【正文】 年地板產(chǎn)量近2億平方米，較上一年增長30%以上。尤其近年來，對美國、歐盟及東南亞市場出口形勢看好。 目前，我國陶瓷產(chǎn)量已連續(xù)8年位居世界第一。國內(nèi)外市場需求現(xiàn)狀國內(nèi)及相關區(qū)域市場陶瓷、地板、油漆涂料類產(chǎn)品需求現(xiàn)狀：附表六、{{國內(nèi)產(chǎn)品市場銷售總額}}國內(nèi)外市場需求預測國內(nèi)及相關區(qū)域市場陶瓷、地板、油漆涂料類產(chǎn)品需求預測：附表七、{{國內(nèi)市場產(chǎn)品需求預測}}三、產(chǎn)品市場供需平衡本項目以商品交易與物流、服務業(yè)為基本經(jīng)營內(nèi)容，產(chǎn)品市場的供需平衡是指行業(yè)內(nèi)的全部生產(chǎn)商和銷售商的供應能力與消費能力的平衡。由于類別較多，本報告只重點預測分析陶瓷、地板、油漆三類商品的市場狀況。因此，建議在陶瓷專業(yè)方向做深做透，吃盡陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈，同時提升流通業(yè)態(tài)，將傳統(tǒng)市場和現(xiàn)代物流、超市、連鎖模式嫁接經(jīng)營。附表一、{{主要經(jīng)濟技術指標簡表}}三、問題與建議　　根據(jù)目前**建材及家居市場新上項目的情況，東北陶瓷城向家居建材市場方向擴展面臨著一定風險。　　 B、為市場服務的人力主要來源于兩方面，一是本區(qū)內(nèi)的下崗再就業(yè)工人，目前約有存量幾萬人；他們適宜較穩(wěn)定的工作；二是外來就業(yè)人員，他們追求短期內(nèi)較高的收入，流動性較大，隨業(yè)務量的大小可以隨時調(diào)配?！　。?）信息資源：　　 A、市場所在地區(qū)可接入寬帶網(wǎng)絡，帶寬不低于10MB；可接入有線電話。市場改擴建后這些資源需要整合、擴充，變成合同制的業(yè)務合作關系。向城區(qū)內(nèi)的配送則主要依托中小型車輛實現(xiàn)。本報告按第二方案考慮。用于批發(fā)商品的集中收貨、理貨、發(fā)貨，有兩個方案， Km處空地建一座大型倉儲設施，占地面積約為 12萬平方米，建成后倉儲面積9萬平方米。用于改建博覽中心；，用于改建旗艦店廣場。沒有專業(yè)地板市場來作為這些品牌的銷售載體，是遼沈地區(qū)的一大遺憾?！　?B、市場內(nèi)經(jīng)營陶瓷的既有廠商直銷，也有總經(jīng)銷商和代理商，目前的入住率已達到100%，已登記準備進入的商家有50戶。旗艦店廣場是專為著名品牌生產(chǎn)商設立，以最新業(yè)態(tài)展示著名品牌商品，采用最先進的信息技術解決展示、交易、結算業(yè)務。地板城以中高檔產(chǎn)品為主，集中國內(nèi)外著名品牌，堅持專業(yè)化和環(huán)?；?。　?。?）技術裝備水平與商品質(zhì)量等級：　　基礎設施：通過區(qū)域整體規(guī)劃，使場區(qū)內(nèi)的道路、停車場、綠化、給排水、供暖、供電、衛(wèi)生、消防、安全與城區(qū)公共網(wǎng)絡銜接、協(xié)調(diào)，達到大區(qū)域商品物流中心要求標準。二、項目概況本項目是在原陶瓷城位置上改建、擴建，但全部工程建成后，并不保留原有建筑物，等同于全部新建，因此，可視為新建項目。周邊地區(qū)的城市化進程加快，房地產(chǎn)需求的增長也會加快?！　。?）隨著東北振興和建設小康社會的進程加快，以**為中心的遼寧中部城市群和泛東北地區(qū)的建設規(guī)模迅速擴大，居民生活水平不斷提高，對于陶瓷及裝飾產(chǎn)品的需求也迅速增長，僅以**為例， ，同比分別增長33%和34%；，%%。自發(fā)產(chǎn)生的導購人員尾隨顧客、欺騙經(jīng)營商的現(xiàn)象時有發(fā)生，經(jīng)營秩序急需藉改造機會整頓；　　（5）市場的設施陳舊，視覺形象落伍，需要通過改造導入CIS，以繼續(xù)保持東北陶瓷城名牌專業(yè)市場地位?！　。?），進駐經(jīng)營商普遍感到經(jīng)營面積不足，制約規(guī)?；l(fā)展；　1996年開始利用廠區(qū)剩余空地和閑置建筑物轉(zhuǎn)向陶瓷批發(fā)市場的開發(fā)經(jīng)營。設置機構有：總經(jīng)理辦公室、市場開發(fā)管理部、工程管理部、財務部、信息中心?！　?003年末，東北陶瓷城經(jīng)重新整合轉(zhuǎn)制為股份合作制的民營企業(yè)，由遼寧巨能牧業(yè)有限責任公司股東徐小洋、福建三元企業(yè)有限公司股東吳瑞章、上海金帝有限公司股東蔣金枝與東北陶瓷城達成產(chǎn)權交易后合資控股，成立東北陶瓷城有限公司，形成了新的法人治理結構，開始在原有基礎上對經(jīng)營管理、發(fā)展規(guī)劃著手全面改革，本著經(jīng)營市場、誠信為本的全新理念，展開對陶瓷城改擴建轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略構想。.陶瓷城改擴建工程可行性研究報告總論一、項目背景項目名稱東北陶瓷城改擴建承辦單位概況東北陶瓷城是在**陶瓷廠經(jīng)營不景氣的背景下，由**陶瓷廠服務公司利用原廠建筑設施于1996年開辦的，按國有企業(yè)經(jīng)營承包制運行，當時是**市場體系建設中十大重點市場之一?！　|北陶瓷有限公司總資產(chǎn)6000萬元，其中地上固定資產(chǎn)為3800萬元，土地為2200萬元，企業(yè)資產(chǎn)負債率為零?？尚行匝芯繄蟾婢幹埔罁?jù)本可行性研究報告主要依據(jù)：（1）**市未來十年城市發(fā)展規(guī)劃和大東區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃；（2）中共中央關于振興東北等老工業(yè)基地的決定；（3）中共**市委書記張行湘同志《在“振興東北**先行”動員誓師大會上的講話》；（4）**市物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（5）**市批發(fā)市場發(fā)展規(guī)劃；（6）**市大東區(qū)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃；（7）中華人民共和國《環(huán)境保護法》、《公司法》等法律法規(guī)；（8）陶瓷產(chǎn)業(yè)調(diào)查；（9）相關市場運行情況調(diào)查。經(jīng)過八年培育，目前已發(fā)展成為包括建筑陶瓷、衛(wèi)浴潔具、五金、石材加工等業(yè)務，專業(yè)化程度較高，批發(fā)兼零售的市場?！　∩鲜鲞@些問題是目前陶瓷城發(fā)展的主要制約因素，不可能通過局部的、修復式的改進徹底解決，而必須從根本上進行整合、規(guī)范、提升，并調(diào)整區(qū)內(nèi)建材行業(yè)市場布局，集中產(chǎn)業(yè)資源，形成規(guī)模優(yōu)勢，在較高的產(chǎn)業(yè)平臺上發(fā)揮本市場的產(chǎn)業(yè)牽動作用，進一步促進區(qū)域內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展，服務于第二產(chǎn)業(yè)和大東北區(qū)域城鄉(xiāng)消費者。同比分別增長39%和55%；,%%。按房地產(chǎn)投資帶動相關行業(yè)1:、銷售帶動相關行業(yè)1:,房地產(chǎn)業(yè)對**市建材、裝修、家具、家電等諸多行業(yè)產(chǎn)生拉動效應約為610億元。擬建地點**市大東區(qū)東望街18號南至大二環(huán)、北至陶瓷廠廠區(qū)、東至東北大馬路、西至聯(lián)合路的地塊?！　〗?jīng)營設施：按目前物流主體化市場的國際水平配置，實現(xiàn)展示、交易、結算、倉儲、配送、管理信息化，人性化。油漆涂料市場旨在均衡**城區(qū)市場分布，提高油漆產(chǎn)品經(jīng)營的安全性和服務質(zhì)量，因此，產(chǎn)品質(zhì)量按國際標準和國家標準兩個等級控制，將一切不達標的產(chǎn)品拒之門外?！　。?）東北陶瓷城改擴建項目完成后，將大大提高市場的核心競爭力，經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步擴大，五年后達到100億元，為區(qū)內(nèi)增加綜合稅收超過2億元。另據(jù)對營口陶瓷城等外埠市場經(jīng)營商的調(diào)查，東北陶瓷城改擴建后將會吸引更多的經(jīng)營商涌入**。這種局面既不利于品牌成長也不利于消費者?！　　　　?B、本次規(guī)劃另外18萬平方米土地為：，用于建設陶瓷精品市場，現(xiàn)已拆遷騰空；，用于建設消防器材油漆涂料市場，現(xiàn)已部分拆遷騰空；，用于建設綜合商務服務區(qū)，現(xiàn)為中海物流**公司租用；，用于建設家居裝飾材料市場，現(xiàn)為鋼管廠舊址，未拆遷；，用于建設地板城，未拆遷。形成物流配送中心，實現(xiàn)儲銷一體化。　　　　　 B、長途運輸和市區(qū)配送。為市場服務的現(xiàn)有物流公司有中海物流**公司等?！　。?）資本資源：　　 A、東北陶瓷城有限公司具備改擴建投資籌措實力，作為發(fā)展商直接出資建設經(jīng)營設施、建設部分公共設施沒有籌資障礙?！　?B、來自國外和國內(nèi)發(fā)達地區(qū)的生產(chǎn)商和經(jīng)營商已經(jīng)充分利用信息網(wǎng)絡系統(tǒng)進行營銷業(yè)務的管理，具備將整個市場向信息化管理過渡的基本素質(zhì)，也提出了這方面的的要求?！　　№椖客度肟傎Y金及效益情況　　，土地投資8585萬元，流動資金框算投資　。相鄰地區(qū)的東方家園物流園建設，引入了全新的經(jīng)營理念和商品流通業(yè)態(tài)，覆蓋能力和競爭力極強。除旗艦店、陶瓷精品市場外，應當包括全部工業(yè)、民用陶瓷制品，并深入到售前設計和售后工程服務領域?！　?1)陶瓷產(chǎn)品國內(nèi)外市場供應現(xiàn)狀　　 A、陶瓷產(chǎn)品的國內(nèi)生產(chǎn)商分類：　　建筑陶瓷：1025家；觀賞陶瓷：185家；裝飾陶瓷：181家；日用陶瓷：789家；電器陶瓷：169家；日用潔具：180家；陶瓷原料：472家；陶瓷機械：135家；陶瓷包裝：15家；綜合類：1353家。國際市場供需平衡情況（1）陶瓷：2001年，我國日用陶瓷產(chǎn)量高達120億件，約占世界日用陶瓷總產(chǎn)量的70％，瓷磚產(chǎn)量約占全球總產(chǎn)量的45％，衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)量占全球總產(chǎn)量的20％。此外，還打開了對大洋洲、尤其是南美洲及非洲地區(qū)國家的陶瓷出口。地板也一樣是勞動密集型的工業(yè)，我國企業(yè)成本優(yōu)勢非常明顯，出口的機會非常好。從地區(qū)上看，需求最旺的將是亞太地區(qū)，此外印度和韓國的需求也將迅速增長。 目前全球油漆和涂料市場總值已達640億美元，從事該行業(yè)的企業(yè)約有12000家，而其中最大的11家油漆企業(yè)的年均銷售額至少都在10億美元以上，已占到該行業(yè)市場份額的43％。國內(nèi)市場供需平衡情況（1）陶瓷：我國的經(jīng)濟建設健康、快速發(fā)展，帶動了陶瓷工業(yè)的發(fā)展。同時，國民經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展在節(jié)水、節(jié)能、環(huán)保等方面對建筑衛(wèi)生陶瓷工業(yè)提出了更高要求。 　B、從消費區(qū)域來看，北京、上海、天津、廣州及經(jīng)濟比較發(fā)達的華東地區(qū)、沿海省市，對建筑衛(wèi)生陶瓷產(chǎn)品的需求檔次較高，是目前我國中高檔產(chǎn)品的主要消費地區(qū)?！?D、由于陶瓷需求量增大，遼寧境內(nèi)利用本地資源新建了一些陶瓷產(chǎn)品生產(chǎn)線，如法庫縣的陶瓷生產(chǎn)項目將在 3－ 5年內(nèi)建成 200條生產(chǎn)線，年銷售收入達到100億元以上。到2005年，全國各種木地板的市場銷量預期將達2億M2規(guī)模。四、產(chǎn)品目標市場分析本項目的產(chǎn)品目標市場，即為以本項目為核心，同本項目直接覆蓋的市場，包括本項目直接零售市場和分銷商銷售市場。目前東北陶瓷城的市場份額在**市約占83 %，在遼寧中部城市群約占80%，%。本項目建成后，應當能吸引其中70%經(jīng)營商入場經(jīng)營，并相對集中一些大商家和廠家直銷。　　　五、價格現(xiàn)狀與預測本報告重點分析陶瓷、油漆、地板三類產(chǎn)品的價格狀況。 國內(nèi)市場陶瓷產(chǎn)品的總體價格水平較平穩(wěn)，而銷往國際市場的價格偏低，也影響了國內(nèi)市場的陶瓷產(chǎn)品價格漲幅。 從2000年開始到2003年末，從全國地區(qū)市場來看，在西北地區(qū)市場雖然消費者品牌消費意識不是十分強烈，產(chǎn)品多以中低檔為主，但市場競爭激烈，整個西北地區(qū)陶瓷市場降價壓力空前巨大，包括蘭州在內(nèi)，在大?。保埃埃岸嗉姨沾山?jīng)銷商的市場競爭中，眾多商戶都是把價格當作最有利的競爭手段，通過相互之間的價格戰(zhàn)，每平方米中檔拋光磚的價格下滑２０－３０％，只有２５元左右。華東陶瓷市場未來的競爭主要是比實力、比服務和終端營銷技巧，價格競爭對市場占有率的影響已經(jīng)不大，深入人心的品牌產(chǎn)品價格平穩(wěn)，適應消費需求及時投放市場的熱銷產(chǎn)品在價格和利潤空間上將占有絕對優(yōu)勢。 相對其它地區(qū)，華南的市場比較平穩(wěn)。在相當長的時期內(nèi)，陶瓷廠家如何創(chuàng)造產(chǎn)品價值，以適應消費者需求才是重中之重。 在本項目的目標市場——整個東北地區(qū)的陶瓷市場，基本上是由佛山、福建、山東三個產(chǎn)區(qū)的產(chǎn)品三分天下。（2）地板：雖然國家已從宏觀上支持生產(chǎn)企業(yè)進口國外木材，木材的進口關稅為零，但隨著木材出口國環(huán)保意識的增強和對木材出口的控制，木材資源將受一定程度的限制?！。?）油漆：而突如其來的非典疫情，使原本進入旺季的涂料生產(chǎn)受到?jīng)_擊，市場突然擱淺，尤其是建筑涂料，由于工程建設及家裝施工大面積停止，需求受到制約。在東北、在**市，陶瓷類市場正以極快的速度發(fā)展，依托原有建材市場發(fā)展起來的陶瓷專業(yè)市場和依托交通倉儲優(yōu)勢發(fā)展起來的陶瓷專業(yè)市場都有很強的市場競爭力，本項目的主體是依托原有生產(chǎn)基地發(fā)展起來的，長遠看市場競爭壓力不小。C、油漆涂料產(chǎn)品附表十一、{{**主要競爭對手經(jīng)營品類（油漆）}}在產(chǎn)品定位上，三者的差別非常明顯。 中國家具城在產(chǎn)品經(jīng)營方面占據(jù)了量上的絕對優(yōu)勢，除陶瓷外東方家園在產(chǎn)品數(shù)量上都無法與其他兩家抗衡。在油漆涂料產(chǎn)品方面，油漆產(chǎn)品品牌結構的互補明顯，而在膠類產(chǎn)品上的互補呈現(xiàn)的不象陶瓷產(chǎn)品那么明顯，但在高檔品牌產(chǎn)品上三者的交叉卻非常明顯，從整體來看中國家具城和東行家私城的產(chǎn)品結構都為高、中、低檔搭配，而東方家園的產(chǎn)品結構則以中高檔為主。而東方家園則作為超市型的新業(yè)態(tài)，直接針對生產(chǎn)廠商實行統(tǒng)一采購、統(tǒng)一核算，減少了流通的中間環(huán)節(jié)，直接深入普通消費者，注重圍繞消費者帶動生產(chǎn)商展開配套的促銷，成為**建材零售市場的主力。 陶瓷行業(yè)平均利潤率8%C、大連金三角建材市場：是大連多個專業(yè)市場的集群，包括裝飾材料市場、潔具市場、農(nóng)產(chǎn)品市場等。出租：480元/平/年出售：4000元/平物業(yè)：無稅金：500元/月（定稅，市場統(tǒng)一交納）出租：672元/平/年出售：6500元/平。C、吉林梅河口紅山建筑材料市場經(jīng)營結構：陶瓷10家；油漆10家；地板35家。出租：2500元/平/年物業(yè)費：無產(chǎn)品市場競爭力優(yōu)勢、劣勢(1)優(yōu)勢A、區(qū)位優(yōu)勢項目位于**市大東區(qū)東望街18號，配套設施條件、交通條件優(yōu)越，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市布局需要，是核心目標市場范圍內(nèi)唯一一家易于達成規(guī)?；l(fā)展、可持續(xù)發(fā)展的專業(yè)集群市場，其地理位置的優(yōu)越性和潛在的發(fā)展空間將是市場吸納經(jīng)銷商的有利保障。（2）劣勢A、產(chǎn)品品類的豐富及細化大來更多的市場機會，但陶瓷專營地位勢必受到影響。（2）品牌策略在既有的品牌基礎上，按新項目規(guī)劃對其進行重新整合，在此基礎上確定“賣點”展開項目的行銷傳播。（6）匯展策略由于目標產(chǎn)品的裝飾性特點，圍繞其進行的展示是產(chǎn)品銷售過程中的決定因素，鑒于目標市場范圍內(nèi)的競爭者在該方面都不具備進一步拓展的條件，本項目則應利用自身優(yōu)勢突出匯展功能，為目標產(chǎn)品提供長期展示服務，為相關行業(yè)乃至其他行業(yè)發(fā)揮**東部多功能展示中心作用。業(yè)態(tài)變革本項目作為介于傳統(tǒng)攤位制（檔口制）和超市型零售業(yè)態(tài)之間的過渡業(yè)態(tài)，其風險來自于傳統(tǒng)消費習慣的制約以及新興業(yè)態(tài)的挑戰(zhàn)，準確把握消費心理和市場動向，與入場經(jīng)銷商聯(lián)合做好終端營銷，才可能在激烈的市場競爭中取得優(yōu)勢。這些品牌在東北陶瓷城有很大的擴張愿望。據(jù)調(diào)查遼寧擁有450家地板企業(yè)，每年的產(chǎn)值有50個億；進入**銷售的外地品牌和國外品牌地板有　　個，如金剛、圣象等，占據(jù)市場份額比本地品牌要大許多。土地資源 A、為東北陶瓷城股東購置，但沒有明確劃界，需要政府土地管理部