盧灣區(qū)住宅市場(chǎng)概況-文庫(kù)吧
2025-06-07 20:49 本頁(yè)面
【正文】 圍擴(kuò)大上移，主力下限在50萬(wàn)元/套和60萬(wàn)元/套之間徘徊；主力上限穩(wěn)步上升，由80萬(wàn)元/套升至100萬(wàn)元/套，后兩季主力上限均穩(wěn)定在100萬(wàn)元/套。（2） 在主力區(qū)間變大的同時(shí)，主力比重未見(jiàn)明顯增加，說(shuō)明區(qū)域總價(jià)需求由集中趨于分散，各價(jià)格段上均有一定成交量，主力間的成交比重差距縮小。（3） 峰值2002年二季度抬升至80萬(wàn)元/套，三季度重回50萬(wàn)元/套，這是由于當(dāng)季小戶型成交增加成交增加所致；峰值比重小幅波動(dòng)下降。 由上可見(jiàn)，各盤(pán)走勢(shì)各有不同，較突出的匯龍新城由于開(kāi)盤(pán)較早，因此銷售中期的成交量明顯高于其他樓盤(pán)，并呈波浪式走低；大同花園在2002年6月三期開(kāi)盤(pán)因此成交量在后期大幅上揚(yáng)；名盛苑、思南新苑均在年中開(kāi)盤(pán)，憑借位置優(yōu)越都有不俗表現(xiàn)；其余樓盤(pán)走勢(shì)都較平穩(wěn)，且可看出，開(kāi)盤(pán)后的三四個(gè)月為各盤(pán)去化量最大的時(shí)期，隨后就逐月走低。 由上可見(jiàn)，上圖走勢(shì)與成交套數(shù)走勢(shì)基本一致，說(shuō)明各盤(pán)單套面積差距不大。 由上圖可見(jiàn)，樓盤(pán)單價(jià)基本集中在50008000元/平方米左右，大部分集中在50006000元/平方米之間。而各盤(pán)除步高苑、建德坊外大部分走勢(shì)平穩(wěn)，沒(méi)有大的波動(dòng)。 由上可見(jiàn)，12個(gè)月內(nèi)成交量在200套以下的基本為尾盤(pán)，成交量在200400套之間的大部分為老盤(pán)新開(kāi)，而思南新苑開(kāi)盤(pán)僅四個(gè)月就有379套的成績(jī)。大同花園的成交量能達(dá)到434套全依其三期在2002年6月新開(kāi)盤(pán)，而其三期全部為小戶型，說(shuō)明區(qū)域市場(chǎng)對(duì)小戶型也有相當(dāng)?shù)奈{能力。最為突出的匯龍新城，以其良好的樓盤(pán)素質(zhì)，成交量遠(yuǎn)高于區(qū)域其他樓盤(pán)，說(shuō)明市場(chǎng)最需要的還是樓盤(pán)的整體素質(zhì)，而銷售過(guò)快從另一個(gè)側(cè)面講也反映出其定價(jià)偏低。 由上可見(jiàn)，該圖的各盤(pán)對(duì)比度與成交套數(shù)對(duì)比圖的各盤(pán)對(duì)比度基本相同，說(shuō)明區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)的單套面積差距不大。 由上圖可看出，該圖的各盤(pán)對(duì)比度與成交套數(shù)對(duì)比圖的各盤(pán)對(duì)比度基本相同，說(shuō)明區(qū)域樓盤(pán)的單套總價(jià)無(wú)太大差距。其中思南新苑的單套總價(jià)略高。 由上可見(jiàn)，區(qū)域樓盤(pán)單價(jià)基本在5000元/平方米以上。說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)可接受的單價(jià)在5000元/平方米以上。其中成交均價(jià)在50006000元/平方米之間的占50%，6000元/平方米以上的50%，而從成交量對(duì)比圖可見(jiàn)成交均價(jià)在6000元/平方米以上的樓盤(pán)中匯龍新城、東泰花苑、永業(yè)公寓、名盛苑、思南新苑的成交量都名列前茅，說(shuō)明高質(zhì)高價(jià)已得到市場(chǎng)的認(rèn)同。三、發(fā)展前景上海市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展穩(wěn)健，盧灣區(qū)樓市亦進(jìn)入新一輪繁榮期，結(jié)合上海市新一輪舊區(qū)改造和黃浦江兩岸綜合改造等重大工程的啟動(dòng)，盧灣區(qū)“十五”規(guī)劃對(duì)區(qū)域發(fā)展提出較高建設(shè)要求，房地產(chǎn)市場(chǎng)也迎來(lái)良好的發(fā)展前景，促進(jìn)樓市發(fā)展的利好不斷： ——盧浦大橋、明珠二號(hào)線建設(shè)，立體交通網(wǎng)進(jìn)一步完善 ——黃浦江兩岸綜合改造啟動(dòng)，隨著上海申博的成功，盧灣南部地區(qū)作為世博會(huì)選址范圍，吸引全市關(guān)注 ——新一輪舊區(qū)改造工程啟動(dòng)，盧灣區(qū)目標(biāo)：每年就里改造不少于10萬(wàn)平方米 ——完善城市基礎(chǔ)建設(shè)，拓寬斜土路、黃陂南路、麗園路3條道路 ——瞿溪路沿線規(guī)劃為商業(yè)發(fā)展軸，休閑步行街建設(shè)已啟動(dòng)——淮海路寫(xiě)字樓招租率提高，達(dá)95%以上，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)相對(duì)有效需求同時(shí)，“十五”期間，盧灣區(qū)整體建設(shè)戰(zhàn)略目標(biāo)是成為“具有國(guó)際大都市水平，體現(xiàn)上海特點(diǎn)的現(xiàn)代化城區(qū)”，具體實(shí)施的重點(diǎn)分布在三大功能區(qū)：1） 以淮海中路為代表的北部地區(qū)。即建國(guó)路以北地區(qū)?！笆濉逼陂g，規(guī)劃投資９７億元，重點(diǎn)實(shí)施太平橋地區(qū)開(kāi)發(fā)、小浜灣地區(qū)改造，改造和修繕?biāo)寄下?、茂名路、尚賢坊等歷史保護(hù)建筑。2） 以打浦橋?yàn)楹诵牡闹胁康貐^(qū)。即建國(guó)路以南、斜土路以北地區(qū)?！笆濉逼陂g，規(guī)劃投資55億元，重點(diǎn)實(shí)施徐家匯路東段兩側(cè)開(kāi)發(fā)和建設(shè)。目標(biāo)形成現(xiàn)代化商住區(qū)。3） 以沿江岸線為重點(diǎn)的南部地區(qū)。即斜土路以南地區(qū)，包括黃浦江沿岸地區(qū)。“十五”期間，規(guī)劃投資48億元，重點(diǎn)實(shí)施盧浦大橋和明珠線二期魯班路站周邊地塊的開(kāi)發(fā)建設(shè)及浦江沿岸景觀綠化建設(shè)。目標(biāo)形成盧灣新興的居住區(qū)和休閑觀光區(qū)。 三、 板塊分析1空間格局 從空間地理概念上看，本案位于斜土路與魯班路的交匯口，處于內(nèi)環(huán)線內(nèi)，東面緊臨魯班路南北高架，行政歸屬上屬于盧灣區(qū)五里橋街道，與打浦橋街道相臨。因此，與本案構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域主要為盧灣打浦橋和五里橋地區(qū)?？紤]到地域的接近和產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)性，徐匯區(qū)東側(cè)和黃浦區(qū)西側(cè)部分樓盤(pán)對(duì)本案有一定的影響，因此，本報(bào)告在競(jìng)爭(zhēng)的空間范圍上主要為大木橋路（西）——建國(guó)路（北）——西藏南路（東）——黃浦江（南）所圍合地區(qū)。1）板塊劃分在本案構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)，物業(yè)主要沿三線展開(kāi)：徐家匯路沿線、斜土路沿線、中山南一路濱江沿線，三個(gè)板塊在產(chǎn)品方面存在各自特點(diǎn)。n 徐家匯路沿線北到建國(guó)路、南至麗園路圍合區(qū)域，該區(qū)域樓盤(pán)素質(zhì)較高，且具有一定規(guī)模性，如匯龍新城17萬(wàn)平方米、永業(yè)公寓16萬(wàn)平方米；受新一輪房地產(chǎn)繁榮時(shí)期到來(lái)的影響，地段價(jià)值越來(lái)越引起全市關(guān)注，售價(jià)也提升較快，從去年下半年匯龍新城均價(jià)6800的熱賣(mài)到今年上半年永業(yè)公寓7500的熱銷，而思南新苑更是以均價(jià)8000再創(chuàng)新高。n 斜土路沿線北到麗園路、南至瞿溪路圍合區(qū)域，該區(qū)域樓盤(pán)密集，但體量不大，一般為56萬(wàn)平方米，小盤(pán)量運(yùn)作，大多樓盤(pán)已銷售結(jié)束，目前在售主要樓盤(pán)有東泰花園、名盛苑，平均價(jià)格在63006400元/平方米左右。由于匯龍、永業(yè)的帶動(dòng)，斜土路沿線樓盤(pán)素質(zhì)在逐漸提高，如東泰花園引進(jìn)張愛(ài)玲紀(jì)念圖書(shū)館主題會(huì)所，同時(shí)售價(jià)也在提升。隨著打浦橋周邊土地資源的利用飽和，該區(qū)域?qū)⒅饾u成為盧灣區(qū)中高檔樓盤(pán)新一輪競(jìng)爭(zhēng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。n 中山南一路濱江沿線北到瞿溪路、南至黃浦江圍合區(qū)域，由于地理位
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