【正文】 eShare Hotel）”。引入佳惠百貨“產(chǎn)權(quán)式”投資的概念則可以解決以上兩個(gè)問題，將二樓大廳分割成很多小面積單位進(jìn)行銷售，降低了客戶進(jìn)入門檻，吸引更多的投資者，特別是小型投資者，借此打開銷售局面。但是考慮到開發(fā)商要回收成本，開發(fā)商只能先銷售后再統(tǒng)一出租，這樣才能達(dá)到迅速回收成本的目的?！? 項(xiàng)目定位通過對(duì)鳳凰整體、細(xì)致調(diào)查和深入研究，本項(xiàng)目周邊開發(fā)樓盤數(shù)目不少，且各樓盤目標(biāo)客戶相對(duì)一致，競(jìng)爭(zhēng)就顯得極為激烈。鳳凰縣建設(shè)路上的門面租金價(jià)格“一日一變”，很容易帶動(dòng)客戶的投資熱情。已成現(xiàn)房，投資收租快◆ 劣勢(shì)：（Weekness）鳳凰在2006年已經(jīng)有別的樓盤利用佳惠百貨做過宣傳，但并沒有真正引入，造成一定的負(fù)面影響。 ◆ 優(yōu)勢(shì)：（Strenth）項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于城市中心地帶，并且在鳳凰最繁華的建設(shè)路上。 　　（7）、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。%。投資領(lǐng)域表現(xiàn)突出的是農(nóng)村投資中的非農(nóng)戶投資，%。 　?。?）、工業(yè)生產(chǎn)快速增長(zhǎng)?？h城建設(shè)古樸典雅，北門、東門古城樓，沱江河畔的吊腳樓別具一格，還有那飛檐斗角的萬(wàn)壽宮、大成殿、天王廟、遐昌閣、萬(wàn)名塔，構(gòu)成了一幅美麗的畫卷，素有“中國(guó)最美的小城”之譽(yù)和“畫鄉(xiāng)”之稱。境內(nèi)名勝古跡星羅棋布，有國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園，以巖溶峽谷、峰林、溶洞、瀑布構(gòu)造形成的綜合地質(zhì)遺跡景觀?？h內(nèi)有長(zhǎng)潭崗中型水電站1座，有中小型水庫(kù)92座。東南有鳳麻公路直抵懷化，西有鳳銅公路直達(dá)貴州銅仁，距西部大開發(fā)骨干項(xiàng)目之一“大興飛機(jī)場(chǎng)”僅25公里，東有枝柳鐵路新鳳凰站，209國(guó)道、1867省道橫貫全縣11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。民國(guó)二年9月，廢鳳凰廳，改建為鳳凰縣，仍為湘西軍政統(tǒng)治中心。　　湖南鳳凰古城歷史悠久?？h境總面積1759平方公里，東西最寬50公里，南北最長(zhǎng)66公里。全境劃為9個(gè)鎮(zhèn)22個(gè)鄉(xiāng)，344個(gè)行政村。唐垂拱二年（公元686年），始設(shè)渭陽(yáng)縣，縣址設(shè)黃絲橋，即今黃絲橋古城。1949年鳳凰縣解放，初屬沅陵專區(qū)，1955年劃歸湘西苗族自治州，1957年改屬湘西土家族苗族自治州至今。全縣100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，85%以上的村通了公路，公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。礦藏資源豐富。有“湘西邊墻”——中國(guó)南方長(zhǎng)城?！? 鳳凰2007年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r據(jù)初步測(cè)算，一季度實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值37221萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)16%，增幅居全州第3位，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加 7626萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)12%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值25398萬(wàn)元，%。一季度全部規(guī)模工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2547萬(wàn)元，%。 　?。?）、旅游產(chǎn)業(yè)形勢(shì)喜人，旅游收入大幅增長(zhǎng)。 　　（6）、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步活躍，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。一季度財(cái)政總收入完成2325萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)50 %，其中：一般預(yù)算收入完成1565萬(wàn)元，%。第一個(gè)在鳳凰引入“產(chǎn)權(quán)式”投資型概念的樓盤。鳳凰目前超市數(shù)量偏多，容易讓投資者對(duì)超市的前景產(chǎn)生一定的擔(dān)心。鳳凰還沒有樓盤使用“產(chǎn)權(quán)式”這個(gè)概念，加以正確的引導(dǎo)可以達(dá)到意想不到的效果。因此，要在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，并一經(jīng)推出就能占有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)份額，而且有不斷擴(kuò)張的強(qiáng)勁勢(shì)頭，本項(xiàng)目市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確，并且要貫穿、運(yùn)用到樓盤開發(fā)的全過程中去，只有這樣本項(xiàng)目才能在鳳凰商業(yè)樓盤中脫穎而出。鳳凰作為一個(gè)旅游城市，目前鳳凰旅游業(yè)發(fā)展迅速，無(wú)論人文環(huán)境還是周邊設(shè)施都發(fā)生了很大的改變。本項(xiàng)目定位——鳳凰最大的、首家“產(chǎn)權(quán)式”佳惠百貨廣場(chǎng)“產(chǎn)權(quán)式”投資模式的由來產(chǎn)權(quán)式投資最早起源于產(chǎn)權(quán)式酒店，發(fā)展到今天已經(jīng)擴(kuò)展到很多行業(yè)。 當(dāng)時(shí)時(shí)權(quán)酒店的運(yùn)作模式，私人投資者通常每年在確定的時(shí)間內(nèi)自己使用15至20天，其他時(shí)間房產(chǎn)由管理公司統(tǒng)一管理，作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)，每年的酒店租金收益基本可抵消房產(chǎn)分期付款的費(fèi)用。 最初的產(chǎn)權(quán)式酒店并不承諾固定回報(bào)，個(gè)人投資者購(gòu)買酒店客房之后，將客房統(tǒng)一交給酒店管理公司經(jīng)營(yíng)，酒店管理公司定期將酒店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)分配給客戶。 除了個(gè)人，這種產(chǎn)權(quán)式酒店同時(shí)適應(yīng)于企業(yè)或機(jī)構(gòu)。從開發(fā)商的角度來講，產(chǎn)權(quán)式酒店能夠調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，順利完成酒店建設(shè)，并及時(shí)實(shí)現(xiàn)投資資金回籠；從經(jīng)營(yíng)者的角度看，穩(wěn)定的客戶群成了酒店經(jīng)營(yíng)的保證；從購(gòu)房人的角度來講，產(chǎn)權(quán)式酒店為他們提供了一種高尚而現(xiàn)實(shí)的生活方式，打開了一道投資的大門；從銀行的角度來講，產(chǎn)權(quán)式酒店也因?yàn)槠浞€(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式而成為一項(xiàng)低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)。 產(chǎn)權(quán)式酒店原則上改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)的買賣關(guān)系，通過產(chǎn)權(quán)以合同的形式將買賣雙方捆在一起共同經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。本項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式投資產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案建議產(chǎn)權(quán)式投資銷售模式要取得成功，最關(guān)健的因素是：投資回報(bào)率、返租年限、返租主體的經(jīng)營(yíng)實(shí)力及社會(huì)公信力。本方案特點(diǎn)：返租10年——返租期較長(zhǎng)，客戶認(rèn)為投資較穩(wěn)定，且10年內(nèi)基本可以回本，可以有效打消客戶疑慮，容易產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)。特別建議：開發(fā)商先行與按揭貸款銀行溝通，以保障銷售樓盤能順利辦理按揭貸款。附 圖：外街門面銷售較好內(nèi)街門面銷售慘淡慧 賓 文 化 娛 樂 城發(fā) 展 商：湘西鴻大地產(chǎn)位置分析：鳳凰縣桔園路與老干路交匯處規(guī)劃特色：商住兩用樓 項(xiàng)目定位：文化娛樂城單 價(jià)：臨街門面12000元/平米 市場(chǎng)內(nèi)一層門面4800元/平米市場(chǎng)內(nèi)二層門面整體出租租金50元/平米銷售效果：開盤時(shí)間長(zhǎng)，住宅基本已銷售完，門面銷售一般，銷售量四成左右。所以銷售現(xiàn)場(chǎng)的形象和管理也是房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)當(dāng)中的重中之重。A、銷售部銷售員職責(zé)指引認(rèn)真學(xué)習(xí)，了解公司各項(xiàng)規(guī)章制度，并且嚴(yán)格遵守。通過公司培訓(xùn)及自我充實(shí)等方式，提高自身專業(yè)素質(zhì)，以求為客戶提供更加完善、周到的服務(wù)。努力提高業(yè)務(wù)水平及銷售技巧，熟練掌握樓盤知識(shí)及各種資料，珍惜每一客源。B、銷售部客戶接待管理指引營(yíng)業(yè)員按售樓處考勤簽到表簽到順序接待客戶，若輪到的營(yíng)業(yè)員不在或正在接待客戶，則由下一位營(yíng)業(yè)員接待客戶，原輪到的營(yíng)業(yè)員不予補(bǔ)同。不論客戶的外表、來訪動(dòng)機(jī)，營(yíng)業(yè)員都要全力接待。每個(gè)營(yíng)業(yè)員都有義務(wù)幫助其他營(yíng)業(yè)員促成交易。每個(gè)營(yíng)業(yè)員都有義務(wù)做電話咨詢，耐心解答客戶問題，并鼓勵(lì)客戶來訪樓盤售樓處，但不得要求客戶到樓盤指定找誰(shuí)，應(yīng)說明找誰(shuí)都可以。如原營(yíng)業(yè)員在場(chǎng)卻暫時(shí)無(wú)法接待，可委托其他同事先為接待，待自己忙過后再來接待，受委托同事不做客戶登記。發(fā)展商轉(zhuǎn)介的客戶，由輪到的營(yíng)業(yè)員做客戶登記。三、樓盤客戶登記簿由銷售經(jīng)理保存，登記簿用完或樓盤銷售結(jié)束后存檔，不得涂改和銷毀。七、營(yíng)業(yè)員必須認(rèn)真跟進(jìn)自己的客戶，并填寫客戶跟進(jìn)記錄。D、銷售部樓盤紀(jì)律管理指引樓盤營(yíng)業(yè)員必須嚴(yán)格遵守樓盤考勤及值班時(shí)間，每天于售樓處考勤簽到表上簽到，不得遲到早退，不得擅自離開工作崗位。各組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)記錄本組員工休息日之值班情況，周六、周日各組員工之值班各組組長(zhǎng)須于第二周周一報(bào)知行政部，以便行政部準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)考勤，否則視為該時(shí)間段該地盤無(wú)休息日值班記錄。不得長(zhǎng)時(shí)間傾談私人電話，不得閱讀與售樓無(wú)關(guān)的書本、雜志，不得進(jìn)食零食。營(yíng)業(yè)員不得在發(fā)展商面前談?wù)?、銷售公司現(xiàn)正代理的其他樓盤或向客人推介公司代理的其它樓盤。二、推廣案名確立本項(xiàng)目樓盤名稱定為“鳳凰旅游商貿(mào)城”，但由于現(xiàn)在的情形與當(dāng)時(shí)有所不同，“鳳凰旅游商貿(mào)城”此案名不足以傳達(dá)樓盤的特色與地位，就必須賦予本項(xiàng)目一推廣案名，以傳達(dá)本項(xiàng)目的特色，以利于樓盤的市場(chǎng)推廣。 推廣案名視覺、聽覺沖擊力強(qiáng)，便于刺激消費(fèi)者記憶。作為推廣案名一定要與銷售推廣主題緊密聯(lián)系起來，具有一個(gè)上下、前后的連貫性。第三篇 銷售執(zhí)行一個(gè)科學(xué)、系統(tǒng)的整體市場(chǎng)營(yíng)銷策劃，是一個(gè)樓盤銷售得到合理控制和熱銷的保證。鳳凰旅游商貿(mào)城臨街門面推出過早，又沒有客戶的積累，在樓盤的旺銷階段還沒有來臨的時(shí)候就拋出產(chǎn)品，失去銷售的節(jié)奏感、沒有整合推廣的思路。由于貴司急于