上海某國(guó)際花園產(chǎn)品定位建議-wenkub
2023-07-04 21:06:48 本頁(yè)面
【正文】 件：本項(xiàng)目位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路和輕軌3號(hào)線的中間，中山西路有公交線十多條，輕軌3號(hào)線近在咫尺，規(guī)劃中的地鐵RM6號(hào)線也由東面經(jīng)過(guò)。配套設(shè)施綜述：本項(xiàng)目所處地段是居住人口比較集中的區(qū)域，各種的生活配套設(shè)施比較完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要。 銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、建設(shè)銀行等近在颶尺，地塊對(duì)面是國(guó)家郵政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中運(yùn)上海菜酒店、金大洋酒店等。 醫(yī)院；普陀區(qū)醫(yī)院、長(zhǎng)風(fēng)醫(yī)院等。 小學(xué)：有沙田小學(xué)等多所學(xué)校。配套設(shè)施l臨近輕軌三號(hào)明珠線和延安高架本地塊臨近輕軌三號(hào)明珠線曹楊路站和中山北路高架曹楊路出入口，交通十分便利，這也是本項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)。中華新路新涇五村216曹楊路5：10～23：05管弄路新涇新村846曹楊路6：09～18：39路面起點(diǎn)終點(diǎn)途經(jīng)車次地塊所處站名備注中山西路涼城新村怒江路876曹楊路6：13～20：53社會(huì)治安狀況本地塊處于普陀區(qū)的中山西路旁，周圍居民多為本地上海人，治安形式較好。但該地塊的東西兩側(cè)分別是輕軌3號(hào)線和中山西路主干道。（三）地塊環(huán)境概述在該地塊的東、西和北三個(gè)方向上主要是當(dāng)?shù)氐囊恍┚用駞^(qū)，如曹楊六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑風(fēng)格一般，所以景觀不佳。一、立地條件分析（一）項(xiàng)目概況位于凱旋路輕軌明珠線，延安高架中山北路中間，項(xiàng)目東面為凱旋路，南面是白蘭路，兩側(cè)為中山西路，北面是曹楊路。華東師范大學(xué)和長(zhǎng)風(fēng)公園就在該地塊的南面。只有南面距華東師范大學(xué)一站路，而且普陀區(qū)最大的公園長(zhǎng)風(fēng)公園也在該方向上，所以該地塊的南面景觀相對(duì)較好。來(lái)往車輛較多，造成很大的噪音和空氣污染。宜川路冠生園路224曹楊路5：42～22：52西區(qū)火車站上體館924曹楊路6：16～19：26公興路虹橋鎮(zhèn)69曹楊路6：24～23：24 菜市場(chǎng)：本地塊附近就有曹楊市場(chǎng)等綜合菜市場(chǎng)llll但從消費(fèi)的角度看，本地塊周邊明顯缺乏大型高檔次的購(gòu)物中心，所以本項(xiàng)目的規(guī)劃中，可以把一樓的裙樓的一部分做成大規(guī)模和高檔次的購(gòu)物中心，以滿足一些高層次消費(fèi)者的要求，提升附近商業(yè)氛圍。綜上所述，該項(xiàng)目的交通條件優(yōu)勢(shì)，將成為本項(xiàng)目的一個(gè)賣點(diǎn)。l 項(xiàng)目地塊東南朝向，采光面佳。l 環(huán)境衛(wèi)生：本地塊位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路高架旁，毗鄰輕軌3號(hào)線，噪音和空氣污染嚴(yán)重，周圍居民的環(huán)境衛(wèi)生狀況也較一般。lllllll 根據(jù)SWOT理論分析和當(dāng)?shù)鼐用裾{(diào)訪獲悉，該項(xiàng)目適宜建造小戶型房型，主力戶型面積在60～90m2之間。滿足中小型公司的辦公置業(yè)和投資用途。因此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可以初步鎖定為：1. 區(qū)域內(nèi)中小型公司，服務(wù)性企業(yè)：特別是咨詢業(yè)是這種需求的一大主力。3. 投資者：因?yàn)樾粜涂墒蹖懽謽堑目們r(jià)一般不高，最低總價(jià)一般在60萬(wàn)元左右，并且可以以按揭貸款形式（10年5成）購(gòu)買。公寓主力面積可定位在50～70平方。六、價(jià)格定位建議售價(jià)：產(chǎn)品平均單價(jià)（元/平方）主力面積（平方）主力總價(jià)寫字樓1200070～10096～120萬(wàn)公寓10500（毛坯）11500（裝修）50～90～是符合市場(chǎng)行情和項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，目前市場(chǎng)較能接受的價(jià)格。外觀立面氣派，漂亮。llll 建議項(xiàng)目由單棟47層改為一棟30層
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