三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格概述-wenkub
2023-07-08 15:29:28 本頁面
【正文】 0017001350900700磚木結(jié)構(gòu)一等\\\210016501300850650二等\\\\16001250800600（二）結(jié)構(gòu)分類說明:結(jié)構(gòu)分類特征說明高層框架一等該類房屋主要分布于市區(qū)中心地域內(nèi)，以單體筑居多，多數(shù)興建于2000年后，其層數(shù)一般在十層以上，房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，具有普通國產(chǎn)電梯和較完善的物業(yè)管理。主要方法是：首先分析地域分布規(guī)律，確定地域分級；其次是研究區(qū)位因素以外的房屋結(jié)構(gòu)類型、樓宇檔次等主導(dǎo)因素，并按照區(qū)位和結(jié)構(gòu)類型、樓宇檔次等劃分基本房地產(chǎn)類型；接著是計算這些類型相對應(yīng)的基本價格；最后是分析基本價格之外的房價影響因素，并對確定這些因素對房價的具體影響程度，由此確定具體房地產(chǎn)的交易指導(dǎo)價格。定量操作原則在影響房地產(chǎn)的微觀因素中，有些因素對房地產(chǎn)價格的影響也比較明顯，但不易定量操作，本指導(dǎo)價格中未考慮難以定量因素的影響程度和區(qū)別。本指導(dǎo)價格可作為消費者、投資者及其它需了解三明市區(qū)房地產(chǎn)交易市場與交易價格行情的群體提供參考。本指導(dǎo)價格是三明市區(qū)內(nèi)各地段等級、各類房屋的交易價格行情，可作為市區(qū)內(nèi)不同地段等級、不同類型房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、贈與、交換等交易行為發(fā)生時，衡量交易當(dāng)事人的申報價格、成交價格或評估價格的高低提供課稅價格參考；也可作為房屋拆遷當(dāng)事人在協(xié)商貨幣補(bǔ)償金額或產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格時提供協(xié)商依據(jù)和價格參考。隨著房地產(chǎn)市場狀況的變化，原《三明市區(qū)房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價格》（以下簡稱《指導(dǎo)價格》）已不能適應(yīng)指導(dǎo)房地產(chǎn)市場交易價格變化的實際要求。為進(jìn)一步完善《指導(dǎo)價格》，提高《指導(dǎo)價格》的實際可操作性，按照國家稅務(wù)總局、財政部、建設(shè)部《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）和福建省地方稅務(wù)局、省財政廳、省建設(shè)廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（閩地稅發(fā)[2005]99號）要求，現(xiàn)對《指導(dǎo)價格》進(jìn)行重新修訂，自公布之日起實施。當(dāng)事人對執(zhí)行指導(dǎo)價格有異議或協(xié)商不成的，應(yīng)委托具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)通過評估確定房地產(chǎn)價格。本指導(dǎo)價格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)交易市場的變化、變動情況進(jìn)行修正和調(diào)整，每年定期公布不同地域、不同用途、不同結(jié)構(gòu)的各類房屋的指導(dǎo)價格，并以最新公布的指導(dǎo)價為準(zhǔn)。相對完整性原則在區(qū)域級別劃分中，為保持地域的相對完整性，基本按照連續(xù)完整的道路或其他大型地標(biāo)性建筑物作為界線劃分，因此對大塊區(qū)域涉及等級歸類時，按多數(shù)原則和主導(dǎo)原則確定。按照物業(yè)類型的不同，本指導(dǎo)價格將其主要分為住宅、別墅、商場店面(商業(yè)用房)、辦公寫字樓、車庫車位(含摩托車位)和倉庫廠房六類物業(yè)，并按照商品房和自建房、一手房和二手房的區(qū)別分別確定指導(dǎo)價格。多層框架一等我市現(xiàn)行住宅小區(qū)的主要結(jié)構(gòu)形式，多數(shù)興建于95年以后，層數(shù)一般為八層左右，不帶電梯，但留有電梯井。該類房屋主要特點為基礎(chǔ)、底層或二三層為框架、承重柱性質(zhì)，其余為帶有構(gòu)造柱的磚混結(jié)構(gòu)形式，也稱為半框架結(jié)構(gòu)房屋。該類房屋主要特點是帶有構(gòu)造柱的磚混結(jié)構(gòu)形式，單體建設(shè)水準(zhǔn)一般，小區(qū)的配套設(shè)施除成片小區(qū)外，其余均相對較差，物業(yè)管理水平較差。此類房屋多為原企事業(yè)單位公房及自建房。許多正面臨拆遷改造中。（2）二類區(qū)：包括由梅列區(qū)江濱路、東新三路、新市北路、東安路所圍成的大區(qū)域范圍及與綠巖路以北的綠巖新村、滬明新村等；三元區(qū)由青年路、崇榮路、二元路、新市南路圍成的區(qū)域范圍。三級地段：包括梅列區(qū)國道東側(cè)碧口大橋以北住宅片區(qū)；三元區(qū)金鑫花園以南臺江片區(qū)；富興堡小學(xué)以東、以南范圍。二手房調(diào)整系數(shù)建成年份2000年以后1995200019901995198519901984年以前調(diào)整系數(shù)2%3%5%8%10%三、因素調(diào)整系數(shù)的確定與取值因素調(diào)整系數(shù)=1+樓層調(diào)整系數(shù)+朝向調(diào)整系數(shù)+環(huán)境調(diào)整系數(shù)樓層調(diào)整系數(shù)（1）高層住宅（帶電梯）高層住宅的均值樓層取為九層，即本層系數(shù)為177。使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％耐用年限為：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)60年，磚混一、二、三等50年，磚混四等和磚木結(jié)構(gòu)40年。或是個別分項有輕微損壞；，但一般經(jīng)過小修就能恢復(fù)的。(5)危房：承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定及承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的。一、 基本價格：項目名稱新泉花園宏宇花園高源小區(qū)（瑞云山水墅）上河城基準(zhǔn)價格（元/㎡）3300400030003200二、指導(dǎo)價格：指導(dǎo)價格=基本價格(1177。使用耐用年限法計算成新率公式為：成新率=1已使用年限／耐用年限100％耐用年限按建筑物耐用年限與其土地可使用年限取低值（耐用年限：鋼混結(jié)構(gòu)60年，混合結(jié)構(gòu)一等50年，其余結(jié)構(gòu)40年；別墅及別墅型住宅用地可使用年限以政府批準(zhǔn)的年限為準(zhǔn)）。三類梅列區(qū)：列東街（東新一路至文化巷之間）兩側(cè)；東新二路（列東街至梅嶺路之間）兩側(cè)；東新三路（江濱路至梅嶺路之間）兩側(cè)；三元區(qū)：崇寧路（青年路至二元路之間）兩側(cè)；崇榮路（三元街至二元路之間）兩側(cè)；二元路兩側(cè)；三元街（崇寧路至新市南路之間）兩側(cè)。四級荊東、莘口鎮(zhèn)、荊西街道、臺江、三鋼群英片區(qū)、陳大鎮(zhèn)、碧湖片及除三級以外的其他地段。（三）面積、單價修正系數(shù)建筑面積（㎡）≤50501001002002005005001000＞1000修正系數(shù)0%5%10%17%23%30% (四)店面(鋪位)進(jìn)深深度修正系數(shù)表：深度(米)88—1212—1515—1818—2121修正系數(shù)+5%05%10%15%20%（五）寬深比修正系數(shù)：寬深比直觀形狀店面很深,深是寬的35倍深是寬的23倍深是寬的12倍寬比深略大寬度明顯大于深度,比較少見修正系數(shù)15%5%0+5%+15%注：本指導(dǎo)價格不對層高及分?jǐn)傁禂?shù)
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