【正文】 考察多次才會購買。 道路看板lc．公開期（略）d．強銷期（略）e．延緩期（略）424 媒體選擇ll 營銷隊伍建立l 在項目執(zhí)行過程中將嚴格按照上述流程圖進行，但可根據市場變化而調整。將一次性的鉅額支出，分攤到未來的二三十年中。業(yè)主可與開發(fā)商所聘請的專業(yè)室內（建筑）設計師、家居美化專家、藝術家共同探討家居設計方案，設計師根據客戶的需求，在裝修風格、材質、家居飾品配件、家具等各方面提供專業(yè)指導和咨詢服務。因此一般由開發(fā)商提供的統(tǒng)一標準化的裝修很難滿足客戶個性化的需求。清水房實際上是一個不完整的半成品。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD電話、寬帶網絡線路。3．具體規(guī)劃設計建議 整體規(guī)劃設計以智能化為主題，突出不同于其它項目的品質，讓消費者切身感受后信息時代所帶來的生活品質。l該類客戶群的存在對于項目推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。不自信：缺乏自信。購物：品牌百貨公司和專賣店。收入數(shù)額：800020000元/月資產量：50萬元以上。重慶市有相當一部分私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。旅行：新加坡、香港、澳門等東南亞區(qū)域，目前較喜歡韓國及歐洲。起居：生活規(guī)律性不強。家庭收入數(shù)額：（不確定）。自信：充滿自信，敢于提前消費。運動：網球、高爾夫等中高檔運動，運動適量，但規(guī)律。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽車占少數(shù)。家庭結構：13人。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長期乘坐出租車（TAXI）。起居：有規(guī)律，居家時間少但重視家庭生活。資產量：1030萬元左右為主。公司白領a．靜態(tài)描述年齡：2835歲職業(yè)：私營企業(yè)高級職員、外資企業(yè)中高級管理員工。通過上述分析說明，項目的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢互補，通過科學的市場定位、合理的規(guī)劃設計揚長避短，并制定有效的營銷策略，選擇恰當?shù)娜胧袝r機，采用整合營銷傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認同感，同時運用熟練的銷售技巧和方式打動目標客戶，促成銷售，必將確保項目開發(fā)的圓滿成功。2．項目劣勢分析 221 地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車流不便； 222 商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時間去引導，避免造成樓盤滯銷； 223 目前重慶房地產開發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢發(fā)展，而項目在此方面規(guī)劃受到嚴重制約； 224 項目現(xiàn)為在建期房，造成部分租用客戶流失。 高檔=豪華，眾多開發(fā)商認為豪華與高檔是同一概念，因此造成價格相對較高，與市場無法更好結合；le．主力消費群需求特點l 已擁有一處或幾處房屋，進行二、三次置業(yè)；ld．購買支付條件（按選用付款方式比例排序）l 功能：在常規(guī)設計的基礎上增加了衣帽間、洗衣間、儲藏室、保姆間（洗手間）、生活陽臺、起居室等。 多層公寓、結構及功能l周邊開發(fā)住宅以單體高層居多；銷售均價為30005000元/M2,其中，以地王名仕閣最高，均價達7000元/M2；面積跨度較大，面積30200M2不等，戶型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶型多數(shù)定位在120M2左右，且銷售勢頭良好。2005年全市居民服務性消費比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。重慶市“十五”計劃綱要表明，“十五”期間重慶經濟和社會發(fā)展的總體目標是以實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經濟和社會發(fā)展的全局，加速推進市場化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進國民經濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展和社會全面進步，努力把重慶建設成為長江上游的經濟中心。經濟結構調整取得一定進展，::::，%。通過貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對項目及貴司的基本情況和開發(fā)思路有了一定的了解，并經我司各類專業(yè)人員的反復思索、反復論證，最終形成本建議書。由于時間匆忙，提案中仍有許多內容需充實和調整，望諒解！PART 1 市場分析１．宏觀經濟環(huán)境分析中國經濟持續(xù)保持高增速長，拉動內需政策的實施已使國民經濟走出“九五”后期通貨緊縮的困境，新世紀第一個五年計劃——國民經濟“十五”計劃中將實施西部大開發(fā)的戰(zhàn)略列為國策以及中國加入WTO均為重慶市提供了前所未有的發(fā)展機遇。固定資產投資五年累計完成2409億元。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對外窗口和輻射帶動功能。２．市場競爭環(huán)境分析121 周邊項目市場分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級和城市建設方面取得了引人注目的成績。（注：參考樓盤數(shù)據詳見附件1）附圖1：參考樓盤銷售均價圖附圖2：參考樓盤主力戶型面積圖122 高檔住宅市場分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：l 面積：在高檔住宅中，以150300M2為主力戶型；lc．總價分布l 按揭（6080%）l 專業(yè)不動產投資者；l 需求生活的便捷、人性化的服務、完善的運動休閑設施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設施；l 硬、軟件配套的不適用性。3．機會點分析 231 重慶直轄、西部大開發(fā)速度加快、中國加入WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場，從而大批外企員工來渝工作、生活，這樣對重慶高檔物業(yè)將帶來新一輪發(fā)展； 232 重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書和想象之中，但對此類樓盤的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢作出高品質住宅，以滿足這類消費者的需求； 233 項目周邊高文件住宅面積多在150M2以上。PRAT 3 市場定位在面房地產商激烈競爭的局勢下，項目市場定位應充分尊重市場、貼近市場。家庭結構：23人。交通工具：以出租車（TAXI）為主，私有汽