盧灣區(qū)住宅市場概況-wenkub
2023-07-07 20:49:57 本頁面
【正文】 00060005000650055007500單價(jià)峰值（元/平方米）4500500050005000550055007000由上可見：（1） 近四季度，區(qū)域主力成交單價(jià)震蕩上行，價(jià)位整體得到提升；今年三季度主力已達(dá)到一個(gè)全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，與區(qū)域均價(jià)當(dāng)季的快速上漲一致。 盧灣區(qū)季度均價(jià)及指數(shù)變化情況盧灣指數(shù)環(huán)比（+）全市指數(shù)環(huán)比（+）由上可見：（1） 本區(qū)域均價(jià)前三季度在中心城區(qū)均線下方運(yùn)行，并與中心城區(qū)一起緩慢上移；2002年三季度前三個(gè)季度積蓄的能量得到猛烈釋放，%，達(dá)7715元/平方米，創(chuàng)下了行政區(qū)域價(jià)的新高，本區(qū)均價(jià)一舉沖破中心城區(qū)均價(jià)線，重回至中心城區(qū)均線上方。l 截止2001年末。 開啟地址：上海市凱旋路2200號2樓電話：02164478447 傳真：02164482720盧灣區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、 區(qū)域概況l 盧灣區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市中心南部，北距人民廣場2公里，距鐵路上海站5公里，西至虹橋機(jī)場15公里。境域四至：東沿西藏南路至淮海中路與黃浦區(qū)相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江邊路抵黃浦江江邊碼頭，與原南市相鄰，西沿日暉港東水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陜西南路至長樂路口，與徐匯區(qū)交界；繼沿陜西南路至延安中路口與靜安區(qū)接壤。 二、 盧灣區(qū)住宅市場概況2001年四季度2002年三季度盧灣區(qū)商品房供求關(guān)系盧灣區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）已登記預(yù)售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）供求比2001年4季度1：2002年1季度1：2002年2季度1：2002年3季度1：合計(jì)1：由上可見：（1） 中心城區(qū)供給量主要集中在本區(qū)域，四季區(qū)域累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售量占總量占總量比重超過57%；區(qū)域成交量波瀾不驚，四個(gè)季度在1315萬平方米狹窄區(qū)域內(nèi)波動(dòng)，各季成交量占總量比重均在40%以下。（2） 與均價(jià)上漲相應(yīng)，區(qū)域指數(shù)亦處于上行通道內(nèi)，近三季度指數(shù)增幅加速度加快，幾乎成幾何級增加，%的高位。（2） 今年一、二季度還是主力的5000元/平方米在三季度時(shí)成交量急劇下猾，退出主力范圍，且5000元/平方米以下成交比重也下降明顯；與此相對，本區(qū)高價(jià)位成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，成交大幅增加。（3） 峰值在100平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之間循環(huán)，除今年二季度140平方米/套熱銷比重較高外，其余三季峰值比重變化不大。 由上可見，各盤走勢各有不同，較突出的匯龍新城由于開盤較早，因此銷售中期的成交量明顯高于其他樓盤，并呈波浪式走低；大同花園在2002年6月三期開盤因此成交量在后期大幅上揚(yáng)；名盛苑、思南新苑均在年中開盤，憑借位置優(yōu)越都有不俗表現(xiàn)；其余樓盤走勢都較平穩(wěn)，且可看出，開盤后的三四個(gè)月為各盤去化量最大的時(shí)期，隨后就逐月走低。 由上可見，12個(gè)月內(nèi)成交量在200套以下的基本為尾盤，成交量在200400套之間的大部分為老盤新開，而思南新苑開盤僅四個(gè)月就有379套的成績。 由上圖可看出，該圖的各盤對比度與成交套數(shù)對比圖的各盤對比度基本相同，說明區(qū)域樓盤的單套總價(jià)無太大差距。其中成交均價(jià)在50006000元/平方米之間的占50%，6000元/平方米以上的50%，而從成交量對比圖可見成交均價(jià)在6000元/平方米以上的樓盤中匯龍新城、東泰花苑、永業(yè)公寓、名盛苑、思南新苑的成交量都名列前茅，說明高質(zhì)高價(jià)已得到市場的認(rèn)同。2） 以打浦橋?yàn)楹诵牡闹胁康貐^(qū)。3） 以沿江岸線為重點(diǎn)的南部地區(qū)。 三、 板塊分析1空間格局 從空間地理概念上看，本案位于斜土路與魯班路的交匯口，處于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，東面緊臨魯班路南北高架，行政歸屬上屬于盧灣區(qū)五里橋街道，與打浦橋街道相臨。n 徐家匯路沿線北到建國路、南至麗園路圍合區(qū)域，該區(qū)域樓盤素質(zhì)較高，且具有一定規(guī)模性，如匯龍新城17萬平方米、永業(yè)公寓16萬平方米；受新一輪房地產(chǎn)繁榮時(shí)期到來的影響，地段價(jià)值越來越引起全市關(guān)注，售價(jià)也提升較快，從去年下半年匯龍新城均價(jià)6800的熱賣到今年上半年永業(yè)公寓7500的熱銷，而思南新苑更是以均價(jià)8000再創(chuàng)新高。n 中山南一路濱江沿線北到瞿溪路、南至黃浦江圍合區(qū)域，由于地理位置偏離中心，該區(qū)域樓盤一直沒有受到太多關(guān)注，但今年的濱江改造及世博會(huì)選址規(guī)劃，隨著上海申博的成功，使該區(qū)域成為全市關(guān)注焦點(diǎn)，價(jià)值提升趨勢明顯；盧灣城市花園、江南新浪等樓盤價(jià)格在48006000之間，已經(jīng)售磬，而香港新世界花園50萬方的規(guī)劃，將配合市政的利好性成為盧灣區(qū)重點(diǎn)樓盤，值得引起關(guān)注。11幢（2835層）小高層住戶數(shù)量1500 戶房型面積1室1廳1衛(wèi) 75M2 建筑面積200000M2占地面積38000 M2裝修情況毛坯 開盤日期200 279 交房日期200309得 房 率 綠 化 率容 積 率個(gè)案分析前兩期的成功開發(fā)產(chǎn)生較大的品牌吸引力，小戶型定位同周邊形成錯(cuò)位競爭，市場力強(qiáng)，目前銷售達(dá)到95%。目前已經(jīng)售磬?！贾袇R公寓〗樓盤地址局門路
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