【正文】 與站廳連接的地下商場或商業(yè)街經(jīng)營面積和規(guī)模較大。 2．2．1廣州地鐵站點地下商業(yè)基本狀況 站廳內(nèi)零星商鋪租金價格一般在每月200350元/平方米，租金遞增率：每年5%10%。上海地鐵運營有限公司商貿(mào)公司在擁有經(jīng)營管理權(quán)的二號線上實行連鎖式招商，把十幾個站點鋪面捆綁出租，規(guī)模經(jīng)營。 地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營 地鐵各站站臺通常沒有或僅僅配少量即時、便捷的自動售貨機和報刊雜志銷售點。地鐵地下商業(yè)環(huán)境會不太符合慣常于地面上生活的消費者長期形成的消費習慣、消費心理：低可視性使消費者產(chǎn)生壓抑感；封閉環(huán)境影響消費者在時間等方面的判斷；地下空間的封閉性與商業(yè)空間要求的開放性的矛盾等。216。 1．4地鐵內(nèi)商業(yè)和地鐵商城運營的局限性 從屬于地鐵建設和運營的地鐵地下商業(yè)的運營要受到地鐵運營法規(guī)、地下空間建設技術和消費習慣等方面的限制。因此地鐵相關資源的開發(fā)旨在有效利用客流帶來的巨大市場機會，就具有明顯的交通優(yōu)勢。 3．2．3專家法。 2．2目的 幫助深圳地鐵公司增進對深圳商業(yè)物業(yè)市場的了解，設計地鐵商業(yè)物業(yè)的概念和提出市場定位，推薦合理的經(jīng)營模式，估算地鐵商業(yè)物業(yè)經(jīng)營的效果，為地鐵公司的相關決策提供充分依據(jù)。市民中心站大型物業(yè)，3110平米； 2．范圍、目的 2．1范圍、分類 2．1．1范圍（詳見本章附圖） 地鐵是一種大量、安全、高效、準點的城市軌道交通工具，在人口密集的現(xiàn)代化大都市，地鐵在城市綜合交通體系中具有獨特的優(yōu)勢，因而通常成為主要的客運交通方式，客流量相當龐大。為了利用龐大客流帶來的商機，增加收益，同時也為向乘客提供更完善服務，各國城市地鐵開發(fā)和運營當局，都十分重視開發(fā)利用地鐵沿線地下空間資源，積極發(fā)展商業(yè)服務業(yè)，這已經(jīng)成為地鐵經(jīng)營的主流模式。各站廳內(nèi)的零星物業(yè)，717平米； 世界之窗站站內(nèi)中型物業(yè)，1500平米； 3．技術路線和方法 3．1技術路線基礎資料調(diào)研物業(yè)技術條件周邊商業(yè)發(fā)展狀況周邊環(huán)境深度調(diào)研商業(yè)物業(yè)供求及價格狀況商業(yè)發(fā)展趨勢消費者問卷調(diào)查案例研究香港地鐵上海、廣州、北京地鐵集思廣益尋找解決方案項目組討論商家意見撰寫策劃報告 3．2方法 3．2．1聚類分析方法理念。其實是經(jīng)驗法的一種，是利用業(yè)內(nèi)專家的經(jīng)驗判斷來篩選合理的解決方案。 1．2處于特定時空條件下的地鐵站內(nèi)商業(yè)具有市場獨占優(yōu)勢 地鐵地下商業(yè)可以說是地鐵建設運營的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物，受空間、環(huán)境等因素的限制，地鐵商業(yè)的競爭，因而可以說在特定時空條件下，地鐵站內(nèi)商業(yè)對于巨大的客流資源具有市場獨占性。216。 地鐵建設和與地鐵相關的商業(yè)空間均屬地下構(gòu)筑物，其結(jié)構(gòu)和技術條件一旦形成就很難進行改造，即使改造也存在工程難度大、投資成本高的問題，具有較大的不可逆性，因此該類項目的前期規(guī)劃尤為重要。這就客觀上要求地鐵商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)新，突破習慣障礙，強化地下消費引力，把消費力引入和留在地下。 地鐵站廳設置較多主要經(jīng)營書報、洗衣、數(shù)碼快照等面積小、服務即時、經(jīng)營專業(yè)的商鋪。地下商場或商業(yè)街 上海的靜安寺伊美時尚廣場、人民廣場地下香港名店街等地下商場或商業(yè)街多建于客流量較大的站點，主要經(jīng)營服裝飾品，目標顧客瞄準時尚的青年男女。 地鐵公司在運營初期對于商鋪出租主要采用招商的方式，隨著地下商業(yè)的發(fā)展，競爭比較激烈的條件下，改而采用議標的方式。 2．1．3上海地鐵商業(yè)的經(jīng)驗和不足 主要經(jīng)驗是地鐵商鋪開發(fā)主要采用招商方式；特色化經(jīng)營；連鎖經(jīng)營；注重地鐵站、地下商場以及地上商業(yè)的銜接。地鐵沿線站廳商業(yè) 一號線各站點站廳大都設置了商業(yè)零售網(wǎng)點，但除天河西站具有一定規(guī)模和比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營書報刊、沖印、西餅店、銀行、便利店等，進駐地鐵商業(yè)網(wǎng)點的主力商家以連鎖企業(yè)為主。烈士陵園站的流行前線是主營時髦服裝、飾品及特色食肆的流行時尚地帶，吸引追慕時尚的中、大學生及潮流青年。 隨著地鐵地下商鋪商業(yè)經(jīng)營的發(fā)展，初期采用招商引入商家的方式被議標方式逐步取代。 2．2．3廣州地鐵站廳商鋪經(jīng)營的主要經(jīng)驗和值得關注的問題 經(jīng)驗主要是引進連鎖經(jīng)營和知名商家，區(qū)分商場、商鋪的不同情況采用分別招商、整體招商相結(jié)合的方式。商業(yè)網(wǎng)點基本采用連鎖經(jīng)營方式。 目前，站內(nèi)商鋪的租金平均是每月500800元/平方米。 2．4香港的經(jīng)驗和做法 香港地鐵荃灣、港島、日運營時間達19小時，日均客運量230萬人次。商鋪的業(yè)態(tài)設置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類為主。最具特色的地下商場是銅鑼灣時代廣場地下一層的“時代便利集”，主要經(jīng)營中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品；目標顧客瞄準大眾消費者，價格適中，生意頗好。 2．4．3香港地鐵商業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗借鑒和不足 經(jīng)驗主要是各類地鐵商場經(jīng)營定位明確，實行特色化經(jīng)營和主題經(jīng)營；圍繞地鐵經(jīng)營進行商業(yè)營銷模式的創(chuàng)新，把商場的客流和經(jīng)營與地鐵的客流和經(jīng)營進行經(jīng)營捆綁（如杏花新城）。 3．1．2在商業(yè)分布上，地鐵站臺由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上不設置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個層次：第一層次是站廳內(nèi)零星商業(yè)網(wǎng)點，面積小，以經(jīng)營即時性消費商品為主；第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場，經(jīng)營范圍以便利性商品和服務與流行性商品為主?？傮w上看，商業(yè)經(jīng)營種類與經(jīng)營規(guī)模密切相關，規(guī)模小就以經(jīng)營第一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營第三、四類商品。 3．1．4地面商業(yè)發(fā)展狀況對地下商業(yè)設置具有很大影響，地面地下互動關系明顯。這樣可以使乘客在地鐵可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務。 地鐵公司在對地下商業(yè)物業(yè)務經(jīng)營模式，通常是區(qū)分不同情況來決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點通常由自己進行招商和經(jīng)營，較大的站內(nèi)商場一般也由自己經(jīng)營，但也有少量引入投資商進行經(jīng)營的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。三、深圳商業(yè)物業(yè)經(jīng)營狀況分析1．深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀 商業(yè)物業(yè)屬經(jīng)營性商品房，主要的使用對象是從事各種零售業(yè)務的行業(yè)，包括百貨業(yè)、金融業(yè)、郵政服務業(yè)、居民生活服務業(yè)等。 從深圳市商業(yè)物業(yè)歷年的投資、交易情況可看出，深圳的商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過從1997年開始的一段調(diào)整期后，受深圳經(jīng)濟穩(wěn)定增長的帶動及地鐵工程全面鋪開帶來的商機，開始進入了調(diào)整后的強勁市道，主要體現(xiàn)在下述幾方面：一是近兩年來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍，在1998年銷售量較上年大跌三成以上之后，從1999年起迅速反彈回升，并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢，達到歷史高峰，%，顯示投資者以商業(yè)物業(yè)前景的信心快速增強；二是在特區(qū)內(nèi)福田、南山和關外布吉、龍華等新興商業(yè)中心，商業(yè)物業(yè)受到市場追捧，呈現(xiàn)成交量明顯增加，價格保持堅挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀缺產(chǎn)品，一經(jīng)推出，就受到市民歡迎，如中信城市廣場等。 1．1．2商業(yè)物業(yè)供給量 每年大量新增商業(yè)用房投放市場，反映出投資商和發(fā)展商充分看好深圳市商業(yè)和服務業(yè)未來的發(fā)展；同時也為商業(yè)物業(yè)投資者提供了較大的選擇空間。特區(qū)內(nèi)商服物業(yè)銷售則表現(xiàn)的起伏較大，羅湖區(qū)近幾年明顯呈下滑趨勢，但近一兩年略有反彈，應該歸功于政府的政策支持（允許港人買鋪）；福田區(qū)商服物業(yè)銷量在99年跌到谷底，從2000年開始觸底反彈，與中心區(qū)在該區(qū)興建，及一些物業(yè)的營銷創(chuàng)新不無關系；南山區(qū)表明商服物業(yè)銷量雖起伏不定，但在2000年打出了一個小高潮，而這正是由于濱海大道的開通和西部跨海大橋概念帶旺了南山的商業(yè)；鹽田區(qū)則大多在低位徘徊，可在1999年該區(qū)的銷量卻忽然翻了兩番，究其原因，正是當年“產(chǎn)權(quán)式酒店”風靡深圳的時候，為鹽田創(chuàng)下了歷史上的銷售高峰。租賃價格下調(diào)必將加大業(yè)主的經(jīng)營風險與壓力。但商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況與物業(yè)位置及物業(yè)的經(jīng)營水平有著直接的關系。通常在這三類地帶的商業(yè)物業(yè)價值相對較高。從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，專家認為深圳商業(yè)物業(yè)總面積與總?cè)丝诘暮侠肀壤秊?平方米/人。 人均商業(yè)面積比較(平方米/人) 2. 深圳商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展趨勢 從歷年商業(yè)用房施工及新開工面積來看，近幾年一直保持較高水平，這說明今后幾年將陸續(xù)有大量的竣工商業(yè)物業(yè)投入市場。根據(jù)市國土局的一項研究，未來三年20032005年深圳對商業(yè)物業(yè)的需求是：年 份需求預測值2003年65萬平方米2004年63萬平方米2005年62萬平方米注：這個需求值是從最終使用者的角度進行測算的。深圳主要商業(yè)中心商業(yè)物業(yè)租賃指導租金變化情況（元/平方米）區(qū)別地段200120022003高層多層簡易高層多層簡易高層多層簡易一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層一樓其他樓層羅湖區(qū)天安大廈700280600250600250發(fā)展中心250200200國貿(mào)大廈200200200解放路（東門路深圳戲院）人民北路（解放路立新路）東門中路（深南路曬布路）450400300400350300450400300福田區(qū)華強北路臨街房屋350120300120280400200380180360160300180振華路、振興路、華發(fā)北路沿線兩旁房屋250110250110200300160280150200120200110深南中路以北，紅荔路以南、華強北路以東、上步路以西20010020090150230100230902008018080南山區(qū)錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂谷、銅鑼灣廣場15028015028080120南油大道東側(cè)、龍城路、創(chuàng)業(yè)路、東濱路、后海大道54665054665012045數(shù)據(jù)來源：深圳市規(guī)劃與國土資源局每年發(fā)布的《深圳市房屋租賃指導租金》。 投資型商鋪將成為市場的一大熱點，開發(fā)商將住宅與商業(yè)裙樓同步銷售，商鋪的銷售遠遠快于住宅銷售，投資商鋪將成為人們主要的投資方式之一。數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。在全省零售銷售十強排名中，深圳占6家。截止2002年底，這部分人口是深圳市購買力的主要來源；二是深圳市大量的流動人口。 零售業(yè)態(tài)完備，業(yè)態(tài)調(diào)查和創(chuàng)新取得成效 1995年，深圳零售企業(yè)10強中，只有萬佳百貨屬超市，其余九家均為百貨商店。目前，深圳零售業(yè)態(tài)除較傳統(tǒng)的百貨商店、專業(yè)店、雜貨店以外，還有超級市場、便利店、專賣店、倉儲式平價商場，最近又出現(xiàn)了以銅鑼灣廣場為代表的新興的購物中心模式，已建成或正在建一批大型的購物中心，如中信城市廣場、華潤新城、金光華商業(yè)廣場等。但不同業(yè)種業(yè)態(tài)的商場的利潤率也不同：如百貨商場會略高于超市；某些品類專賣店則屬于高贏利行業(yè)，如珠寶專業(yè)店（商場自營），通?？蛇_到50%以上的凈利潤率水平。二十世紀九十年代中期，深圳市的商貿(mào)格局從原來以羅湖區(qū)為單中心的狀況漸次發(fā)展成羅湖區(qū)、福田區(qū)的華強北以及南山區(qū)共存的多中心商貿(mào)體系。因此，未來深圳商業(yè)將由于地鐵的誕生而呈現(xiàn)出零售業(yè)向地鐵沿線集中的趨勢。另外，由于濱海大道的開通，南山日漸成為深圳重要的人口聚集區(qū)，并將逐漸發(fā)展，與東門、華強北共同充當城市次級中心商業(yè)區(qū)角色。流動人口在深圳的商品性總支出約為155億元/年，約占深圳市社會消費品零售總額的1/4。據(jù)第五次人口普查結(jié)果，深圳人口達700萬人。 與國內(nèi)其他大中城市相比，2002年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全國大中城市首位（分別為44410元和24941元），說明深圳經(jīng)濟實力雄厚，居民消費能力強。深圳市居民收入與支出狀況數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計信息局。說明深圳的消費絕大部分來自本地居民。第二類：地下商業(yè)街（商城）。1．站廳零星商業(yè)物業(yè)經(jīng)營策略分析1．1站廳零星商業(yè)物業(yè)的分布地鐵一期站廳預留零星商業(yè)物業(yè)分布車 站物業(yè)個數(shù)總面積（平方米）平均面積（平方米/個）羅湖站6國貿(mào)站327老街站540大劇院站5科學館站4華強路站3崗廈站5購物公園站6香蜜湖站5車公廟站5竹子林站5僑城東站445福民站6會展中心站562少年宮站2合計69資料來源：地鐵公司提供的資料整理而得。站廳零星物業(yè)各站不同時段人流總量車站日均人流量人次/日早高峰人流量人次/小時晚高峰人流量人次/小時非高峰人流量人次/小時僑城東（含世界之窗站）14563915994160215165羅湖13285215277148374670老街12239214020137024303會展中心11844713168132094185購物公園10928812172122043860大劇院9579410959107123369