【正文】 程），縣域全境橫跨北東—西南向的江山—紹興深斷裂，分屬揚子準地臺和華南褶皺系兩個一級大地構(gòu)造單元，地質(zhì)環(huán)境復雜，構(gòu)造形態(tài)多樣，地層及巖漿發(fā)育良好。 交通 常山縣城北大道從學校門口通過，城市交通極為方便，20320國道及“杭金衢”高速公路等交通網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)通常山縣境內(nèi)外，學校與境外的交通十分便捷。 政策法律條件： 建設(shè)項目是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)項目，符合國家投資政策；符合省、市、縣農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；符合常山縣城市建設(shè)總體規(guī)劃；符合建設(shè)用地各項要求。（二）宏觀與微觀有機結(jié)合原則要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護，重點突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實性基礎(chǔ)上，提供興趣點和創(chuàng)新點，處理好全局和局部的聯(lián)系。（六）創(chuàng)新原則新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過在原有資源條件下尋求和制造新的差異點來實現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。精品植物、苗木花卉布置在農(nóng)莊東部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。原生態(tài)拓展訓練基地布置在農(nóng)莊北面，以團隊協(xié)作訓練、拓展訓練、叢林穿越等為主。給水系統(tǒng)（1）水源采用市政供水。日計算公建—— 按居民用水量15%計算其他（含綠化、道路、漏損等）及未預見水量——上述水量20%計算○2用水要求水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標準水溫：≤20℃水壓：≥（3）管網(wǎng)設(shè)計○1管網(wǎng)布置本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。室內(nèi)管道：DN50毫米，采用PPR管，熱熔焊接。污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達標后排放。（二）供電設(shè)計設(shè)計依據(jù)、規(guī)范 （1）《民用照明設(shè)計標準》（GB5003492）；（2）《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（GB5005894）；（3）《低壓配電設(shè)計規(guī)范》（GB5005495）；（4）其它有關(guān)資料。根據(jù)項目的用電容量，配備400kVA變壓器三臺。所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于8歐。（二）建設(shè)內(nèi)容生態(tài)農(nóng)業(yè)（1）范圍種植果林170畝，景觀灌木及花卉100畝，天然綠色蔬菜種植50畝。花卉主要有紅掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、龍蝦花等。三是進行土壤改良，挖寬1米，全部回填耕作層土壤；，采用挖穴改土。休閑住宿區(qū)域休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、休息區(qū)，集中于農(nóng)莊中偏北面，以提供游客娛樂、休息、用餐、購物為主要目的。二、環(huán)境保護本項目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過程中不會產(chǎn)生有毒物質(zhì)。因此，本項目不但無污染，而且通過發(fā)展果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高當?shù)丨h(huán)境質(zhì)量。具體安排如下：2012年11月開始項目前期工作階段，包括：編制項目規(guī)劃方案、可研報告編制及報批、完成征地、環(huán)評、立項審批等。2014年12月進行竣工驗收。 （3）招標信息發(fā)布 招標公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。三、計算期計算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營期，根據(jù)項目實施計劃建設(shè)期確定為24個月（2013年4月至2015年3月），運營期確定為15年，則項目計算期為2013年至2028年。（2）設(shè)備運雜費、安裝費由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標進行測算。建設(shè)投資估算詳見財務(wù)分析輔助報表－1。流動資金的30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項目鋪底流動資金為30萬元。（五）有關(guān)問題說明其它費用參照國家和常山省有關(guān)規(guī)定計取，若與實際不符，可按實調(diào)整。項目投資使用計劃與資金籌措詳見財務(wù)分析輔助報表－3。項目融資前稅前財務(wù)基準收益率為12%，項目資本金財務(wù)基準收益率設(shè)定13%。營業(yè)稅稅率為5%，城市維護建設(shè)費費率為7%，教育費附加費率為3%。燃料及動力費項目的燃料及動力為水、電和燃氣，燃料及動力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)綜合估算。其他費用參照同類企業(yè)經(jīng)營統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算。建筑工程折舊年限為40年，設(shè)備折舊年限為15年，固定資產(chǎn)殘值率按5％計算。（三）財務(wù)費用財務(wù)費用為建設(shè)投資借款余額應在生產(chǎn)期支付的利息、流動資金借款利息與短期借款利息之和。因此，本項目的財務(wù)盈利能力可滿足要求。所得稅稅率為25%，年繳納所得稅為315萬元，凈利潤為944萬元。五、財務(wù)生存能力分析根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表（財務(wù)分析報表－4）可以看出，計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加。（二）敏感性分析項目在計算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng)營成本、產(chǎn)品價格。15%時對項目財務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見表122。敏感性分析表明產(chǎn)品價格是最敏感的因素，％時，項目內(nèi)部收益率就降至設(shè)定的基準收益率。％，并逐年下降。綜上所述，本項目在財務(wù)上是可行的。計算期內(nèi)各年經(jīng)營活動現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營活動、投資活動、籌資活動全部凈現(xiàn)金流量看，營運期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計盈余資金逐年增加，項目具備財務(wù)生存能力。七、財務(wù)評價結(jié)論本項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）％，財務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）％，均高于行業(yè)基準收益率，％，滿足投資者的要求。 圖122 財務(wù)敏感性分析圖從敏感性分析表和分析圖可以看出，項目對上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經(jīng)營收入、建設(shè)投資、經(jīng)營成本。5%、177。六、不確定性分析（一）盈虧平衡分析盈虧平衡分析以項目計算期2013年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進行，該年總成本費用為263萬元，可變成本為202萬元，固定成本為61萬元，年銷售收入為300萬元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算項目盈虧平衡點如下：BEP（利用率）= 年固定總成本/（年銷售收入年可變成本銷售稅金及附加 ）100%= %根據(jù)計算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖121。利潤估算及分配詳見財務(wù)分析報表－3。因此，從項目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項目在財務(wù)上可以被接受。 項目總成本費用估算詳見財務(wù)分析輔助報表－５。估算得項目年折舊費為160萬元，年攤銷費為0萬元。通過上述計算，滿負荷生產(chǎn)年份項目的經(jīng)營成本為398萬元，經(jīng)營成本估算見表121。年估算。項目各年營業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見財務(wù)分析輔助報表－４。根據(jù)目前市場行情預測及植物生長特性，本項目2013年收入為385萬元，2014年收入為1156萬元，2015年收入為1542萬元。（二） 依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部2006年7月頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；國家現(xiàn)行的財稅政策、會計制度與相關(guān)法規(guī)；建設(shè)方案；業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。五、資金籌措本項目投資全部由業(yè)主自籌。（四）項目總投資項目總投資由建設(shè)投資、建設(shè)期利息和鋪底流動資金構(gòu)成。（三）流動資金流動資金估算采用分項詳細估算法。（包含30年的土地租賃費）預備費 ⑴基本預備費 按工程費用的5％計取。工程費用主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價資料進行測算。第十二章 投資估算及資金籌措一、投資估算范圍投資估算范圍為項目從籌建至竣工驗收并達到設(shè)計生產(chǎn)能力時，按設(shè)計規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整和公用設(shè)備及器具購置、安裝工程、工程建設(shè)其他費、預備費等工程所需的全部費用。（二）項目招投標方案招標形式及資質(zhì)要求（1）由業(yè)主按國家招標投標法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標形式確定施工單位，采用邀請招標形式確定勘察設(shè)計單位和項目監(jiān)理單位。2013年11月開始主體工程建設(shè)。但在建設(shè)過程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應按照預防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養(yǎng)水源，改土時考慮沉沙凼、截洪溝，既增強防洪排澇能力，又提高抗旱能力。經(jīng)過沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。一、項目區(qū)環(huán)境條件項目位于常山縣紫港街道大弄口村，所選地址地形相對獨立，開闊整齊，背風向陽。（3）蓄水池蓄水池：共計10口，長10米，寬8米，池底5厘米厚100砂漿。二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的“三保土”。（2）品種選擇果林主要有獼猴桃樹、蜜桔樹、金香柚樹、板栗樹等。低壓進戶零線要求作重復接地，接地電阻小于10歐。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜ZZVV經(jīng)穿線管暗敷。供電要求及負荷等級除消防負荷、火災報警為二類負荷外，其余均為三類負荷。（3）管道設(shè)施采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎(chǔ)，地基較差時，采用混凝土帶形基礎(chǔ)。管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。○1用水量考慮到節(jié)水的原則和本項目建設(shè)期較短的因素，一次性預測水量預測指標如下：游客—— 按40升/人第九章 工程方案一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（一）給排水工程設(shè)計范圍與依據(jù)（1）設(shè)計范圍：紅線范圍內(nèi)工程給水、排水及消防。蔬菜種植園分布在農(nóng)莊東、西面，以現(xiàn)有坡地為主，進行平場培土，種植天然綠色蔬菜，形成蔬菜種植體驗區(qū)。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場址地形特征及內(nèi)容特點，空間主題結(jié)構(gòu)分為四個區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、景觀植物園、原生態(tài)拓展訓練基地、接待區(qū)。（四）市場需求原則規(guī)劃時要實行準確而細化的客源市場定位，以客源市場的現(xiàn)實和潛在需求為導向，去挖掘和開發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢，實現(xiàn)比一般旅游地更高的開發(fā)水平。同時，莊園建設(shè)在常山縣城北，與常山縣城東新區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、輝埠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)遙相呼應，分布合理，故本項目場址選擇不作多方案比選。常山縣是浙江西部的主要門戶，當?shù)赜斜容^厚重的文化傳統(tǒng)，改革開放之后，常山縣委、縣政府在制訂現(xiàn)代化建設(shè)的發(fā)展規(guī)劃時，把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略放在十分重要的位置，非常重視現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展，縣政府把現(xiàn)代農(nóng)業(yè)放在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略地位，對農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)提供了政策，資金等的多方支持。 基礎(chǔ)設(shè)施配套條件 供水 目前，常山縣市政給排水管網(wǎng)已鋪入城北，通過主干道供水管道和排水管道分別快速接莊園的供水管支管和排水支管，能滿足項目建設(shè)需要及項目建成后莊園的用水需要和生活污水排放要求。地處浙江西部，與江西玉山交界、杭金衢高速公路、320和205國道穿境而過，對外交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。土地權(quán)屬類別：土地權(quán)屬為村集體用地。第七章 項目選址和建設(shè)條件一、項目選址本項目擬選址于常山縣紫港街道大弄口村。根據(jù)農(nóng)事季節(jié)，讓游客在農(nóng)藝人員的指導下，參與有償農(nóng)事活動，也可以直接將田、園、圈租賃、承包給游客，由農(nóng)藝人員代管，讓游客參與季節(jié)管理及生產(chǎn)種植、收獲等農(nóng)事活動全過程。用自行編織的形狀各異、規(guī)格不同的筐、籃、簍將生產(chǎn)的蔬菜、水果、肉類或經(jīng)特殊加工的熟制品盛于其中，進行包裝，并收集農(nóng)村針織、編織、剪貼、手工等工藝，讓游客根據(jù)喜好、能力自行選購。?。禾厣r(nóng)家居住用房；吃：特色農(nóng)家飯；玩：原生態(tài)拓展訓練等。觀賞三衢山特有的山水風光，觀看農(nóng)村田園風光、特種養(yǎng)殖。接待配套用房：改造修整原有用房600 m2，新建200m2。第六章 建設(shè)內(nèi)容及經(jīng)營理念一、設(shè)計思想本項目以具有旅游價值的農(nóng)業(yè)資源和農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)耕文化為前提，以規(guī)劃、設(shè)計、修建為手段，以創(chuàng)設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理理念為載體，以輸出觀光、休閑、采摘、購物、品嘗、農(nóng)事活動體驗、傳統(tǒng)農(nóng)耕文化回味、民族風情互動活動及原生態(tài)拓展訓練為目的，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與旅游觀光結(jié)合起來，講求“原汁原味”，避免“視角污染”，追求設(shè)施與農(nóng)業(yè)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、人文景觀系統(tǒng)的和諧統(tǒng)一，圍繞農(nóng)莊活動場所，依托農(nóng)業(yè)文化景觀、農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境、農(nóng)事活動、農(nóng)村聚落及農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型游樂空間，盡力體現(xiàn)返璞歸真、回歸自然的消費心態(tài)，形成一個集旅游觀光、農(nóng)業(yè)高效、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能為一體的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型農(nóng)莊。二、項目市場定位根據(jù)有關(guān)資料表明，人均GDP達到1000美元時，居民旅游出行和休閑的需求將大幅增長。同時也使中心城市與各景區(qū)和其他城市的聯(lián)系更為便捷。三、機會（Opportunity）其發(fā)展機會有：（1）區(qū)域背景條件。（4）交通運輸已形成較為完善的航空、鐵路、公路的對外交通體系。這種分析方法最初主要應用于商業(yè)領(lǐng)域，之后逐漸被應用到教育評估和城市設(shè)計等許多領(lǐng)域的分析與決策過程中。通過展示新品種、新技術(shù)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為常山縣農(nóng)業(yè)發(fā)展提供示范樣板、技術(shù)路線、種質(zhì)資源，輻射帶動浙江省山區(qū)經(jīng)濟區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與生態(tài)農(nóng)業(yè)的發(fā)展。發(fā)展旅游觀光農(nóng)業(yè)，可以為城鎮(zhèn)居民提供游山玩水，抒發(fā)情懷，欣賞新奇植物，接受新科技展示，學習新知識，環(huán)境優(yōu)美，又能消除疲勞休閑去處。第三章 項目建設(shè)的重要性和必要性隨著城市建設(shè)的快速推進，科技的日新月異，經(jīng)濟的迅速騰飛，人們追求環(huán)境的品位發(fā)生了質(zhì)的轉(zhuǎn)變，回歸自然，享受純自然氣息已成為人們追求的生活方式。一方面，觀光農(nóng)業(yè)項目可以就地取材，建設(shè)費用相對較小，而且由于項目的分期投資和開發(fā)，使得啟動資金較小。旅游觀光農(nóng)業(yè)是旅游業(yè)發(fā)展方向之一。如上海旅游新區(qū)的孫橋現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)、北京的錦繡大地農(nóng)業(yè)觀光園