【正文】 觀公園：西花園◇ 生活便利：無(wú)銀行、郵局、證券公司 ；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、超市； 書店 影院等金融、消費(fèi)、休閑、就餐場(chǎng)所幾乎沒有。⑤明珠小區(qū)的二期開發(fā)和圣景苑小區(qū)的開發(fā)加快了項(xiàng)目周圍的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場(chǎng)影響力奠定了基礎(chǔ)。四、項(xiàng)目SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)▼外部?jī)?yōu)勢(shì) ▼第一大部分：來(lái)自于市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)①鑫源兄弟集團(tuán)的實(shí)力的社會(huì)影響的正面性。所以“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”，我們?cè)诔浞至私獾礁?jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)、劣勢(shì)之后，還要更加明確自己的銷售目標(biāo)，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)制定一系列符合市場(chǎng)規(guī)律的營(yíng)銷方案，同時(shí)揚(yáng)長(zhǎng)避短，把握住市場(chǎng)的脈搏、抓住消費(fèi)心理，使本案獲取更大利潤(rùn)。圣景苑小區(qū)所在地并無(wú)基深、雄厚得歷史、文化背景。說其是百姓安居是因?yàn)轹卧?項(xiàng)目規(guī)模：。第二部分：項(xiàng)目的投資分析一、 鑫源鑫源學(xué)校：康杰二中、運(yùn)城職業(yè)中學(xué)；幼兒園：圣惠幼兒園等。（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查本案遠(yuǎn)方景觀較好，沒有都市的喧囂只有四季的莊稼和樹木. 但是，本案近景不佳，周圍是待拆改的破舊平房，為數(shù)不多的老樓也年久失修； （三）本案交通條件調(diào)查細(xì)看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。圣景苑總體規(guī)劃、目前認(rèn)購(gòu)期商品房的售價(jià)，區(qū)域內(nèi)可與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目有：明珠小區(qū)二期項(xiàng)目、西碧園小區(qū)、公司正在籌建的項(xiàng)目。圣景苑位于圣惠路西側(cè)，我部門在市場(chǎng)調(diào)查過程中，將其所輻射到的范圍界定在運(yùn)城市區(qū)之內(nèi)。而且根據(jù)項(xiàng)目本身所在地的運(yùn)城市地理位置情況，項(xiàng)目所在地又被稱為“運(yùn)城市的城市淹沒區(qū)”，這里居民的素質(zhì)普遍不高，周邊生活配套十分落后。項(xiàng)目緊鄰運(yùn)風(fēng)高速路，由于項(xiàng)目的本身的地理位置和項(xiàng)目周圍的商業(yè)開發(fā)程度及商業(yè)氛圍，我們暫定鑫源全案共分六部分，其核心內(nèi)容包括：一、 區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析二、 項(xiàng)目的投資分析三、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷四、 項(xiàng)目形象營(yíng)銷五、 營(yíng)銷推廣策劃六、 項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷—— 目 錄 ——項(xiàng)目背景第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析一、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析（一）區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)（二）商品房銷售個(gè)案分析二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（一）本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查（三）本案交通條件調(diào)查（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查第二部分：項(xiàng)目的投資分析一、鑫源本案即是利用鑫源策劃部的專業(yè)眼光及手段，通過對(duì)運(yùn)城市圣惠路明珠小區(qū)為中心點(diǎn)的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析。圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案策 劃 部2004年9月11日前 言 房地產(chǎn)全程營(yíng)銷思想是在中國(guó)房地產(chǎn)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)的過程中，結(jié)合市場(chǎng)營(yíng)銷的理論和實(shí)踐產(chǎn)生的具有實(shí)踐指導(dǎo)性的一套科學(xué)運(yùn)作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實(shí)力進(jìn)行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項(xiàng)目運(yùn)作的各個(gè)環(huán)節(jié)。然后，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析。圣景苑項(xiàng)目的概況二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一）項(xiàng)目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì)（三）項(xiàng)目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購(gòu)買心態(tài)分析三、本項(xiàng)目的可行性研究四、項(xiàng)目土地SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)（二） 本案區(qū)位的劣勢(shì)（三） 本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn)（四） 本案區(qū)位的威脅及困難點(diǎn)(五) 本案市場(chǎng)定位(六) 本案價(jià)值分析第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷一、 建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃二、 主力戶型選擇三、 環(huán)藝設(shè)計(jì)定位四、 交通組織定位五、 智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要第四部分：項(xiàng)目形象營(yíng)銷一、項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分（一） 名稱（二） 標(biāo)志（三） 標(biāo)準(zhǔn)色（四） 標(biāo)準(zhǔn)字體二、延展及運(yùn)用部分（一） 營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)（二） 工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)（三） 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五部分：項(xiàng)目推廣策劃一、 項(xiàng)目主要賣點(diǎn)設(shè)計(jì)二、 物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析及對(duì)策三、 目標(biāo)客戶群定位分析四、 價(jià)格定位及策略五、 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃六、 廣告策略七、 媒介策略八、 推廣費(fèi)用預(yù)算九、 營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修訂第六部分：項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷一、 前期資料準(zhǔn)備及銷售培訓(xùn)二、 銷售組織及日常管理三、 先期導(dǎo)入物業(yè)管理項(xiàng) 目 背 景 鑫源圣景苑的訴求點(diǎn)為：“咱運(yùn)城老百姓滿意的好住房和多走幾分鐘為家添轎車”。鑫源依據(jù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的商品房售價(jià)把市調(diào)項(xiàng)目分為兩類，以鳳凰路為界，鳳凰路以東的物業(yè)多為高檔商品住宅，鳳凰路西端劃為中低檔商品住宅?！久髦樾^(qū) 二期項(xiàng)目】項(xiàng)目地點(diǎn)：圣惠路中段開發(fā)企業(yè)：運(yùn)城市通宇集團(tuán)開發(fā)有限公司建筑面積： 3萬(wàn)零平方米建筑結(jié)構(gòu)：主體6層建筑，臨街樓盤不帶底商設(shè)計(jì)戶數(shù)：11幢樓 約戶特色配套：主入口西側(cè)的住宅樓帶底商。鑫源求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中的華康醫(yī)院等。圣景苑四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對(duì)面就有一個(gè)警犬基地和化工廠，視覺污染、尾氣污染十分嚴(yán)重。圣景苑項(xiàng)目的概況 項(xiàng)目名稱：鑫源 規(guī)劃特征：主體磚砼結(jié)構(gòu)、6層建筑，位臨路一側(cè)建有一層底商，戶型設(shè)計(jì)，主力戶型為：多平方米。圣景苑的地理位置的偏僻和項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍和市政工程配套的不完善。◤ 區(qū)域房產(chǎn)建設(shè)展望 ◢預(yù)計(jì)項(xiàng)目周圍短時(shí)間內(nèi)將不會(huì)推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)就不會(huì)加強(qiáng)；價(jià)格仍然是大部分樓盤占領(lǐng)市場(chǎng)的突破口；明珠小區(qū)二期新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點(diǎn)，其次，消費(fèi)者因購(gòu)房訪問樓盤次數(shù)的增多，加之報(bào)紙不斷對(duì)購(gòu)房的相關(guān)政策和購(gòu)房技巧的報(bào)道，他們的地產(chǎn)知識(shí)和購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)成熟，對(duì)價(jià)格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。（三） 項(xiàng)目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購(gòu)買心態(tài)分析 區(qū)域客戶職業(yè)預(yù)估目標(biāo)客戶范圍公務(wù)員團(tuán)購(gòu)教師企業(yè)白領(lǐng)其它合計(jì)其它省建一公司公司內(nèi)部訂購(gòu)其它學(xué)院普校其它百分比%100%區(qū)域范圍預(yù)估區(qū) 域鹽湖區(qū)其它 外地人合計(jì) 百分比100%客戶年齡預(yù)估年 齡2225263031353640415050以上合計(jì)百分比 100%總價(jià)反應(yīng)預(yù)估價(jià)別（萬(wàn)元）13萬(wàn)元以下14181924253435萬(wàn)元以上合計(jì)百分比 100%面積反應(yīng)預(yù)估面積（平方米）75以下768990100100以上合計(jì)百分比 10