【正文】 指標 備注1 用地面積 畝 18 2 建筑面積 畝 24108 5325 18783 室內(nèi)倉儲 畝 11136 1125 10011 綜合服務(wù)樓 m2 900 900 辦公樓 m2 1800 1800 商貿(mào)區(qū) m2 10272 1500 87723 建停車場 m2 9700 5700 40004 露天貨場 m2 3150 675 24755 道路及綠化 m2 10467 2400 73926 容積率 建筑密度 % 37 綠地率 % 7 項目固定資產(chǎn)投資 萬元 一期固定資產(chǎn)投資 萬元 二期固定資產(chǎn)投資 萬元 8 生產(chǎn)流動資金 萬元 9 主要經(jīng)濟指標 項目總投資收益率 % 項目資本金凈利潤率 % 項目投資利潤率 % 項目投資利稅率 % 稅后項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % 稅后項目投資回收期 年 含建設(shè)期 津市市嘉山工 業(yè) 新區(qū)配套 項 目 ——湘西北 綜 合物流園 4五、 研究結(jié)論與建議研究結(jié)論⑴ 項目建設(shè)符合國家現(xiàn)行宏觀經(jīng)濟政策和國家產(chǎn)業(yè)政策，是湖南三湘和達現(xiàn)代物流有限公司自身發(fā)展的需要，有利于廣大生產(chǎn)企業(yè)降低物流成本、優(yōu)化資源配置，從而提高經(jīng)濟的運行質(zhì)量和效率，提高企業(yè)的整體競爭力，促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。⑸ 項目建設(shè)以物流需求為依據(jù)，以現(xiàn)有設(shè)施及資源為基礎(chǔ)，避免盲目投資和重復建設(shè)。二、 建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位：湖南三湘和達現(xiàn)代物流有限公司 津市市嘉山工 業(yè) 新區(qū)配套 項 目 ——湘西北 綜 合物流園 2三、 研究依據(jù)及范圍研究依據(jù)⑴ 遵照國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二五年計劃關(guān)于“傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)要運用現(xiàn)代經(jīng)營方式和服務(wù)技術(shù)進行改造，著重發(fā)展商貿(mào)流通、交通運輸、市政服務(wù)等行業(yè)，推進連鎖經(jīng)營、物流配送、多式聯(lián)運、網(wǎng)上銷售等組織形式和服務(wù)方式” ，做好項目定位、搞好項目設(shè)計。 建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃建設(shè)的總建筑面積為 24108 平方米。其中一期用地面積18 畝，建筑面積 5325 平方米，露天貨場 675 平方米，停車場 5700 平方米，道路及綠化面積 2400 平方米；二期用地面積 畝，建筑基底面積 18783 平方米，露天貨場 2475 平方米，停車場 4000 平方米，道路及綠化面積 7392 平方米。⑵ 按照國家經(jīng)信委等六部委《關(guān)于加快我國現(xiàn)代物流發(fā)展的若干意見》的通知要求，明確項目目標、搞好項目規(guī)劃。⑹ 項目建設(shè)積極采用國際國內(nèi)先進技術(shù)和設(shè)備，采購工作實行招標采購及比質(zhì)比價采購。⑵ 湘西北綜合物流園項目建設(shè)用地符合津市市嘉山工業(yè)新區(qū)對該宗地的規(guī)劃建設(shè)要求。提供多式聯(lián)運、貨運代理、貨運信息、零擔專線、倉儲中轉(zhuǎn)、流通加工、品牌展示、金融結(jié)算、等物流服務(wù)。財務(wù)指標反映項目具有一定的盈利能力。⑶ 政府各部門應(yīng)支持盡快完善該地塊周邊配套的道路、供水、排水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，為企業(yè)創(chuàng)造良好的投資環(huán)境。由于各級政府部門對物流業(yè)的重視和大力支持，國內(nèi)第三方物流企業(yè)正在蓬勃發(fā)展，許多大中型城市也紛紛出現(xiàn)各種物流配送企業(yè)。二是出現(xiàn)了一批定位于全方位物流服務(wù)的物流企業(yè)，這其中既有大型國有企業(yè)，也有一些引入國際資本和物流管理經(jīng)驗的合資企業(yè)，更有一批具有市場競爭力的私營企業(yè)。在經(jīng)濟全球化和信息化的推動下，現(xiàn)代物流業(yè)己從為社會提供傳統(tǒng)運輸?shù)姆?wù)，擴展到以現(xiàn)代科技、管理和信息技術(shù)為支撐的綜合物流服務(wù)，成為供應(yīng)鏈管理中一個至關(guān)重要的環(huán)節(jié)。區(qū)域經(jīng)濟迅速發(fā)展。項目將建設(shè)一個現(xiàn)代化、規(guī)模較大、優(yōu)質(zhì)高效的物流園區(qū)，為企業(yè)提供更好的物流服務(wù)功能，促進地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。⑵ 各地政府部門和有關(guān)企業(yè)必須以加快發(fā)展為主題，以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，堅持以市場為導向、以企業(yè)為主體、以信息技術(shù)為支撐，以降低物流成本和提高綜合服務(wù)質(zhì)量為中心，積極采用先進的物流管理技術(shù)和 津市市嘉山工 業(yè) 新區(qū)配套 項 目 ——湘西北 綜 合物流園 9設(shè)備，加快建立全國、區(qū)域、城鎮(zhèn)、企業(yè)等多層次的符合市場經(jīng)濟規(guī)律、與國際市場通行規(guī)則接軌，物暢其流、快捷準確、經(jīng)濟合理、用戶滿意的社會化、專業(yè)化現(xiàn)代物流服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系。近年來，湖南省及相鄰省份也開始認識到現(xiàn)代物流對于推動經(jīng)濟發(fā)展、改善投資環(huán)境、提高區(qū)域經(jīng)濟和工商企業(yè)在國內(nèi)外市場競爭能力等方面的重要性。物流的出現(xiàn)，為生產(chǎn)經(jīng)營者提供了開放的、良好的物流服務(wù)體系，也為配送中心提供了新的發(fā)展機遇。 城市發(fā)展的需要由于物流配送中心是一個投資大，占地多，涉及方面廣泛的系統(tǒng)工程，是區(qū)域或城市對外物資交流的中心和紐帶，對于城市的經(jīng)濟、交通、環(huán)境以及城市品味等各方面起著深遠的影響。城市交通方面：隨著開發(fā)區(qū)招商引資的巨大成功，津市市市市經(jīng)濟建設(shè)的得到了進一步發(fā)展，各種外地車輛來本市暫停配貨的數(shù)量日益增加，由于目前沒有大型貨車停宿場，車輛隨意停放，使現(xiàn)有狹窄的城市交通路面到處呈現(xiàn)交通安全隱患，車輛流通量降低。 應(yīng)對國際競爭的需要在世界經(jīng)濟全球化趨勢日益明顯的今天，全球性的企業(yè)并購浪潮正推動著國際貿(mào)易貨物流動加速向全球化方向發(fā)展，并帶動了世界各國物流企業(yè)的聯(lián)合、兼并與重組，大型跨國物流企業(yè)的出現(xiàn)，加速了物流產(chǎn)業(yè)與網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的結(jié)合，使物流產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)發(fā)生了革命性的變化。根據(jù)西方發(fā)達國家物流企業(yè)的成功經(jīng)驗，他們已經(jīng)開始在某些領(lǐng)域大規(guī)模進入國內(nèi)的物流市場，為了應(yīng)對挑戰(zhàn)，國內(nèi)的北京籌資 150 億元、武漢籌資 津市市嘉山工 業(yè) 新區(qū)配套 項 目 ——湘西北 綜 合物流園 12100 億元，上海、廣州、深圳、天津、西安等都準備籌資在當?shù)卣皣蚁嚓P(guān)部委的支持下打造現(xiàn)代物流園，從而促進、帶動當?shù)氐墓I(yè)生產(chǎn)和貿(mào)易的發(fā)展。 企業(yè)自身發(fā)展的需要湖南三湘和達現(xiàn)代物流有限公司是常德市從事貨運配載最早的企業(yè)，企業(yè)管理精良，在長沙、武漢、岳陽、株洲等地設(shè)有辦事處，是津市市唯一全國聯(lián)網(wǎng)的配載企業(yè)，承載了本市大部分的長途貨運。 津市市嘉山工 業(yè) 新區(qū)配套 項 目 ——湘西北 綜 合物流園 13第三章 市場分析一、 國際物流發(fā)展現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟全球化步伐的加快和信息技術(shù)、通訊技術(shù)的發(fā)展，全球制造、采購、銷售趨勢的加強，現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出新的特點，一是電子物流的興起，據(jù)預測，到 2022 年底電子商務(wù)交易額將達到 10000億美元。五是綠色物流的發(fā)展，使物流產(chǎn)業(yè)更加注重物流過程的環(huán)境保護和再生利用工作。目前，美國、日本和歐洲等先進國家的物流園區(qū)已發(fā)展得十分完善，形成了以物流園區(qū)為基礎(chǔ)的、以物流信息平臺為依托的、以第三方物流服務(wù)為主導的規(guī)模化、專業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化的社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系。運輸配送社會化發(fā)達國家的物流園區(qū)一般均建在公路、鐵路、港口、機場貨運樞紐附近，以及靠近生產(chǎn)加工區(qū)或消費集中區(qū)貨物集散地附近。據(jù)專家預測，國外這種以物流園區(qū)為核心的社會化運輸、配送形式將以每年5%至 10%的速度增長。例如，美國的 i2 公司，世界 500 強中有三分之二是在其客戶名單上。物流園區(qū)根據(jù)庫存變化情況，將補貨信息、配送信息及時傳遞給運輸企業(yè)。 第二階段：80 年代至 90 年代中期，我國商業(yè)流通體制發(fā)生重大變革，我國物流處于傳統(tǒng)物流為主，逐步探索現(xiàn)代物流運作規(guī)律的階段。我國物流發(fā)展存在的問題我國物流業(yè)發(fā)展已走過了二十多年的路程，但正是在這幾年，特別是跨入新世紀以后得到了快速推進。 ⑶ 技術(shù)與人才方面，物流技術(shù)與設(shè)備水平低下現(xiàn)狀與現(xiàn)代物流業(yè)對技術(shù)的高要求相矛盾。我國現(xiàn)代物流的發(fā)展趨勢將是以大型綜合物流園區(qū)或物流基地、物流中心為主樞紐，以一大批中小物流企業(yè)為子節(jié)點的物流網(wǎng)絡(luò)體系，以形成高效、快捷、優(yōu)質(zhì)、安全、優(yōu)化的社會物流總供應(yīng)鏈。如剔除價格 津市市嘉山工 業(yè) 新區(qū)配套 項 目 ——湘西北 綜 合物流園 17因素，2022 年需要運輸?shù)膶嵨锪吭鲩L率約為 30%，而實際完成的貨運總量只增長了 %，供給與需求增幅之間存在 19 個百分點的差距。這一增幅比去年同期回落了%，也比 GDP 增長幅度低 %。因此，如果我國能達到同一水平，按照 2022 年的 GDP 水平，將可以為全社會節(jié)約 億元的物流成本，或者說可以多產(chǎn)生近 9000 億元的利潤。⑵ 國內(nèi)新興的中小企業(yè)。面對激烈的國際國內(nèi)競爭，打破大而全、小而全的傳統(tǒng)觀念，開始著手對企業(yè)傳統(tǒng)物流活動進行重新改造，力求最大限度地獲取競爭優(yōu)勢。如中遠集團、中外運集團、中海集團、中鐵集團等。在保障本企業(yè)物流業(yè)務(wù)的同時，向社會化物流服務(wù)拓展。⑸ 迅速發(fā)展建設(shè)的物流中心。交通運輸網(wǎng)絡(luò)不斷完善，物流園區(qū)建設(shè)亮點頻現(xiàn)，物流規(guī)?？焖贁U大，效益不斷提高，對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻越來越大。其中，省內(nèi)鐵路營運里程已達 3806 公里。2022 年，全省鐵路貨運周轉(zhuǎn)量 億噸公里，比 2022 年增長 %；鐵路客運周轉(zhuǎn)量 億人公里，增長 %。2022 年底，全省民用載貨汽車 萬輛，比 2022 年增長%；農(nóng)用運輸車和拖拉機 萬輛和 萬輛，分別增長 47%和%。岳陽港城陵磯港區(qū) 3 個 2022 噸級泊位改擴建工程基本完工。2022 年，全省水運貨運量6894 萬噸，比 2022 年增長 %；貨運周轉(zhuǎn)量 億噸公里，增長%，分別占全省總量的 %和 %。2022 年，長株潭三市客運周轉(zhuǎn)量 億人公里，貨運周轉(zhuǎn)量 億噸公里，分別比 2022 年增長 %和 84%，占全省的比重分別為 %和 %，比 2022 年提高 個和 個百分點。四、 物流業(yè)的發(fā)展前景廣闊物流的規(guī)模越來越大。初步測算，2022 年湖南省社會物流總額在10000 億元以上。2022 年，全省規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)原煤 萬噸、鋼材 萬噸、水泥 萬噸、汽車 萬輛、配混合飼料 萬噸、卷煙 億支、機制紙及紙板 萬噸。經(jīng)測算，2022 年湖南社會物流總費用 億元，相當于全省地區(qū)生產(chǎn)總值的比例為 %，比 2022 年下降 個百分點，但仍比全國平均水平高 個百分點。湖南省及津市市市物流市場總量分析據(jù)《湖南統(tǒng)計年鑒》 ，湖南省 2022 年的物流產(chǎn)值占 GDP 總值的%，為 億元人民幣，以此為湖南省物流市場總量的低值。2022 年美國的物流成本為 9210 億美元，占 GDP 比重為%（《2022 年美國年度物流狀況報告》 ） 。2022 年我國 GDP 為 萬億人民幣（可比價格） ，按 20%計 津市市嘉山工 業(yè) 新區(qū)配套 項 目 ——湘西北 綜 合物流園 23算，物流成本已達到 17800 億元人民幣，可挖掘的“第三利潤來源”的潛力很大。我國計劃經(jīng)濟體制下形成的運輸、倉儲企業(yè)已經(jīng)開始向第三方物流企業(yè)轉(zhuǎn)變，同時對支持其物流活動的物流基礎(chǔ)設(shè)施提出了更高的要求，物流園區(qū)建設(shè)將有利于第三方物流企業(yè)開展物流業(yè)務(wù)。國際物流企業(yè)開展物流服務(wù)，對諸如物流園區(qū)等物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提出了明確而具體的要求。因此，開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)，是有效整合資源、發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢，為工商企業(yè)提供社會化現(xiàn)代物流服務(wù)的有效手段，其市場前景和發(fā)展?jié)摿薮蟆＝蚴惺惺惺且蛔瞎I(yè)城市，貨運量和貨物周轉(zhuǎn)量在常德地區(qū)占主要地位，因而提供了巨大的物流市場，其中，蘊含著巨大的物流成本節(jié)約空間和巨大的物流增值服務(wù)空間。⑶ 項目經(jīng)營預測① 項目經(jīng)營有利條件：湘西北綜合物流園坐落于津市市嘉山工業(yè)新區(qū)，地理位置優(yōu)越，是進出津市市市的門戶，相鄰二廣高速、S302 公路，交通十分方便，車流、物流、信息流、人流都比較集中快捷。可為客戶提供全方位的物流服務(wù)。開發(fā)區(qū)很多企業(yè)倉儲能力不足，如開發(fā)區(qū)內(nèi)年產(chǎn)中意糖果、雪麗造紙公司等自身倉儲有限，僅此一家的倉儲需求就達 2 萬平方米；因此，項目的租賃是有很大市場的。項目容積率 ，建筑密度 37%，綠地率%。本項目擬選址在津市市嘉山工業(yè)新區(qū)、運輸條件較好、周圍產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚并且離火車站和市區(qū)又不遠，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。市區(qū)公路四通八達：207 國道貫市而過，北通鄂南，南接湘中，西抵湘西，與石長鐵路、枝柳鐵路和京廣鐵路相連；湘北公路連接常德機場，可飛抵京、滬、閩、粵等地的重要城市。主要工業(yè)產(chǎn)車橋、食品、味精、糖化酶、蚊香、絲綢、風味小 津市市嘉山工 業(yè) 新區(qū)配套 項 目 ——湘西北 綜 合物流園 29食品等五十多種分別榮獲國優(yōu)、省優(yōu)、部優(yōu)。文化發(fā)達，商業(yè)活躍，購物方便，醫(yī)療設(shè)施健全；投資者無后顧之憂三、 基礎(chǔ)設(shè)施及投資環(huán)境工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。2022 年后，津市大力推進改革創(chuàng)新，改制后的國有、集體企業(yè)甩開體制束縛，煥發(fā)出了新活力。建有日處理能力 2 萬噸的污水處理廠、總庫容為 萬立方米的城市生活垃圾無害化處理場。 物產(chǎn)資源豐富。 “津市藠果”獲得國家地理標志產(chǎn)品認證，保河堤鎮(zhèn)中南村被評為全國循環(huán)農(nóng)業(yè)示范點，蠶桑種養(yǎng)殖標準化示范區(qū)通過國家驗收，八寶湖水產(chǎn)養(yǎng)殖專業(yè)合作社被農(nóng)業(yè)部授予水產(chǎn)健康養(yǎng)殖示范場，靈泉鎮(zhèn)楊家村、錦繡蘭苑休閑農(nóng)莊和半島農(nóng)莊被評為全省首屆百佳魅力村（農(nóng)）莊。還先后榮獲了全國平安 津市市嘉山工 業(yè) 新區(qū)配套 項 目 ——湘西北 綜 合物流園 31建設(shè)先進縣市、全國科技進步先進縣市、全國平安暢通縣市、全國道路交通管理優(yōu)秀城市、全國