【正文】 照老年人對(duì)服務(wù)要求的不同分類A、提供給具備獨(dú)立生活能力的老人居住的健康住宅這種類型的住宅是提供給生活能夠自理的老人（Self－h(huán)elping Aged People）居住的，所謂“自理老人”是指生活行為完全自理，希望保持自己獨(dú)立的生活習(xí)慣，很少或基本不需要其它幫助的老年人。D類：專為體力虛弱而智力健全，但不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅。因?yàn)槔夏曜≌c普通住宅之間的差異性，如消費(fèi)群的專一性——它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品”，產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等方面符合老人的生理特點(diǎn)，社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要，所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。B、老年教育方面建筑：老年大學(xué)、圖書閱覽室、書畫協(xié)會(huì)等。當(dāng)前，我國所面臨的老齡化問題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“有效供給”。老年住宅可行性研究報(bào)告老年住宅建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第一部分:市場(chǎng)概述 1１、什么是老年住宅 3 老年住宅的定義 3 如何建設(shè)老年住宅？ 4２、老年住宅的分類 5 進(jìn)制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類 5 按照老年人對(duì)服務(wù)要求的不同分類 5 按照產(chǎn)品形式的不同來分類 7成熟市場(chǎng)老年住宅的特征 8 世界人口的老齡化 8 老年住宅的演進(jìn)過程 9反映老年住宅市場(chǎng)的指標(biāo)和維度 12 宏觀政策 12 支持條件 13 老年住宅的可行性參考指標(biāo) 14老年住宅市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件 16６、國外老年住宅市場(chǎng)的狀況 17 亞洲國家的老年住宅 17 歐美國家的老年住宅 21小結(jié)： 25第二部分：國內(nèi)老年住宅市場(chǎng)研究 26國內(nèi)老年住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析 27 我國老年人口的發(fā)展?fàn)顩r 27 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 29 29 30 目前國內(nèi)老人住宅的銷售情況 31 目前國內(nèi)老年設(shè)施的形式 33老年住宅市場(chǎng)環(huán)境分析 34 環(huán)境 34 34 34 34 政策環(huán)境 35 老年住宅開發(fā)的障礙、難點(diǎn)以及應(yīng)對(duì)策略分析 35： 35： 36國內(nèi)老年住宅經(jīng)營模式分析 38 政府、慈善機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營管理 38 純福利性質(zhì)的養(yǎng)老院 38 混合型養(yǎng)老院 38 專業(yè)公司經(jīng)營管理 39 39 40 住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式 41國內(nèi)老年住宅的物業(yè)管理方式 43 老年住宅物業(yè)管理的基本操作模式 43 老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu) 43小結(jié)： 44第三部分：國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究 45國內(nèi)老年住宅消費(fèi)市場(chǎng)研究 4住宅現(xiàn)狀及收入分析 46 46 50 54專論：廣州市消費(fèi)者委員會(huì)最近針對(duì)老年人投資消費(fèi)問題進(jìn)行調(diào)查的分析報(bào)告 55 56老年住宅消費(fèi)者訴求 59 59 60 60 產(chǎn)品設(shè)計(jì)依據(jù) 64專論：住宅設(shè)計(jì)的關(guān)注點(diǎn) 66 68 69專論：老年住宅室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)要點(diǎn) 73《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》簡介及內(nèi)容（見附件） 80 老年住宅的物業(yè)管理 80 87 87 90專論：老年人希望居住的環(huán)境 91第四部分老年住宅市場(chǎng)發(fā)展前景分析 93市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 94２、產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì) 97消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì) 99附件一 100《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》簡介 100老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 1031 總則 1042 術(shù)語 1043 基地環(huán)境設(shè)計(jì) 1054建筑設(shè)計(jì) 1065 建筑設(shè)備與室內(nèi)設(shè)施 111第一部分:市場(chǎng)概述人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問題。如何滿足市場(chǎng)上的“有效需求”，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進(jìn)行“老年住宅”這個(gè)課題研究的最終目的。C、老年文娛方面建筑：老年活動(dòng)中心、俱樂部、老年之家等。 如何建設(shè)老年住宅？不同的老年住宅有其各自的設(shè)計(jì)原則和使用功能，但從本質(zhì)上來說，它都要具備三個(gè)基本要素：A、住宅設(shè)計(jì)必須要照顧到老年人特殊的身體狀況；B、無論是單獨(dú)的住宅還是大型的社區(qū)都必須配備豐富精神文化的設(shè)施；C、老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當(dāng)調(diào)整住宅的空間和功能，日本提出的“百年住宅”和“長壽住宅”，就是通過改造住宅空間來適應(yīng)人生不同階段居住需求；２、老年住宅的分類 進(jìn)制按照老年人的生理、心理健康狀態(tài)分類1986年國際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）根據(jù)老年人的生理和心理的健康狀況將老年住宅分為七種類型：A類：富有活力，生活完全自理的退休人士和退休前老人居住的健康住宅。E類：專為體力尚且健全而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅。如果老年人能夠獨(dú)立生活，但想要居住更安全一些，喜歡同其他老人住在一起，就可以選擇獨(dú)立生活的方式。如果老人日常生活活動(dòng)諸如洗澡、穿衣、吃飯等需要幫助，需要提醒服藥，需要24小時(shí)保安服務(wù)，可能有困難自己行走，有特殊醫(yī)療要求，有失禁問題，有時(shí)健忘或困惑（老年癡呆癥），輔助生活區(qū)是合適的選擇。護(hù)理院的其它名稱有：專業(yè)護(hù)理設(shè)施，康復(fù)之家，護(hù)理設(shè)施，長期照料設(shè)施。不同的是，它提供老年不同階段的連續(xù)照料，從獨(dú)立生活到必要時(shí)的輔助生活和護(hù)理院。社區(qū)活動(dòng)有高爾夫、釣魚、網(wǎng)球、游泳、劃船、教育課程、藝術(shù)、手工、演出等。因此，這些大量的對(duì)中青年人、健全人正常合理的環(huán)境和設(shè)施，對(duì)老年人的居住與活動(dòng)卻帶來不便和不利。不過該組織預(yù)測(cè)，盡管以老人在全國總?cè)丝谥兴急壤秊闃?biāo)準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)出的幾個(gè)“老人大國”都是發(fā)達(dá)國家，但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。表一世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L情況年 份1950196019701980199020002010全世界發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展中國家中 國資料來源：中國老齡科學(xué)研究中心 老年住宅的演進(jìn)過程從總體上說，發(fā)達(dá)國家的老年住宅經(jīng)歷三個(gè)發(fā)展階段：無障礙老齡住宅、混合的演變式住宅、適應(yīng)老齡社會(huì)的通用住宅。如何為老年人提供住房？過去的想法是，為他們專門設(shè)計(jì)和建造所謂“無障礙老齡住宅”（圖1a）。因?yàn)椋旱谝?，無障礙老齡住房造價(jià)昂貴，收入低于平均水平的老年人根本無法問津，政府由于資金限制也不可能完全滿足他們的要求；第二，這種做法把老年人同社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和文化的主流無形地隔開，老年人成天見到的都是體力不支或病魔纏身的老人，生活失去了朝氣和活力。（3）適應(yīng)老齡社會(huì)的通用住宅大多數(shù)人都不喜歡在自己的一生中頻繁搬家，都希望在自己從年青時(shí)代就擁有的家里度過晚年，再加上老齡人口的日益增多，相當(dāng)一部分住宅必須考慮老齡人的生活需求。所有這些考慮的實(shí)現(xiàn)當(dāng)然要增加投資，但據(jù)日本估計(jì)，全部考慮這些要求，所增費(fèi)用不會(huì)超過房屋造價(jià)的10%。因?yàn)榻ㄖ统鞘惺轻槍?duì)各種人的，所以20年前就已經(jīng)考慮，住宅是針對(duì)具體人的，所以考慮較晚。反映老年住宅市場(chǎng)的指標(biāo)和維度借鑒對(duì)象：日本 宏觀政策解決老年人的住房問題，對(duì)每個(gè)國家穩(wěn)定國民民心，參與經(jīng)濟(jì)建設(shè)都具有重大的意義。為解決低收入者住房問題建設(shè)公營住宅，國家在必要時(shí)，必須從財(cái)政上、金融上及技術(shù)上給予援助。貼息由財(cái)政部門承擔(dān)。（3）稅收的支持日本規(guī)定居民購建符合國有政策及技術(shù)規(guī)范要求的住宅，不僅可申請(qǐng)低息貸款，而且在還貸期內(nèi)的數(shù)額可在個(gè)人所得中扣除，個(gè)人住宅取得的定期收益免征所得稅，日本對(duì)住宅交易征收的稅種有：印花稅、登記稅、不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、都市規(guī)劃稅等，其中四種稅對(duì)日本公民購買住宅，都給予了減稅優(yōu)惠。四是始終把住宅標(biāo)準(zhǔn)化，模數(shù)化放在優(yōu)先位置，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)品規(guī)?；?、商品化生產(chǎn)和供應(yīng)創(chuàng)造良好的條件，日本對(duì)住宅材料、設(shè)備、部品、性能、結(jié)構(gòu)、安全性等方面的標(biāo)準(zhǔn)非常詳細(xì)和配套。在住宅生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，每個(gè)產(chǎn)品、部件都非常完善的質(zhì)量保證體系。每個(gè)受檢產(chǎn)品都要在該中心經(jīng)過嚴(yán)格測(cè)試，如對(duì)一個(gè)普通的門鎖的性能測(cè)試，就要由機(jī)器人作20萬次的模擬開啟試驗(yàn)。所以，當(dāng)我國進(jìn)入到真正的老齡社會(huì)的時(shí)候，社會(huì)將會(huì)尋找合適的資金來投資養(yǎng)老設(shè)施。而在東方受到儒家思想影響下的一些已開發(fā)或開發(fā)中國家，為避免重蹈西方福利國家所經(jīng)歷的沉重財(cái)政負(fù)擔(dān)，試圖尋求維系傳統(tǒng)的家庭倫理觀念及尊老愛幼的社會(huì)風(fēng)尚。B、同居分住型：同戶門，廚房、浴廁及起居室全部分開各自配套。從居住形式上來說，日本的老年住宅又分為：A、國家建設(shè)地方管理的老年人住宅；B、押金式老年人住宅；國家建設(shè)地方管理的老年人住宅屬于福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由民間房產(chǎn)主建設(shè)的專供老年人使用的集合住宅，由政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼。日本除了社福設(shè)施網(wǎng)絡(luò)較完善外，其最值得敬佩之處就是日本政府單位如東京都老人總合研究所，以及私人企業(yè)如積水社，均對(duì)老人居住的住宅設(shè)計(jì)花了相當(dāng)?shù)墓し?，設(shè)想其設(shè)備依老人體能變化而彈性改變，以及與子孫家庭合住時(shí)，生活歷程與住宅室內(nèi)空間設(shè)備的彈性適應(yīng)。B、合選組屋辦法（Joint Selection Scheme）：此辦法在使已婚子女與父母（或兄弟姐妹）分別申請(qǐng)組屋，但得一起抽簽，使兩家人可以住在隔壁或是同一棟或在鄰近地區(qū)，亦可貸款售價(jià)之90%。這些大單元均可供三代同堂家庭居住。（3）香港的老年住宅香港是東亞人口老化第二高的地區(qū)，一方面其經(jīng)濟(jì)發(fā)展蓬勃，另一方面英國社會(huì)福利制度的部分移植，亦促使其在老人問題上的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)僅次于日本。同時(shí)進(jìn)一步發(fā)展“長者住屋”大廈，這類大廈的設(shè)計(jì)可容納多類社會(huì)服務(wù)設(shè)施，例如政府其它部門及志愿機(jī)構(gòu)開辦的日間社區(qū)中心及診所。B、高齡人士優(yōu)先配屋計(jì)畫申請(qǐng)人及年老親屬成員雙方必須簽署一份意愿書，聲明以后一同居住，照顧其年老親屬的責(zé)任。②“新市樂天倫” 優(yōu)先配屋計(jì)劃年輕家庭可以與年老父母或受其扶養(yǎng)的年老親屬，以一戶或兩戶一同或分別申請(qǐng)新市鎮(zhèn)公共屋內(nèi)同一棟大廈的其中兩個(gè)獨(dú)立單位。公屋撥出地方，供有關(guān)機(jī)構(gòu)開設(shè)日間護(hù)理中心之類的設(shè)施。另有鑒于老人服務(wù)工作已日趨專業(yè)已將長者住屋的管理工作外包專業(yè)機(jī)構(gòu)或公司。 歐美國家的老年住宅與亞洲國家最大的差別是，歐美國家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。輔助生活機(jī)構(gòu)是老年住房市場(chǎng)里近期發(fā)展最快的部分。1999年時(shí)排在前5位的每個(gè)輔助生活機(jī)構(gòu)，在全國各州的床位數(shù)均超過了10000張。政府給老人的醫(yī)療保險(xiǎn)和醫(yī)療補(bǔ)助可以支付老人們?cè)谧o(hù)理院入住的部分開銷，這筆費(fèi)用由政府發(fā)放到護(hù)理院。對(duì)輔助養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，如果要想得到某些醫(yī)療補(bǔ)助資助的項(xiàng)目，也要符合規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。如果老人對(duì)入住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)質(zhì)量不滿意，一般來說，先在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)部設(shè)法尋求解決。（2）丹麥的老年住宅丹麥為老年人提供居住和福利的基本政策有三個(gè)概念，即“居住連續(xù)性”、“自行決定”、“充分發(fā)揮自立能力”。社會(huì)住宅體系里的老年住宅，內(nèi)部多為無障礙設(shè)計(jì)，政府對(duì)老人住房采取補(bǔ)貼措施。（4）法國的老人住宅人類歷史上最早進(jìn)入老齡化社會(huì)的就是法國，當(dāng)1850年歐洲產(chǎn)業(yè)革命即將勝利的時(shí)候，法國60歲以上老年人已占人口的10%，進(jìn)入了老齡化社會(huì)。小結(jié)：在國內(nèi)，老年住宅這個(gè)特殊的住宅產(chǎn)品剛剛引起人們的注意，隨著未來中國老年人口數(shù)目的不斷增加，需求與供給之間的矛盾自然是越來越激烈，可以預(yù)見的是，老年住宅的發(fā)展將是未來不可抗拒的必然趨勢(shì)。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來的510年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。中國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。第二階段：發(fā)展階段 2000 ─ 2025年，％％。表二：中國人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)(%)年 份19531964198219902000202020402050014歲1559歲≥60歲 國內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬張，只能為1%（）的老年人解決住房問題?？h購買商品房、%。2000年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，%其中市、%%，%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。東方太陽城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價(jià)為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。房地產(chǎn)基金：國內(nèi)的融資方多為商業(yè)銀行，北京、上海目前有個(gè)別房地產(chǎn)投資基金開始介入房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)投資信托：國內(nèi)正在運(yùn)行的房地產(chǎn)投資信托有北京中煤信托投資公司和北京國際信托有限公司推出的針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的信托計(jì)劃，目前開發(fā)商向房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)融資的上限為2億元人民幣。發(fā)達(dá)國家進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。如上海市選擇老年公寓的老人中，％希望每月所需費(fèi)用不超過1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。一般來說設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。：多年以來，老齡產(chǎn)業(yè)涉及的許多領(lǐng)域均具有社會(huì)福利的色彩，長期處于市場(chǎng)外循環(huán)的真空地帶，如今將其納入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道運(yùn)行，必然需要一些制度、法律、政策的調(diào)整。另一方面，要改變排斥市場(chǎng)，國家包攬的傳統(tǒng)觀念與管理方式，轉(zhuǎn)變政府職能，建立一套以政府間接調(diào)控為指導(dǎo)，以市場(chǎng)機(jī)制為主要的資源配置手段，推動(dòng)老齡產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化