【正文】 名前10的二線城市小學(xué)在校生人數(shù)增速，藍(lán)線表示的是房?jī)r(jià)漲幅排名后10名的城市（按照2015年1月至2016年7月房?jī)r(jià)漲幅將二線城市分為兩組，房?jī)r(jià)漲幅居前的城市包括廈門,南京,合肥,廣州,杭州,天津,武漢,福州,鄭州,南昌；漲幅靠后的城市包括沈陽(yáng),蘭州,哈爾濱,長(zhǎng)春,昆明,大連,呼和浩特,銀川,西寧,烏魯木齊）。這一結(jié)果表明，在我們研究的樣本區(qū)間內(nèi)，中國(guó)的青壯年人口集中流入一部分城市，而相對(duì)離開另外一部分城市。2013年到2015年，%。圖3中的橫軸是2013年到2015年33個(gè)一二線城市一至六年級(jí)小學(xué)生在校人數(shù)的增長(zhǎng)情況，縱軸是2013年1月至2016年8月這些城市的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅。經(jīng)過(guò)一些嘗試后，我們傾向于使用一個(gè)更加有效的指標(biāo)——小學(xué)生在校生人數(shù)，它具有強(qiáng)大的解釋能力。這些因素使得用常住人口去定義和統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求存在明顯的瑕疵。但在技術(shù)上，使用常住人口這一指標(biāo)存在一些不足。與此同時(shí)，北京上海等一線城市的房屋價(jià)格卻已趕上和超過(guò)許多高收入國(guó)家的水平，引發(fā)泡沫憂慮。觀察中國(guó)不同城市之間的房地產(chǎn)價(jià)格變化，無(wú)論是基于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的新建住宅價(jià)格指數(shù)，還是基于百城住宅價(jià)格指數(shù)，都可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為兩個(gè)階段。即便在2010年以后，中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程稍有放緩，平均每年城鎮(zhèn)常住人口增加2053萬(wàn)人。更基本地看，盡管新開工的下降和市場(chǎng)化力量的作用十分重要，但持續(xù)的城市化進(jìn)程也許是2014年以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)順利完成（或?qū)⒁瓿桑┐尕浫セ年P(guān)鍵因素，這使得在經(jīng)濟(jì)減速和銀行壞賬上升溫和的條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)得以出清。這與2010年以后的人口流向形成巨大反差，基本地造成了后期城市之間房?jī)r(jià)的巨大分化。. . . .中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因終于找到了 一、20102012年是中國(guó)城市化進(jìn)程的重要分水嶺。三、2009年全球金融危機(jī)之后一攬子刺激政策造成了全國(guó)范圍內(nèi)房?jī)r(jià)的普遍上漲和存貨的快速積累。如果沒(méi)有每年數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的人口持續(xù)涌入城市，那么房地產(chǎn)價(jià)格下行、經(jīng)濟(jì)減速和銀行壞賬上升的幅度和規(guī)模都會(huì)大得多。2000年至2016年間。第一個(gè)階段是在2013年以前，期間一二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲的幅度始終比較接近；第二個(gè)階段是2013年至今，這一時(shí)期內(nèi)不同城市之間房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了顯著的分化，城市之間房?jī)r(jià)呈現(xiàn)排浪式上漲。房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出如此顯著的分化。統(tǒng)計(jì)制度中，常住人口定義為“居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道或戶口待定的人；居住在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且離開戶口登記地所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道半年以上的人；戶口在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道且外出不滿半年或在境外工作學(xué)習(xí)的人”。為了克服常住人口數(shù)據(jù)存在的問(wèn)題，我們嘗試使用多種其他指標(biāo)來(lái)描繪城市人口的數(shù)量，特別是描繪和城市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求關(guān)聯(lián)緊密的人口數(shù)量。小學(xué)生在校生人數(shù)作為描述城市化的代理指標(biāo)，優(yōu)點(diǎn)在于數(shù)據(jù)易于獲取，質(zhì)量可靠，與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求聯(lián)系緊密。可以明顯地看到這兩組數(shù)字之間存在著緊密的聯(lián)系，其擬合優(yōu)度達(dá)到50%。在這樣的背景下，我們看到深圳、廈門、北京這些城市小學(xué)在校生人數(shù)的增速高達(dá)7%以上，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平，同時(shí)我們也看到了這些地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了非常猛烈的上漲。在青壯年人口集中流入的這一部分城市，房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了大幅度的上漲，而他們相對(duì)離開的這一部分城市房?jī)r(jià)的上漲較弱。兩組城市小學(xué)在校生人數(shù)增速在2010年以前非常接近，2011年以后，紅線則始終明顯高于藍(lán)線。可以看到在2010年之前，兩組城市的住宅銷售面積增速的差平均略低于0，但是2011年以后兩組城市住宅銷售增速的差維持了較高的水平，后期進(jìn)一步擴(kuò)大到20%左右。而在2012年以后，房?jī)r(jià)漲幅居前的城市住宅新開工面積增速明顯高于房?jī)r(jià)漲幅靠后的城市。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的滯后，2015年下半年以后，這一趨勢(shì)在城市房?jī)r(jià)中開始體現(xiàn)出來(lái)。我們研究這兩組城市的居民可支配收入情況（見圖8），同樣可以看到20112012年左右是一個(gè)斷點(diǎn)。這一情況在歷史上是沒(méi)有的。這一結(jié)果非常清晰地告訴我們，人口流向的變化與經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)的差異是沒(méi)有關(guān)聯(lián)的。如果年輕的父母集中去選擇一些教育資源非常好的城市，這些城市的人口流入就在上升，并導(dǎo)致了這些城市勞動(dòng)力市場(chǎng)的供應(yīng)上升和居民可支配收入增速放慢，同時(shí)表現(xiàn)為小學(xué)在校生人數(shù)增速上升，房?jī)r(jià)上升，以及住宅新開工上升。以此衡量的教育資源層面上相對(duì)投入最大的城市是廈門和深圳，而廈門和深圳也恰恰是人口流入最多的城市。2011年以后，才重新恢復(fù)了正增長(zhǎng)，這一正增長(zhǎng)的情況也許會(huì)持續(xù)到2025年前后。這一提升使得年輕父母的選擇在宏觀層面上具有顯著的重要性，使得我們可以比較容易觀察到他們的影響。但是在2012年以后，中國(guó)的城市化從之前的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)入了都市化。那么，在都市化過(guò)程中，人口集中流入了哪些城市呢？我們總結(jié)在圖10顯示的中國(guó)地圖上。從城鎮(zhèn)化到都市化，這是過(guò)去幾年重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)在需求層面得到的有力支撐。換句話說(shuō)，人口流入城市會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)上升，在私有制度下，這會(huì)刺激城市土地所有者增加住宅用地的市場(chǎng)供應(yīng)，或者通過(guò)政治游說(shuō)提高住宅用地的密度和容積率，來(lái)變相地?cái)U(kuò)大城市土地的供應(yīng)。那么這一理論分析在多大程度上可以解釋中國(guó)的土地供應(yīng)情況、以及與國(guó)際城市之間的差異呢？我們將會(huì)看到，盡管實(shí)際的數(shù)據(jù)和情況要更加復(fù)雜一些，但對(duì)于中國(guó)特大城市的情況而言，這一分析與現(xiàn)實(shí)符合得比較好。粗略的觀察和仔細(xì)的計(jì)算均可以顯示：圖11中的城市，燈光總體亮度更大，比較亮的區(qū)域范圍更大，中心與外圍區(qū)域燈光亮度的落差較小。圖12中的城市主要是一些內(nèi)陸型的城市，其產(chǎn)生和興起更多地反映了政治力量的影響，它的經(jīng)濟(jì)輻射力相對(duì)較弱。同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)，城市之間連接緊密，人口居住在城市外圍享有的公共服務(wù)的落差沒(méi)有那么大。注：標(biāo)*城市數(shù)據(jù)調(diào)整為扣除小區(qū)綠地和道路后的居住用地占比，與國(guó)際比較口徑更一致。再比較內(nèi)陸型城市，首爾和倫敦城市圈居住用地占城市建設(shè)用地比重分別是57%和55%。這凸顯了土地供應(yīng)的重要影響。我們使用2009年至2015年在校小學(xué)生人數(shù)平均增速來(lái)衡量人口的流入，這一趨勢(shì)與房地產(chǎn)需求聯(lián)系緊密。結(jié)果如下（ *,**,***分別表示在10%、5%、1%的水平上顯著）：回歸結(jié)果顯示，小學(xué)生增速對(duì)房?jī)r(jià)漲幅的影響為正，居住用地增速的影響為負(fù)，符合理論預(yù)期。對(duì)比同一時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。房屋價(jià)格的自然趨勢(shì)增速遠(yuǎn)低于居民收入增速。2009年至2016年，%，%。一系列比較顯示，常數(shù)項(xiàng)代表的房屋價(jià)格的自然趨勢(shì)增速，處在大體合理水平。那么地方政府在多大程度上會(huì)由于房?jī)r(jià)上漲而改變土地供應(yīng)呢？其決定機(jī)理是什么呢？我們可以提出兩方面的分析：一、土地供應(yīng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)。這樣的制約對(duì)地方政府來(lái)說(shuō)，意味著存