【正文】 的甚至取土挖沙、建磚廠、修建永久性固定設施，違背國家關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策。據(jù)農(nóng)業(yè)部調(diào)查統(tǒng)計，%，而規(guī)模流轉(zhuǎn)入企業(yè)、業(yè)主的土地中用于種糧比重僅為 6 .4%。如將流轉(zhuǎn)的耕地用于種樹或挖魚塘，有的甚至搞非農(nóng)建設?！　⊥恋亓鬓D(zhuǎn)糾紛主要表現(xiàn)為:農(nóng)戶間流轉(zhuǎn)以及短期流轉(zhuǎn)中合同簽訂率不高，土地流轉(zhuǎn)雙方形成的利益關(guān)系和權(quán)利義務約定不明確、不規(guī)范，容易引發(fā)糾紛；由于在長期流轉(zhuǎn)中流轉(zhuǎn)雙方利益協(xié)調(diào)機制不健全，因經(jīng)營風險和市場變化等原因也容易引發(fā)利益矛盾?！　?。由于土地承包期限短，農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)利意識不強，很多農(nóng)民對村干部做主流轉(zhuǎn)自己的承包地漠不關(guān)心，以至于在流轉(zhuǎn)土地的過程中不知不覺失去了土地?；鶎诱痛寮壗M織能夠有效提供流轉(zhuǎn)服務的還不夠多，土地承包管理部門對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督職能也沒有完全發(fā)揮出來。　　目前，流轉(zhuǎn)信息暢通、發(fā)布功能齊全、中介服務完善、管理規(guī)范嚴密的土地流轉(zhuǎn)市場運作機制和服務機構(gòu)尚未完全形成?！　。鬓D(zhuǎn)信息渠道不暢。寧肯免費將土地轉(zhuǎn)給別人種，甚至拋荒也不愿流轉(zhuǎn)給別人耕種，導致撂荒、遺棄土地的現(xiàn)象不斷增加，成為土地流轉(zhuǎn)中流轉(zhuǎn)不出去的一大現(xiàn)實問題。受市場價格影響，為租金或轉(zhuǎn)包費發(fā)生爭議時有發(fā)生。國務院發(fā)展研究中心2007年的調(diào)查顯示，土地流轉(zhuǎn)租金全國平均只有293元/畝，有的干脆撂荒，也不愿放棄土地使用權(quán)讓其流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)期短也會助長租種農(nóng)戶的掠奪性生產(chǎn)經(jīng)營，造成土地肥力難以為繼。　　(1)影響土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模與效益主要問題在于需求的規(guī)?；c交易的零散性之間的矛盾?！　⊥恋亓鬓D(zhuǎn)隨意化:農(nóng)地流轉(zhuǎn)不確定性強，不受約束，容易引發(fā)矛盾。2005年的一項調(diào)查顯示:轉(zhuǎn)出農(nóng)地的農(nóng)戶中，46%的農(nóng)戶轉(zhuǎn)出土地沒有約定期限，86%的農(nóng)戶在轉(zhuǎn)出土地時沒有簽訂書面合同，即使約定期限的農(nóng)戶中也存在部分‘’口頭式”約定，簽訂合同的也不完整、不規(guī)范。　　農(nóng)地流轉(zhuǎn)的民間化體現(xiàn)在:農(nóng)地流轉(zhuǎn)往往是在熟人、親戚、朋友之間進行，而不是通過市場進行交易。[存在的問題編輯目前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總體是平穩(wěn)健康的。也就是說，存在市場化溢價收益的農(nóng)村土地資源也早已被卷入到我國工業(yè)化、城市化和房地產(chǎn)市場化的大潮中，流轉(zhuǎn)和非流轉(zhuǎn)的溢價差已經(jīng)擺在每個人的面前，這是誰都阻擋不了的趨勢，小產(chǎn)權(quán)房越禁越多，也并沒有被強拆多少就是最好的注解。如此，本世紀以來因資產(chǎn)價格上漲而拉大的收入差距有望縮小、城鎮(zhèn)化有望被自然地引到以人為本的軌道上、城市房地產(chǎn)泡沫有望實現(xiàn)軟著陸、內(nèi)需增長的動力有望全面啟動。五是建立全國統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)土地價格動態(tài)監(jiān)測體系，完善土地價格評估機制。建立切合各地實際、具有較高精度的流轉(zhuǎn)土地價格評估方法和最低保護價制度，確保流轉(zhuǎn)土地估價有章可循。農(nóng)村土地存在等級、肥力、位置等的差異，不僅存在絕對地租，也存在級差地租。完善價格評估機制。要善于從土地流轉(zhuǎn)實踐中總結(jié)提煉有特色、有價值的新做法、新經(jīng)驗，實現(xiàn)政策的頂層設計與群眾首創(chuàng)的有機結(jié)合。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策性強，直接關(guān)系農(nóng)民生計，必須科學決策、民主決策。政府部門應加強土地流轉(zhuǎn)信息機制建設，適應農(nóng)村發(fā)展要求，著眼于滿足農(nóng)民需要，積極為農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)提供信息服務與指導；適應信息化社會要求，完善土地流轉(zhuǎn)信息收集、處理、存儲及傳遞方式，提高信息化、電子化水平。土地流轉(zhuǎn)服務體系是新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的重要組成部分，是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范、有序、高效進行的基本保障。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)模化、集約化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)其實指的是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務體系，應抓好以下幾方面工作：健全信息交流機制。各地應建立區(qū)域土地流轉(zhuǎn)信息服務中心，建立由縣級土地流轉(zhuǎn)綜合服務中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心和村級土地流轉(zhuǎn)服務站組成的縣、鄉(xiāng)、村三級土地流轉(zhuǎn)市場服務體系。為此，需要建立政策咨詢機制，更好發(fā)揮政策咨詢在土地流轉(zhuǎn)中的作用。此外，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民就業(yè)、社會保障、教育、衛(wèi)生以及城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等方方面面的政策，需要用系統(tǒng)觀點認識土地流轉(zhuǎn)，跳出土地看流轉(zhuǎn)，廣泛征集和采納合理建議，確保土地流轉(zhuǎn)決策的科學性。土地流轉(zhuǎn)價格評估是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的核心，是實現(xiàn)土地收益在國家、村集體、流出方、流入方和管理者之間合理、公平分配的關(guān)鍵。應建立流轉(zhuǎn)土地信息庫，對流轉(zhuǎn)土地評級定等，制定包括土地級差收入、區(qū)域差異、基礎設施條件等因素在內(nèi)的基準價格。四是建立健全土地流轉(zhuǎn)評估價格信息收集、處理與公開發(fā)布制度。農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)前提是明確權(quán)屬。 集體土地市場化的改革能否達到“牽一發(fā)而動全身”的這種效應，前提是確權(quán)工作要前置和“做實”，這項工作的難度超乎想象。確權(quán)既是順應市場趨勢，也是助推市場發(fā)展。但必須看到，隨著土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模擴大、速度加快、流轉(zhuǎn)對象和利益關(guān)系日趨多元，也出現(xiàn)了違背農(nóng)民意愿強行流轉(zhuǎn)、侵害農(nóng)民土地承包權(quán)益、改變土地用途出現(xiàn)“非農(nóng)化”與“非糧化”以及流轉(zhuǎn)不規(guī)范引發(fā)糾紛等問題。根據(jù)中國人民大學和美國農(nóng)村發(fā)展研究所2005年對17省農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的調(diào)查，在轉(zhuǎn)出的土地中，%的土地是轉(zhuǎn)包給本村的親戚或其他村民。很大一部分流轉(zhuǎn)是在口頭約定的情況下進行的，這導致流轉(zhuǎn)的期限不明確，交易雙方權(quán)利義務不清晰。安徽、湖南、四川等省流轉(zhuǎn)期限不確定的比例均超過60%。一些農(nóng)業(yè)龍頭加工企業(yè)和種植大戶需要大塊土地搞規(guī)模經(jīng)營，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。　　(2)農(nóng)地市場價值并未體現(xiàn)，流轉(zhuǎn)收益偏低。東、中、西三大區(qū)域平均分別為417元/畝、185元/畝、171元/畝，即使經(jīng)濟最發(fā)達的江蘇蘇州市和上海金山區(qū)，租金也分別僅有595元/畝、468元/畝?！　。e極性不夠高?！　≡诮?jīng)濟落后地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶還處于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營階段，土地仍然是農(nóng)民最基本的生活資料，大部分農(nóng)民擔心土地流轉(zhuǎn)后會喪失土地的承包權(quán)，失去生活的基本依靠，客觀上制約了土地流轉(zhuǎn)?！　∧壳?，大部分地區(qū)尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，缺乏土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估機構(gòu)。沒有實現(xiàn)農(nóng)村土地承包信息化管理，流轉(zhuǎn)信息渠道不暢，流轉(zhuǎn)的供求雙方信息不能及時溝通，客觀上限制了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范發(fā)展?！　?2)對基層行政干預缺乏約束?！　?3)目前，仍有少數(shù)地方還沒有全面落實土地延包30年的規(guī)定，個別地方承包合同簽訂不規(guī)范，經(jīng)營權(quán)證發(fā)放不到戶，農(nóng)民缺乏對承包土地的安全感?！　?jù)對江蘇省52個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))部分鄉(xiāng)村干部的調(diào)查，由于無土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同或土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同不規(guī)范以及土地流轉(zhuǎn)規(guī)模擴大等原因，在少數(shù)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)糾紛仍在增加。此外，在一些地區(qū)，基層干部對維護農(nóng)民的土地權(quán)益和堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度的重要性認識不足，片面強調(diào)和追求農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營而忽視甚至侵害農(nóng)民土地合法權(quán)益；有的地方不顧條件盲目對流轉(zhuǎn)下指標定任務，違背農(nóng)民意愿強行流轉(zhuǎn)，也導致土地流轉(zhuǎn)糾紛問題。有關(guān)耕地的改變土地農(nóng)業(yè)用途的問題最為突出。今后不少地方將可能出現(xiàn)流轉(zhuǎn)面積遞增、種糧面積遞減的情況。[市農(nóng)工辦：關(guān)于聊城市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況的調(diào)查報告 聊城市農(nóng)業(yè)委員會 2010322 13:16:18 大 中 小 | 打印 | 關(guān)閉 7426(Hits) 為摸清我市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況，促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，推動農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟快速健康發(fā)展，近日，我們組織市直有關(guān)部門和各縣（市區(qū)）開展了一次專題調(diào)研活動。比如，臨清市200。具體講，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)起到了六個方面的積極作用：(一) 壯大了農(nóng)村經(jīng)營主體。比如，自2004年以來，臨清市銀海種業(yè)有限責任公司通過“公司+協(xié)會+農(nóng)戶”的運作模式，迅速擴大了企業(yè)經(jīng)營規(guī)模。（二）擴大了農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模。莘縣觀城鎮(zhèn)南街村村民將143畝土地租賃給外地客商開發(fā)生態(tài)農(nóng)業(yè)，投資270萬元，建設“第六代高科技”冬暖式大棚和高標準大拱棚，推廣高效種植模式，建成了生態(tài)農(nóng)業(yè)示范基地。獲得土地的經(jīng)營主體，為了進一步降低生產(chǎn)成本、提高經(jīng)濟效益，積極推進區(qū)域化布局、專業(yè)化生產(chǎn)、系列化加工、社會化服務、企業(yè)化管理等措施，逐步建立了種養(yǎng)加、產(chǎn)供銷、貿(mào)工農(nóng)、農(nóng)工商、農(nóng)科教等一體化經(jīng)營體系，有效提高了農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)效益和市場競爭能力。這些經(jīng)營主體自身科技水平相對較高，而且采用先進科技的主動性也相對較強。（五）促進了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。（六）增加了農(nóng)民的經(jīng)濟收入。比如，茌平縣鮑莊村一村民把自己承包的土地流轉(zhuǎn)給別的農(nóng)戶，自己開辦了一個經(jīng)營百貨、副食、糧油等商品的綜合超市，每年收入達到10多萬元。概括起來，主要表現(xiàn)在以下五個方面：（一）流轉(zhuǎn)意愿不迫切。（二）流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。（三）流轉(zhuǎn)服務不配套。二是土地流轉(zhuǎn)管理機制不完善。（四）流轉(zhuǎn)發(fā)展不均衡。反之，農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢、外出務工人員較少的地方，土地流轉(zhuǎn)面積就相對較少。東昌府區(qū)堂邑鎮(zhèn)轉(zhuǎn)包租金根據(jù)土地等級來確定，一般來說土地等級差的地塊，每年每畝租金在150元至200元之間；土地等級好的地塊每年每畝租金在300至400元之間。從流轉(zhuǎn)方式來看，當前的流轉(zhuǎn)大多數(shù)是以農(nóng)戶間的轉(zhuǎn)包、互換方式為主，其它形式的高效流轉(zhuǎn)很少，這樣流轉(zhuǎn)的土地相對以前沒有多大變化，土地的產(chǎn)出效益提高幅度不大。黨的十七大和十七屆三中全會對堅持農(nóng)村基本經(jīng)營制度、穩(wěn)定和完善土地承包關(guān)系、促進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)作了重要論述，明確提出了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)所必須堅持的原則、方向、形式和具體要求，是開展土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的指導綱領。特別是，要重點宣傳土地流轉(zhuǎn)的積極意義，讓農(nóng)民群眾打心底里認識到土地流轉(zhuǎn)是促進農(nóng)民增收、農(nóng)業(yè)增效的有效措施，激發(fā)農(nóng)民群眾土地流轉(zhuǎn)的積極性。從外地經(jīng)驗看，一般是建立縣（市區(qū)）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)和街道）、村三級土地流轉(zhuǎn)管理服務網(wǎng)絡，為供求雙方提供土地流轉(zhuǎn)相關(guān)服務。堅持“依法、自愿、有償”的原則。（四）搞好管理監(jiān)督，促進依法流轉(zhuǎn)。及時做好調(diào)解或仲裁工作，依法保護農(nóng)民群眾的合法權(quán)益，維護土地流轉(zhuǎn)的良好秩序。 （六）健全保障體系，解除后顧之憂。其次，是加大對農(nóng)村社會保障的財政投入力度?？傊?，要通過健全農(nóng)村社會保障體系，解除農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的后顧之憂。農(nóng)業(yè)部門要積極承擔起農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主管部門的責任，盡快落實促進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的具體措施，健全管理機制和服務體系。有關(guān)部門要各負其責、密切配合，形成強大合力，推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和我市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展。”8月13日，聊城市農(nóng)委經(jīng)管處主任張愛英說。第二榜公示由測繪公司矢量化處理的地籍草圖，對農(nóng)戶有異議的信息進一步核實。“四榜公示”影像資料存檔備案作為檢查驗收的重要依據(jù)。采用實測法成本約4550元/畝，精度最高，但用時太長。二是市級統(tǒng)一建設市、縣、鄉(xiāng)三級農(nóng)村土地承包信息管理綜合平臺。2014年3月，市財政拿出300萬元專項經(jīng)費用于全市統(tǒng)一航拍工作，并撥付專項資金用于綜合平臺建設?！?月13日，聊城市農(nóng)委經(jīng)管處主任張愛英說。另外，通過確權(quán)登記頒證，完善了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度。通過農(nóng)戶家庭成員、地塊“四至”、空間信息、地塊數(shù)量等信息的“四確認”，使農(nóng)民的土地承包權(quán)益更加明確，徹底杜絕了隨意調(diào)整土地的行為，有效減少了農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與集體之間在土地方面產(chǎn)生的糾紛和矛盾，進一步維護了農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。同時，統(tǒng)一航拍還為下一步農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬調(diào)查、數(shù)據(jù)庫建設和農(nóng)村土地承包信息系統(tǒng)建設提供了統(tǒng)一的標準，確保了工作質(zhì)量，為加快推進全市農(nóng)村土地確權(quán)登記頒證工作夯實了基礎。建議中央、省盡快撥付一定比例的專項資金，確保確權(quán)登記頒證工作順利完成。聊城是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大市，具有較好的農(nóng)村改革基礎條件，建議中央、省將聊城列入農(nóng)村綜合改革試驗區(qū)，給予更多支持，為推進農(nóng)村金融改革、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革等探索新路?！　≈档米⒁獾氖?，占流轉(zhuǎn)總面積的47%，%，成方連片的規(guī)模化流轉(zhuǎn)逐步占據(jù)主導地位?！　〉谝淮瓮稑烁倶说姆桨甘牵慨€按照1360元的標準補償，但每年收獲后分兩次支付給農(nóng)民。每年每畝900斤小麥，每年芒種前一次性支付完。直接取消地壟，會提高水速，每畝能節(jié)省10元。