【正文】 。由于商務標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達 70%左右，因此能否編制好商務標是投標成敗的關鍵。 協(xié)管崗位 總會計師： 對財務部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。 組織現(xiàn)場踏勘 由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地狀況調查》）。本主辦崗位應參加招標地塊的答疑會，做好詳細記錄。 負責匯總項目總投資和預期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。 成本核算： 負責編制內(nèi)部管理成本和稅費。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價，密封文件。 投標當日現(xiàn)場應備有應急的通訊和交通工具。 6 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標信息承擔保密責任，總經(jīng)濟師 對最終報價承擔保密責任。 3． 決策崗位 總經(jīng)理： 負責土地投標書（技術）的批準和簽發(fā)。 5． 作業(yè)描述 編制工作進度計劃 因為投標期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標時起，本主辦崗位就應立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標”工作程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應比投標截止日期提早 1至 2天，留有一定的時間余地。此項作業(yè)應在概念方案設計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應盡早與設計單位溝通。還可根據(jù)方案構思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設計師介紹方案思路。 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準方案再次仔細核對是否符合土地招標書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復 印資料的分發(fā)應嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關人員透露投標方案的內(nèi)容。 總經(jīng)濟師： 熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調研報告中的錯誤。 已獲取相關土地將要招標的信息。 本作業(yè)形成的調研報告的編制質量接受總經(jīng)濟師的檢查和評價。 市政環(huán)境：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。 地質水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。對于坡地起伏的地塊須向當?shù)販y繪部門申領標有等高線的地形圖。 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師： 審閱相關專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關。 總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務部門，并基本固定。 各成員按照專業(yè)分工調查研究收集資料，必要時再次 進行實地調查和市場調查。對項目本體進行研判，分析 項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 編寫研究報告。 細分市場分析 物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價 /租金； 開工時間、預計竣工時間； 投資商 /開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設計公司、租售代理公司、廣告公司。 13 項目優(yōu)劣勢分析（ SWOT 分析） 項目競爭情況（現(xiàn)時 /潛在競爭對手）、優(yōu)勢（ S）、劣勢（ W）、威脅（ O）、機會（ T）。 項目規(guī)劃及建筑構想 建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設施。 項目研究結論和建議。 產(chǎn)品供需分析 市場現(xiàn)狀調查，市場供求預測和價格預測，風險分析。 財務評價 財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務評價結論。 附件 土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。 主辦崗位 設計管理： 負責按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。 載入公司局域網(wǎng)共享平臺 ，供公司其他業(yè)務人員調用。 每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設計單位 、 簡要評論等說明 。 16 建立優(yōu)秀設計師信息庫 人的因素是最關鍵和主要的，優(yōu)秀的設計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術的設計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設計師設計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設計師的信息庫。 分首選信息庫和備用信息庫兩類。 4．作業(yè)描述 收集資料：本崗位應把參加各種房展會當作自己的業(yè)務工作，關心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設計師個人信息和他們的作品樣本。 17 編制設計任務書 不管采取哪種方式委托設計，設計任務書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。 市場調研報告，土地狀況調研報告和選址意見書批復。 主辦崗位 設計管理： 起草設計任務書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。 介紹場外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風貌、人文景觀等。 規(guī)劃設計控制指標，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。 設計深度要求：分概念性方案設計，建筑方案設計和初步方案（即擴初）設計三種。 在設計過程中，甲方可以對設計任務書作書面補充，但如引起設計返工，甲方應實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設計時限。 ，部分章節(jié)與招標書有所重復，設計任務書相關內(nèi)容可以簡略。 上海市建設工程設計招標投標管理暫行辦法實施細則。市場調研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔公司所有開發(fā)項目的設計招標工作。 編制設計招標書 經(jīng)組長簽字后報設招辦審批，待批準后才能發(fā)給投標人。 答疑、開標、評標等活動的日程安排。補償標準應在招標書中明確。 踏勘和答疑： 招標人在發(fā)售招標書后的約定時間統(tǒng)一組織現(xiàn)場踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。專家由招標小組推薦或委托設招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準后報設招辦核準。 投標文件有下列情形之一 的，招標小組不予受理： 未按招標文件要求密封的。 會議地點由招標小組安排落實，設招辦可以派員列席。那么前三名即作為評標小組向招標人依次推薦的中標候選人。 招標小組應當確定排名第一的中標候選方案為中標方案。 ： 招標人自發(fā)出中標通知書之日起十五日內(nèi)，向設招辦提交招標投標情況的書面報告。因規(guī)劃方案報審的時間長，環(huán)節(jié)復雜，反復多，在公司內(nèi)部又需要不同崗位在經(jīng)辦時間上搭接和銜接。 總建筑師： 負責規(guī)劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調問題。 * 市測繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖一份，地形圖上應有設計單位用≤ 的墨線筆標明的下列內(nèi)容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數(shù)，新建建筑物與基地用地界限，道路規(guī)劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。 《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。 規(guī)劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發(fā)“一審”意見。 本主辦崗位依據(jù)《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經(jīng)理進入擴初設計 階段的管理。 規(guī)劃方案已經(jīng)由規(guī)劃主管部門批準。 項目建議書經(jīng)上級主管單位或所屬區(qū)發(fā)展與改革委員會向上海市發(fā)展與改革委員會申報。 商品房項目在擴初設計批準后，本主辦崗位應填寫《 **年固定資產(chǎn)投資項目信息標準表式》，申報新建或續(xù)建項目的投資計劃。避免將本作業(yè)轉化到關鍵路線上去。 已取得規(guī)劃部門對規(guī)劃設計方案的批復 主辦崗位到規(guī)劃部門領取《建設用地規(guī)劃許可證申請表》填報，并同時附送下列文件： (帶 *號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還 )。 * 市測繪院提供的 1/500 或 1/1000 地形圖六份，地形圖上應用紅色鉛筆標明用地位置地界。 核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》的時限為 40 個工作日。當項目完成后，這張記錄著歷次實際進度前鋒線和調整痕跡的網(wǎng)絡計劃圖就是一份寶貴的原始資料。 總工程師： 在與總建筑師和總經(jīng)濟師協(xié)商一致的前提下負責落實在項目實施階段的計劃編制，優(yōu)化，過程檢查和調整。 根據(jù)公司通用的雙代號座標網(wǎng)絡計劃的標準圖式和本項目的目標要求，總經(jīng)濟師在土地中標后十天內(nèi)完成。在座標雙代號網(wǎng)絡計劃中，采用一根連線和左右兩個圓圈來表示某一項工作。它的起始原點對應著第一項工作的開始日期，它的終點對應著最后一項工作的結束日期。 兩各相鄰圓圈之間的時間段稱為 時距 。在網(wǎng)絡圖上用波形線表示并對應著時間座標。 持續(xù)時間和時距相同的工作稱為 關鍵工作 ，自始至終全部由關鍵工作連接起來 的路線，也就是線路上總的工作持續(xù)時間最長的線路稱之為 關鍵線路 。便于部門和崗位事先制定操作方案，配合默契地做好各自的工作。如以日歷的日期為單位，則原點是項目啟動的首日日期，終點是項目結束的日期。 分解出項目 的具體工作，落實到崗位，限定它的持續(xù)時間，明確它與其他工 30 作的順序邏輯關系。關鍵路線的盡端如沒有超出工期，可把持續(xù)時間相對緊張的關鍵工作適當延長。 事先優(yōu)化 成本目標，進度目標和過高的質量目標，只能三者兼顧，有所側重，而不可能三者兼得。 例如某個項目要求進度優(yōu)先。因為這樣會使非關鍵工作轉變?yōu)殛P鍵工作，而關鍵路線的路徑改變，將導致邏輯關系的變化，在多數(shù)情況下，不希望發(fā)生這種變化。固定不變的計劃只能作為流于形式的裝飾品。前鋒線是寶貴的信息資料，應該一直保留在圖上。如果保持實際的進展速度不變（即進度比不變），那么就不難預測若干天以后，線路的前鋒將要到達的位置。 檢查在于摸清情況，分析在于找出原因，預測在于掌握趨勢，明確責任在于激勵崗位的責任感，在這些基礎上提出調整意見應該是胸有成竹了。 非關鍵工作拖延的，如果僅消耗了原有的自由時差，當然無關大局，計劃不需作調整。 當關鍵路線的實際進度比計劃進度提前時，先要確定計劃總工期是否也要縮短。方法是選擇后續(xù)關鍵工作中資源占用量大的或直接費用高的予以適當延長。 總建筑師： 主要合同條款定調，代表公司簽署委托合同。 設計委托所簽訂的合同文本采用由地方建委與工商行政管理局統(tǒng)一印制的《建設工程設計合同》和《工程勘察設計廉政責任書》等格式文件和附件。 除格式條款外，甲方還有必須明示的意圖應在附加條款中明示，通常有以下但不僅僅限于以下內(nèi)容： 設計費應留有 10～ 15%在竣工驗收后支付。即沒有 侵害或抄襲任何單位和個人的知識產(chǎn)權，也不會未經(jīng)甲方的書面同意，而重復用于其他任何項目。 設計單位的違約責任：如逾期交圖、設計錯誤、超限額指標、侵犯甲方或第三方的知識產(chǎn)權、現(xiàn)場配合服務不到位等。 33 建筑設計優(yōu)化 中 標方案既已中標，自有其高人一籌的亮點，作為建設單位應該尊重設計師的設計成果，不要大刀闊斧地隨意修改，避免將原創(chuàng)概念抹殺詒盡，除非設計師主動請纓更有高招。 作業(yè)依據(jù) 規(guī)劃設計的中標方案，評標組專家建議。為給環(huán)境設計的創(chuàng)新提供空間條件，在不違反規(guī)劃技術規(guī)定的前提下，容許建筑和道路的位置稍作改動，使二者兼顧。從俯視的 視角去看，各列建筑前后錯位，蜿蜒曲折，活潑流暢，但以行人平視的視角去看，則可能變成高山峽谷，重嵐疊障。 4. 房型設計優(yōu)化 作業(yè)依據(jù) 已通過審批的規(guī)劃設計方案。 就算是特定的客戶群體，其職業(yè)、生活習慣、人員結構也有所不同，所以房型的布局一定要有變化，品種必須多樣。 敞開無必要封閉的空間，審視每扇門和窗的位置，有時只需稍作改動，室內(nèi)通風立刻得到改善。 難以修改的房型要舍得放棄，推倒重來比勉強修改 效果更好。 優(yōu)化的重點是更加突顯個性化： 傳統(tǒng)的協(xié)調觀只是讓新的建筑被動地迎合和融合到現(xiàn)有的周圍環(huán)境里去，這長期以來束膊了設計師的創(chuàng)新意識。上海地區(qū)的建筑屋頂從最早的鴨頭頸到道士帽，從鉛筆頭到一柱擎天，從轉法輪到蒼蠅拍，大家生搬硬套，跟風逐流，以至舉目皆類同，缺乏創(chuàng)新，更何談個性。 精心布置用于墻面綠化的附屬構件，當建筑投入使用后會使立面質感和色感產(chǎn)生畫龍點睛的意外效果。 減少甚至取消如屋頂飄板等華而不實的非功能性裝飾，但遮陽板，空調架，花盆架等有實際功能的外墻附件應該有細部的裝 飾設計。只是在特定的環(huán)境下選擇哪種感覺更適宜而已。 緊前工作條件 規(guī)劃方案審批通過后可一直延續(xù)到結構封頂。 注意避讓不便