【正文】 000萬元，% ，不足部分來源于房產(chǎn)預(yù)銷售款。公共廚房污水經(jīng)隔油池后再進入室外污水管網(wǎng)。公司管理團隊由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗豐富、專業(yè)素質(zhì)一流的人員組成。公司在多年的實際工作中，不斷積累總結(jié)經(jīng)驗，研究掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)律，加強內(nèi)部管理，建立起標準化、科學化、系統(tǒng)化的質(zhì)量管理體系，在“循法尚德、誠信經(jīng)營”的理念下取得了長足的發(fā)展。建立了比較完善的法人治理結(jié)構(gòu)，規(guī)范高效的管理系統(tǒng)，使公司逐步擺脫了原有的經(jīng)營模式和管理體制，建設(shè)成為以資本為紐帶，資產(chǎn)經(jīng)營與跨行業(yè)經(jīng)營兼容，按照現(xiàn)代企業(yè)制度運行的房地產(chǎn)經(jīng)營投資管理型企業(yè)。1998年以來，公司長期經(jīng)營位于?？谑泻Ｐ懵泛诵纳虡I(yè)圈地段東升樓項目及其他項目近萬平方米的物業(yè)，投資管理的物業(yè)包括商鋪、公寓、寫字樓和倉儲出租等。一期項目總建筑面積201778㎡，其中住宅建筑面積188642㎡，商鋪建筑面積6612㎡，會所建筑面積6524㎡。第一章 總論第一節(jié) 項目提要一、項目名稱：濱江豪庭一期二、項目建設(shè)地點：海口市府城鎮(zhèn)馮村車田坡三、項目開發(fā)商：海南昌海投資有限公司四、項目性質(zhì)：新建住宅樓五、項目概況濱江豪庭項目是由海南昌海投資有限公司投資興建的房地產(chǎn)工程。建設(shè)13棟住宅，建筑占地面積為62580㎡，％，％，停車位2100個，總戶數(shù)為2120戶。其中商鋪約2000㎡，寫字樓約4000㎡，其他物業(yè)約4000㎡。公司將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，倡導(dǎo)“和諧生活，自然舒適”的品牌核心觀念，并將這一理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)和客戶等過程中。未來公司將憑借準確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的管理能力、專業(yè)的市場運作和品牌影響力，實現(xiàn)員工、企業(yè)、合作伙伴和中國房地產(chǎn)行業(yè)的多贏局面。八、環(huán)境保護本項目屬高檔居住小區(qū)，是以生態(tài)環(huán)境為主題，%。雨水直接排入市政雨水管網(wǎng)。%，貸款期限為3年，本金分8000萬、10000萬、7000萬于2012012013年三次還清。有利于促進?？诜康禺a(chǎn)市場消費的多元化發(fā)展。第二節(jié) 可行性報告依據(jù)一、委托方提供的各項原始資料及有關(guān)數(shù)據(jù)；二、瓊山籍國用(2000)第011755號土地證；三、海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會和海南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)；四、?？谑蟹慨a(chǎn)局、海口市統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)資料；五、海南省相關(guān)定額?！?，℃、℃。二、配備設(shè)施完備本項目為功能齊全的居住小區(qū)，水電等設(shè)施配套完善，具備良好的建設(shè)條件。第二節(jié) 項目建設(shè)的必要性海南省是一個擁有較好自然資源的省份，全省擁有的亞熱帶土地面積占全國的42%，同時還有較好的氣候、降水等自然條件，適合發(fā)展熱帶農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)。近幾年來海南省不斷夯實經(jīng)濟基礎(chǔ),經(jīng)濟發(fā)展速度已明顯回升,經(jīng)濟環(huán)境也大為改善?？匆粋€城市的房地產(chǎn)后勁，關(guān)鍵要看這個城市能否得到長足發(fā)展。海南房產(chǎn)的大量客戶在內(nèi)地，旅游業(yè)的大發(fā)展，將會大大刺激海口的旅游地產(chǎn)。東環(huán)輕軌鐵路的建設(shè)。隨著瓊州海峽跨海工程的建設(shè)，以?？跒橹行牡?小時經(jīng)濟圈可達廣州、桂林、南寧，12小時經(jīng)濟圈可達武漢、上海，運輸時效性提高明顯，由此引發(fā)了大?？诟窬窒碌谋姸嗝}，如未來的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟、社會趨勢，到?？谫I套房居住將會越來越熱門。　　前三季度，%。?？谑芯拥诙?；瓊海市居第三，%；其它投資超十億元的市縣還有陵水縣和萬寧市。其中，11月，%；，%；，%；，%?！　τ?0平方米及以下的房屋銷售價格，%，環(huán)比持平；%，環(huán)比持平；%，環(huán)比持平。%；，%。%?！　∪齺喪袌?11月份銷售迅速上漲　　“金九銀十”到來之際，三亞市場再現(xiàn)瘋狂，9月份，三亞商品房銷量約600套；10月份，上升到約950套；11月份三亞商品房銷量徹底“瘋狂”，環(huán)比增漲約700套，今年11月三亞商品房總成交1651套，與10月份相比環(huán)比增加78%；，增長幅度高達101%。　　五、三亞、?？谄骄山粌r格連續(xù)上漲　　11月份，%，%，；　　%，%。本次購房入戶草案，制度日益完善，高考移民問題等將得到解決，有?？跇I(yè)內(nèi)人士分析，購房入戶政策草案完成，將會改善?？谏唐贩抠彿靠罩寐蕟栴}，有利于激活市場，進一步促進海口樓市增長。所以國際旅游島進一步提升了海南房產(chǎn)的熱度，也是09年“金九銀十”銷售黃金周以來，海南樓市得以火爆的主要因素。并且目前全國各地在海南的會議增多、旅游團隊增多，使得海南酒店客房及家庭旅館入住率幾乎達到飽和，尤其到了周末，甚至出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。第三節(jié) 房地產(chǎn)市場未來預(yù)測，據(jù)市場調(diào)研和?？诒镜胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀情況的綜合分析，本著集約利用土地的原則，預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)（2008年2012年）。在住房用地供應(yīng)空間布局上，2009年住房用地供應(yīng)主要分布在長流起步區(qū)、金牛嶺周邊地區(qū)、府城等地塊。其他商品房滿足中等以上收入及外來、流動人口市場住房需求。房地產(chǎn)開發(fā)用地2年未開發(fā)則無償收回使用權(quán)土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。但該樓盤已接近尾聲，其余均為小型項目，稀缺效應(yīng)明顯（2）環(huán)境優(yōu)勢：地塊位于南渡江邊，有其獨特的環(huán)境資源優(yōu)勢濱水，環(huán)境寧靜幽雅，自然資源豐富。濱江路使南渡江兩岸的交通優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢和景觀資源優(yōu)越凸顯。濱江板塊，海口最具居住價值和投資價值的地產(chǎn)板塊。濱江板塊將是海口最具居住價值的版塊。第五節(jié) 國家批準建設(shè)國際旅游島，掘金海南2010年1月4日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，這意味著海南國際旅游島的建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。魯能、萬科、富力、寶安、雅居樂、新世界、天津泰達……不論是在?？谖骱０堆赝?，還是從美蘭機場到市區(qū)，到處可見全國著名開發(fā)商的標牌，它們紛紛在海南大手筆圈地，一線海景土地資源日益緊俏。統(tǒng)計下來?？?0%、三亞80%~85%商品房是由島外居民購買，且多是購買二套房、三套房。特別是在冬天經(jīng)受一股又一股寒潮的時候，夏無酷暑冬無寒冷，具有得天獨厚的氣候條件和優(yōu)美的自然海景風光優(yōu)勢的海南不僅生態(tài)和地理位置較好，交通也十分方便，再加上免稅島優(yōu)惠政策的吸引，自然成為旅游者和外省居民投資第二居所和分時度假居所的首選。而?？诘姆績r位于市中心高檔的樓盤也在七八千左右。西海岸與?？谥g的輕軌也將建設(shè)中，到時候與?？诘臅r間距離不過5分鐘。氣候：年平均氣溫：℃月平均最高氣溫:℃月平均最低氣溫:℃絕對最高氣溫:℃絕對最低氣溫:℃雨量:年平均降雨量:㎜十分鐘最大降雨量:㎜濕度:年平均相對濕度:81%日照:全年平均日照時數(shù):雷電:全年平均雷擊日數(shù):風:明顯受熱帶季風的影響,冬季為東北風,夏季為東南風,常受來自太平洋的臺風襲擊,臺風一般在七至十一月份偏多,常年主導(dǎo)風向為東南風,風荷載標準為70kn/㎡。將大自然的綠葉成蔭,鳥語花香帶入千家萬戶,融入日常生活是本項目最顯著的特色。四、用地布局在規(guī)劃布局上，建筑采用線狀布局，整體小區(qū)相互不遮擋，視野開闊，通過效果良好，建筑點式和板式相結(jié)合，沿基地外圍布置，在用地內(nèi)側(cè)形成圍和的景觀中心，利于創(chuàng)造成規(guī)模的景觀環(huán)境。形成植物與水域相結(jié)合，點、線、面相結(jié)合的由公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地組成的綠地系統(tǒng)。六、道路系統(tǒng)規(guī)劃道路系統(tǒng)以優(yōu)雅的曲線貫穿整個小區(qū)，其避免了直線性的視覺疲勞感，同時很好的限制了車速，保障了行人的安全。七、建筑設(shè)計、設(shè)計原則遵從以人為本，節(jié)能、生態(tài)、環(huán)保的設(shè)計理念。小區(qū)住宅建筑造型既注重協(xié)調(diào)又各具特色，進一步強調(diào)了識別性和領(lǐng)域感。群體戶型組合可以非常靈活，通過豐富的住宅類型，合理的規(guī)劃布局，現(xiàn)代氣息的建筑造型，創(chuàng)造典雅而又現(xiàn)代的居住小區(qū)。戶型設(shè)計采用以起居廳為中心的全明住宅布置方式，合理安排起居廳位置，限制并減少直接開向起居廳的門，并盡量使其相對集中。盡可能滿足住戶的景觀需要，將室內(nèi)景觀向室外延伸，讓住戶更多地親近自然。整個小區(qū)的排水設(shè)計中做好廢、污水的處理，污水處理后排入市政管網(wǎng)。二、環(huán)境治理生活污水經(jīng)隔油池、化糞池等處理在污水納入污水處理廠集中處理之前執(zhí)行《污水綜合排放標準》（GB89781996）一級標準；排水系統(tǒng)采用分流制，雨水與污水分流；糞便污水經(jīng)三級化糞池厭氧消化處理，三級化糞池容積保證污水在池中停留足夠時間。 備用發(fā)電機房采取隔音、消聲措施，燃油采用輕質(zhì)柴油，含硫量≤‰。合理布置空調(diào)器散熱口，禁止在人行道或居民窗戶附近設(shè)置散熱裝置，防止產(chǎn)生噪聲和熱污染。在條件允許的情況下，考慮利用太陽能，使用太陽能熱水器等。地震基本情況:抗震設(shè)計烈度為 8度, 。第七章 公用工程第一節(jié) 給排水設(shè)計一、設(shè)計范圍給水系統(tǒng)雨、污水排水系統(tǒng)建筑節(jié)水設(shè)計二、設(shè)計依據(jù)《建筑給排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152003）《室外給水設(shè)計規(guī)范》（GB500132006）《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB500142006）《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB509661999）2003年版三、給水方式水源：從市政自來水管網(wǎng)引兩條管徑為150mm的管道，作為小區(qū)內(nèi)的生活及消防用水水源。住宅采用自動恒壓變頻給水設(shè)備供水,采用下行上給制。為防止噪音。室內(nèi)糞便水經(jīng)管網(wǎng)收集排至化糞池經(jīng)三級處理后排至小區(qū)污水管網(wǎng)。雨水設(shè)計重現(xiàn)期p=1年，㎡。六、建筑節(jié)水設(shè)計根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范規(guī)定，采取以下的節(jié)水措施，達到建筑節(jié)水的要求。沖洗閥采用節(jié)水型延時自閉式?jīng)_洗閥。5）建筑物電子信息防雷技術(shù)規(guī)范（GB503432004）6）住宅設(shè)計規(guī)范（GB500961999）7）建筑照明設(shè)計標準（GB500342004）三、變配電系統(tǒng)：電源：消防負荷、客梯及變頻調(diào)速生活泵按一類，其余按三類電氣負荷考慮。四、高壓變配電系統(tǒng)：高壓配電采用單母線分段運行方式，采用手車高壓開關(guān)柜，高壓開關(guān)選用10KV真空斷路器，直流操作系統(tǒng)；遮斷容量要求為5000KVA。所有的消防設(shè)備用電、事故及疏散照明用電、公共道路照明的布線電纜均采用阻燃電纜，沿鋼管敷設(shè)。六、電話系統(tǒng)從市電話局引一條大對數(shù)電話電纜至小區(qū)電信機房，經(jīng)機房配線架以放射式布線至各單體建筑電話分線箱。七、公共天線電視天線引市有線電視網(wǎng)至小區(qū)電視前端箱，再從電視前端箱以放射式布線至各單體建筑電視分配箱。每戶設(shè)置二個電視出線口。每戶設(shè)置二到三個信息出線口。每戶用戶通過分機與入口主對講機聯(lián)絡(luò)，對來訪客人監(jiān)控，以便大樓住戶安全管理。變壓器低壓側(cè)中性點，采用公共接地裝置，利用建筑基礎(chǔ)做自然接地體，在樓層總配電箱，消防控制系統(tǒng)及各大型金屬設(shè)備構(gòu)件均預(yù)留接地端子，要求總接地電阻不大于1歐姆。45米及以上部分采取防側(cè)擊雷及等電位措施。（Ｑ＝20升／秒，考慮一次火災(zāi)延續(xù)時間為2小時）。（Ｑ＝30升／秒，考慮一次火災(zāi)延續(xù)時間為１小時）。在小區(qū)主干道路旁設(shè)置7個室外消火栓，消火栓間距不大于120米，而且室外消火栓距建筑物的外墻不應(yīng)大于40m。水槍的充實水柱不小于10米。自動噴淋系統(tǒng)自動噴淋系統(tǒng)設(shè)計按中危Ⅱ級考慮，噴水強度為8L／min/m2,作用面積為160m2。無管網(wǎng)滅火系統(tǒng)由柜式預(yù)制滅火裝置、火災(zāi)探測器、火災(zāi)自動報警滅火控制器等組成。滅火器配置場所均按輕危險級考慮, 手提式滅火器規(guī)格型號為MF／ABC2。聯(lián)動控制臺的控制方式分為手動控制和自動控制兩種。在消防控制中心設(shè)置消防廣播機柜（與音響廣播、背景音樂合用）。消防設(shè)備用電、事故及疏散照明用電均采用雙電源末端切換。四、暖通消防設(shè)計設(shè)計范圍：防排煙系統(tǒng)設(shè)計。B、廢氣：a) 廚房設(shè)置防回流的垂直排油煙道，在屋頂設(shè)無動力風帽自然排放廢氣。b) 對產(chǎn)生較大噪聲的機房，內(nèi)墻面采用吸音墻，設(shè)吸音吊頂，對外采用隔音門。公司設(shè)立了董事會及各經(jīng)營管理機構(gòu)，董事會是最高權(quán)利機構(gòu)，管理上采用機動靈活的體制，在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，公司一直以專業(yè)、高效、創(chuàng)新、誠信為企業(yè)的發(fā)展理念，提倡精兵簡政，減少了中間環(huán)節(jié)，提高了整體工作效率，達到節(jié)約管理成本和控制的目的。第十章 投資估算與資金籌措一、估算依據(jù)海南省相關(guān)定額文件類似建筑項目經(jīng)濟指標國家及海南省現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定材料和設(shè)備價格信息二、估算范圍及金額本項目濱江豪庭都工程，一期開發(fā)總建筑面積201778㎡。詳見附表七“項目損益預(yù)測表”。%，貸款期限為3年，本金分8000萬、10000萬、7000萬于2012012013年三次還清。經(jīng)營期內(nèi)銷售比例分別為2%、35%、63%。%計算，%。三