【正文】 總經(jīng)濟(jì)師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 初步可行性研究：已進(jìn)行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)； 深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。工作計劃報總經(jīng)濟(jì)師批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。 。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計。 、戶型及面積、樓高、售 價 / 租金； 開工時間、預(yù)計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。 （ SWOT分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機(jī)會（ T）。 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。 。 市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費(fèi)用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 主辦崗位 設(shè)計管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實(shí)景拍攝，網(wǎng)上下載，國電子相冊制作方法 ：獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁面合適的部位。首選信息庫始終保持 20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)補(bǔ)充。 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片，圖片的掃描件等。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。 協(xié)管崗位 總經(jīng)濟(jì)師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。 介紹現(xiàn)場地理情況，包括地 址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹木等。 ：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。 樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性的等。 16 ：注意 盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于 30~40個工作日，催得太 急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。 ，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。 總建筑師：負(fù)責(zé)招標(biāo)全過程工作，組建設(shè)計招標(biāo)工作小組，推薦評標(biāo)小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。 （即下圖） 6．作業(yè)描述 本項工作可以委托設(shè)計招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行，也可以由本公司自行組織實(shí)施；可以公開招標(biāo)，也可以邀請招標(biāo)。 ： 編制設(shè)計招標(biāo)書，擬定評標(biāo)小組名單，報設(shè)招辦審批； 接受投標(biāo)人的報名，負(fù)責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報設(shè)招辦備案； 標(biāo)文件與模型； 組織開標(biāo)會議 ； 對投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進(jìn)行編號，并作保密處理后送交評標(biāo)小組評審； 填報建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人； 辦理簽訂設(shè)計委托合同； 向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金和投標(biāo)書編制補(bǔ)償金； 向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費(fèi)； 寫招標(biāo)工作綜合報告，報設(shè)招辦備案； 整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。 ： 。 待登記表批復(fù)后，即可自行向社會發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點(diǎn)、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計指標(biāo)、開 發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點(diǎn)、聯(lián)系方式等。 ，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。 已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。 ： 上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。 當(dāng)設(shè)計進(jìn)入擴(kuò)初階段時，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見， 。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計深度要求。 住宅設(shè)計指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶 數(shù)的比例等。 。 協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計指標(biāo)。成 功的設(shè)計作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計任務(wù)書。 表格形式由主辦崗位自 行設(shè)計，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年 ‘ 目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽(yù)稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。 要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達(dá) 公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費(fèi)。 總建筑師： 主辦崗位 設(shè)計管理：負(fù)責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成 jpg或 tif文件，然后插入電子相冊。 3．作業(yè)設(shè)備 本崗位須配備 電腦、數(shù)碼相機(jī)、掃描儀等辦公設(shè)備。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。 投資估算表，項目投入資金估算匯總表 ，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線圖）。 ： 項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。 11 市場定位（市場形象、主題品牌）； 客戶定位（主要客戶對象）； 價格定位（均價、最 低價、最高價）。 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。 。 小組集體討論，議題為： 。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。 主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。過去計劃經(jīng)濟(jì)體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟(jì)條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，