盧灣區(qū)住宅市場概況(已修改)
2025-07-04 20:49 本頁面
【正文】 盧灣海悅花園市場調(diào)研報告報告單位： 上海天啟企業(yè)策劃有限公司上海開啟房地產(chǎn)投資咨詢有限公司報告日期： 二00二年十二月 天啟 amp。 開啟地址：上海市凱旋路2200號2樓電話：02164478447 傳真：02164482720盧灣區(qū)房地產(chǎn)市場分析一、 區(qū)域概況l 盧灣區(qū)是上海中心城區(qū)之一，位于市中心南部，北距人民廣場2公里，距鐵路上海站5公里，西至虹橋機場15公里。境域四至：東沿西藏南路至淮海中路與黃浦區(qū)相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江邊路抵黃浦江江邊碼頭，與原南市相鄰，西沿日暉港東水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陜西南路至長樂路口，與徐匯區(qū)交界；繼沿陜西南路至延安中路口與靜安區(qū)接壤。南以黃浦江與浦東新區(qū)相望。北沿延安中路，至成都南路，與靜安區(qū)相連；沿金陵西路、金陵中路與黃浦區(qū)比鄰，全境東西約2公里，南北約4公里，，l 區(qū)境內(nèi)轄淮海中路、瑞金二路、打浦橋和五里橋4個街道，共設(shè)83個居民委員會。l 截止2001年末。 二、 盧灣區(qū)住宅市場概況2001年四季度2002年三季度盧灣區(qū)商品房供求關(guān)系盧灣區(qū)批準預(yù)售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）已登記預(yù)售面積（萬平方米）占中心城區(qū)總量比重（%）供求比2001年4季度1：2002年1季度1：2002年2季度1：2002年3季度1：合計1：由上可見：（1） 中心城區(qū)供給量主要集中在本區(qū)域，四季區(qū)域累計批準預(yù)售量占總量占總量比重超過57%；區(qū)域成交量波瀾不驚，四個季度在1315萬平方米狹窄區(qū)域內(nèi)波動，各季成交量占總量比重均在40%以下。（2） 近四季度，區(qū)域累計供求比僅為1：，是三個中心城區(qū)唯一一個累計供求比小于1的，且比值較低，說明區(qū)域供給大大超過需求，這會對區(qū)域后市產(chǎn)生較大影響。（3） 從季度走勢來看，區(qū)域供求比已從上年四季度1：：，隨著上年四季度超量供給被市場逐步消化，供求比逐步趨高。 盧灣區(qū)季度均價及指數(shù)變化情況盧灣指數(shù)環(huán)比（+）全市指數(shù)環(huán)比（+）由上可見：（1） 本區(qū)域均價前三季度在中心城區(qū)均線下方運行，并與中心城區(qū)一起緩慢上移；2002年三季度前三個季度積蓄的能量得到猛烈釋放，%，達7715元/平方米，創(chuàng)下了行政區(qū)域價的新高，本區(qū)均價一舉沖破中心城區(qū)均價線，重回至中心城區(qū)均線上方。（2） 與均價上漲相應(yīng)，區(qū)域指數(shù)亦處于上行通道內(nèi)，近三季度指數(shù)增幅加速度加快，幾乎成幾何級增加，%的高位。（3） 近期區(qū)域均價和指數(shù)雙雙配合，增速同時加快，顯示本區(qū)住宅市場良好的發(fā)展前景。后期區(qū)域均價和指數(shù)預(yù)計還會向上，但上升幅度將明顯放緩。 盧灣區(qū)主力單價范圍及峰值變化情況季度單價主力范圍（元/平方米）40005000400055004500550045006500500060005000650055007500單價峰值（元/平方米）4500500050005000550055007000由上可見：（1） 近四季度，區(qū)域主力成交單價震蕩上行，價位整體得到提升；今年三季度主力已達到一個全新的高度，三季度主力上限升至7500元/平方米，與區(qū)域均價當季的快速上漲一致。（2） 今年一、二季度還是主力的5000元/平方米在三季度時成交量急劇下猾，退出主力范圍，且5000元/平方米以下成交比重也下降明顯；與此相對，本區(qū)高價位成交量出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，成交大幅增加。（3） 在主力范圍上移過程中，區(qū)域成交比重相對穩(wěn)定，在68%76%之間小幅波動，且主力間成交量分布較為均勻，顯示主力價格整體上移億得到市場的認同。（4） 峰值由前三個季度的5000元/平方米過渡至5500元/平方米，今年三季度峰值隨均價的大幅上揚，一舉抬升7000元/平方米，且占據(jù)了較大的份額 盧灣主力面積范圍及峰值變化情況季度面積主力范圍（平方米/套）100110/130100/120 130100120/140100150100/120/14015010014070/100110面積峰值（平方米/套）110100100110100140100由上可見：（1） 近四季度，區(qū)域主力成交面積變化較為頻繁，即有70平方米/套小戶型面積進入主力，又有150平方米/套進入過主力，主力范圍較為寬泛，顯示區(qū)域面積需求層次多樣。（2） 近四季度，100平方米/套及140平方米/套均在主力之列，說明此兩面積附近的戶型較受歡迎，區(qū)域市場逐漸形成100110平方米套和130140平方米/套的小波峰；150平方米/套前兩季進入過主力，隨后兩季退出主力，受價格因素的制約，本區(qū)域大面積戶型市場有限。（3） 峰值在100平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之間循環(huán)，除今年二季度140平方米/套熱銷比重較高外，其余三季峰值比重變化不大。 盧灣區(qū)主力總價范圍及峰值變化情況總價主力范圍（萬元/套）406040605070508050906010050100總價峰值（萬元/套）50505060608080由上可見：（1） 近四季度，區(qū)域主力成交總價范
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