邯鄲商業(yè)區(qū)改造初步策劃思路及建議要素-wenkub
2023-07-07 13:46:03 本頁面
【正文】 查 ：Email方式和網(wǎng)絡調查系統(tǒng)。攔截面訪的好處在于效率高。（一）在此我們僅就邯鄲商業(yè)改造項目擬采用的調查方法和手段作一系統(tǒng)描述。這既是中國房地產(chǎn)的尷尬之處，又是市場調查長 久以來受非議的地方。? 商業(yè)鋪位屬于生產(chǎn)資料，流通強，商業(yè)風險大，對企業(yè)資金和開發(fā)模式依賴比較強。我們敢說，商業(yè)地產(chǎn)定會成為中國房地產(chǎn)開發(fā)的下一個熱點。值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，但商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念、營銷策略、媒介策略等與住宅有著很大的不同：? 作為一個動態(tài)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)主要依靠經(jīng)營獲得收益，需要依托于商業(yè)地段價值和經(jīng)營特色。……面對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的種種與住宅物業(yè)的不同，我們稽山房地產(chǎn)邯鄲商業(yè)項目如何制定開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略；如何通過本項目達到企業(yè)利益最大化，并光榮完成企業(yè)的使命、社會的使命。但是勿庸置疑的是， 專業(yè)市場調查能力是發(fā)展商項目致勝的重要保障。1. 定量研究? 入 戶訪問 ：作為消費者研究中最主要的數(shù)據(jù)收集方法，漢世佳 發(fā)展了自己的抽樣框架、訪問員與實地監(jiān)控系統(tǒng)，成熟的抽樣與管理技術保證了消費者信息的真實與有效。? 定點 訪問 ：經(jīng)驗顯示，在購物地點實施調查能夠最大限度模擬真實的購買環(huán)境。2. 定性研究? 小 組 焦點座 談 會： 由主持人以一種無結構的自然的形式與一個小組的被調查者交談。緯群的深度訪問從提綱設計到訪問執(zhí)行、記錄整理與分析全部由自己的研究人員擔當，有效保證了項目質量。? 典型 調查 ：針對典型案例、主要競爭對手的單項調查 。進駐經(jīng)營者訪談。邯鄲市政府意見調查。分析現(xiàn)有商圈發(fā)展趨勢及對區(qū)域周邊商圈發(fā)展?jié)摿ψ錾钜徊搅私?，以進一步擬定區(qū)域發(fā)展方向。分析本案之優(yōu)、劣勢、機會、威脅，以擬定本案開發(fā)策略方向。本案工作之基本理念，系運用專業(yè)分工的方法。本研究中將包括消費者問卷調查、經(jīng)營者意見訪問、現(xiàn)場踏勘……等方式，以收集第一手的資料。整個規(guī)劃工作，將采系統(tǒng)性的分析方法，從大區(qū)域到小環(huán)境的分析，從宏觀到微觀，以使軟、硬件規(guī)劃相互配合、齊實并進，達成計劃的充分落實。內部為原來的邯鄲市老區(qū)生活中心，有大量居民居住。商業(yè)分析：項目所在地塊為邯鄲市目前的商業(yè)中心，其中陵西路和和平路是目前邯鄲市的兩條主要商業(yè)街。交通分析：由于項目緊靠火車站和長途汽車站以及市內公共交通系統(tǒng)的樞紐位置，因此該位置是邯鄲市的交通疏導中心和物流中心，交通便利，物流方便，對于進出邯鄲市和市內的通達性具有不可替代性的優(yōu)勢。第四部分 項目所在區(qū)域的商業(yè)現(xiàn)狀及存在的問題規(guī)劃范圍內面積為130畝，現(xiàn)有路況網(wǎng)絡將規(guī)劃范圍劃分為四個地塊，主要土地使用種類與結構如下所述：1. 主要為住宅、商業(yè)、金融、貿易、市場、文化娛樂、飲食服務、旅館、醫(yī)療機構、教育科研、宗教、辦公行政等功能地塊。同一地塊可能容納三至四種功能用地，降低了土地資源有效合理使用，未能反映本地區(qū)主體功能。廣告招牌凌亂、缺乏自明性與特色。 香港商場能夠成功經(jīng)營，與其產(chǎn)權的統(tǒng)一不無關系，在邯鄲，商場更多的是被分割成小鋪位來出售，使一個商場的產(chǎn)權所有人有數(shù)百甚至上千，一個鋪位也有幾個業(yè)主，如果將來業(yè)主的意見無法統(tǒng)一，勢必會影響商場的經(jīng)營。1) 銷售和經(jīng)營在規(guī)劃中的矛盾。解決不好將會直接影響到將來的經(jīng)營。每個項目都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必須以市場為基礎，應該遵循“人無我有，人有我優(yōu)”的原則，市場空白點不一定就是機會點，反過來，這種業(yè)態(tài)普遍存在的時候也不一定就沒有潛力可挖。房地產(chǎn)營銷策劃在自身發(fā)展過程中形成四種相對比較固定的模式：概念策劃模式、賣點群策劃模式、等值策劃模式、房地產(chǎn)全程策劃理論模式——增值策劃模式。商業(yè)區(qū)內新建商業(yè)面積要經(jīng)過市場消化，招商和管理，則成了商場銷售中投資引導最關鍵的一環(huán)。 整體發(fā)展定位：復合型商務社區(qū)（參與城市運營） 功能定位：包括商務社區(qū)、健康社區(qū)、教育社區(qū)、人文社區(qū)、休閑社區(qū)、生活社區(qū)六大功能模塊。在功能配置、外部空間環(huán)境等方面，創(chuàng)造一種新型的社區(qū)交往模式、并以此充分展示相互關愛的社區(qū)精神和社區(qū)文化。引入國際經(jīng)驗，創(chuàng)造前瞻性整體性的復合型社區(qū)，與城市總體規(guī)劃相適應并提升區(qū)域發(fā)展。? 項目差異化定位的思路：思路一：本項目的地理位置是邯鄲中心城區(qū)，因此應充分利用中心優(yōu)勢思路二：參與城市規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展，形成聯(lián)動優(yōu)勢思路三：通過超前的規(guī)劃、大規(guī)模綜合開發(fā)、合理的功能配套等綜合素質取勝思路四：以高性價比產(chǎn)品弱化距離對樓盤的影響。 功能、技術合理原則：功能是步行街的重要內容和最活躍因素，因此需要采用現(xiàn)代先進合理的技術來滿足各種功能的要求。 高、中、低檔行業(yè)設計距離要適中，以避免因此而造成的經(jīng)營矛盾，具體邯山商業(yè)區(qū)，可以考慮將低檔的行業(yè)經(jīng)營搬遷到本項目的附近區(qū)域以形成專業(yè)的市場。對于這些動作，一定召開新聞發(fā)布會，讓媒體進行炒作，但是在拆遷沒有完成之前，這些工作過程中可以不體現(xiàn)稽山公司，主要以政府的名義出現(xiàn)，這樣可以讓邯鄲市民感覺到該工程的重要性和它的重大意義，另外，就是讓當?shù)鼐用窀杏X到
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