房地產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)解讀-wenkub
2023-05-28 00:33:40 本頁(yè)面
【正文】 稅 土地增值稅 契稅 兩稅一費(fèi) 房產(chǎn)稅 印花稅 ?教學(xué)目的：通過(guò)本次學(xué)習(xí)，使大家了解房地產(chǎn)稅收的類型及其相關(guān)規(guī)定，掌握發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、銷售、房屋租賃等情況下所涉及的各種房地產(chǎn)稅收。 稅收的構(gòu)成要素： ★ 納稅義務(wù)人（課稅主體，即誰(shuí)繳納稅？） ★ 課稅對(duì)象（課稅客體， 納什么稅？ ） ★ 稅基、稅率（納多少稅？ ） ★ 納稅時(shí)間（什么時(shí)候開(kāi)始計(jì)稅？） ★ 納稅地點(diǎn)（什么地方納稅？） ★ 附加、加成和減免 ★ 違章處理 我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體系有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅，緊密相關(guān)的有固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、印花稅。 一、房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅的基本內(nèi)容 ★ 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。 （ 1）經(jīng)營(yíng)自用房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。 （ 3）投資聯(lián)營(yíng) ★ 對(duì)投資聯(lián)營(yíng)的房產(chǎn)，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)應(yīng)予以區(qū)別對(duì)待。 應(yīng)納稅額 房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。計(jì)算該企業(yè)當(dāng)年應(yīng)納的房產(chǎn)稅。 （ 3） 宗教寺廟 、 公園名勝古跡自用的房產(chǎn) ， 但其附設(shè)的營(yíng)業(yè)用房及出租的房產(chǎn) ， 不屬于免征范圍 。 （ 一 ） 城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅（簡(jiǎn)稱土地使用稅），是國(guó)家按使用土地的等級(jí)和數(shù)量，對(duì)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的土地使用者征收的一種稅。 二、城鎮(zhèn)土地使用稅 （三）城鎮(zhèn)土地使用稅的基本內(nèi)容 ★ 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)人 。 應(yīng)納稅額＝計(jì)稅土地面積 （ 平方米 ） 適用稅額 （ 1）大城市 30元； ?？谑?、三亞市分六個(gè)距級(jí)，稅額為四角至四元 （ 2）中等城市 24元； （ 3）小城市 18元； （ 4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 12元。 （ 3）納稅人新征用的土地，必須于批準(zhǔn)征用之日起 30日內(nèi)申報(bào)登記。該商場(chǎng)全年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為？ 商場(chǎng)占地應(yīng)納稅額＝ 10000 4＝ 40000（元） 分店占地應(yīng)納稅額＝ 6000 2＝ 12022（元） 倉(cāng)庫(kù)占地應(yīng)納稅額＝ 20220 1＝ 20220（元） 商場(chǎng)自辦托兒所按稅法規(guī)定免稅 全年應(yīng)納土地使用稅額＝ 40000＋ 12022＋ 20220 ＝ 72022（元） （ 一 ） 耕地占用稅 耕地占用稅是對(duì)占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅 。 ?前款所稱單位，包括國(guó)有企業(yè)、集體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。 耕地占用稅征稅范圍 ， 包括國(guó)家所有和集體所有的耕地 。 ★ 農(nóng)村居民占用耕地新建住宅 ， 按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅 。 （ 一 ） 土地增值稅 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人征收的一種稅 。 四、 土地增值稅 土地增值稅的征收，對(duì)合理調(diào)節(jié)土地增值收益，減少國(guó)家土地資產(chǎn)流失，規(guī)范土地市場(chǎng)行為，以及抑制土地投機(jī)，都起著十分重要的作用。 50% 的部分 ， 稅率為 30% ； 50% ， 未超過(guò) 100% 的部分 ， 稅率為 40% ； 100% ， 未超過(guò) 200% 的部分 ， 稅率為 50% ； 200%的部分，稅率為 60% 。 （六）納稅地點(diǎn)和納稅期限 增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理申報(bào)。 （八）稅務(wù)籌劃 —— 少賣多賺 某普通商品房住宅，銷售價(jià)格 3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算可扣除項(xiàng)目金額為 2500萬(wàn)元。 現(xiàn)行契稅是 1997年 7月 7日重新頒布的 《 中華人民共和國(guó)契稅暫行條例 》 ， 于1997年 10月 1日起實(shí)施 。 (1)國(guó)有土地使用權(quán)出讓 、 土地使用權(quán)出售 、 房屋買賣 ， 為成交價(jià)格； (2)土地使用權(quán)贈(zèng)與 、 房屋贈(zèng)與 ， 由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售 、 房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定； (3)土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋
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