【正文】 加權(quán)統(tǒng)計表明，如果不算購買新居和家用轎車的話，我國城鎮(zhèn)居民的新婚消費主要是新居裝修（%）、新居用品（含電器和家具，%）及婚慶宴請（%），%，其中新居裝修和新居用品屬于長期受益性消費。在結(jié)婚人群保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，目前婚慶消費總額還在不斷增長。目前全國每年結(jié)婚新人近1000萬對，僅北京市2006年就有17萬對新人注冊結(jié)婚。(四) 分析概述溫榆河具備了豐富的人文和歷史風(fēng)韻，在項目產(chǎn)品規(guī)劃完成后程可做充分的營銷述說；在北京大水系（溫榆河、潮白河、永定河和京密引水渠）中，溫榆河所處位置在于北京城區(qū)的北方，從北京風(fēng)水上看是上風(fēng)上水區(qū)位，并且溫榆河本身又是一條四季長流的水系，高端產(chǎn)品集聚理由充分；水質(zhì)、山川、綠色和溫泉自然資源豐富并且資源質(zhì)量較高，適合開發(fā)旅游、休閑等產(chǎn)品的開發(fā)。 居于中段后沙峪附近的項目最多，共7個，分別是阿凱笛亞莊園、格拉斯小鎮(zhèn)、水青庭、龍灣、莫奈花園、優(yōu)山美地、美壹棟。 據(jù)不完全統(tǒng)計，目前中央別墅區(qū)在售別墅項目將近20個。壟上別墅、麥卡倫地、長河玉墅、東方普羅旺斯、壹千棟等項目，未來這一區(qū)域的別墅市場競爭將更加白熱化。 亞奧區(qū)域成為政府投資重中之重的區(qū)域，所有正在發(fā)生的城市建設(shè)都會給這個區(qū)域的未來帶來巨大的變化。所以，不足十年，溫榆河上游別墅就完全可能連接成片，并臨河形成一個開闊的綠化帶，再配以一條國際標(biāo)準(zhǔn)的沿河規(guī)劃，就可使這個環(huán)帶成為真正意義的溫榆河別墅帶。日本有東京灣、香港有淺水灣、悉尼有玫瑰灣等。環(huán)顧世界范圍內(nèi)看，絕大部分著名城市，尤其是發(fā)達(dá)國家那些發(fā)展較早的大城市，都有自己的環(huán)水別墅帶。溫榆河?xùn)|始昌平區(qū)沙河水庫，流經(jīng)小湯山鎮(zhèn)，穿京承高速、機場高速，西至通州北關(guān)閘，總長度約47公里。B. 優(yōu)化用地功能布局，形成以綠色生態(tài)旅游帶串聯(lián)建設(shè)組團(tuán)和旅游居住小區(qū)的“珠鏈?zhǔn)健辈季止δ?。總之，溫榆河流域特別是上游地區(qū)，擁有山川風(fēng)景、水利、溫泉等自然資源，也有著社會政治、經(jīng)濟(jì)、軍事、文化等諸多方面內(nèi)容的資源，是人們休閑與文化旅游的良好場所。溫榆河上游特別是昌平地區(qū)為北京北部交通要沖，是遼、金及元、明、清五個朝代帝王“北巡”的必經(jīng)之路。此外，在百望山下有“玉斗潭”，深不可測。相對而言，潞河稱北運河，衛(wèi)河稱南運河。通州北關(guān)閘以下河道，名為潞河，東注于海。從項目立地情況看，盡管2400畝由南北場分開，造成無法進(jìn)行大片區(qū)規(guī)劃設(shè)計，但是單場1200畝的體量也足夠進(jìn)行產(chǎn)品形式的豐富和優(yōu)化，具備充足的挖掘空間，尤其是南場緊鄰溫榆河河岸（帶高爾夫球場）可開發(fā)產(chǎn)品豐富，大片區(qū)政策具有連貫性，生態(tài)、環(huán)保和可持續(xù)行發(fā)展思路符合溫榆河生態(tài)走廊規(guī)劃理念。其它1070畝為綠化苗木。苗圃（基地）占地2348畝，分為南北兩區(qū)，其中北區(qū)約為1148畝，南區(qū)為1200畝。經(jīng)過多年的發(fā)展建設(shè)，現(xiàn)形成林木鐘苗，花卉、綠化工程三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，年生產(chǎn)綠化苗木200萬株，品種200多種，花卉300萬株，品種100多個，綠化工程施工養(yǎng)護(hù)面積達(dá)到20萬平米的北方國家級林木種苗示范基地。大東流苗圃北場位于北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)大東流村北，總占地1148畝，基地上方現(xiàn)為各類綠化、花卉苗圃及其一部分辦公和設(shè)備用房。二、 項目定位基礎(chǔ)(一) 溫榆河歷史1. 溫榆河——北京最古老的天然河道溫榆河首次載于史冊時名為“溫余水”，簡稱溫水，直至遼代，始改今名。三國時期，曹魏引白溝河入之，開為豐虜渠。無論潞河與衛(wèi)河，還是直隸其他各天然河道，都匯于“海河一門”，均屬海河水系，而總歸以“天津為眾水出海之路”。其北10里為灌石，駐蹕山在此。如今這一路上，諸多“行宮”、“驛館”與“驛站”，昌平又名榆河驛，或稱昌平驛。 (二) 溫榆河生態(tài)走廊2002年，北京市政府投入15億元資金，建設(shè)“溫榆河綠色生態(tài)走廊”，形成了沿河道200米的景觀綠化帶，共達(dá)167平方公里的綠色汪洋生態(tài)區(qū)，優(yōu)越的自然環(huán)境，加之政府主導(dǎo)的綠色生態(tài)走廊規(guī)劃，使這一帶成為北京最適合居住的區(qū)域。C. 與周圍地區(qū)已審定的各項規(guī)劃相銜接。1992年，保利集團(tuán)攜麗京花園項目首次進(jìn)入溫榆河周邊開發(fā)并迅速售罄，開啟了溫榆河周邊別墅項目開發(fā)熱潮。最迷人的當(dāng)屬海灘，比如，洛杉磯城就處在三面環(huán)山、一面臨海的開闊盆地中，從洛杉磯城中心南行至海岸，到了著名的ORANGECOUNTY（橘子鎮(zhèn)）后，便可望見長灘。對北京這樣無?？赏膬?nèi)陸城市，當(dāng)然湖水、河水就成為別墅帶重要元素了。 在十多年的發(fā)展中，在廣義的溫榆河別墅帶里，漸漸分為上游立湯路沿線的由亞北發(fā)展而成的“奧北別墅區(qū)”和中段空港、機場附近的“中央別墅區(qū)”兩個別墅集中區(qū)域，各領(lǐng)風(fēng)騷。據(jù)了解，奧運使亞奧區(qū)域房產(chǎn)增值近10%，亞奧核心區(qū)項目價格穩(wěn)步上漲，奧北區(qū)域已成為京城3大別墅區(qū)之一，云集于此的別墅項目多達(dá)幾十個，占據(jù)京城目前別墅供應(yīng)量的多半，這一區(qū)域已經(jīng)成為房地產(chǎn)商競爭博弈的又一主力戰(zhàn)場。 在溫榆河別墅帶這個大區(qū)域里，還活躍著北京最為著名的中央別墅區(qū)。有分析說，目前中央別墅區(qū)的購買客群已悄然出現(xiàn)了變化，以往客戶以國外駐京機構(gòu)官員、各國使館人員及外企高管為主，隨著外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐試鴥?nèi)買家為主的購房群體，為了迎合這部分人群的消費需求，開發(fā)企業(yè)逐步通過開發(fā)不同檔次的產(chǎn)品拉開了項目間的價位差，滿足了更多消費者的購房需求。產(chǎn)品類型豐富，除了獨棟外，低密度類別墅產(chǎn)品如雙拼、聯(lián)排、疊拼等均有所涉及，純獨棟項目每平方米均價為19000元，低密度別墅項目均價為每平方米9075元。溫榆河別墅帶是北京房地產(chǎn)以及中國房地產(chǎn)高端住宅的典型區(qū)域，優(yōu)質(zhì)的景觀資源、豐裕的人文和歷史脈絡(luò)，市場認(rèn)可的價值沉淀，豐富的產(chǎn)品類型和多樣的建筑風(fēng)格。新婚人群愿意把積蓄的31%用于婚慶有關(guān)的消費?；閼c這一朝陽產(chǎn)業(yè)已顯示出巨大的發(fā)展前景。其它消費項目中，蜜月旅游、珠寶首飾、婚禮慶典、婚紗攝影、%，與國外消費的比例仍屬較小，增長空間較大，而且其中珠寶首飾仍可屬于保值性投入。合計16100 3. 結(jié)婚消費需求的發(fā)展趨勢盡管全國許多機構(gòu)都先后對結(jié)婚消費進(jìn)行過調(diào)查，但缺乏全國性的連續(xù)調(diào)查和報道。4. 婚慶產(chǎn)業(yè)市場容量根據(jù)國家民政局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國2006年因婚禮當(dāng)日而產(chǎn)生的消費接近3000億元,預(yù)計到2008年將上升到5000億元。毫無疑問，婚慶經(jīng)濟(jì)，已成為中國經(jīng)濟(jì)最引人注目的增長點！中國的婚慶產(chǎn)業(yè)將迎來一個前所未有的市場高峰期！不少商家已經(jīng)覬覦婚宴市場這一蛋糕了。北京、上海、廣州、深圳，婚慶公司如雨后春筍般涌現(xiàn)，比如廣州在5年前只有30家婚慶服務(wù)公司，現(xiàn)在已經(jīng)超過了100家。正是因為素質(zhì)不高、缺少創(chuàng)新，造成了整個行業(yè)的大范圍低價低質(zhì)的惡性競爭。（2）婚紗攝影隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長,居民生活水平的不斷提高。與婚宴、喜糖等婚慶項目相比，婚紗攝影的利潤空間還是比較大的，利潤率大約在30%40%。價格原因在城市已經(jīng)不是新婚夫婦拒絕婚紗照的主要原因；郊區(qū)和農(nóng)村新婚夫婦不拍婚紗照的原因除了價格因素外，還因為本地婚紗照的質(zhì)量較差；C. 影樓的知名度也是新婚夫婦選擇影樓比較看重的因素；D. 中小城市的影樓經(jīng)營還不太規(guī)范，自己擁有沖印車間的影樓還不多。到1994年，中國的婚紗影樓發(fā)展高潮到來。2003年底，市場開始出現(xiàn)整合的跡象，2004年進(jìn)入激烈的整合和被整合的爭奪之中，行業(yè)人士預(yù)判，南方將在5年之內(nèi)完成初步整合，將會迎來一個新的穩(wěn)定時期。舊婚紗的消毒處理無法保證，許多新人為了避免交叉感染，也選擇了“以買代租”的消費模式。曾經(jīng)名噪東南亞的廣州婚紗一條街，近年受蘇州婚紗街沖擊，影響式微。目前我國已經(jīng)形成了“五一”“十一”兩個大的婚宴市場消費旺季。它不僅是一個涉及行業(yè)面廣的服務(wù)綜合性產(chǎn)業(yè)，而且是一個消費高峰期非常集中、非理性消費且消費額高的產(chǎn)業(yè)。6. 我國婚慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀隨著婚慶市場的快速發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)形成了“五一”“十一”兩個大的婚慶市場消費旺季，各地的婚紗攝影、婚禮服務(wù)、婚宴場所、蜜月旅游等企業(yè)早在每年的3月份和8月份就開始為這兩大結(jié)婚旺季策劃籌備。各種婚紗攝影、婚禮服務(wù)的企業(yè)數(shù)量持續(xù)增加，市場供給總量有所擴大。為了對行業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行規(guī)范，提升從業(yè)者的專業(yè)素質(zhì)，2004年4月底，中國社會工作協(xié)會婚慶行業(yè)委員會出臺一項政策：從2004年開始在國內(nèi)婚慶行業(yè)推行婚慶策劃人、主持人持證上崗制度。服務(wù)企業(yè)主要集中在北京、上海等相對發(fā)達(dá)城市，生產(chǎn)企業(yè)主要集中在沿海及發(fā)達(dá)的大中城市，在小城市的分布較少。（6）全國缺少婚慶“一條龍”服務(wù)的專業(yè)市場：市場呈高度分散局面，全國婚紗市場呈廣州、上海、蘇州三角鼎力局面，但其他各地婚慶產(chǎn)品主要參雜在服裝、禮品、小商品市場內(nèi)，高檔產(chǎn)品，珠寶、服裝等主要到百貨商場、專賣店采購，婚慶公司、攝影公司、鮮花專賣店散居在城市的各角落，市場呈高度分散局面，目前沒有真正意義做到婚慶服務(wù)“一條龍”服務(wù)市場。市場的良莠不齊、誠信缺失，使許多新人對新婚消費充滿不信任。要樹立品牌意識，增強整個產(chǎn)業(yè)鏈的吸引力，樹立行業(yè)整體信譽形象?？梢姵俗》亢推嚨却笞谙M品，婚慶消費是個人人生消費的第二大支出。而酒店作為成本會議的住宿功能乃至直接做為會議的承辦場所進(jìn)來發(fā)展越來越快，同時也呈現(xiàn)出訂單式發(fā)展和個性化需求的趨勢，承辦會議的同時提供休閑、度假、健康等配套功能的會議酒店越來越受到歡迎。會議酒店在會展旅游市場規(guī)模壯大的背景下逐漸興起。一方面，會展旅游市場給會議酒店帶來了較高的經(jīng)濟(jì)收益。因此，在國內(nèi)酒店業(yè)競爭激烈、盈利水平較低的背景下，會議酒店以其較高的盈利水平、廣闊的發(fā)展前景為廣大投資者所青睞，從而推動了國內(nèi)會議酒店的逐漸興起。 會展市場保持持續(xù)、快速增長為會議酒店提供了穩(wěn)定的客源，從而支撐其迅速興起。隨著中國在世界上的政治、經(jīng)濟(jì)地位日益提高，中國與世界各國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作日益緊密與頻繁，越來越多的國際大型會議在中國召開。2006年全國舉辦的3000多個各類展會，帶動交通、酒店、通信等10多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收入高達(dá)1260億元人民幣。據(jù)調(diào)查顯示，每屆廣交會開幕后廣州市主要賓館平均出租率都要高達(dá)95％以上，平均房價也達(dá)到平時價格的2至3倍。 在國內(nèi)會展旅游市場興起的背景下，越來越多的國內(nèi)高星級酒店看好會議酒店發(fā)展前景，紛紛轉(zhuǎn)型為會議型酒店或者改造、更新酒店的會議設(shè)施設(shè)備以強化酒店提供會議服務(wù)的能力。同時，越來越多的世界著名酒店集團(tuán)看好逐漸興起的中國會議市場，紛紛大舉進(jìn)入這一市場。2006年我國會展業(yè)格局已經(jīng)初步成型，形成了分別以北京、上海和廣州為中心的渤海灣、長三角，珠江三角洲三個主要會展經(jīng)濟(jì)帶。會議市場的區(qū)域集聚導(dǎo)致了會議酒店布局的區(qū)域聚集?？傊?，會議酒店市場布局受市場需求驅(qū)動影響，呈現(xiàn)出兩極分化的特征：分別以北京、上海和廣州為中心的渤海灣、長三角，珠江三角洲三個主要區(qū)域會議酒店大量聚集，酒店數(shù)量與規(guī)模均呈加速發(fā)展態(tài)勢的特征；而大量二線中小城市的會議酒店數(shù)量少、分布散，發(fā)展緩慢。在酒店主要功能方面，雖然有85％的受訪酒店強調(diào)自己酒店的主要功能是會議功能，但是從40家被調(diào)查會議酒店的客源結(jié)構(gòu)比重的平均值來看，會議客人所占比重平均值為20％；酒店主要承接的會議規(guī)模在200人以下的酒店有25家，％；有完整會議接待團(tuán)隊的酒店只有17家，%%。但是，這種經(jīng)營方式也存在著諸多弊端：首先，由于進(jìn)入門檻較低，因此采用輔助式經(jīng)營方式的酒店競爭最激烈；其次，由于酒店只是承擔(dān)會議服務(wù)中很少的一部分，酒店會議功能不突出，只能分得整體利潤的少部分，盈利水平有限；最后，由于會議中心、展覽中心等會議主辦單位掌握了客源，酒店在與其合作過程中缺乏討價還價的砝碼。問卷調(diào)查顯示，被調(diào)查的40家會議酒店雖然都有會議室，但是擁有多種不同等級、規(guī)格的會議場地、展覽場地的酒店所占比重不高，為55％，特別是擁有能夠容納500人以上容量會議室的酒店則更少，所占比重為10％。（3）會議酒店服務(wù)水平不高 目前，國內(nèi)很多高檔會議酒店的裝潢豪華程度以及設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)程度并不遜色于國外知名會議酒店，可無論從經(jīng)濟(jì)效益、市場份額、口碑效應(yīng)，還是從綜合實力方面都遠(yuǎn)落后于國外知名會議酒店。其次，國內(nèi)會議酒店在服務(wù)個性方面則更為薄弱。 （4）會議酒店專業(yè)人才不多 為了有效地開展相關(guān)會議專業(yè)服務(wù)，酒店必須配備一支集合各方面具有嫻熟的專業(yè)技術(shù)與服務(wù)技能的會展服務(wù)人才隊伍，包括會議營銷員、會議策劃、會議組織管理人才、會議服務(wù)經(jīng)理、會場服務(wù)員、會議設(shè)備技術(shù)員、會議翻譯等。而國外有關(guān)研究表明，經(jīng)營飯店的經(jīng)驗并不能滿足對會展旅游者服務(wù)的素質(zhì)要求。一體化經(jīng)營指的是酒店業(yè)務(wù)與會展業(yè)務(wù)的一體化，即酒店不斷縱向延伸產(chǎn)業(yè)鏈，以酒店業(yè)務(wù)為核心，將會議營銷、會議策劃、會議組織、專業(yè)人才服務(wù)、會議設(shè)備租賃、車輛租賃、旅游參觀、購物等多元業(yè)務(wù)整合在一起，形成完整的會議產(chǎn)業(yè)鏈，從而為會展旅游者提供整體的會議產(chǎn)品與服務(wù)?？傊惑w化經(jīng)營模式對酒店的經(jīng)營資源要求較高。對于利用率較高的設(shè)施設(shè)備，酒店應(yīng)考慮主要通過第一種方式獲?。欢鴮τ诓唤?jīng)常使用而購置成本又較高的設(shè)施設(shè)備，酒店可以考慮主要通過第二種方式獲取，這樣既減小了酒店的投資風(fēng)險，又避免了設(shè)備的閑置浪費。而對于會議型旅游者來說，其需求包含三個方面：會展公務(wù)、休閑娛樂和自我發(fā)展。會展旅游者一般具有“三高”特征，即消費水平高、知識水平高、社會地位高，他們更注重個性化需求的滿足。 會展客人在緊張的工作之后需要精神和身體放松，便產(chǎn)生了休閑娛樂需求。酒店應(yīng)創(chuàng)新服務(wù)項目，提供一個輕松舒適的學(xué)習(xí)環(huán)境，讓客人在沒有任何壓力的情況下自主探索學(xué)習(xí)其需要的新技能，使客人既享受了輕松的休閑，又學(xué)習(xí)到了知識。專業(yè)人才培養(yǎng)是一個系統(tǒng)的工程，它需要旅游主管部門、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)、院校等各種社會各方力量的協(xié)調(diào)與配合。實際上國外著名酒店集團(tuán)已經(jīng)開始實施這種高級的校企聯(lián)合教學(xué)模式，例如希爾頓集團(tuán)、雅高集團(tuán)、洲際酒店集團(tuán)等紛紛與高校合作，成立了希爾頓學(xué)院、雅高學(xué)院、假日大學(xué)等作為企業(yè)人才的培養(yǎng)基地，確保了酒店的人才優(yōu)勢。一方面，隨著中國在世界上的政治、經(jīng)濟(jì)地位日益提高，其與世界各國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化交流與合作日益緊密與頻繁，越來越多的國際大型會議在中國召開。其采取的主要經(jīng)營方式有：①酒店將自己的會議產(chǎn)品通過國外有影響力的酒店經(jīng)銷商全權(quán)代理，借經(jīng)銷商的營銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)入國際市場；②與國外有相當(dāng)知名度和品牌影響力的跨國酒店集團(tuán)進(jìn)行合作，借助于跨國公司在國際市場的網(wǎng)絡(luò)來營銷酒店會議產(chǎn)品。巨大的市場需求吸引著越來越多的投資進(jìn)入會