 概念在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。3. 商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 m’以上。6. 作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知名度、普及率都較高的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商品。10. 設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。 特點(diǎn)1. 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比率較高的地區(qū)。5. 可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。事實(shí)上，目前世界上的許多零售業(yè)巨子都是從小專賣店起家的。1) 專賣商店競(jìng)爭(zhēng)激烈。專賣商店發(fā)展的彈性很大，最熱門的商店可能是一家專賣商店，最蕭條的也可能是專賣商店。2) 經(jīng)營(yíng)者需要專業(yè)知識(shí)。在巴黎，書店的經(jīng)營(yíng)者是飽讀讀書的學(xué)者，古董店的老板大多是古董鑒賞家，服裝店經(jīng)理是服裝設(shè)計(jì)師，集郵社的創(chuàng)辦人常是集郵家。開店需要錢，開辦何種專賣店，需要多少錢，須事先知曉。如果創(chuàng)辦者能獨(dú)立負(fù)擔(dān)全部資金投入最為理想；如果資金不足，就要考慮借款。（二）店型選擇當(dāng)人們決定要開個(gè)專賣店后，馬上就面臨著開什么類型專賣店的問題。資金數(shù)目是店型選擇的重要影響因素，資金雄厚的企業(yè)和個(gè)人，可選擇高檔路線的專賣商店。（２）競(jìng)爭(zhēng)。日本有一家玻璃器皿商店，經(jīng)營(yíng)各種類型、大小不等、用途各異的玻璃器皿，生意鼎盛。如果沒有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，就應(yīng)放棄經(jīng)營(yíng)該種店型。
２．店型選擇的過程店型選擇的過程，實(shí)際上是對(duì)店型特征分析和對(duì)影響因素研究的過程。包括：能否有足夠的資金支撐；能否購(gòu)到較高級(jí)的舶來品；能否聘請(qǐng)到通曉該類商品經(jīng)營(yíng)與使用的專家；在顧客能接受的價(jià)格范圍內(nèi)能否獲得理想的利潤(rùn)。時(shí)裝與普通成衣不同。服裝店和服裝廠商應(yīng)運(yùn)而生，目前名牌服裝店已在城市中獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。
盡管如此，服裝專賣店仍