【正文】 方法的依據(jù)。但付款方式?jīng)Q定著發(fā)展商資金回籠的速度，對地產(chǎn)商的短期內(nèi)的財(cái)務(wù)狀況起著重大的影響。3．付款方式 付款方式往往是與價(jià)格折扣相配合的。1——5項(xiàng)之和申報(bào)意見：稅 金 m2其中公共配套面積 m2營業(yè)用房面積 m2住宅面積 套 m2安置總面積 m2其中住宅面積 套 m2營業(yè)用房面積 m2商品房總面積 m2商品房住宅面積 m2容積率營業(yè)性用房面積 m2得房率 %項(xiàng) 目總 計(jì)（萬元）單體造價(jià)元/ m2單位費(fèi)用元/ m2項(xiàng) 目單體造價(jià)元/ m2單位費(fèi)用元/ m2開發(fā)成本： 數(shù)量折扣。折扣定價(jià)策略是給與購買這部分價(jià)格優(yōu)惠以吸引顧客增加購買。 樓盤價(jià)格折扣是價(jià)格策劃中的機(jī)動(dòng)兵法，由于樓是在不斷變化之中，一段時(shí)間之后，有些價(jià)格可能不太合適樓市的反應(yīng)。主要表現(xiàn)在：同一房屋，銷售給顧客的價(jià)格不同。采用這種策略可以薄利多銷，先發(fā)制人，有助于組織競爭者的進(jìn)入，迅速打開市場，取得最大的市場占有率，通常稱為“別進(jìn)來”策略。因此，正確的價(jià)格定位可以充分發(fā)揮價(jià)格策劃的效力，進(jìn)而體現(xiàn)出整個(gè)樓盤營銷策劃的成果。價(jià)格策劃使整個(gè)地產(chǎn)營銷活動(dòng)的極重要的一環(huán)，它不不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用，同時(shí)包括在一定的營銷情況下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營銷組合的其他有關(guān)方面，并在實(shí)施過程中不斷修正價(jià)格策略的全過程。 地產(chǎn)市場已進(jìn)入為買方市場，市場的競爭已越來越激烈，市場的不確定因素也更加復(fù)雜。市場費(fèi)用預(yù)算：噴繪費(fèi)用（——）元，媒體費(fèi)用（——）萬元。時(shí)段選擇：報(bào)紙廣告：媒體選擇：時(shí)間計(jì)劃：位置選擇：主要內(nèi)容：圖片選擇項(xiàng)目區(qū)位圖，項(xiàng)目效果圖。聯(lián)系電視臺等媒體軟廣告宣傳。一、奠基開工期：這一時(shí)期主要以軟性廣告（新聞炒作）為主，附帶形象化的媒體。車體覆蓋面廣，信息駐留時(shí)間長。受眾面狹窄（以白領(lǐng)族為主）。過于昂貴，保存性差。 金都知苑項(xiàng)目樓盤營銷策劃書—媒體推廣策劃媒體推廣策劃六盤水媒體概述：六盤水市內(nèi)主要大眾媒體有：報(bào)紙類：電視臺：廣播電臺：網(wǎng)絡(luò)類：公共交通類：六盤水公交公司車體廣告和站牌廣告、公交公司車體廣告。3． 市場啟動(dòng)有難度，影響業(yè)主信心。劣勢分析：1． 商鋪單位成本價(jià)格較高，面積大，造成總體價(jià)格較高，對業(yè)主首付造成很大困難。11．裝修：商鋪（毛坯？）房，降低成本，而且使用戶自行裝修方便，批發(fā)市場充分考慮業(yè)主需求12．升值空間：六盤水城市的中心位置，批發(fā)市場的龍頭地段，投資客戶。12. 綠化和環(huán)境：沿海河路邊60米寬，總面積約（）平方米的綠化帶使項(xiàng)目環(huán)境無比優(yōu)越?？傊?，本項(xiàng)目在戶型、功能設(shè)計(jì)方面，都體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念。五層三十一層為高檔商品房，戶型齊全，可選擇性較大，電梯直達(dá)，寬帶、閉路、通信接入，在家就能與世界各地的商家洽談業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)足不出戶，博覽全球的夢想7. 規(guī)模：六盤水市新型批發(fā)市場，比較容易形成規(guī)模效應(yīng)。4. 建筑規(guī)模及風(fēng)格：向陽路的一個(gè)新地標(biāo)。 金都知苑項(xiàng)目樓盤營銷策劃書—形象定位形象定位1. 以塑造形象為主，渲染品味和意念； 展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢； 體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活； 直切消費(fèi)群生活心態(tài)。金都知苑是六盤水市泰鴻源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2012年開發(fā)的重點(diǎn)項(xiàng)目。大廈位于向陽北路與建設(shè)東路交匯處，是（——）等多路公交車的?？空军c(diǎn)，優(yōu)越的地理位置使其極具升值潛力。突出樓盤的明顯優(yōu)勢，有效吸引消費(fèi)者。5. 投資分析:稀缺的意義就是以后用錢買不到。本項(xiàng)目所在的六盤水市專業(yè)批發(fā)市場市場，無論在占地面積、建筑面積、產(chǎn)品品種還是在價(jià)格、經(jīng)營管理方面，都是其他專業(yè)市場無法比擬的，本項(xiàng)目在整個(gè)批發(fā)市場的前沿地帶，建筑面積12200多平方米，二期工程跟進(jìn)后可形成大規(guī)模的經(jīng)營優(yōu)勢，形成規(guī)?；?yīng)是本項(xiàng)目的重要優(yōu)勢。 11. 交通：本項(xiàng)目位置交通便利，四周與人民路、向陽東路、建設(shè)路、向陽北路相臨，在公交方面，本項(xiàng)目有命名公交站點(diǎn)，（）等公交車途經(jīng)本項(xiàng)目站點(diǎn)。13. 配套：市場內(nèi)道路寬闊，圍繞本項(xiàng)目道路寬（）米，（——）個(gè)車位的超大停車區(qū)，水電設(shè)施完善，()電梯，解除業(yè)主后顧之憂。六盤水能源豐富（西南煤都）、氣候宜人（中國涼都），六盤水是西南地區(qū)重要的鐵路樞紐城市，與昆明、成都、重慶、貴陽、南寧五個(gè)省會城市的距離均在300500公里。規(guī)避劣勢的建議：雖然有銀行按揭支持，但首付數(shù)額對于消費(fèi)者還有較大困難，可以使用一些技巧，降低首付金額（比如加價(jià)返裝修費(fèi)），另外，在對外宣傳和解說時(shí)，讓消費(fèi)者充分認(rèn)識本項(xiàng)目升值潛力，并使用類似項(xiàng)目對比的辦法消除消費(fèi)者的顧慮。規(guī)避劣勢的建議：首先充分利用政府的優(yōu)惠條件和硬性文件，建立消費(fèi)者對市場啟動(dòng)的信心，并承諾開發(fā)商會盡力協(xié)助有關(guān)單位啟動(dòng)市場。戶外媒體類：大型戶外媒體、道路媒體。戶外較為醒目，競爭少，駐留時(shí)間長，效用持久，費(fèi)用中等。電臺費(fèi)用較低，傳播面廣，信息頻率高。受眾可選性差，承載信息量小。主要應(yīng)用大眾媒體二、宣傳推廣期： 這一時(shí)期主要進(jìn)行大批量宣傳炒作為主，在各種媒體全方位進(jìn)行轟炸式宣傳，主要目的營造熱烈的氣氛，擴(kuò)大項(xiàng)目社會影響力，突出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的特點(diǎn)為主，時(shí)間大約持續(xù)2個(gè)月。還可以通過派送印刷資料和給目標(biāo)客戶等活動(dòng)推廣項(xiàng)目。文字內(nèi)容以項(xiàng)目整體簡介，項(xiàng)目優(yōu)勢，聯(lián)系方式為主，主打廣告詞：投資金都知苑，成就偉業(yè)?；顒?dòng)推廣策劃本策劃象征性的提出了幾個(gè)推廣策劃方案，為簡易版本，僅供參考。在復(fù)雜市場環(huán)境中，開發(fā)商如何制定消費(fèi)者可接受的、對自己最有利的價(jià)格？這始終是一個(gè)關(guān)系樓盤命運(yùn)的問題。1．樓盤價(jià)格定位 樓盤價(jià)格定位在價(jià)格策劃重視種種之中。2．樓判定價(jià)策略 （1）滲透定價(jià)策略。在市場已被它方強(qiáng)選占領(lǐng)的情況下，也是擠入市場的較好辦法，待銷路打開后，也可適當(dāng)提高價(jià)格。如可以給率先購買的消費(fèi)者給與一定的優(yōu)惠。而價(jià)格的調(diào)整牽一發(fā)而動(dòng)全身。常見的折扣有以下幾種：時(shí)間折扣。是根據(jù)顧客購買房屋數(shù)量的多少。土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格 元/ m2房屋建筑安裝工程費(fèi)（含材料差價(jià)）填表人：公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用由于地產(chǎn)是高價(jià)產(chǎn)品。因此在制定付款方式是須與公司的財(cái)務(wù)目標(biāo)達(dá)成一致。一般的，樓盤的價(jià)格策略的目標(biāo)不外乎以下幾點(diǎn)。 這一目標(biāo)不僅包括產(chǎn)品能全部銷售，而且包括產(chǎn)品能在最短的時(shí)間內(nèi)銷售額達(dá)到最大。 市場競爭已轉(zhuǎn)化為品牌的競爭，如何在市場競爭中確立自己的品牌優(yōu)勢，塑造、鞏固、發(fā)展自己的品牌形象，為日后的發(fā)展打下基礎(chǔ)也是價(jià)格策劃的一個(gè)重要目標(biāo)。樓盤都有一個(gè)銷售周期，賣樓花無疑是使銷售周期相對的延長，這樣銷售過程就會顯得較為充裕，與市場的切合面也會向?qū)Ψ酱?，延長了對消費(fèi)者“循循善誘”的時(shí)間。銷售年度計(jì)劃在每年度初或上一年度末，公司由銷售部牽頭，其它部門配合編制年度銷售計(jì)劃。營銷費(fèi)用計(jì)劃營銷費(fèi)用計(jì)劃按項(xiàng)目的不同時(shí)期可分人項(xiàng)目總營銷費(fèi)用計(jì)劃、項(xiàng)目階段性營銷費(fèi)用計(jì)劃，也可根據(jù)營銷活動(dòng)不同時(shí)間跨度統(tǒng)計(jì)出公司總的年度營銷費(fèi)用計(jì)劃及公司月度營銷費(fèi)用計(jì)劃。營銷推廣管理