【正文】 地塊規(guī)劃和批建的主要使用性質(zhì)為：商業(yè)用地、市場(chǎng)。鎮(zhèn)政府的意見(jiàn)是這30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容，由新的投資開(kāi)發(fā)商決策開(kāi)發(fā)。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽(yáng)機(jī)場(chǎng)也正在報(bào)建中，屆時(shí)在中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個(gè)機(jī)場(chǎng)可供選擇，交通便利，是平江對(duì)外開(kāi)放的重要“窗口”。BR clear=all第二章 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析 一、項(xiàng)目用地性質(zhì)描述（一）地理位置 項(xiàng)目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。 獨(dú)特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。/I第一章 項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)概況 一、項(xiàng)目概況 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。該項(xiàng)目不但符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點(diǎn)扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。京珠（北京—珠海）高速公路與平伍（平江—伍市）公路交匯處；緊靠北京—廣州107國(guó)道。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來(lái)建設(shè)，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。 原計(jì)劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項(xiàng)手續(xù)尚未辦理。因而總體上是作為開(kāi)發(fā)建設(shè)大型的專業(yè)化市場(chǎng)的，以及該市場(chǎng)配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)所用的辦公樓、會(huì)展、酒店以及配套住宅等。該工程由于種種原因，已經(jīng)拖了5年時(shí)間。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。但周邊的景觀相當(dāng)豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等，遠(yuǎn)的有平江起義紀(jì)念碑、岳陽(yáng)樓、君山等景觀。 平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超，都市游客喜聞樂(lè)見(jiàn)。每到逢年過(guò)節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。即使將來(lái)有污染，也可能只會(huì)是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調(diào)查研究，該工業(yè)園屬湖南省級(jí)，在引進(jìn)項(xiàng)目和企業(yè)時(shí)，就將環(huán)境因素放在了第一位。三、地塊交通條件調(diào)查——“一江三路”聯(lián)通世界 本項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙與岳陽(yáng)的中點(diǎn)，東鄰江西修水，南接長(zhǎng)沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長(zhǎng)沙、汩羅、岳陽(yáng)、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點(diǎn)。107國(guó)道、S308高等級(jí)公路緊繞中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)經(jīng)過(guò)。 航空：中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)59KM，通過(guò)高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達(dá)。 水運(yùn)：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經(jīng)平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。（二）文化教育 200米內(nèi)有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學(xué)（400多人）。（四）金融服務(wù) 距項(xiàng)目1公里，就有農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲(chǔ)蓄等金融機(jī)構(gòu)。20分鐘車程又有遠(yuǎn)近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂(lè)、度假、休閑、運(yùn)動(dòng)等各項(xiàng)服務(wù)，是周邊人們甚至岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙等市民的好去處。經(jīng)過(guò)我們調(diào)查，大多數(shù)人們還是希望這個(gè)項(xiàng)目能夠盡快建成開(kāi)業(yè)，而且再不能失敗，因?yàn)槿藗儗?duì)其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本項(xiàng)目的進(jìn)程。％,。從年度經(jīng)濟(jì)增速來(lái)看，呈逐年攀升之勢(shì)。 據(jù)一份政府報(bào)告顯示，岳陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)：2005年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)620億元，年均增長(zhǎng)11%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到40%，社會(huì)消費(fèi)零售總額達(dá)到205億元，進(jìn)口總額達(dá)到3億美元，出口年均增長(zhǎng)率15%，進(jìn)口年均增長(zhǎng)19%，5年累計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到660億元，利用外資12億美元。一、二、::。（五）房地產(chǎn)基本情況 2004年1—6月，%；，居全國(guó)第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。我省銷售價(jià)格居全國(guó)23位。 岳陽(yáng)的房的產(chǎn)市場(chǎng)，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的88家房產(chǎn)企業(yè)，500—800萬(wàn)元的39家，1000—2000萬(wàn)元的22家，3000—5000萬(wàn)元的4家，2億元以上的有泰和集團(tuán)1家；其二，2003年底，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長(zhǎng)江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開(kāi)發(fā)投資總量，增長(zhǎng)速度高于開(kāi)發(fā)投資，%，高出上年26個(gè)百分點(diǎn)，可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)力在不斷加強(qiáng)擴(kuò)充。商品房銷售越來(lái)越旺。與此同時(shí)，商品房平均銷售價(jià)格明顯攀升。主要是控制銀行信貸規(guī)模，比去年減少1700億元。 今年以來(lái)，國(guó)務(wù)院采取了一系列宏觀調(diào)控措施，嚴(yán)格用地管理、信貸投放和項(xiàng)目審批，加大對(duì)部分過(guò)熱行業(yè)、過(guò)熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴(yán)肅查處違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目，嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目上馬。今年縮減用地規(guī)模，半年內(nèi)停止土地審批，會(huì)導(dǎo)致部分新增項(xiàng)目無(wú)法立項(xiàng)，部分招商引資項(xiàng)目無(wú)法簽約，影響新開(kāi)工項(xiàng)目上馬和后期項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。STRONG 據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費(fèi)支付情況主要表現(xiàn)為：％，/STRONG，STRONG％%％％，%。但是，近年來(lái)城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多。 平江城鎮(zhèn)居民原來(lái)自建房屋的比例為大部分，隨著市場(chǎng)化程度和國(guó)家對(duì)自建房及集資建房的嚴(yán)格控制，近年基本上沒(méi)有在城市內(nèi)自建房的了。（二）當(dāng)?shù)卣畬?duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī) 平江縣的房地產(chǎn)政策方面：房屋所有權(quán)初始登記費(fèi)由原來(lái)的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費(fèi)由原來(lái)按房屋拆遷補(bǔ)償安置總費(fèi)用的1‰‰；城市房屋安全鑒定費(fèi)由原來(lái)的1元/mSUP2/SUP核減為80元/次；商品房預(yù)售管理費(fèi)由原來(lái)的按預(yù)售價(jià)值5‰核減為2‰；停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項(xiàng)、報(bào)建；重新審定有關(guān)立項(xiàng)、報(bào)建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。建成區(qū)面積達(dá)5平方公里，城區(qū)人口10萬(wàn)。三、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 就岳陽(yáng)而言，房地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)快，而且供應(yīng)量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產(chǎn)市場(chǎng)則另有一番風(fēng)景，盡管新開(kāi)發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房?jī)r(jià)也比老城區(qū)高，但整體市場(chǎng)并不大，所購(gòu)買商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說(shuō)市場(chǎng)總體是供求平衡，沒(méi)有大起大波。四、當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)板塊的劃分及其差異 目前，就平江而言，商品住宅市場(chǎng)還不太發(fā)達(dá)，基本上沒(méi)有發(fā)展成象岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙那幺成熟和競(jìng)爭(zhēng)激烈，一個(gè)縣城的房地產(chǎn)就是兩個(gè)板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價(jià)格也高出100元/平方米左右。估計(jì)一二年后，均價(jià)將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。據(jù)我們調(diào)查，本項(xiàng)目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ mSUP2/SUP，若加上土地等成本，綜合成本則達(dá)到500—550元/ mSUP2/SUP。六、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析（一）各種檔次商品住宅客戶分析 在岳陽(yáng)和平江，所開(kāi)發(fā)出來(lái)的商品住宅，幾乎全部是本地人在購(gòu)買，他們長(zhǎng)期居住在本地，購(gòu)房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。三是有政府資源關(guān)系者較多，可見(jiàn)政策因素的影響力。京珠高速公路、107國(guó)道、S308高等級(jí)公路和汩羅江縱橫交錯(cuò)，在此形成交匯點(diǎn)，京廣鐵路擦邊而過(guò)，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢(shì)。 平江是全國(guó)18個(gè)重點(diǎn)中藥材基地縣。具有極大的開(kāi)發(fā)利用價(jià)值。無(wú)公害優(yōu)質(zhì)米、反時(shí)令蔬菜也已形成一定的開(kāi)發(fā)規(guī)模。 平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和森林資源以及文化旅游資源。 加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。不管哪種所有制和經(jīng)營(yíng)形式的龍頭企業(yè)，只要能帶動(dòng)農(nóng)戶，與農(nóng)民建立起合理的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，給農(nóng)民帶來(lái)實(shí)惠，都要在財(cái)政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持。 培育農(nóng)產(chǎn)品營(yíng)銷主體。有關(guān)金融機(jī)構(gòu)支持農(nóng)民專業(yè)合作組織建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)基地、興辦倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和加工企業(yè)、購(gòu)置農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷設(shè)備，財(cái)政可適當(dāng)給予貼息。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)銷，在全國(guó)建立高效率的綠色信道，各地要從實(shí)際出發(fā)進(jìn)一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。DIV align=right——中央1號(hào)文件《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民增加收入若干政策的意見(jiàn)》當(dāng)?shù)卣块T制定的優(yōu)惠政策中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心優(yōu)惠政策第一條 為了鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外客商來(lái)中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營(yíng)，特制定本優(yōu)惠政策。第四條 凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的比經(jīng)營(yíng)客商，經(jīng)工商、稅務(wù)等部門認(rèn)定，2年內(nèi)免收工商管理費(fèi)、暫住人口費(fèi)、防洪保安費(fèi)、治安費(fèi)、綠化費(fèi)。第六條 凡進(jìn)入中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的集體、私營(yíng)企業(yè)和個(gè)體工商戶，具備條件的，可由銀行、信用部門按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。對(duì)不按規(guī)定收取的稅、費(fèi)，經(jīng)營(yíng)者有權(quán)拒交，并可向市場(chǎng)管理委員會(huì)投訴。該項(xiàng)目的續(xù)建得到了平江縣、岳陽(yáng)市和湖南省各級(jí)政府的大力扶持，并制定了若干優(yōu)惠政策。 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，主要通過(guò)舉辦大規(guī)模、多層次、多種類的會(huì)展活動(dòng)，帶來(lái)源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動(dòng)商貿(mào)旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機(jī)，吸引投資，進(jìn)而拉動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成一個(gè)以會(huì)展活動(dòng)為核心的經(jīng)濟(jì)群體。瑞士的日內(nèi)瓦、德國(guó)的漢諾威、慕尼黑、杜塞爾多夫，美國(guó)的芝加哥、法國(guó)的巴黎、英國(guó)的倫敦、意大利的米蘭以及新加坡、香港等都是著名的“展覽城”，這些城市將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，展覽業(yè)的興盛帶來(lái)了巨額利潤(rùn)和城市繁榮。 隨著我國(guó)春節(jié)、“五一”、“十一”3個(gè)旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費(fèi)模式初現(xiàn)雛形。 “五一”期間，居民度假休閑消費(fèi)比例有所上升，許多城郊度假村爆滿，長(zhǎng)線的度假線路也受到普遍歡迎。二、項(xiàng)目的劣勢(shì)（W） （一）本項(xiàng)目作為新建項(xiàng)目，選址既不處于產(chǎn)地也不處于銷地，又沒(méi)有老市場(chǎng)作為基礎(chǔ)和依托，其歷史上也不是一個(gè)傳統(tǒng)的商品集散中心，因而市場(chǎng)缺少一種其賴以生存的文史基礎(chǔ)，需要較長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培育過(guò)程。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基本以水稻為單一品種，蔬菜、水果的種植主要滿足本地消費(fèi)，尚未形成專業(yè)化生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品，其商品化程度不高，影響到農(nóng)產(chǎn)品的集散和品牌的形成，目前只有汨羅大荊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化較有特色。三、機(jī)會(huì)點(diǎn)（O） （一）搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟(jì)圈高速發(fā)展快車。”“湖南省會(huì)長(zhǎng)沙位于‘泛珠三角’中兩個(gè)中心城市廣東和武漢的中間，湘粵的合作對(duì)整個(gè)‘泛珠三角’的融合起著至關(guān)重要的作用。同時(shí)也拉近了與政治中心北京、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心上海的距離，可以提高湖南省經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)的能力。（三）“長(zhǎng)沙生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶”帶來(lái)的生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，企事業(yè)組織和個(gè)人來(lái)到這里舉行各種各樣的會(huì)議和商務(wù)活動(dòng)以及休閑度假。（二）一期工程已經(jīng)定形，檔次低，規(guī)劃設(shè)計(jì)滯后，對(duì)后期的招商及統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)帶來(lái)一定的困難。但是,由于是一個(gè)老市場(chǎng),起點(diǎn)不高、市場(chǎng)布局不合理、功能不全。TD width=121于2002年12月中旬建成并投入試營(yíng)運(yùn)。TD width=1212003年12月8日首期建成開(kāi)業(yè)， 一期工程，占地面積15萬(wàn)平方米，TD width=119該物流中心總投資12億元/TRTD width=100海南農(nóng)產(chǎn)品物流中心TD width=80海南?？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)TD width=227 colSpan=2具備200萬(wàn)噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫(kù)和相應(yīng)的分級(jí)加工包裝車間,具有日運(yùn)輸能力1萬(wàn)噸的保鮮物流機(jī)構(gòu)等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品的儲(chǔ)藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)中心。/TR/TBODY/TABLE六、結(jié)論 通過(guò)對(duì)全國(guó)類似項(xiàng)目的調(diào)查和比較，以及本項(xiàng)目特點(diǎn)分析，我們以為在中國(guó)的中部地區(qū)開(kāi)發(fā)這樣一個(gè)以農(nóng)產(chǎn)品交易展示為主要內(nèi)容，確定“中泰國(guó)際”大主題，是非常有個(gè)性的“農(nóng)博市場(chǎng)”項(xiàng)目。廣西自壯族治區(qū)人民政府桂政發(fā)[2003]29號(hào)文確定該項(xiàng)目為自治區(qū)指導(dǎo)協(xié)調(diào)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目。 此外，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心2萬(wàn)平方米，配置16條加工生產(chǎn)線及配送車輛，設(shè)計(jì)加工能力27000噸/年，預(yù)計(jì)投資3700萬(wàn)元，可提供500個(gè)車位，預(yù)計(jì)投資375萬(wàn)元。它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國(guó)市場(chǎng)，吞吐能力強(qiáng)。據(jù)悉，該項(xiàng)目全部建成后將成為東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心。中國(guó)（紅星）現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心 位于長(zhǎng)沙市107國(guó)道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線，處于長(zhǎng)株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達(dá)。常德農(nóng)產(chǎn)品物流中心 由香港泛華國(guó)際投資公司與常德市聯(lián)手打造，于年初已經(jīng)破土動(dòng)工，該市場(chǎng)建成后，將使常德成為我國(guó)中南地區(qū)較大的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心。項(xiàng)目占地面積為900多畝。（二）綜合評(píng)判 在區(qū)域內(nèi)，目前還沒(méi)有可以類比的項(xiàng)目，岳陽(yáng)市內(nèi)沒(méi)有，湖南省內(nèi)也少有。二、中泰項(xiàng)目定位（一）市場(chǎng)定位 中泰國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個(gè)與國(guó)際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會(huì)展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級(jí)平臺(tái)；是國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國(guó)際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國(guó)農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入中國(guó)的橋頭堡；是中國(guó)人品味其它國(guó)家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。包括交易區(qū)、會(huì)展中心、加工區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)中心、酒店接待區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。 以上各價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重，由于統(tǒng)計(jì)和評(píng)價(jià)的方式不同，可能會(huì)有一定的出入，僅作參考列表如下（假設(shè)各要素權(quán)重總值為100分）：TABLE cellSpacing=0 cellPadding=0 border=1TB