【正文】 10年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。按照每個景點3—4門的數(shù)量計算，電話終端量為20門。所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 給排水 給水工程規(guī)劃 用水量估算參照《水質(zhì)技術(shù)工作手冊》與《室外給水設(shè)計規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)規(guī)劃區(qū)游客規(guī)模及各個功能區(qū)的實際情況進行計算。后勤管理設(shè)備，包括電腦、打印機、復(fù)印機等；其他配套設(shè)備，包括服務(wù)處設(shè)備、管理用房設(shè)備等；由于度假村使用的各種設(shè)備品種多和數(shù)量很多，無法一一列舉，因此只能進行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報告編寫人員實地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風(fēng)溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設(shè)備投入情況后計算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設(shè)備部分數(shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設(shè)備有限公司。在芙蓉山頂設(shè)龍珠閣，六角石質(zhì)，毛石地面，粗木欄桿；1利用芙蓉山山勢，建設(shè)1000米長的健身步道，路面采用青石和條木鋪就。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。露天溫泉泡澡區(qū)停車場設(shè)置中小型車輛停車位15個，占地總面積500平方米，地面采用植草磚鋪面；電力、供排水、消防和電信寬帶等設(shè)施；，包括堤岸加固等；－，規(guī)劃長度8000米，對盤山路兩側(cè)山體進行局部加固；建設(shè)生態(tài)公廁10幢，規(guī)劃建筑面積700平方米；在景區(qū)入口、森林生態(tài)游區(qū)、芙蓉山、水上娛樂中心等處設(shè)管理用房12幢，規(guī)劃建筑面積640平方米。 外圍控制區(qū)外圍控制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施，山林采取封山育林措施，以達到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內(nèi)居民點應(yīng)嚴格控制其人口與建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào)。 森林生態(tài)游覽區(qū)該區(qū)塊位于溫泉健身休閑區(qū)的東北側(cè)，山體植被繁茂，主要為闊葉林、針葉林和毛竹林，具有較優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境。 溫泉健身休閑區(qū)該區(qū)塊為整個項目的核心區(qū)塊，面積約148000平方米，呈狹長形，兩側(cè)山體植被茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。(2)建筑材料使用木料、泥土、水泥以及本地的石材，在滿足使用功能的情況下兼顧美觀，做到經(jīng)濟合理、安全適用，以節(jié)省投資、具有地方特色為原則；(3)景點配套設(shè)施布置力求人流、物流合理安排，整體布局符合當(dāng)?shù)匾?guī)劃的要求。第七章 項目建設(shè)方案 建設(shè)任務(wù)與規(guī)模建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，項目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計費919萬元)。 充分利用媒體和網(wǎng)絡(luò)的包裝和宣傳作用，將度假村包裝成“生態(tài)之村、健康之泉、文化之地、休閑之都”，在電視、交通電臺、網(wǎng)絡(luò)上進行造勢，爭取盡快將度假村的知名度提高。 海外旅游市場。 以長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)為主的全國旅游市場。因此，的市場定位應(yīng)該是“溫泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅”。除企業(yè)外，個人還在杭州、麗水、縉云、衢州等地擁有不少商業(yè)和住宅類房地產(chǎn)，市場價值超過3000萬元。 投資人基本情況公司法人代表是度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次度假村項目建設(shè)的負責(zé)人，是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個不同行業(yè)，而且在每個行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至，個人獨資或控股的企業(yè)有：衢州市天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為個人獨資公司，公司注冊資本1000萬元，至2007年12月，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個商住小區(qū)。2002年全縣財政總收入為4078萬元，；在崗職工年平均工資8088元；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額62593萬元；全社會固定資產(chǎn)投資總額14526萬元。溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰，日流量約1600余噸，富含對人體有益的多種微量礦物質(zhì)元素，對有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。礦產(chǎn)資源有鎢、鉬、花崗巖等，其中已探明的花崗巖總蘊藏量約5億立方米。 自然資源狀況 氣候條件縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地?？h城距省城南昌鐵路里程215公里，公路里程224公里。 區(qū)位優(yōu)勢好，利于與知名景區(qū)的聯(lián)動介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，與三清山也相距不遠，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動發(fā)展，這對景區(qū)在較短時間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實意義。如果人人都按照道教文化這些思想辦事，就可以處理好人與人之間的各種社會關(guān)系，使整個社會和諧有序；也可以處理好國與國之間的相互關(guān)系，使大國和小國、強國和弱國、富國和窮國都能和平共處，整個世界也自然就會得到安寧。它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運動的必然結(jié)果。四周青山翡翠，古木參天，竹海扶搖，生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)越，為溫泉旅游開發(fā)營造了極其有利的自然環(huán)境?？h旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對較晚。這不僅為發(fā)展旅游指明了方向，也為縣旅游業(yè)發(fā)展提供了良好的公眾意識支持和良好的政治環(huán)境支持。本項目建成運行后，良好的經(jīng)濟效益可以帶動縣內(nèi)其他民營資本進入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為縣旅游招商引資工作打開新的局面。 項目建設(shè)的必要性 從縣旅游環(huán)境的現(xiàn)狀看必須不斷開發(fā)新的旅游景點自縣正式提出“生態(tài)立縣，使旅游業(yè)發(fā)展成為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的目標(biāo)以來，縣旅游產(chǎn)業(yè)得到了長足發(fā)展，每年前來旅游的人數(shù)也不斷增多，但縣旅游業(yè)的發(fā)展比較晚，特別是相比于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，旅游建設(shè)資金投入嚴重不足，除了幾個知名景點外，新景區(qū)新景點的開發(fā)建設(shè)工作遲遲不能開展，這對當(dāng)?shù)刎S富的旅游資源造成了極大的浪費，也阻礙了縣旅游產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展壯大，因此必須籌集大量的資金用于新景區(qū)新景點的建設(shè)工作，而旅游產(chǎn)業(yè)是投資大、回收期長的建設(shè)項目，縣又屬于欠發(fā)達縣市，僅靠政府投資是遠遠不夠的，必須吸引大量的民間資本進入景區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進、互惠共贏。這部分人期望能在短暫的旅游活動中接觸自然，放松心情，緩減精神壓力。據(jù)測算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，對國民經(jīng)濟的拉動作用十分明顯。旅游產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟部門的拉動作用較大，發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆ｍ椖拷ǔ珊螅?計算期平均數(shù))，％；％(所得稅后)；()，動態(tài)(i=8％)()；累計凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)8943萬元。積累了豐富的賓館經(jīng)營管理經(jīng)驗。 申報單位及法人代表申報單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表： 投資規(guī)模及資金構(gòu)成投資規(guī)模：20477萬元，資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資19358萬元，前期資金和廣告費用投資200萬元，不可預(yù)計費919萬元。新建度假村建設(shè)項目可行性研究報告度假村建設(shè)項目可行性研究報告 目 錄一 總論項目提要可行性研究報告編制依據(jù)綜合評價和論證結(jié)論二 項目背景及必要性項目背景項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項目建設(shè)的必要性三 項目實施的有利條件政策環(huán)境政府支持市場優(yōu)勢四 項目區(qū)建設(shè)條件地理位置與區(qū)域范圍自然資源狀況五 建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位基本情況主要投資人基本情況六 市場分析與推廣方案市場定位目標(biāo)客戶市場分析市場推廣方案和推廣措施七 項目建設(shè)方案建設(shè)任務(wù)和規(guī)模設(shè)計基本原則項目布局具體建設(shè)內(nèi)容項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)給排水電力電訊環(huán)境影響評估八 項目實施進度安排一期工程項目實施進度表九 投資估算與資金籌措說明投資估算依據(jù)項目建設(shè)投資估算資金來源與籌措借款資金償還測算十 經(jīng)濟分析財務(wù)評估說明財務(wù)評價依據(jù)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算總成本及經(jīng)營成本估算財務(wù)效益分析不確定性分析十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓(xùn)項目組織與管理管理機構(gòu)設(shè)置與職能劃分勞動定員項目經(jīng)營管理措施人員培訓(xùn)勞動保護與安全十二 可行性研究的結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論問題與建議附 錄一 附表：固定資產(chǎn)投資估算表1－土建工程投資明細表1－設(shè)備投資明細表流動資金估算表投資計劃與資金籌措表固定資產(chǎn)折舊估算表總成本費用估算表利潤及利潤分配表6－產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表資金來源與運用表借款還本付息計算表資產(chǎn)負債表財務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二　附圖一期工程項目規(guī)劃圖度假村入口景門效果圖廣場設(shè)計效果圖山莊外觀效果圖溫泉游泳館外觀效果圖設(shè)計意向圖外觀效果圖三　其他附送資料：項目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)項目選址意見書復(fù)印件可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件可行性報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件第一章 總 論 項目提要 項目名稱：度假村建設(shè)項目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項目承辦單位、法人代表及所有制形式項目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表：所有制形式：民營企業(yè) 建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容建設(shè)地點：建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，項目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計費919萬元)。 資金籌措本項目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機構(gòu)貸款3000萬元；二期投資10269萬元。同時根據(jù)項目建設(shè)需要，充分發(fā)揮縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強強聯(lián)合。以上各項數(shù)據(jù)表明，本項目經(jīng)濟效益和財務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險能力較強，安全可靠，項目是可行的。由于旅游產(chǎn)業(yè)不僅僅是傳統(tǒng)意義上的服務(wù)業(yè)，也不是一般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動力強的綜合性產(chǎn)業(yè)。因此發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展，特別是促進居民消費具有十分重要的作用。以單一形態(tài)出現(xiàn)的自然和人文景觀，對這部分旅游者的吸引是各地政府和旅游管理部門必須面對的重大課題。 介入景區(qū)開發(fā)是企業(yè)發(fā)展壯大的一次良好契機旅游產(chǎn)業(yè)是新時代的黃金產(chǎn)業(yè)，雖然投資大、回收期長，但收益穩(wěn)定，收益期長，項目建成運營后，可以源源不斷的為企業(yè)帶來現(xiàn)金流，又可以為企業(yè)的其他項目提供支持資金，特別是在房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈的情況下，適時介入旅游業(yè)是一個良好的決策。同時，項目建成后，還要聘請大量的員工，社會效益十分顯著。 政府支持近幾年來，縣委、縣政府高度重視旅游資源開發(fā)，取得了較為喜人的成績。因此，本項目的建設(shè)得到了縣委、縣政府的大力支持，縣旅游局、審計局、發(fā)展局、建設(shè)局和農(nóng)業(yè)、林業(yè)等部門為項目建設(shè)提出了許多良好的建議，并在政策允許的情況下，得到了各部門在項目協(xié)調(diào)、立項、審批等環(huán)節(jié)的支持和幫助。 冬有溫泉、夏可避暑，氣候宜人，旅游無淡季縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨宜”，乃避暑勝地。道教蘊藏的豐富思想不僅在本質(zhì)上不與現(xiàn)代文化生活相對立，相反是我們由今天邁向未來的難能可貴的文化基因?qū)殠臁Ｔ趯Υ伺c自然的關(guān)系上，道教文化從“天人合一”的思想出發(fā)，認為人是自然的一部分，強調(diào)“道法自然”，“自然之道不可違”，因而主張人應(yīng)當(dāng)愛護自然，與大自然協(xié)調(diào)相處，順應(yīng)大自然的客觀規(guī)律辦事，才能使人類社會得以持續(xù)發(fā)展。第四章　項目區(qū)建設(shè)條件 地理位置與區(qū)域范圍縣地處省東部，有“東大門”之稱。滬瑞高速公路通車后，距上海僅約6小時車程。 植被物產(chǎn)縣森林生長茂密，有林地165萬畝，占總面積的87％，％，是重點林業(yè)縣、全國生態(tài)示范區(qū)。 河流情況境內(nèi)無大江大河，縣中部有一條隆起的地帶把全縣分成東、西兩部分，故河流亦分成兩部分。 社會經(jīng)濟狀況 面積及人口全縣共有7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)689個自然村，土地面積1251平方公里，其中山地面積160萬多畝，耕地面積10萬畝。第五章 建設(shè)單位基本情況 項目建設(shè)單位基本情況項目建設(shè)單位度假村開發(fā)有限公司成立于2008年3月，由、三人共同投資組建，公司注冊資本2000萬元，其中公司法人代表占90％的股份?？N云縣華朝美食林(大酒店)，為個人獨資酒店，至2007年12月，是縉云縣最豪華，消費最高的酒店之一，一直經(jīng)營狀況良好。公司的另外兩名投資人，也一直在從事酒店管理工作，積累了豐富的管理經(jīng)驗。 目標(biāo)市場分析縣縣城居民只有3萬，而且當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨讲⒉桓?，有能力到溫泉度假村消費的人群就更少，所以本地的旅游市場發(fā)展空間十分有限，因此度假村的目標(biāo)市場應(yīng)該放在外地。長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和京津地區(qū)是全國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)，也是居民出游率最高，旅游消費最高的地區(qū)，特別是上海、深圳、珠海等城市。韻放境游客以港澳臺人數(shù)最多，其次是日韓游客，這些游客的消費水平遠高于國內(nèi)水平，平均行程也長于國內(nèi)游客，單個游客產(chǎn)生的效益也遠高于國內(nèi)游客。 充分利用周邊武夷山、龍虎山、龜峰、流坑村、麻姑山等知名景區(qū)的資源，加強與周邊旅游區(qū)的合作，爭取一部分客源，達到合作互贏的效果。在2008年7月至2010年12月實施一期項目建設(shè)，建設(shè)內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額540萬元；(2)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括土地整理，316國道到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設(shè)整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，電力設(shè)施，供排水設(shè)施，消防設(shè)施，電信寬帶設(shè)施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設(shè)施建設(shè)，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設(shè)期固定資產(chǎn)投資利息4