【正文】 約型、環(huán)境友好型社會。要打破所有制界限，不論何種性質的龍頭企業(yè)，只要有利于農民增收、有利于優(yōu)勢產業(yè)的形成、有利于提高農業(yè)競爭力，都要一視同仁地給予扶持。休閑農業(yè)本質是農業(yè)，應享受農業(yè)和農業(yè)產業(yè)化有關稅收優(yōu)惠政策。一是資金政策。自2005年5月以來，中共某縣委、省人民政府和XX市委、市政府就如何發(fā)展民用工業(yè)、農村第三產業(yè)特別是休閑農業(yè)召開了5次會議?！??！薄吨泄仓醒?、國務院關于推進社會主義新農村建設的若干意見》﹙即2007年中央1號文件﹚更是全面而又具體地闡述了黨和國家關于社會主義新農村建設的新政策。 為了解決傳統(tǒng)生產方式帶來的諸多弊端，在當今世界，一種新的發(fā)展模式——循環(huán)經濟正越來越受到黨和國家的高度重視。采取積極的財稅、土地、價格等政策，支持服務業(yè)關鍵領域、薄弱環(huán)節(jié)、新型產業(yè)和新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，促進服務業(yè)標準體系建設，推進服務業(yè)標準化。第二章 項目建設背景及建設必要性某縣桑村鄉(xiāng)休閑農莊建設項目是根據(jù)國家發(fā)展第三產業(yè),特別是發(fā)展休閑農業(yè)、生態(tài)農業(yè)及循環(huán)經濟的政策,并適應當前經濟和社會發(fā)展需求而提出的一個重要休閑生態(tài)農業(yè)產業(yè)化建設項目。該項目符合產業(yè)政策,各項效益指標均可接受,業(yè)主已為項目做了大量前期工作,建議上級對本項目給予重點支持，在政策上給予重點傾斜。 研究結論與建議該項目是某縣家庭休閑農莊項目和生態(tài)農業(yè)示范建設項目。項目建成后，將成為桑村鄉(xiāng)生態(tài)休閑旅游業(yè)新的經濟增長點，既豐富了全縣生態(tài)農業(yè)觀光旅游區(qū)的各項接待設施和功能，又解決了部分人員的就業(yè)問題，同時還帶動了周邊地縣經濟、交通及其他相關產業(yè)的發(fā)展。300平方米休閑垂釣區(qū)、500平方米三黃雞養(yǎng)殖場、有機蔬菜水果園1000平方米、農家樂燒烤服務區(qū)400平方米。 項目建設地點某縣桑村鄉(xiāng)村。 22 24 24 25 26 市場風險分析 27 項目產品市場風險因素分析 27 防范和降低風險對策 27第六章 項目建設方案 2原則及目標 28 30（設計）方案 30 31 32 33 38第七章 投資估算及資金籌措 39 投資估算依據(jù) 39 項目建設投資估算 39 資金來源及籌措 40 資金使用和管理 40第八章 財務評價 42 財務評價依據(jù) 42 銷售收入和銷售稅金及附加估算 42 總成本費用估算 43 財務效益評價 43 不確定性分析 44 財務評價結論 46第九章 環(huán)境影響評價 48 48 53第十章風險分析 55 55 55 56 57第十一章 社會效益與經濟效益評價 60 經濟效益 60 區(qū)域經濟影響 61 社會效益分析 61 62第十二章 項目組織管理與運行 64 項目建設組織管理 64 項目生產經營管理 64 技術培訓 65 勞動保護 66 衛(wèi)生保護 66第十三章 可行性研究結論與建議 67 可行性研究結論 67 問題與建議 67第一章 項目總論 項目提要 項目名稱生態(tài)休閑農莊建設項目。 項目承辦單位及項目法人代表項目承辦單位:某縣桑村鄉(xiāng)。 項目主要產品及產品方向和生產規(guī)模項目主要產品有魚、三黃雞、蔬菜、水果及其它特種動植物等,提供釣魚、采摘、觀賞、特色飲食等服務。項目建設期限為2年,%,%,即252萬元,并試運營。本項目的建設與生產會增加當?shù)卣斦杖?，使重點民生支出得到更有利的保障，同時帶動當?shù)亟洕脑鲩L，優(yōu)化經濟結構，帶動相關產業(yè)，促進經濟社會均衡發(fā)展，對國民經濟持續(xù)、快速、穩(wěn)定的增長具有重要的綜合效益和戰(zhàn)略意義。項目符合國家產業(yè)政策和行業(yè)及地方政府發(fā)展規(guī)劃，有利于促進某縣休閑生態(tài)農業(yè)建設和農業(yè)產業(yè)化發(fā)展，適應農業(yè)產業(yè)結構調整的發(fā)展方向。 存在的問題與對策從敏感性分析可以看出，項目效益對產品銷售價格和經營成本較為敏感。休閑產業(yè)及生態(tài)農業(yè)作為頗具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)，早已進入黨和國家政策支持的領域?！薄毒V要》第十七章“豐富消費性服務業(yè)”中提出：要“繼續(xù)發(fā)展觀光旅游，開發(fā)休閑度假……，完善自助游服務體系。中共十六屆五中全會指出，要大力發(fā)展循環(huán)經濟，加大環(huán)境保護力度，切實保護好自然生態(tài)、認真解決影響經濟和社會發(fā)展特別是嚴重危害人類健康文明的突出環(huán)境問題，在全社會形成資源節(jié)約的增長方式和健康文明的消費模式?！兑庖姟分靥岢觯阂鞍凑崭弋a、優(yōu)質、高效、生態(tài)、安全的要求、調整優(yōu)化農業(yè)結構。《意見》進一步提出：要“發(fā)展農業(yè)產業(yè)化經營。在2005年6月24日召開的發(fā)展農村第三產業(yè)暨觀光休閑農業(yè)會議上，領導同志強調要把觀光休閑農業(yè)作為重中之重的工作來抓。省設立休閑農業(yè)發(fā)展專項資金，對經過評估符合規(guī)劃的重點休閑農業(yè)項目進行投資補助或貸款貼息，對項目區(qū)及周圍地區(qū)的道路通訊等基礎設施建設、項目開發(fā)和人員培訓進行扶持。三是規(guī)劃和用地政策。要鼓勵各類企業(yè)之間及企業(yè)與其經營主體的聯(lián)合。推動不同行業(yè)合理延長產業(yè)鏈，加強對各類廢棄物的循環(huán)利用，推進企業(yè)廢物“零排放”。作為一個規(guī)模農業(yè)產業(yè)項目,該項目完全符合地方產業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求。休閑生態(tài)農業(yè)所表現(xiàn)的是結合生產、生活與生態(tài)為一體的新型服務業(yè)態(tài)和新型農業(yè)發(fā)展模式，在經營上更是結合了農業(yè)產銷、農產品加工及游憩服務等于一體的農業(yè)新型式、新發(fā)展。合理調整農村產業(yè)結構，有利于提高資源的利用率，給社會帶來更多的財富。本項目建成后，將憑藉其新型的休閑生態(tài)農業(yè)產業(yè)業(yè)態(tài)而吸引大批客人，在該產業(yè)獲得發(fā)展的同時，與之緊密相關的交通輸業(yè)、商業(yè)、飲食業(yè)等農村二、三產業(yè)也必將獲得顯著的發(fā)展，從而增加農民就業(yè)機會和達到增加農民收入的目的。某縣位于河南省北部，與濮陽、安陽、鶴壁、新鄉(xiāng)接壤。轄34個行政村。交通運輸 大廣高速、濟東高速和新菏鐵路穿境而過，107國道、京廣鐵路、京港澳高速、濮鶴高速等公路鐵路干線，構成四通八達的“井”字交通網絡。桑村鄉(xiāng)目前已形成名流酒、粉皮絲、速生用材林、優(yōu)質小麥和優(yōu)質高產水稻五大支柱產業(yè)。境內名勝古跡眾多，著名的瓦崗寨遺址、國家級重點文物明福寺塔、歐陽書院正在開發(fā)建設。由河南省民間文化杰出傳承人、省特級燒雞技師張中海先生的先祖張炳始創(chuàng)于清朝順治十八年（1661年），距今已有近三百五十年的歷史，開始制作不得法，生意并不興隆，后從清宮御膳房的御廚那里求得制作燒雞秘方，做出的雞果然香美。 道口燒雞與北京烤鴨、金華火腿齊名，被譽為“天下第一雞”。某縣老廟牛肉與道口燒雞一樣享譽四方，而且也已有三百多年的歷史了。業(yè)主聘請有關專家深入場地反復勘察、踏看、分析和比較，建在村境內，交通便利，便于資源利用。國家農業(yè)部在我國農業(yè)發(fā)展規(guī)劃中明確提出：要適應消費市場的變化，在有條件的地方積極發(fā)展休閑農業(yè)。 項目建設有較好的基礎項目業(yè)主長期從事生產養(yǎng)殖和第三產業(yè)，在餐飲經營、特種動物養(yǎng)殖、有機農業(yè)種植等方面積累了豐富的經驗。境內名勝古跡眾多，著名的瓦崗寨遺址、國家級重點文物明福寺塔、歐陽書院正在開發(fā)建設。衛(wèi)懿公當政時，懿公窮奢極欲，喜好仙鶴，不理朝政。遺址長和寬各120米，稍高于周圍耕地。該遺址東西長150米，南北寬120米。遺址附屬文物有大鐵斧、石槽、水井?；葑于Ｔ诎死餇I鄉(xiāng)冢上村，占地4000平方米，高于地面30多米。晏子墓位于焦虎鄉(xiāng)晏口村東北半公里處。翟義冢又稱馬城冢，位于萬古鄉(xiāng)冢后村西南半公里處，翟義為漢代東郡太守，因起兵討伐王莽，被莽所殺，葬于此。明福寺塔建于唐寶歷二年（826年）。塔高40米，磚石結構，平面呈八邊形，七級密檐式。塔身各層高度和平面直徑自下而上逐層勻遞減。頂端各角分上下掛有銅鈴3個，八角24個。書院內建有富麗堂皇的畫舫齋和秋聲樓。該水庫后被命名為千翠湖。 主要障礙因素及解決方案 主要障礙因素該項目建設主要障礙因素是資金缺口。第四章 建設單位基本情況 建設單位概況 發(fā)展歷程業(yè)主懷著建設社會主義新農村的美好愿望，帶領農民開展生態(tài)養(yǎng)蛙，通過多年的發(fā)展，在黨的十八屆代表大會關于建設社會主義農村的戰(zhàn)略決策感召下，公司果斷決策，在現(xiàn)有基礎上，擴展生態(tài)農業(yè)范圍，改變農業(yè)產業(yè)業(yè)態(tài)，向休閑服務業(yè)發(fā)展。項目建成后，產品主要方向有道口燒雞、老廟牛肉、有機水果蔬菜等，并提供休閑觀賞、釣魚、采摘、科普實踐、餐飲娛樂等服務業(yè)態(tài)等。 管理模式公司實行總經理負責制，總經理全面負責公司的生產經營決策。根據(jù)項目需要，擬招收聘請一批員工，其中廚師、獸醫(yī)師、園藝師及相關技術人員3人，獸醫(yī)獸牧、動物營養(yǎng)、園林園藝等專業(yè)畢生的大中專學生3人，基本滿足項目需要的技術力量。加強與同仁企業(yè)的技術合作和技術攻關，狠抓科技創(chuàng)新，提高產品質量和科技含量。有的還可拿自己收獲的農產品參加各種展評活動，如法國農村的葡萄園和釀酒作坊很多都是對外開放的，游客不僅可以參觀和參與釀制葡萄酒的全過程，而且可以在作坊里品嘗，在作坊里親自釀酒并將釀好的酒帶走，享受與城市商店里買酒不一樣的自然樂趣。目前全國各地擁有1000多家休閑觀光農業(yè)莊園，已成為一種新興的農業(yè)發(fā)展形態(tài)。將環(huán)保、特色、科技與休閑結合起來是生態(tài)農業(yè)發(fā)展的重要趨勢。休閑生態(tài)農業(yè)是指利用農業(yè)景觀、自然生態(tài)、環(huán)境資源及特色農業(yè)產品等，為人們提供人們休閑觀光與生活體驗服務，是結合生產、生活與生態(tài)三位于一體的新型農業(yè)生產業(yè)態(tài)，在經營上表現(xiàn)為產、供、銷及旅游休閑服務等三級產業(yè)于一體的農業(yè)發(fā)展形式，是現(xiàn)代農業(yè)發(fā)展的一個重要途徑。由于這些功能，休閑農業(yè)開始得到了各級政府的高度重視，也得到全社會的廣泛認同，故近年來在各級政府的推動下，社會也對休閑農業(yè)發(fā)展的需求呈迅速增長的趨勢。3%，預測到2020年將達到53%；我縣現(xiàn)有建制鎮(zhèn)22個。正是這種原因促使人們在工作壓力之余選擇一面適合身心健康的消費方式，調節(jié)生活節(jié)奏、釋放生活壓力。根據(jù)發(fā)達國家的經驗，進入中等收入水平以后，人們生活方式和消費方式開始由勞動型轉為休閑型，用于吃、住、穿的消費在整個消費結構中的比重迅速下降，休閑便成為人們新生活的重要組成部分；其四，人們的休閑時間也快速增長。本項目集餐飲 、休閑釣魚、觀光果園、生態(tài)農業(yè)、特種種養(yǎng)、農家樂服務及農村于一體，充分利用農村當?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境、農業(yè)資源、農民勞動生活場景，舉辦生態(tài)農業(yè)休閑觀光旅游活動，迎合了城里人遠離都市、循跡山野、回歸自然、返樸歸真的需求心理，因而具有廣闊的市場前景。道口燒雞的制作技藝歷代相傳，形成自己的獨特風格。2009年，道口鎮(zhèn)因盛產燒雞被中國食品工業(yè)協(xié)會授予“中國燒雞名城”榮譽稱號。牛肉含有豐富的蛋白質，氨基酸組成比豬肉更接近人體需要，能提高機體免疫能力，對生長發(fā)育及手術后、病后調養(yǎng)的人在補充失血、修復組織等方面特別適宜。肉膽固醇含量低，肉質鮮美細嫩多汁，容易消化吸收。人們的生活水平和消費能力在持續(xù)提高，冬季對牛肉的需求量有所增長。kg；于是食用快捷方便的熟肉制品便成為人們日常食物的重要組成部分。據(jù)統(tǒng)計，僅北京熟食產品的市場含量每年為18億左右，全國熟食市場需求近200億元。某縣老廟牛肉與道口燒雞一樣享譽四方，而且也已有三百多年的歷史了。例如，有的承包魚塘的農戶是被動地同意城鎮(zhèn)和機關單位的人們前來魚塘垂釣，缺乏配套設施服務和軟件服務，這僅是休閑漁業(yè)的原始狀態(tài)，沒有企業(yè)的動作機制，服務項目非常單一，適應不了人們對現(xiàn)代休閑農業(yè)項目的需求，更缺乏品牌建設，在市場上沒有競爭力。在軟環(huán)境方面，由于現(xiàn)有的休閑農業(yè)項目經營缺乏必要的培訓，組織能力及管理技能準備不足，明顯跟不上市場的需求。鑒于目前某縣乃至周邊地區(qū)休閑農業(yè)剛剛起步，局限于單一的經營模式，規(guī)模小、服務檔次低，迫切需要對休閑農業(yè)經營模式和結構進行調整。本項目運用生態(tài)和科技理念，建設集種養(yǎng)體驗型、休閑娛樂型、山水生態(tài)型于一體的休閑農業(yè)模式，因而在市場上有較強的競爭力。故該項目吸引城鎮(zhèn)游客休閑的區(qū)位優(yōu)勢較好。本項目作為旅游業(yè)與農業(yè)項目的結合形成的新業(yè)態(tài)，對全縣旅游景區(qū)起到較好的互補作用。消費者選擇這種消費之前無不看重經營者所創(chuàng)建的服務品牌。積極開拓市場。從現(xiàn)代營銷理念考察產品內涵，既注重有形的物質屬性，更要注重諸多無形的心理屬性。品牌是企業(yè)的商品與服務及基于其他競爭者有所區(qū)別而賦予的名稱、用語、記號、象征、設計等各種方式的結合。時至今日，市場經濟發(fā)達的國家在經歷了產品、技術、資金、競爭后，已進入到品牌競爭時代。通過以上營銷策略，可提高產品在國內外市場上的競爭力。一是本項目產品市場預測的需求量大于項目的供應量。項目產品屬餐飲休閑及農副產品生產類，勞動力成本在產品成本中占有較大的比重，市場價格的波動對項目收益影響很大或投資回收延長。游客被吸納進消費圈子后，項目完全可憑借特色優(yōu)質服務取悅于人，這樣項目才可能穩(wěn)定客源。同時為允分展現(xiàn)當?shù)靥赜械娘L貌，生態(tài)園接待區(qū)的規(guī)劃、設計和建設上將充分考慮當?shù)孛窬釉亍Ｍㄟ^項目的建設，讓觀光者體驗到“回歸自然，健康為本”的感受，吸引城市觀光者廣泛參與到休閑的生產、生活中，增強農耕、民俗體驗。本休閑農莊根據(jù)自身特點和現(xiàn)狀，因地制宜，堅持以農為本，以農業(yè)帶動相關產業(yè)的共同發(fā)展，將經濟發(fā)展與環(huán)境保護相協(xié)調，走可持續(xù)發(fā)展道路，按照“統(tǒng)一規(guī)劃，分期實施，開發(fā)一片，建成一片，受益一片，滾動發(fā)展”的原則，以現(xiàn)代高效生態(tài)農業(yè)和觀光業(yè)為主要功能區(qū)進行開發(fā)建設，形成發(fā)展長龍經濟的“三個構想”：發(fā)展綠色高效農業(yè)，積極發(fā)展觀光業(yè)，適當發(fā)展加工業(yè)。（三）經濟性原則農莊將充分發(fā)揮高科技的優(yōu)勢，強調用最少的人工和資金投入來健全自然生態(tài)過程，強調有效利用有限的土地資源；同時，農莊本身除了發(fā)展生態(tài)農業(yè)產品以外，還將開展采摘觀光等，以帶來更多的經濟效益求得農莊自身良性循環(huán)，因此在農莊規(guī)劃巾將充分考慮經濟生產的內容。(六)多樣性原則鑒于人們在當今的休閑娛樂中將充分展現(xiàn)個性，農莊在進行觀光規(guī)劃中安排觀光線路、方式、時間和消費水平上，將綜合考慮多種方案，組織多樣的休閑項目和線路供觀光者選擇。（八）近期和遠期規(guī)劃建設性原則農莊的規(guī)劃建設并不是一蹴而就的，需要統(tǒng)籌規(guī)劃，分期建設。第一塊為文化酒店,占地面積1000平方米 。酒店公寓將建設三層，其中一層為餐飲和相關功能區(qū)包括餐廳、超市 及其它公共設施；二層多功能會議廳，為以后召開中