【正文】 身為攀枝花市的商業(yè)中心，吸引該區(qū)內(nèi)的消費群到本案并不切實，因此該區(qū)并不包括在本專案的次輻射區(qū)內(nèi)。本司在攀枝花進行的調(diào)查結(jié)果，消費者到各消費場所，用在交通上的時間不超過15分鐘約占40%。目標(biāo)消費群定位全區(qū)158439人，其中非農(nóng)業(yè)人口147261人，農(nóng)業(yè)人口11178人。2003年底。成昆鐵路和108國道公路縱貫全境，北距成都749公里，南接昆明351公里，是四川省通往華南、東南亞沿邊、沿?？诎兜淖罱c，為“南方絲綢之路”上重要的交通樞紐和商貿(mào)物資集散地。21，東經(jīng)108176。西部陽光大廈招商策劃方案（一）攀枝花市社會經(jīng)濟狀況地理環(huán)境 攀枝花市，中國四川省省轄市。08＇～102176。人口 2003年，攀枝花市轄米易縣、鹽邊縣、仁和區(qū)、東區(qū)、西區(qū)，有16個街道辦事處，124個社區(qū)居民委員會。％，‰，‰，比上年降低了1個千分點。全區(qū)有33個少數(shù)民族，少數(shù)民族人口8900人。功能定位按此訂定[本項目]的首輻射區(qū)包括攀鋼生活區(qū)、政府家屬區(qū)、大水井小區(qū)、玉泉花園以及經(jīng)濟適用房小區(qū)等。圖4商圈范圍區(qū)圖（略）（四） 市場定位功能定位 以位置及規(guī)模考慮，[本項目]是“區(qū)域性購物中心”，[本項目]的功能定位上有以下幾項作重心：餐飲將會是吸引目標(biāo)客層主要的商戶，以準(zhǔn)確的定位、集約化、多選擇，配合西部陽光的獨特環(huán)境，完善的交通設(shè)施，為消費者提供全面的餐飲地點，餐飲方面主要考慮五類餐館： ☆西式快餐及特色小食，以兒童及年輕客層為主；☆中檔較受大眾歡迎的連鎖式本地餐館；☆以中高檔次消費層，有其獨特色彩的餐館；☆各類酒吧，如咖啡吧、網(wǎng)吧、清吧等。家居用品（四） 市場定位周邊正有大量的新房相繼落成，如政府經(jīng)濟房、玉泉花園等，在家居用品上會有很大的市場，加上占地10000平方米的“玉泉廣場”，會吸引大量的客群，因此針對這方面的客群，可在項目內(nèi)引入家居、床上用品等商戶。商業(yè)步行街的 隨著消費者對生活質(zhì)量的不斷提高，對購物的要求將更商場定位 加個人化，而現(xiàn)在在攀枝花市場大型的商場并沒有如香 港的[時代廣場]、北京的[國貿(mào)購物廣場]、上海的[恒隆廣場]因此本司認為針對中高檔次的消費的商場將會如其他發(fā)展得較快的城市一樣，走向?qū)I(yè)化、個人化店中店形式的購物商場。因此現(xiàn)階段只能針對那些已在攀枝花透過代理商設(shè)店國際品牌。由于[本項目]并非于主要商圈，現(xiàn)時要引入高檔次及高格調(diào)的品牌并不切實際。因此，建議行車道只圍繞項目周邊。而在“玉泉廣場”的右上角點則只是上客點，主要是購物完后在該處上車離開。以增加該段較近沿街的商鋪人流?！顢U寬行車道，使私家車可從平江路直接進入[本項目]，（五） 賣場動線及樓層布局避免增加現(xiàn)時繁忙的平江路，減低[本項目]開業(yè)后對該路段可能造成的壓力。目前攀枝花市商場主要集中于市中心繁忙地段：新華街商貿(mào)圈內(nèi)。商場出租情況（需進行調(diào)查，在此略）租賃期☆最短一年（注：主要指臨內(nèi)廣場的鋪位，以短期租約出租）☆以二年期或三年期為主☆個別主力店則以四年或以上其他費用標(biāo)準(zhǔn)☆綜合管理費2元/平方米（最終定價以政府有關(guān)部門核定和市場運作推廣的實際情況而定）。由于“本項目”是位于西區(qū)，定位在中高檔次消費的市場是一個新的地點，一般來說特別是服裝類的商戶，都會采取較保守的態(tài)度，對于新區(qū)能否吸引消費群，還未有很大的信心，特別上在攀枝花市失敗的個案，使到中高檔次的服裝品牌經(jīng)營者都著重市中心的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，如新華街、商業(yè)街、大梯道一帶。把商場的鋪位占滿，現(xiàn)階段所針對的經(jīng)營服裝類廠家，主要分三類。如在商鋪裝修的投資不少于某金額（金額水平視其經(jīng)營種類及店鋪面積） （七） 招商策略☆品牌類別在經(jīng)營品牌方面可選擇多個品牌經(jīng)營者，如在商業(yè)街小店型式的個體戶。 ● 吸引“龍頭店”的招商手法建議除上述所提的要點外，應(yīng)著重以下幾個重點：☆標(biāo)榜引入知名商場管理公司，增強廠商進場信心。明確法律責(zé)任，以中介服務(wù)的身份促進達成業(yè)主和商（七） 招商策略家的租賃合同關(guān)系，以管理服務(wù)的身份形成與業(yè)主的物業(yè)管理合同關(guān)系，并形成與商家經(jīng)營管理合同關(guān)系。法律關(guān)系上弱式介入，在營銷、造勢方面強勢介入。加強已交房業(yè)主的委托工作，同時利用交房機會，進一步提高業(yè)主委托率，為按賣場規(guī)劃、項目定位創(chuàng)造條件。深度拓展商家資源，按2：1之比例準(zhǔn)備商源，保證本項目商源質(zhì)量。落實自營業(yè)主，引導(dǎo)先期入場，利用其在行業(yè)中的關(guān)系和對自身利益的關(guān)心，自覺傳遞招商信息，配合招商工作的開展?！? 商家策略A、組合招商，定向?qū)嵤〣、先引后招，突出重點（七） 招商策略C、把握節(jié)奏，分清主次根據(jù)行業(yè)實際，提供委托招商，連鎖加盟，自主經(jīng)營，委托出租等多種招商方式，提高招商的成功率。對部分頂級口岸在管理公司測算租金參考標(biāo)準(zhǔn)之基礎(chǔ)上再做較大幅度的增長，以促進次一級口岸的出租率，同時亦有利于擬引入目標(biāo)客戶的優(yōu)惠政策B、策略引導(dǎo)，合理實施重點銜接“玉泉廣場”的配合，合理調(diào)整規(guī)劃引導(dǎo)“西部陽光”消費人流。合理規(guī)劃項目、出租車上下客點，私家車停放點，設(shè)計引導(dǎo)公交線路合理設(shè)點，使項目人流均勻分布。合理規(guī)劃花車、貨亭，增加項目經(jīng)營品類，形成特色。正視對業(yè)權(quán)分散的具體情況,根據(jù)業(yè)主委托和自營情況存在變數(shù)的實際情況，動態(tài)調(diào)整，配合各品類店，形成對目的型和沖動型人群的有效吸引，最大限度保持規(guī)劃布局的整體性和完整性。充分激勵和調(diào)動招商人員的積極性和能動性，充分發(fā)揮好個人在專業(yè)中的特長，合理的調(diào)配和安排人力資源，調(diào)（七） 招商策略動每位招商人員的最大積極性。定期組織專業(yè)培訓(xùn)，不定期根據(jù)招商中的具體情況及時組織交流，強化提高每位員工的專業(yè)技能和綜合素質(zhì)，提升整個團隊工作效率和能力。提前實施商業(yè)環(huán)境營造策略：提前導(dǎo)入西部陽光指示系統(tǒng)與展示系統(tǒng)，營造開業(yè)前的濃烈商業(yè)氛圍。立足于以歐式題材為主的活動組織、營造人氣；宣傳導(dǎo)（七） 招商策略入階段：時間： ；主題：經(jīng)典懷舊電影月；輔助活動：消夏晚會、街頭文化、快樂大本營等小型游樂活動作穿插，交叉組織舉行?！? 廣告策略對象：國際、國內(nèi)著名品牌代理商、經(jīng)銷商、餐飲等服務(wù)企業(yè)，金融、郵政、電信等專業(yè)服務(wù)企業(yè)、消費者。招商的前期階段，招商的比例計劃為：攀枝花地區(qū)招商的比例分配 占80％左右；外地招商占15％左右；預(yù)留出5％的比例，作為機動或炒作。一次性交納1年的租金。從第三年起租金遞增5％；第四年遞增6％；第五年遞增7％；總體遞增比例不超過20％?？色@得4年實際使用權(quán)的優(yōu)惠政策。首期交納5年租金的30％，入駐前交齊5年租金全款。● 租金交納及優(yōu)惠政策2（備選方