【正文】 成為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大亮點(diǎn)。2002年，房地產(chǎn)完成投資達(dá)7736億元，%，占當(dāng)年GDP（102398億元）%，2003年，全國(guó)投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金比去年同期又增長(zhǎng)了34%。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)失衡而總量不足的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再作進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是采用大跨度預(yù)應(yīng)力樓板技術(shù)，售價(jià)會(huì)比周圍樓盤稍高，要根據(jù)市場(chǎng)變化做出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶型或面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 （10） 資金來源：本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售收入用于投資部分。6年來，該公司成功開發(fā)了“長(zhǎng)延堡商城”、“雁招小區(qū)”、“翠花小區(qū)”、“環(huán)塔商廈”、“嘉翔國(guó)際貿(mào)易大廈”、“長(zhǎng)海大廈”、“偉豐花園”等項(xiàng)目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并創(chuàng)出了“雁招小區(qū)”與“翠華小區(qū)”品牌效應(yīng)，在西安市房地產(chǎn)行業(yè)贏得盛譽(yù)，給公司帶來了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展。（5） 經(jīng)營(yíng)范圍：主營(yíng)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理，兼營(yíng)：建筑材料、工程裝修。（二） 項(xiàng)目概況（1） 項(xiàng)目名稱：“曲江今日家園”項(xiàng)目。根據(jù)西安城市城市規(guī)劃發(fā)展要求以及曲江風(fēng)景區(qū)控制性規(guī)劃要求，西安長(zhǎng)海房地產(chǎn)開發(fā)公司已同西安市某廠以作價(jià)補(bǔ)償?shù)姆绞竭_(dá)成協(xié)議，獲得該廠33333平方米生產(chǎn)用地。馬蘭坡項(xiàng)目可行性研究報(bào)告結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)曲江今日家園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一 總論（一） 項(xiàng)目建設(shè)背景西安市長(zhǎng)海房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“雁招小區(qū)”、“翠華小區(qū)”，以其高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)、優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理，為西安市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評(píng)。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由西安市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。（2） 建設(shè)地點(diǎn)：西安市西影路。（6） 公司類別：專營(yíng)企業(yè)?！扒袢占覉@”是該公司開發(fā)的中高檔住宅小區(qū)。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金7500萬元作為啟動(dòng)資金，另需相銀行貸款6000萬元用于投資。（三） 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1 省計(jì)委計(jì)投[2004]號(hào)文《關(guān)于“曲江今日家園”項(xiàng)目建議書的批復(fù)》；2 西安長(zhǎng)海房地產(chǎn)開發(fā)公司與西安某廠簽訂的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》；3 西安市規(guī)劃設(shè)計(jì)院《曲江風(fēng)景區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》；4 長(zhǎng)安大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計(jì)研究院《“曲江今日家園”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》；5 雁塔區(qū)地質(zhì)勘探資料；6 西安市城市規(guī)劃局《西安市土地使用變更通知書》；7 省審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；8 西安市城市合作銀行資金證明；9 國(guó)家計(jì)委《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》；10 建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。針對(duì)目前高檔豪宅控制率居高不下，中檔主旨逐漸擔(dān)綱的趨勢(shì)，和西安市已有一部分中高收入的住宅消費(fèi)群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對(duì)西安市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開發(fā)有市場(chǎng)銷路。（六） 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “曲江今日家園”項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表31?？傊陙?，在我國(guó)每年國(guó)民經(jīng)濟(jì)7%～8%的增長(zhǎng)指數(shù)中，由房地產(chǎn)拉動(dòng)的至少占兩個(gè)百分點(diǎn)，超過了大部分國(guó)家房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重。4. 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸趨活躍。住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)更注重人性化考量，而且百畝以上的大盤如楓葉新都市等已在市場(chǎng)上出現(xiàn)。購(gòu)房地點(diǎn)：%的消費(fèi)者認(rèn)為城南、西高新是最佳方位，%的人選擇在二環(huán)外置家。隨著西安市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。在住宅市場(chǎng)日趨活躍，買房面臨多種選擇的今天，一個(gè)樓盤吸引消費(fèi)者的前提應(yīng)該是自己與眾不同的個(gè)性，換句話說，住宅細(xì)分是今后住宅市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。市場(chǎng)對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應(yīng)隨之提高。在去年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會(huì)上，許多購(gòu)房者已把咨詢的重點(diǎn)由價(jià)格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。而中層收入的消費(fèi)層正處于結(jié)構(gòu)升級(jí)的積蓄準(zhǔn)備期?！　∥饔奥费鼐€有住友大廈、雁影華庭、天豪花園等商品住宅，是西安市近幾年新開發(fā)的商品房住宅區(qū)，而且靠近大雁塔北廣場(chǎng)，毗鄰曲江新區(qū)，周圍有多所高校，有濃厚的文化底蘊(yùn)。由于西安國(guó)展中心、西安國(guó)際會(huì)議中心、外商會(huì)所等已形成初步的商務(wù)服務(wù)群，大雁塔周邊已初步成為獨(dú)具特色的文化旅游商貿(mào)區(qū)，商貿(mào)旅游繁榮，各類商業(yè)機(jī)構(gòu)眾多。“曲江今日家園”項(xiàng)目位于大雁塔北廣場(chǎng)東側(cè)，曲江新區(qū)邊緣，環(huán)境得天獨(dú)厚，是開發(fā)高品質(zhì)的中高檔住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，并蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力。住宅質(zhì)量要從幾個(gè)方面進(jìn)行全面考慮。四是適用性方面，一個(gè)家庭在不同時(shí)期有著不同的家庭結(jié)構(gòu)，對(duì)住宅消費(fèi)也有不同的要求，以此會(huì)形成若干即期消費(fèi)。5. 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展前幾年，西安市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。西安市目前開發(fā)的紫薇田園都市、楓葉新都市等開發(fā)建筑規(guī)模都在千戶以上，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。目前，西安市居民購(gòu)房除直接居住或自用外，%是用于投資保值、增值或出租，這與西安市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。隨著居民消費(fèi)水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費(fèi)支出的平均比重將逐漸上升，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費(fèi)熱點(diǎn)將加快形成。主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1. 商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，空置商品房中有80%的是高檔豪宅，而中檔住宅和經(jīng)濟(jì)適用房的供求比例已達(dá)到1:8。到2003年底，甚至超過了現(xiàn)有城市建設(shè)用地的總和，但大都閑置。（五） 營(yíng)銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項(xiàng)目市場(chǎng)定位，制定以下營(yíng)銷戰(zhàn)略：1. 確定項(xiàng)目整體形象“曲江今日家園”與“雁招小區(qū)”、“翠華小區(qū)”地塊毗鄰，后兩個(gè)小區(qū)已成功開發(fā)，公司品牌形象得到了西安市市民和政府的認(rèn)同，在西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響，建立了一定信譽(yù)。（2） 住宅建設(shè)采用大跨度預(yù)應(yīng)力樓板新技術(shù)。 這是本期銷售的“熱點(diǎn)”。除以上因素外，小區(qū)“賣點(diǎn)”還有消費(fèi)者最為關(guān)心的價(jià)格、地段、開發(fā)商信譽(yù)以及市場(chǎng)定位等?！　　扒袢占覉@”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)消費(fèi)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”集中進(jìn)行廣告宣傳。一般按以下階段促銷：① 銷售準(zhǔn)備階段；② 首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；③ 二次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；④ 三次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段；⑤ 掃尾階段銷售。最佳銷售時(shí)機(jī)根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場(chǎng)情況而定。　?、? 根據(jù)西安市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，曲江風(fēng)景區(qū)內(nèi)，西影路沿線同類商品房銷售價(jià)格見表32。表32　　樓盤銷售價(jià)格情況表序號(hào)名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(jià)（元／平方米）最高價(jià)（元／平方米）1天豪花園小高層住宅曲江風(fēng)景區(qū)西影路西端327038702雁影華庭小高層住宅曲江風(fēng)景區(qū)西影路西段320036003住友大廈中高層住宅曲江風(fēng)景區(qū)北池頭288034804曲江6號(hào)別墅、豪宅曲江風(fēng)景區(qū)曲江新區(qū)核心40006000　?。?） 價(jià)格優(yōu)惠策略。（4） 定價(jià)方式。曲江風(fēng)景區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商競(jìng)相爭(zhēng)奪的寶地，不可多得。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢(shì)，依托大雁塔北廣場(chǎng)一流的社區(qū)環(huán)境，“曲江今日家園”住宅的開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。3. 建設(shè)廠區(qū)“五通”條件具備雁塔片區(qū)市政設(shè)施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。供電：小區(qū)內(nèi)自建變電所（2315KV通訊：直接由西安市市話通信網(wǎng)接入。四 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)（一） 建設(shè)面積和內(nèi)容根據(jù)省計(jì)委立項(xiàng)批復(fù)，“曲江今日家園”項(xiàng)目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，商業(yè)建筑面積1600平方米，停車場(chǎng)3540平方米。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。（1）住宅裝飾及設(shè)計(jì)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。多層住宅B戶型：。中高層住宅F(xiàn)戶型：。各種功能空間[臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間]的使用面積滿足規(guī)定的要求。2. 場(chǎng)地自然條件（1）地貌：西安市的地質(zhì)構(gòu)造兼跨秦嶺地槽褶皺帶和華北地臺(tái)兩大單元。根據(jù)場(chǎng)地水質(zhì)分析結(jié)果資料，建筑場(chǎng)區(qū)范圍內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝土無腐蝕性，對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。場(chǎng)地土類型屬中軟場(chǎng)地土，場(chǎng)地類別為Ⅲ類建筑場(chǎng)地。3. 總平面圖“曲江今日家園”總平面略呈“門”字形布局，中心花園布置在小區(qū)中部，東西兩側(cè)分設(shè)幼兒園與運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，花園前面是小區(qū)的文化中心，加上底層架空停車場(chǎng)，小區(qū)形成空間上的通透感，并使綠化面積連接成片。道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地上停車場(chǎng)出口和入口分別與小區(qū)住機(jī)動(dòng)車道相連?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與周圍建筑相呼應(yīng)，與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品。2. 上部結(jié)構(gòu)“曲江今日家園”建筑群由多層住宅、小高層住宅、中高層住宅及公共建筑組成，為框架和混合結(jié)構(gòu)。住宅生活用水：140公升/人建設(shè)區(qū)內(nèi)已有水泵房。2) 普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。2) 室外雨水按清污分流制排入城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按西安市地區(qū)暴雨強(qiáng)度公式計(jì)算。3) 主要電力供應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量2155KW，計(jì)算負(fù)荷1657KW，變壓器總裝機(jī)容量2134KV4) 計(jì)量方式:10KV系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)住專用計(jì)量柜，住宅每戶設(shè)專用磁卡式分戶電表。照度標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB13390的中值選取。所有遠(yuǎn)程控制設(shè)備均設(shè)置手動(dòng)控制功能。高級(jí)住宅可采用分體熱泵式空調(diào)器（掛壁式或立柜式）。設(shè)備用房換氣次數(shù)為4～6次/小時(shí)（變配電房按10次/小時(shí)計(jì)算）。（4） 小區(qū)范圍內(nèi)設(shè)CCTV保安監(jiān)控、防盜報(bào)警系統(tǒng)。（六） 消防1. 建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。對(duì)上述污染擬采用以下措施進(jìn)行治理：1. 公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排入城市污水管道。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：2004年1月20日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。2004年9月～2004年11月：施工圖設(shè)計(jì)。2005年8月：主體工程度斷水。七 投資估算和資金籌措（一） 投資估算1. 開發(fā)成本投資（1） 土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)合計(jì)單價(jià)為120萬元/畝，總費(fèi)用為：120萬元/畝（33333247。表38 多層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)項(xiàng)目多層（元/平方米）項(xiàng)目多層（元）樁基礎(chǔ)50土建工程600一般水電安裝120煤氣15通訊10公用天線6普通裝修80對(duì)講機(jī)系統(tǒng)15智能化設(shè)施150多層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)=50+120+10+80+150+600+15+6+15=1046元/平方米。表311 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1供水工程15萬元/公頃=2供電工程65萬元/公頃=3供氣工程7萬元/公頃=4排污工程=5綠化工程=6道路工程=7路燈8環(huán)衛(wèi)9與市政設(shè)施接口10合計(jì)（5） 公建配套設(shè)施費(fèi)：，詳見表312。不可預(yù)見費(fèi)=（0+++8245+）3%=（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）（8） 開發(fā)成本。表314 銷售費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)銷售收入1%2銷售代理費(fèi)銷售收入2%3其他銷售費(fèi)用銷售收入1%4合計(jì)（4） 財(cái)務(wù)費(fèi)用：，詳見貸款還本付息表（表318）。表315 成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目成本費(fèi)用（萬元）1 開發(fā)成本 土地費(fèi)用土地出讓金拆遷補(bǔ)償費(fèi)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)可研費(fèi)水文地質(zhì)勘測(cè)三通一平 建筑安裝工程費(fèi)8245建筑工程費(fèi)設(shè)備采購(gòu)費(fèi)安裝工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)供水供電供氣排污綠化道路路燈環(huán)衛(wèi)與市政設(shè)施接口費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)文化活動(dòng)中心68球類場(chǎng)地42幼兒園64公廁停車場(chǎng)變電站24煤氣調(diào)壓站垃圾壓縮站6開發(fā)期稅費(fèi)固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電補(bǔ)貼用電權(quán)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)分散建設(shè)市政公共建設(shè)費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)2開發(fā)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用工資福利費(fèi)