【正文】 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和公共設(shè)施取得的收入。（1）房屋中介代銷手續(xù)費收入，是指物業(yè)管理企業(yè)受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，對其開發(fā)的房屋從事代理銷售活動而取得的代銷手續(xù)費。(4) 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入形式既有所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；有入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也有未入賬的無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，在物業(yè)管理會計中為簡化核算，均作為其他業(yè)務(wù)收入處理。只有在同時具備上述兩個基本條件時，才能確認營業(yè)收入的實現(xiàn)。在這一日期，無論企業(yè)是否實現(xiàn)收到價款，均應(yīng)作為營業(yè)收入處理。 第二章 物業(yè)管理業(yè)涉及稅種及計算物業(yè)管理企業(yè)是專門從事地上永久性建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境的科學管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 體。 （二）物業(yè)管理企業(yè)代收費用的相關(guān)規(guī)定 根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》 （京地稅營[2022]59 號）的規(guī)定： 對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設(shè)部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉的通知》 （建住房[1998]213 號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金” 。物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務(wù)取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一印制的服務(wù)業(yè)專用發(fā)票。如：保潔費、停車費、保安費、公共設(shè)施養(yǎng)護費等。物業(yè)管理公司向房屋業(yè)主收取的公共維修基金，所有權(quán)屬于業(yè)主管理委員會，物業(yè)公司僅是代管使用，專款專用，按時列支，暫不征收營業(yè)稅。 代辦收費取得的收入。物業(yè)公司舉辦的娛樂業(yè)務(wù)場所的收入。4 項收入屬于增值稅征收范圍，征收增值稅。稅率分別為 7%、5%、1%。 （二）納稅義務(wù)人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為 5%。雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 第二節(jié) 企業(yè)所得稅的計算根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》 （財法字[1994]第3 號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為 33%。應(yīng)注意物業(yè)管理企業(yè)將臨時工人勞務(wù)所得按工資薪金所得代扣代繳個人所得稅問題。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）減除 30%的余值為計稅依據(jù)，稅率為 %。 北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額 10元；二級土地每平方米年稅額 8 元；三級土地每平方米年稅額 6 元；四級土地每平方米年稅額 4 元；五級土地每平方米年稅額 1 元；六級土地每平方米年稅額 元。四、土地使用費的計算 根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通知（北京市人民政府令 1992 年第 13 號）規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外） ，按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項費用。 根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》 （國發(fā)[1986]90 號）規(guī)定，車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式： 應(yīng)納稅額=計稅金額*稅率,雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量*單位稅額。計算公式：應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)稅率。從查補稅款分布看，營業(yè)稅占 %，企業(yè)所得稅占 %，個人所得稅占 %，其他稅種合計占 %，如圖 32 所示。圖 3271%18%7% 4%營 業(yè) 稅企 業(yè) 所 得 稅個 人 所 得 稅其 他 稅 種雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 一、常見問題（一） 未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入 全部或部分營業(yè)收入、應(yīng)稅代收款項計入“預(yù)收賬款” 、 “應(yīng)付賬款” 、 “其他應(yīng)付款” 、 “長期應(yīng)付款” 、 “應(yīng)收賬款” 、 “其他應(yīng)收款”往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)“營業(yè)收入” ，少繳營業(yè)稅。違反了《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納營業(yè)稅。截止 2022 年 9 月，該帳戶貸方余額為 元。 （2）該單位 2022 年 5 月 17日收取房屋出租收入 20220 元，計入“應(yīng)收帳款”科目，未計應(yīng)稅收入，未申報繳納營業(yè)稅。 ”第九條“營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 ”鑒于以上規(guī)定，造成應(yīng)繳未繳營業(yè)稅 元，及城建稅 元和教育費附加 元。 ”造成少繳納營業(yè)稅 元。該企業(yè) 2022 年 7 月和 9 月分別收取代理業(yè)務(wù)勞務(wù)費 元和 元，記入“營業(yè)外收入”科目。 ”第五條：“納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。（四） 從“應(yīng)交稅金”推算營業(yè)收入與記載“營業(yè)收入”不符 按“應(yīng)交稅金”科目記載應(yīng)交營業(yè)稅推算營業(yè)收入，與記載的“營業(yè)收入”不符。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2022]47 號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584 元。第四節(jié) 企業(yè)所得稅涉稅問題一、常見問題（一） 不應(yīng)扣除的費用計入成本、費用類科目，少繳企業(yè)所得稅 例 7：某物業(yè)管理公司 2022 年 1 月至 2022 年 12 月支付管理人員誤餐補貼73656 元計入“管理費用” ，未計入工資總額（該單位人均月工資已超過 960 元），應(yīng)調(diào)增利潤。（二）重復(fù)列支成本、費用在成本、費用中預(yù)提某項尚未發(fā)生的支出，當某項支出發(fā)生時又列入成本、費用科目，造成重復(fù)列支，少繳企業(yè)所得稅。第四章 物業(yè)管理業(yè)納稅評估第一節(jié) 物業(yè)管理業(yè)財務(wù)分析指標一、財務(wù)分析概述（一）財務(wù)分析的概念 財務(wù)分析是指以財務(wù)報表和其他資料為依托和起點，通過一定的分析方法，系統(tǒng)分析和評價企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營成果、財務(wù)狀況及其變動，揭示有關(guān)指標之間的關(guān)系、變動情況及其形成的原因，以反映企業(yè)在經(jīng)營中的利弊得失，為會計報表的使用者提供更相關(guān)和全面的財務(wù)信息。比率分析法是指在同一期會計報表上，將不同項目、不同類別或不同報表的有關(guān)項目之間，用比率來反映它們的相互關(guān)系，并據(jù)以分析企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。根據(jù)報表使用者的目的和側(cè)重點不同，財務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析、盈利能力分析、運營能力分析、發(fā)展趨勢分析。 盈利能力分析。它是對企業(yè)總資產(chǎn)和部分資金的使用效率和周轉(zhuǎn)情況所做的分析，常用一系列周轉(zhuǎn)率衡量。（四）財務(wù)分析的一般步驟 財務(wù)分析的一般步驟如下：明確分析的目的；收集有關(guān)信息；根據(jù)分析目的把整體的各個部分分割開來，予以適當安排，使之符合需要；研究各部分的特殊本質(zhì)；進一步研究各部分的聯(lián)系；解釋結(jié)果，提供對決策有幫助的信息。雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 （一）短期償債能力比率短期償債能力比率是反映償還流動負債能力的比率。短期償債能力比率主要有流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率等。通常認為，流動比率在 2:1 左右即屬適當。因為過高的流動比率，可能意味著存貨的滯銷積壓，也可能表示擁有過多的貨幣資金沒有充分利用。計算公式如下： 速動比率 =（流動資產(chǎn)—存貨）/ 流動負債 = （195205—20260）/ = 速動比率比流動比率更能說明企業(yè)的短期償債能力。它是貨幣資金和短期證券總額與流動負債的比值。 資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率是負債總額除以資產(chǎn)總額的百分比，也就是負債總額與資產(chǎn)總額的比例關(guān)系。 所有者權(quán)益比率所有者權(quán)益比率是投資者最為關(guān)心的一項指標。這時，所有者權(quán)益比率越小，對投資者越有利。在固定資產(chǎn)總額大于長期負債的情況下，它反映企業(yè)有較強的償還長期負債的能力，同時還有著借債的潛力，反之，則說明企業(yè)的固定資產(chǎn)還不足以償還長期負債，必須動用其他資產(chǎn)，特別是在需要雨天陽光搜集整理 雨天陽光搜集整理 用固定資產(chǎn)作抵押的情況下，債權(quán)人安全保障的程度較弱。保持長期債務(wù)不超過營運資金，就不會因這種變化而造成流動資產(chǎn)小于流動負債，從而使長期債權(quán)人和短期債權(quán)人感到貸款有安全保障。（一）存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是反映一定時期存貨資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)次數(shù)，用來衡量企業(yè)經(jīng)營能力強弱及存貨是否適量的指標。因為，在成本利潤相同的情況下，存貨周轉(zhuǎn)率越高，獲利就越大。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)，表示從取得應(yīng)收賬款的權(quán)利到收回款項轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金所需要的時間。它是經(jīng)營收入與平均運營資金的比值。它是經(jīng)營收入與平均資產(chǎn)總額的比值。盈利能力比率是反映企業(yè)一定期間獲取利潤的能力的比率。經(jīng)營毛利率，表示每一元經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后，有多少錢可以用于各項期間費用和形成盈利。（四） 資本保值增值率資本保值增值率是指期末所有者權(quán)益總額與期初所有者權(quán)益總額的比值。它是企業(yè)凈利潤與實收資本的比率。其計算公式如下： 成本利潤率 = 凈利潤 / 全部成本、費用 * 100%其中： 全部成本、費用 = 經(jīng)營成本+營業(yè)費用+管理費用+財務(wù)費用 根據(jù)表 42 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年成本利潤率計算如下： 全部成本、費用 = 11660+1000+10110+12022 = 34770 成本利潤率 = 23144 / 34770 * 100% = 67% 成本利潤率反映了企業(yè)所得與所耗之間的關(guān)系，比率越大，表明經(jīng)濟效益越好，反之，經(jīng)濟效益就越差。后經(jīng)檢查驗證，該公司 2022 年 1012 月收取物業(yè)管理費 元，以及維修管理費 元，合計 元，在“其他應(yīng)收款”科目掛賬，未按規(guī)定繳納營業(yè)稅。 指標 3. 資產(chǎn)負債表中“其他應(yīng)付款”科目變化趨勢對比分析：該科目記載除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)付工資等以外的應(yīng)付、暫收其他單位的款項，通過與上年對比，根據(jù)變化趨勢進行分析，變化幅度過大的視為可能存在異常。由此判斷該公司 2022 年“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款”科目中可能含有應(yīng)稅收入，而未結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入繳納營業(yè)稅。問題二： 指標 7. “營業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”科目變化趨勢對比分析：將“營業(yè)外收入” 、 “其他業(yè)務(wù)收入”與上年對比，變化過大的列為異常。如果“營業(yè)收入”與“預(yù)收帳款”科目出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常，應(yīng)關(guān)注營業(yè)稅是否如實繳納。根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅稅法》第一條、第二條第四款、第三條第四款、第六條第四款、國稅發(fā)[2022]47 號文件《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹中華人民共和國稅收征收管理法及其實施細則若干具體問題的通知》第二條第三款的規(guī)定，補繳個人所得稅 1584 元。2022 年個人所得稅入庫金額為零，由此可判斷該公司 2022 年個人所得稅繳納存在問題。 指標 13. 人均應(yīng)納稅所得額人均應(yīng)納稅所得額= 1012/?年 底 職 工 平 均 人 數(shù)全 年 職 工 工 資 總 額分析：人均應(yīng)納稅所得額不為零，但企業(yè)全年各月個人所得稅為零申報的，判斷為存在異常。如果“管理費用”與“營業(yè)費用”科目中的工資支出出現(xiàn)幅度較大的增減，應(yīng)關(guān)注是否存在支付臨時工工資的問題，同時關(guān)注個人所得稅計算問題。問題四： 指標 9. 企業(yè)所得稅申報表中“銷售收入” 、 “銷售稅金”科目分析：銷售（經(jīng)營）收入＞0，銷售稅金及附加≤0 可視為異常。問題二： 指標 5. 成本費用利潤率與行業(yè)平均值對比 ％某 行 業(yè) 管 理 費 用 總 額某 行 業(yè) 銷 售 費 用 總 額 ＋某 行 業(yè) 銷 售 成 本 總 額 ＋ 某 行 業(yè) 凈 利 潤 總 額＝某 行 業(yè) 成 本 費 用 利 潤 率 10*分析：如果成本費用利潤率與行業(yè)平均成本費用利潤率存在很大差距，可判斷為存在異常。評估人員應(yīng)注意“應(yīng)收賬款”科目中是否存在應(yīng)稅項目，是否存在多提壞帳準備。例：某單位 2022 年至 2022 年間，資產(chǎn)負債表中“預(yù)收賬款”科目 2022年期末數(shù) 元，2022 年期末數(shù)為 元，相差 元。如果出現(xiàn)幅度較大的增減，列為異常。（六） 成本利潤率成本利潤率是指每元成本可以獲得的利潤水平。當該指標等于 1 時，說明資本保值；當該指標小于 1 時，說明資本減值；當該指標大于 1 時，說明資本增值，而且指標越大越好。其計算公式如下： 凈資產(chǎn)收益率 = 凈利潤 / 平均凈資產(chǎn) * 100%其中： 平均凈資產(chǎn) =（年初凈資產(chǎn)—年末凈資產(chǎn)）/ 2根據(jù)表 442 資料所示，***物業(yè)管理有限公司 2022 年凈資產(chǎn)收益率計算如下： 平均凈資產(chǎn) =（208456+）/ 2 = 凈資產(chǎn)收益率 = 23144 / *100% = %凈資產(chǎn)收益率越高，說明投資者投入資金的效益越好，反之，則差。（一） 經(jīng)營凈利率經(jīng)營凈利率是指凈利與經(jīng)營收入的比值，反映企業(yè)經(jīng)營收入的獲利能力，即每元經(jīng)營收入可以獲得的利潤。但該指標應(yīng)與企業(yè)歷史水平和行業(yè)的平均水平加以比較，才能做出正確的評價。該比率越高越好。***物業(yè)管理有限公司 2022 年度經(jīng)營收入為 270000 元，期初應(yīng)收賬款為11400 元，期末應(yīng)收賬款為 17100