基于偏最小二乘法分析我國(guó)房?jī)r(jià)的主要影響因素-wenkub
2023-07-03 18:34:31 本頁(yè)面
【正文】 班級(jí)：統(tǒng)計(jì)111學(xué)號(hào)：119114271指導(dǎo)教師：余明江基于偏最小二乘法分析我國(guó)房?jī)r(jià)的主要影響因素摘要在房?jī)r(jià)日益增長(zhǎng)的今天，使得越來(lái)越多的人關(guān)注中國(guó)的這一現(xiàn)狀。在文章的最后得出結(jié)論，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生主要影響的因素包括了：城鎮(zhèn)居民平均可支配收入，五年以上住房公積金貸款利率，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額，土地交易價(jià)格指數(shù)，建筑材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)。偏最小二乘法（partial least squares，PLS）是最小二乘法（least squares，LS）的一種拓展的方式它利用系統(tǒng)中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分解和篩選，提取對(duì)因變量解釋新最強(qiáng)的綜合變量，剔除多重相關(guān)信息和無(wú)解釋意義的信息，從而克服了變量多重共線性在系統(tǒng)建模中的不良作用。With the house prices rising rapidly, more and more people pay attention to this situation in China. Considering short development of Chinese real estate market and the price itself with many external and internal factors are closely related, 使得房?jī)r(jià)的趨勢(shì)所向和變化的幅度很難預(yù)測(cè)在一個(gè)準(zhǔn)確的范圍之內(nèi)。這個(gè)時(shí)候，如果在多源回歸分析中，如果采用普通的最小二乘方法，變量之間的多重共線性就會(huì)嚴(yán)重影響參數(shù)估計(jì)，擴(kuò)大模型誤差，并破壞模型的穩(wěn)健性。圖2是近十年來(lái)城鎮(zhèn)居民平均可支配收入的變化，在這個(gè)圖像中，我們可以觀察到人均收入的增加也是很可觀的，但是這些數(shù)據(jù)包括了很多的其他因素，包括一直存在的“二八法則”，能夠真實(shí)反正廣大人民群眾的平均收入的數(shù)據(jù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)數(shù)據(jù)，再加上近十年來(lái)物價(jià)水平的提高的程度，可以得到結(jié)論，近十年來(lái)城鎮(zhèn)人均可支配收入的增長(zhǎng)速度肯定要低于近十年來(lái)全國(guó)房屋平均售價(jià)。因此從影響居民需求的因素還有影響房地產(chǎn)開發(fā)商的因素綜合考慮。家庭總收入包括所有家庭成員在調(diào)查期得到的工薪收入、經(jīng)營(yíng)凈收入、財(cái)產(chǎn)性收入、轉(zhuǎn)移性收入的總和，不包括出售財(cái)物和借貸收入。一般來(lái)說(shuō)，剛剛參加工作的人很少能夠在短時(shí)間內(nèi)儲(chǔ)存夠買一套房子的錢，所以住房公積金貸款就會(huì)變得很常見，如果住房公積金到款利率低，則說(shuō)明在未來(lái)還款的時(shí)候，個(gè)人可以償還最少數(shù)額的利息。這個(gè)數(shù)據(jù)的高低可以影響到一年內(nèi)國(guó)內(nèi)新增住房面積的量。土地交易價(jià)格指數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)商或其他建設(shè)單位在進(jìn)行商品房開發(fā)之前，為取得土地的使用權(quán)而實(shí)際支付的價(jià)格的變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)。這個(gè)數(shù)據(jù)會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)商用于開發(fā)房產(chǎn)的成本，并且可以對(duì)最終的房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的影響，如果這個(gè)數(shù)據(jù)較低，這會(huì)使得全國(guó)平均房?jī)r(jià)的降低。建筑材料購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)的計(jì)算是以上一年各類材料的購(gòu)進(jìn)所支付的金額的總和占所有購(gòu)進(jìn)所支付的金額的比重作為權(quán)數(shù)，采用加權(quán)算術(shù)平均法計(jì)算出來(lái)的。并且可以避免了運(yùn)用普通最小二乘法的缺陷。偏最小二乘回歸分別在X與Y提取出成分t1與u1，顯然這兩個(gè)成分分別是對(duì)應(yīng)的變量組的下行組合。如果回歸方程的精度已經(jīng)達(dá)到滿意的程度，則算法終止；否則，將利用X被t1解釋后的殘余信息以及Y和u1解釋后的殘余信息進(jìn)行第二輪的成分提取。（2）五年以上住房公積金貸款利率為加權(quán)平均數(shù)計(jì)算出的結(jié)果。在絕大多數(shù)情況下，偏最小二乘回歸并不需要選用全部的成分t1，t2，…，tA進(jìn)行回歸建模，而是可以采用截尾的方式選擇前m個(gè)成分，僅用這m各成分就可以得到一個(gè)預(yù)測(cè)性能較好的模型。在所有n組數(shù)據(jù)中除去第i個(gè)樣本點(diǎn)，用這部分樣本點(diǎn)并使用h個(gè)成分?jǐn)M合一個(gè)回歸方程，然后把被排除的樣本點(diǎn)i帶入前面擬合的回歸方程，得到y(tǒng)i在樣本點(diǎn)i上擬合值hj(i)。從圖4的分析結(jié)果可知：預(yù)測(cè)誤差PRESS在PLS成分選擇1個(gè)時(shí)會(huì)達(dá)到最小。五年以上住房公積金貸款利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響較弱。尤其可以判斷出各個(gè)影響因素的真實(shí)作用并且可以判斷出數(shù)據(jù)的真實(shí)有效性。所以，如果可以讓開發(fā)商在開發(fā)的最初階段就能夠得到相應(yīng)的利益，對(duì)于其后期的銷售價(jià)格都會(huì)有很大的影響。前者是因?yàn)榫用褡陨韮?chǔ)蓄的增加，會(huì)大大的增加居民的消費(fèi)熱情。無(wú)論采用什么方法建立回歸模型，明顯的多重共線性都需要盡量預(yù)先排除。落腳點(diǎn)在商品房上面，而事實(shí)上這些年在中國(guó)政府出資的保證性住房占全部共給的房子不到5%，房地產(chǎn)開發(fā)商壟斷了住房市場(chǎng)?！钡?月9日,溫家寶總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿足人民群眾的基本住房需求。在這一系列舉措中，特別提出：要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)；并將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。因此長(zhǎng)久以來(lái)我國(guó)的住房結(jié)構(gòu)和體系就不是可持續(xù)發(fā)展的，我們應(yīng)該從根本上解決這一問(wèn)題。預(yù)期在明年，計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房達(dá)1000萬(wàn)套。所以銀行可以通過(guò)增加多房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的利率來(lái)限制流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金流量。打破土地壟斷最根本的方法,一是釜底抽薪，將土地收益收歸中央政府，轉(zhuǎn)而將企業(yè)利潤(rùn)收益轉(zhuǎn)歸地方政府，令地方政府得以超脫出土地利益。財(cái)政部、國(guó)土部等五部委也陸續(xù)出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。參考文獻(xiàn)[1][D].華東經(jīng)濟(jì)管理2010 .(03)[2][J].安徽工業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) 2013.（30）[3][M][4][M]14。堅(jiān)定不移地抓好整改查處問(wèn)責(zé)工作,堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處各類違法用地，將用地行為納入依法規(guī)范軌道。以這兩種方法為主，輔以加強(qiáng)對(duì)兩級(jí)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，土地壟
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