湖南新晃舞陽(yáng)名城營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行方案-wenkub
2023-05-28 02:13:18 本頁(yè)面
【正文】 盤(pán)以什么樣的姿態(tài)進(jìn)入新晃房地產(chǎn)市場(chǎng)？新晃的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初級(jí)階段，面臨很多機(jī)遇與挑戰(zhàn)，嘉鴻公司作為第一個(gè)來(lái)新晃投資開(kāi)發(fā)的外地企業(yè)需要面對(duì)諸多本土公司的競(jìng)爭(zhēng)，所以我們的樓盤(pán)在規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、小區(qū)品質(zhì)打造、營(yíng)銷(xiāo)準(zhǔn)備、廣告推廣準(zhǔn)備等諸多方面都是以挑戰(zhàn)者的姿態(tài)進(jìn)入，力爭(zhēng)在項(xiàng)目運(yùn)作的前期從各方面超越本土樓盤(pán)，力爭(zhēng)把項(xiàng)目打造成新晃住宅典范。252。252。252。 生活配套依賴(lài)外部提供252。 環(huán)境景觀：項(xiàng)目東面山水景觀組合．252。娛樂(lè)餐飲 晃山賓館、福泉賓館、祥園大酒店。地塊周邊配套醫(yī)療保健 新晃中醫(yī)院、春天大藥房、濟(jì)民藥房。綠化景觀 該地塊東面臨近舞水河，在一定范圍、一定的高度內(nèi)可眺望舞水，景觀條件優(yōu)越。與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)程度教師新村一期已于5月交房一期銷(xiāo)售率80%二期于07年下半年推出小區(qū)規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)美★★城市花園一期住宅基本售完一期銷(xiāo)售率90%二期07年下半年推出地理位置優(yōu)越★★溫馨園小區(qū)一期于07年12月交房一期銷(xiāo)售率95%二期推出時(shí)間估計(jì)為08年價(jià)格低★☆競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)教師新村在形象和渠道上做得比較到位溫馨園小區(qū)憑借價(jià)格在新晃獨(dú)樹(shù)一幟城市花園各項(xiàng)實(shí)力均衡本項(xiàng)目將通過(guò)附加值、產(chǎn)品、形象、客戶(hù)、渠道來(lái)突破競(jìng)爭(zhēng)，取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)第二部分 項(xiàng)目分析一、 項(xiàng)目地塊分析城市空間布局：形成“核心——軸線(xiàn)——網(wǎng)絡(luò)”的點(diǎn)軸網(wǎng)空間格局。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目風(fēng)格、營(yíng)銷(xiāo)手法比較教師新村城市花園溫馨園小區(qū)建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約現(xiàn)代派建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格簡(jiǎn)約風(fēng)格小區(qū)園林運(yùn)用現(xiàn)代簡(jiǎn)約的手法，打造綠色小區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售指標(biāo)教師新村城市花園溫馨園小區(qū)均價(jià)（元/㎡）800800500折扣一次性付款97折 按揭98折銷(xiāo)售率80%（住宅）一期90%（住宅）主力戶(hù)型/面積3*2 /121㎡3*2 /128㎡新晃縣的房地產(chǎn)處于剛起步階段，房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)不是很高，符合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，且銷(xiāo)售情況良好。城市花園與本項(xiàng)目相臨，在地段上具有同樣的優(yōu)勢(shì)，城市花園在營(yíng)銷(xiāo)推廣上做的比較到位，但是小區(qū)規(guī)劃和建筑風(fēng)格都比較落后，市場(chǎng)定位比較模糊。1. 項(xiàng)目亮點(diǎn)1） 項(xiàng)目位于城中心，具有足夠人氣。3） 營(yíng)銷(xiāo)中心檔次過(guò)低，使項(xiàng)目形象大打折扣。2） 價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)比較低，吸引客戶(hù)眼球。規(guī)劃即將建設(shè)的舞水大橋，將把溫馨園與城中商業(yè)區(qū)、行政區(qū)、文化、醫(yī)療中心連成一片，方便人們生活。3）項(xiàng)目規(guī)模較大。物業(yè)特征產(chǎn)品類(lèi)型供應(yīng)情況市場(chǎng)需求價(jià)格水平面積特征二、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)鎖定競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案一：教師新村1． 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：教師新村位于湖南新晃城下環(huán)路以東，西有環(huán)城路及舞水河，東側(cè)為自然山地丘陵，南向臨近320國(guó)道，北面毗鄰古樂(lè)城自然森林公園，交通便利，景觀視野良好。新晃的住宅銷(xiāo)售良好，一方面是供應(yīng)量不大，競(jìng)爭(zhēng)性小，客戶(hù)的選擇手到一定程度的局限；另外隨著新晃經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)居住質(zhì)量也逐漸看重，需要改善居住條件。 湖南新晃舞陽(yáng)名城營(yíng)銷(xiāo)策劃執(zhí)行方案定位的思路與流程目標(biāo)構(gòu)建問(wèn)題戰(zhàn)略與定位目標(biāo)溝通會(huì)目標(biāo)溝通+我們對(duì)目標(biāo)的理解 目標(biāo)：較高的價(jià)格 較快的速度（收益安全）建立在新晃建立市場(chǎng)影響力構(gòu)建問(wèn)題：我們采用SCQ結(jié)構(gòu)化分析方法我們應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒(méi)能奏效情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問(wèn)（ Question ）(分析存在的問(wèn)題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問(wèn)題存在某個(gè)問(wèn)題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效通過(guò)SCQ基本結(jié)構(gòu)的分析我們確定了界定問(wèn)題的分析模型非期望結(jié)果——由于價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷(xiāo) ? 期望結(jié)果——項(xiàng)目成為新晃領(lǐng)跑者，順利銷(xiāo)售 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略：為滿(mǎn)足客戶(hù)需求，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取最優(yōu)的有利差異3C綜合匹配分析得到最優(yōu)化的戰(zhàn)略可以導(dǎo)致期望結(jié)果客戶(hù)項(xiàng)目/企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)u 成功的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略應(yīng)具備以下特點(diǎn)：u u u ，在項(xiàng)目成功關(guān)鍵因素上有出色的表現(xiàn)市場(chǎng)格局新晃房地產(chǎn)市場(chǎng)特征及走勢(shì)→競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)鎖定→競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目地塊分析→項(xiàng)目SWOT分析→項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)策略→綜合評(píng)估產(chǎn)品建議項(xiàng)目定位產(chǎn)品市場(chǎng)定位→客戶(hù)定位→形象定位→案名及廣告定位→價(jià)格定位項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議產(chǎn)品差異化劃分策略→價(jià)格策略→推售策略→總體營(yíng)銷(xiāo)推廣及費(fèi)用概算項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告提綱開(kāi)發(fā)策略→建筑風(fēng)格→戶(hù)型建議→景觀建議→物業(yè)管理第一部分 市場(chǎng)格局一、新晃房地產(chǎn)走勢(shì)及特征新晃房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于發(fā)展的初級(jí)階段，所開(kāi)發(fā)的物業(yè)缺乏檔次和個(gè)性，整體形象較差，戶(hù)型多為大戶(hù)型，主要是受人們居住觀念和房?jī)r(jià)的影響。新晃住宅市場(chǎng)主力戶(hù)型以三室二廳為主，戶(hù)均面積約為130平方米左右?？傆玫孛娣e26924平方米，總建筑面積56757平方米，共16棟，387戶(hù)。4）教育賣(mài)點(diǎn)吸引客戶(hù)眼球。小區(qū)建筑面積30000多平方米，綠化率達(dá)50%以上。3） 周邊自然環(huán)境優(yōu)越，綠化高。4） 由于資金等原因，項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度非常慢。2） 分二期開(kāi)發(fā)，價(jià)格低開(kāi)高走。由于具有同樣的地段價(jià)值，城市花園將是本項(xiàng)目最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。新晃縣的在售樓盤(pán)中，溫馨園小區(qū)的價(jià)格比較低，它離城中心有一定的距離，且規(guī)劃?rùn)n次不高。無(wú)暫無(wú)設(shè)計(jì)特色獨(dú)特地貌與自然森林相結(jié)合無(wú)明顯特色無(wú)明顯特色物業(yè)定位千年文化沉淀尊貴小區(qū)縣城中心的中檔居所接近自然的中檔居所形象定位人文氣息，清墨書(shū)香的現(xiàn)代社區(qū)城市花園小區(qū)客戶(hù)定位中高收入層有穩(wěn)定收入民眾推廣策略主推人文氣息溫馨舒適的家園從上表中看出，三個(gè)項(xiàng)目都采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，更符合當(dāng)?shù)叵?
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