【正文】 量的農(nóng)村集體土地被征用，失地農(nóng)民越來(lái)越多。據(jù)初步測(cè)算，在扣除搬遷人口新區(qū)規(guī)劃用地后，可節(jié)約建設(shè)用地 243 畝。城中村的改造，增強(qiáng)了中心城市影響力和帶動(dòng)力，是建設(shè)現(xiàn)代化大都市的需要。實(shí)現(xiàn)“政府主導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)作，統(tǒng)一設(shè)計(jì)、各具特色，統(tǒng)籌布局、優(yōu)化空間，營(yíng)造景觀、健全功能，全面推進(jìn)，改善民生”得目的。 項(xiàng)目建設(shè)是建設(shè)現(xiàn)代化大都城市的需要城中村改造是城市發(fā)展的必然過(guò)程。我國(guó)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的基本傾向仍然朝著農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)入城市的方向發(fā)展，同時(shí)城市疆界的迅速擴(kuò)大也將越來(lái)越多的農(nóng)村人納入到城市中。通過(guò)城中村改造和安置區(qū)的建設(shè)，可以根本改變目前農(nóng)民分散居住，并由此造成的用電、上學(xué)和醫(yī)療諸多不便的局面。該區(qū)域缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局紊亂，現(xiàn)在建筑物己比較陳舊，這些大大影響了濟(jì)源市的城市形象，與濟(jì)源打造和諧、宜居城市的要求相悖，不利于創(chuàng)建全國(guó)文明城市和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)充滿活力的新興中心城市。城中村改造和綜合開發(fā)對(duì)當(dāng)?shù)卣畞?lái)講，是一項(xiàng)十分艱巨和困難的任務(wù)。城中村改造不但是省政府布置的重要任務(wù)，也是一項(xiàng)系統(tǒng)的社會(huì)工程、民心工程，更是濟(jì)源市打造中原經(jīng)濟(jì)區(qū)新興中心城市目標(biāo)的重中之重。提出目標(biāo)任務(wù)是：2022年底前，基本完成中心城市建成區(qū)內(nèi)的城中村（居）改造任務(wù)；積極推進(jìn)城邊村、鎮(zhèn)中村、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)村等村（居）改造工作。 項(xiàng)目提出的背景　 隨著我省城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，在城市建成區(qū)形成了一些已經(jīng)被城市建設(shè)用地包圍，但在土地權(quán)屬、戶籍等管理體制上仍然保留著農(nóng)村模式的城中村地區(qū)。公司經(jīng)營(yíng)管理具有二重性。公司的宗旨是按照國(guó)家有關(guān)方針、政策、法律、 法規(guī)及國(guó)家和市發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃的要求，并運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，籌措建設(shè)資金，安排建設(shè)項(xiàng)目，提高投資使用效益，為濟(jì)源市經(jīng)濟(jì)建設(shè)服務(wù)。堅(jiān)持依法運(yùn)作，制定詳細(xì)的實(shí)施方案，嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。承建單位河南省濟(jì)源市建設(shè)投資公司技術(shù)及經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚，政府的優(yōu)惠政策及銀行的大力支持，建設(shè)資金有保障。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào) 指 標(biāo) 單位 數(shù)量 備注1 建設(shè)規(guī)模 規(guī)劃用地面積 畝 81 合54000平方米 建筑面積 平方米 144803 高層住宅 平方米 103680 商業(yè)用房 平方米 22185 集體房屋 平方米 3818 地下車庫(kù) 平方米 151202 工期 年 23 勞動(dòng)定員 人 264 能源消耗 年用水量 萬(wàn)立方米 以360天計(jì) 年用電負(fù)荷量 千瓦 46155 總投資 萬(wàn)元 51000 貸款35000 萬(wàn)元 第一部分工程費(fèi)用 萬(wàn)元 34984 工程建設(shè)其它費(fèi)用 萬(wàn)元 11432 含土地購(gòu)置費(fèi)8100萬(wàn)元 預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元 1977 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 26076 貸款償還期 年 5 含建設(shè)期2年 結(jié)論與建議 結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)從以人為本、構(gòu)建和諧社會(huì)的大局出發(fā)，為加快城市舊城改造步伐，優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市品位，完善城市功能；8本項(xiàng)目的建設(shè)將加快當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)一體化建設(shè)的進(jìn)程，促進(jìn)社會(huì)綜合事業(yè)水平的提高，提高人們的整體生活水平和生活方便程度，社會(huì)效益顯著；同時(shí)有利于繁榮地方經(jīng)濟(jì)，項(xiàng)目建設(shè)方案是經(jīng)過(guò)廣泛深入的市場(chǎng)調(diào)查及慎密的方案比較確定的，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模比較合理，充分考慮了安置工程的需求及實(shí)際狀況。 建設(shè)方案安置樓高 28 層，其中商業(yè)門面 3 層，住宅 25 層；安置樓高 24 層，其中商業(yè)門面 2 層，住宅 22 層；住宅主要戶型為大戶型、小戶型，設(shè)計(jì)為三室兩廳一衛(wèi)、二室兩廳一衛(wèi)等，單套大戶型+單套小戶型=240 平方米。同時(shí)，河南省濟(jì)源市建設(shè)投資公司通過(guò)東南片區(qū)城中村改造項(xiàng)目的綜合開發(fā)，最大限度的利用土地潛在價(jià)值，集約土地資源，并使土地資源得到更合理的使用。加快改造城中村，對(duì)于改善民生、優(yōu)化環(huán)境、做大做強(qiáng)中心城市，具有非常重要的意義。2022 年 1 月 17 日，在市十二屆人大六次會(huì)議上，何雄市長(zhǎng)再次強(qiáng)調(diào)，要切實(shí)加快邱禮莊、軹城等重點(diǎn)區(qū)域的城中村改造，確保東南片區(qū)建設(shè)取得明顯成效。東南片區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目主要有：安置區(qū)建設(shè)工程、葦泉河河道治理工程、市旅游客服中心建設(shè)工程、綜合體育場(chǎng)建設(shè)。 濟(jì)源市位于河南省西北部，因濟(jì)水發(fā)源地而得名。并對(duì)項(xiàng)目工程技術(shù)方案、環(huán)境保護(hù)、消防安全和節(jié)能、項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度、組織機(jī)構(gòu)與定員、投資估算與資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面進(jìn)行了初步研究和分析，為項(xiàng)目建設(shè)提供準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)和可靠的依據(jù)。 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制單位編制單位： 河南省工程咨詢公司資格證書編號(hào)： 工咨甲 12020220028法人代表： 董治堂項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 張建偉 編制依據(jù)、內(nèi)容和范圍 編制程序2 河南省工程咨詢公司接受河南省濟(jì)源市建設(shè)投資公司關(guān)于編制《濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告》的委托后，立即組織有關(guān)專家及技術(shù)人員對(duì)擬建場(chǎng)址進(jìn)行實(shí)地考察，并與承辦單位的領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員進(jìn)行了充分的交流和研究，認(rèn)真收集相關(guān)資料。在此基礎(chǔ)上，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和省、市有關(guān)政策文件，對(duì)該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行了全面、詳細(xì)地研究分析論證，結(jié)合項(xiàng)目所在地的自然條件、資源條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件，依據(jù)項(xiàng)目總體規(guī)劃方案及設(shè)想，進(jìn)行該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介城中村是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中一種比較特殊的現(xiàn)象，是農(nóng)村村落在 城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在 原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦被稱為“都市里的村莊”。濟(jì)源市北依太行，西距王屋，南臨九朝古都洛陽(yáng)，東接太極故里焦作，1997 年上升為省直管市，是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)充滿活力的新興中心城市。本次建設(shè)項(xiàng)目為安置區(qū)建設(shè)工程，搞好安置區(qū)的建設(shè)就妥善解決了城中村農(nóng)民的生活居住問(wèn)題，解決了城中村改造的后顧之憂。所以，加快東南片區(qū)綜合開發(fā)建設(shè)，是貫徹落實(shí)市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、市“兩會(huì)”精神的重要舉5措，是推進(jìn)城鎮(zhèn)三年行動(dòng)計(jì)劃、 建設(shè)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)新興中心城市的戰(zhàn)略部署，是優(yōu)化西北、拓展東南、建設(shè)新區(qū)、改造老城的具體行動(dòng)。作為項(xiàng)目承建單位，河南省濟(jì)源市建設(shè)投資公司是濟(jì)源市政府出資的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，屬濟(jì)源市投資公司下屬事業(yè)單位，是綜合開發(fā)經(jīng)濟(jì)建設(shè) 項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)管理固定資產(chǎn)投資，具有法人地位的企業(yè)，具有較強(qiáng)的綜合實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)施，改善和優(yōu)化城市環(huán)境，做大做強(qiáng)中心城市，使?jié)词谐蔀橹性?jīng)濟(jì)區(qū)最具活力和實(shí)力的新興中心城6市。 項(xiàng)目管理與實(shí)施進(jìn)度為做好濟(jì)源市東南片區(qū)安置工程建設(shè)工作，確保工程高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、按計(jì)劃順利完成，承辦單位河南省濟(jì)源市建設(shè)投資公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目有關(guān)手續(xù)的辦理和片區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批與實(shí)施等工作，項(xiàng)目總建設(shè)期二年。該項(xiàng)目的實(shí)施對(duì)于地方政府全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)、加快城市化建設(shè)，切實(shí)解決城中村居民的民生問(wèn)題具有重大現(xiàn)實(shí)意義。經(jīng)測(cè)算，該項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)合理，具有較高的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益，因此項(xiàng)目建設(shè)是必要的，可行的。項(xiàng)目建設(shè)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家環(huán)?！叭瑫r(shí)”的原則，施工期間搞好環(huán)境治理工作。公司的資金來(lái)源是：市政府確定的建設(shè)開發(fā)基金、市財(cái)政撥款及由市政府規(guī)定籌集的其它基金，公司對(duì)外投資收益等。一是政策性：市建設(shè)投資公司作為市政府的政策性投資機(jī)構(gòu)，自覺接受市宏觀經(jīng)濟(jì)政策的指導(dǎo)和調(diào)控，貫徹市政府及其計(jì)劃部門確定的投資方針，接受計(jì)劃的指導(dǎo)、管理和監(jiān)督。城中村在解決失地農(nóng)民社會(huì)保障、承接進(jìn)城務(wù)工人員和保留傳統(tǒng)文化等方面發(fā)揮了一定的積極作用，但在人居環(huán)境、公共安全、社會(huì)治安等方面存在許多隱患，已引起社會(huì)各界的關(guān)注。2022年12月30日，濟(jì)源市委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，以打造中原經(jīng)濟(jì)區(qū)新興中心城市為目標(biāo)，全面加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，特別是要按照改善生活環(huán)境、提高生活質(zhì)量的要求，加快城中村改造，確保東南片區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域取得明顯成效。城中村的改造，必須要按照有利于城市規(guī)劃統(tǒng)一實(shí)施和提高城市管理水平、有利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步、有利于提升城市品位和整體環(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)全面推進(jìn)和實(shí)施。目前，濟(jì)源市東南片區(qū)有近800多戶居民生活在城中村，農(nóng)用地和建設(shè)用地布局凌亂，分散無(wú)序。拆舊村莊，建新社區(qū)，是民心所向、眾望所歸，而且能夠從根本上改變村莊布局分散、規(guī)模偏小，村建規(guī)劃滯后、無(wú)序建設(shè)突出，基礎(chǔ)設(shè)施不足、公共服務(wù)落后等狀況。集中居住和統(tǒng)一安置，將降低農(nóng)村公共設(shè)施建設(shè)成本，城中村農(nóng)民集中居住新區(qū)，將享受到便利的交通、通訊、水、電、氣、教育和醫(yī)療等生活設(shè)施，大幅度地改善生活環(huán)13境、提升居民的生活質(zhì)量。在未來(lái)二、三十年里我國(guó)將經(jīng)歷一個(gè)繼市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型以后的又一個(gè)重大的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，即工業(yè)化和城市化的轉(zhuǎn)型?？v觀國(guó)內(nèi)大連、青島、深圳等一些優(yōu)秀城市的建設(shè)發(fā)展歷程，每一次城市建設(shè)的飛躍，無(wú)不伴隨著一次又一次的拆遷歷程，無(wú)不經(jīng)歷大規(guī)模的城中村拆遷改造過(guò)程。同時(shí)，改造城中村的過(guò)程實(shí)14際上也是塑造城市形象的過(guò)程，更多的“城中村”要融入城市的大圈，安置區(qū)的建設(shè)將拉大城市建設(shè)的框架，打造承擔(dān)“工業(yè)反哺、城市帶動(dòng)”的平臺(tái)，對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化和城鎮(zhèn)化建設(shè)具有重要的意義。 項(xiàng)目建設(shè)是土地集約和合理使用的需要城中村的改造，集約了土地資源，并使其得到更合理的使用和開發(fā)。15安置區(qū)的建設(shè)，能夠有效引導(dǎo)分散的弱小村莊向安置區(qū)聚集，可以較好帶來(lái)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、重組，實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新。在現(xiàn)有的制度框架中，失去土地保障的農(nóng)民被迫淪為一個(gè)新的社會(huì)弱勢(shì)群體，變成了務(wù)農(nóng)無(wú)土地、就業(yè)無(wú)崗位、低保無(wú)份額的“三無(wú)農(nóng)民” 。綜上所述，城中村改造安置區(qū)工程的建設(shè)是推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，構(gòu)建和諧濟(jì)源的重大舉措，對(duì)推動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)全面協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告 河南省工程咨詢公司 17第三章 拆遷補(bǔ)償安置方案 拆遷安置目標(biāo)要加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，就要充分認(rèn)識(shí)城中村改造建設(shè)的重大意義，做到經(jīng)濟(jì)社會(huì)并重、城鄉(xiāng)發(fā)展并行，努力打濟(jì)源市城中村改造建設(shè)區(qū)域發(fā)展新高地。打造城中村改造建設(shè)區(qū)域發(fā)展新高地，必須加強(qiáng)城中村改造的組織和工作者隊(duì)伍建設(shè)。開辦生活超市、郵政通信等服務(wù)項(xiàng)目，最大限度滿足社區(qū)居民需求。 拆遷安置范圍與數(shù)量 拆遷安置范圍本項(xiàng)目需拆遷安置涉及邱禮莊、小宗莊（宗莊三組）和西閻斜村三個(gè)村莊。具備安置資格的合法住戶，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，以居委會(huì)劃撥的宅基地為依據(jù)，按戶均建筑面積240 平方米的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。戶口在本居民組，且符合立戶條件，目前沒有住房也沒有劃撥宅基地的居民，可以按新建房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)購(gòu)買一套安置房（面積不超過(guò)140平方米）。居委會(huì)集體財(cái)產(chǎn)按建筑面積1 ：1置換。第一部分為住宅功能的建設(shè)內(nèi)容。 建設(shè)規(guī)模濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程是一項(xiàng)系統(tǒng)的民生工程，是濟(jì)源市加快城中村改造進(jìn)程、推進(jìn)城中村改造建設(shè)的試點(diǎn)。在綜合考慮各方面主要因素之后，經(jīng)測(cè)算確定該項(xiàng)目的總建筑面積144803㎡（其中一號(hào)地塊內(nèi)總建筑面積101753 ㎡，31 號(hào)地塊內(nèi)總建筑面積43050㎡）。每戶安置面積240㎡，包括一套大戶型住宅（約150 ㎡）和一套小戶型住宅（約90 ㎡）；共安置 132戶居民 濟(jì)源市東南片區(qū)城中村改造安置工程可行性研究報(bào)告 河南省工程咨詢公司 23第五章 場(chǎng)址選擇及建設(shè)條件 場(chǎng)址選擇 選址原則具有良好的社會(huì)和人文環(huán)境；地理位置適中，交通方便，有利于原材料的運(yùn)輸；節(jié)約用地，有效控制土地開發(fā)力度；環(huán)境條件良好，避開交通站點(diǎn)等城市人流集中或噪聲大的地段；地形力求規(guī)整，場(chǎng)地有必要的防洪排澇設(shè)施，適于基本建設(shè)；遠(yuǎn)離易燃、易爆物品的生產(chǎn)和貯存區(qū)，并遠(yuǎn)離污染源和高壓線路。㎡，約 62畝。 建設(shè)條件 自然條件氣候條件濟(jì)源市位于北緯 176。平原區(qū)光熱水三要素配合協(xié)調(diào)；沿太行山南麓有逆溫存在；西北部深山區(qū)溫度低而不寒，光照隨地形的不同而有差異。李八莊以西為低山丘陵，境內(nèi)山巒起伏，溝壑縱橫，丘頂呈乳頭狀，海拔高度200～ 600米，除王屋、邵原一帶地面普遍為黃土覆蓋外，其余大部分為紅色砂頁(yè)巖丘陵或石灰?guī)r低山，巖性較松，易于風(fēng)化，故切割強(qiáng)烈，形成深谷，谷深達(dá)100～300 米。本項(xiàng)目位于濟(jì)源市東南部，其中以丘陵、平原為主，山地坡度較小。降水量年際之間變化大，最大年降水量與最小年降水量相差兩倍，變差系數(shù)Cv=，降水在地域分布上也不均勻，蟒河上游、王溝、虎嶺、竹園一帶多年平均降水量達(dá)800 毫米以上，向南向東呈遞減趨勢(shì)，小浪底、趙禮莊、五龍口，多年平均降水量在650~675mm。地下水的類型，主要為基巖孔隙裂隙水和松散巖層孔隙水。西部淺山區(qū)由于切割強(qiáng)烈，巖層傾角大，大部分排泄為河川基流，為弱富水區(qū)，地下水補(bǔ)給模數(shù)為5~10 萬(wàn)立方米/ 平方公里。濟(jì)源市境內(nèi)有大小河流200 余條，皆屬黃河流域，主要河流有黃河、蟒河、沁河，主要支流有逢石河、澗底河、大峪河、硯瓦河、仙口河、大溝河、道西河、濟(jì)河、雙陽(yáng)河、鐵山河、石河、白澗河。 基礎(chǔ)設(shè)施條件道路交通濟(jì)源具有良好的區(qū)位優(yōu)