【正文】 公園：西花園◇ 生活便利：無銀行、郵局、證券公司 ；農(nóng)貿(mào)市場、大型蔬菜批發(fā)市場、超市； 書店 影院等金融、消費、休閑、就餐場所幾乎沒有。⑤明珠小區(qū)的二期開發(fā)和圣景苑小區(qū)的開發(fā)加快了項目周圍的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和開發(fā)力度，從而形成更大的區(qū)域市場影響力奠定了基礎。四、項目SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢▼外部優(yōu)勢 ▼第一大部分：來自于市場的優(yōu)勢①鑫源兄弟集團的實力的社會影響的正面性。所以“知己知彼，才能百戰(zhàn)不殆”，我們在充分了解到競爭對手的優(yōu)、劣勢之后，還要更加明確自己的銷售目標，根據(jù)自身的優(yōu)勢制定一系列符合市場規(guī)律的營銷方案，同時揚長避短，把握住市場的脈搏、抓住消費心理，使本案獲取更大利潤。圣景苑小區(qū)所在地并無基深、雄厚得歷史、文化背景。說其是百姓安居是因為鑫源 項目規(guī)模：。第二部分：項目的投資分析一、 鑫源鑫源學校：康杰二中、運城職業(yè)中學；幼兒園：圣惠幼兒園等。（二）本項目周邊環(huán)境調(diào)查本案遠方景觀較好，沒有都市的喧囂只有四季的莊稼和樹木. 但是，本案近景不佳，周圍是待拆改的破舊平房，為數(shù)不多的老樓也年久失修； （三）本案交通條件調(diào)查細看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。圣景苑總體規(guī)劃、目前認購期商品房的售價，區(qū)域內(nèi)可與本項目形成競爭的項目有：明珠小區(qū)二期項目、西碧園小區(qū)、公司正在籌建的項目。圣景苑位于圣惠路西側，我部門在市場調(diào)查過程中，將其所輻射到的范圍界定在運城市區(qū)之內(nèi)。而且根據(jù)項目本身所在地的運城市地理位置情況，項目所在地又被稱為“運城市的城市淹沒區(qū)”，這里居民的素質(zhì)普遍不高，周邊生活配套十分落后。項目緊鄰運風高速路，由于項目的本身的地理位置和項目周圍的商業(yè)開發(fā)程度及商業(yè)氛圍，我們暫定鑫源全案共分六部分，其核心內(nèi)容包括：一、 區(qū)域市場個案調(diào)查分析二、 項目的投資分析三、 項目規(guī)劃設計營銷四、 項目形象營銷五、 營銷推廣策劃六、 項目服務營銷—— 目 錄 ——項目背景第一部分：區(qū)域市場個案調(diào)查分析一、項目鄰近地段住宅市場分析（一）區(qū)域內(nèi)商品房供應量及空置率統(tǒng)計（二）商品房銷售個案分析二、項目周邊環(huán)境分析（一）本項目土地性質(zhì)調(diào)查（二）本項目周邊環(huán)境調(diào)查（三）本案交通條件調(diào)查（四）周邊市政配套設施調(diào)查（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查第二部分：項目的投資分析一、鑫源本案即是利用鑫源策劃部的專業(yè)眼光及手段，通過對運城市圣惠路明珠小區(qū)為中心點的區(qū)域周邊環(huán)境的綜合考察和市場調(diào)研分析。圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案策 劃 部2004年9月11日前 言 房地產(chǎn)全程營銷思想是在中國房地產(chǎn)從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場的過程中，結合市場營銷的理論和實踐產(chǎn)生的具有實踐指導性的一套科學運作方法。不少發(fā)展商具有雄厚的實力進行房地產(chǎn)的規(guī)模開發(fā)，但卻不能全面把握項目運作的各個環(huán)節(jié)。然后，以項目為核心，針對當前的經(jīng)濟環(huán)境，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場的供求狀況，項目所在區(qū)域同類樓盤的現(xiàn)狀及客戶的購買行為進行調(diào)研分析，再結合項目進行SWOT分析。圣景苑項目的概況二、項目所在區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷（一）項目所在地的歷史狀況及規(guī)劃前景（二）項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀及價格走勢（三）項目所在地住宅客戶的構成及購買心態(tài)分析三、本項目的可行性研究四、項目土地SWOT分析（一） 本案區(qū)位的優(yōu)勢（二） 本案區(qū)位的劣勢（三） 本案區(qū)位的機會點（四） 本案區(qū)位的威脅及困難點(五) 本案市場定位(六) 本案價值分析第三部分：項目規(guī)劃設計營銷一、 建筑風格定位、色彩計劃二、 主力戶型選擇三、 環(huán)藝設計定位四、 交通組織定位五、 智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要第四部分：項目形象營銷一、項目視覺識別系統(tǒng)核心部分（一） 名稱（二） 標志（三） 標準色（四） 標準字體二、延展及運用部分（一） 營銷接待中心包裝設計（二） 工地環(huán)境包裝設計（三） 公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設計第五部分：項目推廣策劃一、 項目主要賣點設計二、 物業(yè)強勢、弱勢分析及對策三、 目標客戶群定位分析四、 價格定位及策略五、 入市時機規(guī)劃六、 廣告策略七、 媒介策略八、 推廣費用預算九、 營銷推廣效果的監(jiān)控、評估及修訂第六部分：項目服務營銷一、 前期資料準備及銷售培訓二、 銷售組織及日常管理三、 先期導入物業(yè)管理項 目 背 景 鑫源圣景苑的訴求點為：“咱運城老百姓滿意的好住房和多走幾分鐘為家添轎車”。鑫源依據(jù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的商品房售價把市調(diào)項目分為兩類，以鳳凰路為界，鳳凰路以東的物業(yè)多為高檔商品住宅，鳳凰路西端劃為中低檔商品住宅?！久髦樾^(qū) 二期項目】項目地點：圣惠路中段開發(fā)企業(yè)：運城市通宇集團開發(fā)有限公司建筑面積： 3萬零平方米建筑結構：主體6層建筑，臨街樓盤不帶底商設計戶數(shù)：11幢樓 約戶特色配套：主入口西側的住宅樓帶底商。鑫源求醫(yī)就近可去同德醫(yī)院和在建中的華康醫(yī)院等。圣景苑四周多為破舊的民宅，環(huán)境很差，斜對面就有一個警犬基地和化工廠，視覺污染、尾氣污染十分嚴重。圣景苑項目的概況 項目名稱：鑫源 規(guī)劃特征：主體磚砼結構、6層建筑，位臨路一側建有一層底商，戶型設計，主力戶型為：多平方米。圣景苑的地理位置的偏僻和項目周邊的商業(yè)氛圍和市政工程配套的不完善。◤ 區(qū)域房產(chǎn)建設展望 ◢預計項目周圍短時間內(nèi)將不會推出較往年檔次高、規(guī)劃面積大的樓盤，明年的市場競爭就不會加強；價格仍然是大部分樓盤占領市場的突破口；明珠小區(qū)二期新建樓盤注重社區(qū)環(huán)境的營造，大多數(shù)以綠地面積大、綠化率高為賣點，其次，消費者因購房訪問樓盤次數(shù)的增多，加之報紙不斷對購房的相關政策和購房技巧的報道，他們的地產(chǎn)知識和購房經(jīng)驗已經(jīng)成熟，對價格、環(huán)境、交通、景觀、朝向、戶型、升值等多方面因素考慮更加慎重。（三） 項目所在地住宅客戶的構成及購買心態(tài)分析 區(qū)域客戶職業(yè)預估目標客戶范圍公務員團購教師企業(yè)白領其它合計其它省建一公司公司內(nèi)部訂購其它學院普校其它百分比%100%區(qū)域范圍預估區(qū) 域鹽湖區(qū)其它 外地人合計 百分比100%客戶年齡預估年 齡2225263031353640415050以上合計百分比 100%總價反應預估價別（萬元）13萬元以下14181924253435萬元以上合計百分比 100%面積反應預估面積（平方米）75以下768990100100以上合計百分比 100%