【正文】 名前10的二線城市小學在校生人數(shù)增速，藍線表示的是房價漲幅排名后10名的城市（按照2015年1月至2016年7月房價漲幅將二線城市分為兩組，房價漲幅居前的城市包括廈門,南京,合肥,廣州,杭州,天津,武漢,福州,鄭州,南昌；漲幅靠后的城市包括沈陽,蘭州,哈爾濱,長春,昆明,大連,呼和浩特,銀川,西寧,烏魯木齊）。這一結(jié)果表明，在我們研究的樣本區(qū)間內(nèi)，中國的青壯年人口集中流入一部分城市，而相對離開另外一部分城市。2013年到2015年，%。圖3中的橫軸是2013年到2015年33個一二線城市一至六年級小學生在校人數(shù)的增長情況，縱軸是2013年1月至2016年8月這些城市的房價累計漲幅。經(jīng)過一些嘗試后，我們傾向于使用一個更加有效的指標——小學生在校生人數(shù)，它具有強大的解釋能力。這些因素使得用常住人口去定義和統(tǒng)計房地產(chǎn)市場的需求存在明顯的瑕疵。但在技術(shù)上，使用常住人口這一指標存在一些不足。與此同時，北京上海等一線城市的房屋價格卻已趕上和超過許多高收入國家的水平，引發(fā)泡沫憂慮。觀察中國不同城市之間的房地產(chǎn)價格變化，無論是基于國家統(tǒng)計局公布的新建住宅價格指數(shù)，還是基于百城住宅價格指數(shù)，都可以將房地產(chǎn)市場劃分為兩個階段。即便在2010年以后，中國城鎮(zhèn)化進程稍有放緩，平均每年城鎮(zhèn)常住人口增加2053萬人。更基本地看，盡管新開工的下降和市場化力量的作用十分重要，但持續(xù)的城市化進程也許是2014年以來中國房地產(chǎn)順利完成（或?qū)⒁瓿桑┐尕浫セ年P(guān)鍵因素，這使得在經(jīng)濟減速和銀行壞賬上升溫和的條件下房地產(chǎn)市場得以出清。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之間房價的巨大分化。. . . .中國房價上漲的原因終于找到了 一、20102012年是中國城市化進程的重要分水嶺。三、2009年全球金融危機之后一攬子刺激政策造成了全國范圍內(nèi)房價的普遍上漲和存貨的快速積累。如果沒有每年數(shù)以千萬計的人口持續(xù)涌入城市，那么房地產(chǎn)價格下行、經(jīng)濟減速和銀行壞賬上升的幅度和規(guī)模都會大得多。2000年至2016年間。第一個階段是在2013年以前，期間一二三線城市房地產(chǎn)價格上漲的幅度始終比較接近；第二個階段是2013年至今，這一時期內(nèi)不同城市之間房價漲幅出現(xiàn)了顯著的分化，城市之間房價呈現(xiàn)排浪式上漲。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出如此顯著的分化。統(tǒng)計制度中，常住人口定義為“居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道或戶口待定的人；居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道半年以上的人；戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且外出不滿半年或在境外工作學習的人”。為了克服常住人口數(shù)據(jù)存在的問題，我們嘗試使用多種其他指標來描繪城市人口的數(shù)量，特別是描繪和城市房地產(chǎn)市場需求關(guān)聯(lián)緊密的人口數(shù)量。小學生在校生人數(shù)作為描述城市化的代理指標，優(yōu)點在于數(shù)據(jù)易于獲取，質(zhì)量可靠，與城市房地產(chǎn)市場的需求聯(lián)系緊密?？梢悦黠@地看到這兩組數(shù)字之間存在著緊密的聯(lián)系，其擬合優(yōu)度達到50%。在這樣的背景下，我們看到深圳、廈門、北京這些城市小學在校生人數(shù)的增速高達7%以上，遠超全國平均水平，同時我們也看到了這些地區(qū)房價出現(xiàn)了非常猛烈的上漲。在青壯年人口集中流入的這一部分城市，房價就出現(xiàn)了大幅度的上漲，而他們相對離開的這一部分城市房價的上漲較弱。兩組城市小學在校生人數(shù)增速在2010年以前非常接近，2011年以后，紅線則始終明顯高于藍線?？梢钥吹皆?010年之前，兩組城市的住宅銷售面積增速的差平均略低于0，但是2011年以后兩組城市住宅銷售增速的差維持了較高的水平，后期進一步擴大到20%左右。而在2012年以后，房價漲幅居前的城市住宅新開工面積增速明顯高于房價漲幅靠后的城市。經(jīng)過一段時間的滯后，2015年下半年以后，這一趨勢在城市房價中開始體現(xiàn)出來。我們研究這兩組城市的居民可支配收入情況（見圖8），同樣可以看到20112012年左右是一個斷點。這一情況在歷史上是沒有的。這一結(jié)果非常清晰地告訴我們，人口流向的變化與經(jīng)濟機會的差異是沒有關(guān)聯(lián)的。如果年輕的父母集中去選擇一些教育資源非常好的城市，這些城市的人口流入就在上升，并導致了這些城市勞動力市場的供應上升和居民可支配收入增速放慢，同時表現(xiàn)為小學在校生人數(shù)增速上升，房價上升，以及住宅新開工上升。以此衡量的教育資源層面上相對投入最大的城市是廈門和深圳，而廈門和深圳也恰恰是人口流入最多的城市。2011年以后，才重新恢復了正增長，這一正增長的情況也許會持續(xù)到2025年前后。這一提升使得年輕父母的選擇在宏觀層面上具有顯著的重要性，使得我們可以比較容易觀察到他們的影響。但是在2012年以后，中國的城市化從之前的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入了都市化。那么，在都市化過程中，人口集中流入了哪些城市呢？我們總結(jié)在圖10顯示的中國地圖上。從城鎮(zhèn)化到都市化，這是過去幾年重點城市房地產(chǎn)市場在需求層面得到的有力支撐。換句話說，人口流入城市會推動房價和地價上升，在私有制度下，這會刺激城市土地所有者增加住宅用地的市場供應，或者通過政治游說提高住宅用地的密度和容積率，來變相地擴大城市土地的供應。那么這一理論分析在多大程度上可以解釋中國的土地供應情況、以及與國際城市之間的差異呢？我們將會看到，盡管實際的數(shù)據(jù)和情況要更加復雜一些，但對于中國特大城市的情況而言，這一分析與現(xiàn)實符合得比較好。粗略的觀察和仔細的計算均可以顯示：圖11中的城市，燈光總體亮度更大，比較亮的區(qū)域范圍更大，中心與外圍區(qū)域燈光亮度的落差較小。圖12中的城市主要是一些內(nèi)陸型的城市，其產(chǎn)生和興起更多地反映了政治力量的影響，它的經(jīng)濟輻射力相對較弱。同時由于經(jīng)濟更發(fā)達，城市之間連接緊密，人口居住在城市外圍享有的公共服務的落差沒有那么大。注：標*城市數(shù)據(jù)調(diào)整為扣除小區(qū)綠地和道路后的居住用地占比，與國際比較口徑更一致。再比較內(nèi)陸型城市，首爾和倫敦城市圈居住用地占城市建設用地比重分別是57%和55%。這凸顯了土地供應的重要影響。我們使用2009年至2015年在校小學生人數(shù)平均增速來衡量人口的流入，這一趨勢與房地產(chǎn)需求聯(lián)系緊密。結(jié)果如下（ *,**,***分別表示在10%、5%、1%的水平上顯著）：回歸結(jié)果顯示，小學生增速對房價漲幅的影響為正，居住用地增速的影響為負，符合理論預期。對比同一時期經(jīng)濟發(fā)展速度。房屋價格的自然趨勢增速遠低于居民收入增速。2009年至2016年，%，%。一系列比較顯示，常數(shù)項代表的房屋價格的自然趨勢增速，處在大體合理水平。那么地方政府在多大程度上會由于房價上漲而改變土地供應呢？其決定機理是什么呢？我們可以提出兩方面的分析：一、土地供應的潛在競爭。這樣的制約對地方政府來說，意味著存