【正文】 00㎡其中：國際會展中心（公建）60,000㎡（） 國賓館（公建）50，000㎡ Townhouse405,000㎡ 小高層150,000㎡別墅70,000㎡容積率建筑密度28%綠化率52%五、項目研究結(jié)論本項目屬宜昌X市重點招商引資開發(fā)項目，符合國家開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)單位實力雄厚，項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。本項目由國際會展中心、五星級國賓館、城市廣場中心及三峽國賓山水園高檔社區(qū)中心四大組團塊構(gòu)成，建成后的三峽會展中心項目將集會議、展覽、旅游、度假、住宿、餐飲、休閑娛樂、居住等系列化服務(wù)為一體的高檔次、多功能、綜合性的商務(wù)和居住中心，將成為宜昌X市、湖北省標(biāo)志性高檔建筑組團。三峽國際會展中心更是占據(jù)了風(fēng)景獨好的宜昌X市的絕版位置，項目坐落在山環(huán)水繞的半山坡地上，背靠梅子湖，這個湖是運河的過道調(diào)節(jié)水庫，風(fēng)景優(yōu)美，水質(zhì)良好，西望郁郁青山。而隨著宜昌X主干道—發(fā)展大道的興建和擴建，夷陵區(qū)融入宜昌X市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個充滿希望的宜昌X市新中心區(qū)，一個山水與文化并重的古老而年輕的城區(qū)，崛起在宜昌X城市上風(fēng)上水的西部。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟發(fā)展帶來了歷史性的機遇，也為夷陵區(qū)的城市建設(shè)注入了新的強勁動力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 本項目建設(shè)的必要性及作用宜昌目前是一個付省級城市（湖北省域副中心城市—僅次于武漢），但許多地方缺乏作為將來升為省級城市的基礎(chǔ)；沒有作為省級城市的基礎(chǔ)——國際大型會展中心；沒有作為超級旅游城市的基礎(chǔ)——大型旅游接待中心；沒有作為省級城市的基礎(chǔ)——大型金融中心；沒有作為鄂、渝、豫大三角區(qū)商貿(mào)中心的基礎(chǔ)――大型商業(yè)中心；翻開歷史的篇章：宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會（包括金融、文化、體育、商業(yè)、教育等等），其原因就是：宜昌沒有大型會展中心。故充分的體現(xiàn)了本項目三峽國際會展中心（暫定名）開發(fā)建設(shè)的必要性和重要性。夷陵區(qū)梅子湖（因有大量白鷺棲息，擬改名為：白鷺湖）有著美麗如畫的山水風(fēng)光，得天獨厚的自然資源。項目簡介項目地塊位于夷陵區(qū)的東北角，路寬60米，雙向六車道，瀝青混凝土路面，為城市一級主干道。整個建筑將在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個風(fēng)景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是宜昌X市最后一個絕佳居住領(lǐng)地。必將為宜昌X市的經(jīng)濟發(fā)展起到積極的推動作用，同時為宜昌X市將來升為省級城市奠定了堅實的基礎(chǔ)。針對商品房升級換代的需求，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和宜昌X市已有一大部分收入較高的消費群體，住宅用地部分規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對宜昌X市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風(fēng)險能力強，完全可以充分利用經(jīng)濟效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進度，以獲取更高的投資回報。宜昌X市內(nèi)轄5個城區(qū)（夷陵區(qū)、西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點軍區(qū)、猇亭區(qū)）、3個縣級市（宜都市、當(dāng)陽市、枝江市）和5個縣（秭歸縣、遠安縣、興山縣、長陽自治縣、五峰自治縣），人口415萬，其中城區(qū)面積4249平方公里，城區(qū)人口133萬。全市綜合交通里程已達8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，鐵路223公里。航空運輸已開通國內(nèi)北京、上海、深圳、香港等23個大中城市和國際臨時飛機。 l 水路運輸將產(chǎn)生重大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 二、長江貨物運輸?shù)慕Y(jié)構(gòu)調(diào)整。川江汽車滾裝船運輸作為新的經(jīng)濟增長點，將拉動川江水運業(yè)的發(fā)展，成為繼長江旅游船熱、高速船熱后又一新的運輸熱點。為實現(xiàn)鐵路運輸中的中途運輸和部分長距離的客貨運量的穩(wěn)定與增長，必須通過區(qū)間提速，改進技術(shù)狀況，改進服務(wù)才能與公路和航空運輸競爭，并穩(wěn)定中長距離的旅客和大宗物資、外貿(mào)進口運輸。目前由鐵路運輸承擔(dān)的部分長途旅客運輸將被航空運輸所吸引。長江三峽旖旎的自然風(fēng)光，“百島湖”清江土家風(fēng)情，巴人遺風(fēng)，詩人屈原、美人王昭君、圣人關(guān)羽古代名人文化遺址，三國古戰(zhàn)場歷史遺風(fēng)，三峽水利樞紐人文景觀等構(gòu)成了宜昌X旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人畫卷。宜昌X境內(nèi)建立了2個國家級的自然保護區(qū)，4個省級自然保護區(qū)和5個國家級森林公園，地域內(nèi)有各類高等植物3000多種，有國家級珍稀植物43種，國家一、二級保護動物42種。但是，宜昌X至今還沒有一家五星級酒店，更沒有國賓館。資源分析宜昌X市江河縱橫，密布成網(wǎng)，水量豐富，并且地形地質(zhì)條件好，河流落差大，因而蘊藏著豐富的水能資源。宜昌X市內(nèi)河流總長3793公里。l 礦產(chǎn)資源數(shù)不勝數(shù)。全市已開放的旅游點350多處，享有盛譽的有100多處，長江三峽畫廊及三峽水利工程壩址中堡島、葛洲壩水利樞紐為全國旅游熱線，世界著名。全市林、果、藥品種類有766個。全市生產(chǎn)總值連續(xù)3年高于全國全省增長水平，綜合經(jīng)濟實力僅次于武漢市，位居全省第二位。216。 區(qū)域經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。 市建設(shè)和管理再上新臺階。在三峽工程投資逐年下降和國家控制投資規(guī)模的雙重影響下，宜昌X市從實際出發(fā)，堅定不移地抓招商引資和項目建設(shè)，促進了市縣屬投資持續(xù)快速增長。消費需求穩(wěn)中趨旺，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量進一步提高，不良資產(chǎn)余額和占比實現(xiàn)“雙降”。%。%；，%；，%，增速低主要是受三峽工程投資下降的影響。l 城市消費品市場聚集效應(yīng)進一步顯現(xiàn)。收入的增長使得經(jīng)濟整體形勢向好，農(nóng)村的消費力大比例滲透到城區(qū)，也成為活躍城鄉(xiāng)商業(yè)市場的一個主要原因。宜昌X市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了電力、化工、食品醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，裝備制造、輕紡、建材、冶金等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)不斷提升，電子信息、光機電一體化、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，一批骨干企業(yè)競爭力顯著增強。、國內(nèi)游客3704萬人次，總收入235億元。宜昌X市人民生活水平不斷提高，我們可從三個方面來觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入 宜昌X市城鎮(zhèn)居民可支配收入5年來增長極其迅速，2006年是2000年的2倍。市域協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)：經(jīng)濟發(fā)展水平大幅提高，經(jīng)濟發(fā)展效益大幅增強；城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高，城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別和社會差別逐步縮小，社會保障體系比較健全，就業(yè)比較充分；人口素質(zhì)明顯提高；可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強。中心城區(qū)包括西陵組團、伍家崗組團、點軍組團、猇亭組團和小溪塔組團（本項目），外圍組團是指壩區(qū)組團（含三峽壩區(qū)）?？傮w呈現(xiàn)為沿江放射的空間發(fā)展形態(tài)。第二部分 城市地產(chǎn)環(huán)境一、宜昌X房地產(chǎn)總體現(xiàn)狀宜昌X房地產(chǎn)市場的發(fā)展在國家宏觀調(diào)控作用下，保持了良好的運行狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)投資額繼續(xù)保持較快增長，投資增長速度在較高位運行的軌道上，商品房銷售回落，房價平穩(wěn)運行。%。其中，重點工程開發(fā)用地250畝，其中沿江大道延伸段開發(fā)項目150畝，城東大道開發(fā)項目100畝；經(jīng)濟適用住房、廉租房建設(shè)100畝（東山大道制漆廠地塊）；城市搬遷安置房建設(shè)50畝（西陵二路匯騰市場地塊）；葛洲壩老城區(qū)改造50畝；夷陵區(qū)150畝，其中丁家壩地塊100畝，其它地塊50畝；西陵區(qū)40畝，其中環(huán)城北路棉織廠地塊15畝，體育場路市二醫(yī)院地塊25畝；伍家崗區(qū)210畝，其中市鍋爐廠地塊90畝，夷陵路寶塔河電力公司地塊50畝，寶塔紙業(yè)地塊40畝，勝利三路金羊?qū)崢I(yè)地塊30 畝；點軍區(qū)140畝，其中鑫海地塊100畝，櫻桃園二期項目40畝；猇亭區(qū)50畝，位于金猇大道市土地儲備中心收購的旭棉集團地塊；宜昌X開發(fā)區(qū)東山園區(qū)160 畝，其中港窯路原磷化集團地塊30 畝，港窯路502地塊30畝，發(fā)展大道原市計委信息中心地塊10畝，半島酒店東側(cè)地塊90畝；預(yù)留供地指標(biāo)50 畝由市政府調(diào)劑使用。㎡，㎡，2004年達到2133元/㎡，2002同比增長5%，%，%，2005年宜昌X市全年房價漲幅在10%以上，漲幅居全國第三。而與中心城區(qū)緊鄰的開發(fā)區(qū)、港窯路、葛洲壩一般在2800元／平方米左右，中心城區(qū)商鋪售價低的僅8000－10000元／平方米，高的接近30000元／平方米，一般售價在16000元－23000元／平方米之間。注冊資金在1000—2000萬元的147家，注冊資金在2000萬以上的28家。盡管受到宏觀調(diào)控的影響，2005宜昌X樓市依然取得了不錯的成績。已形成的板塊有：沿江板塊（江臨天下、南北天城、美岸長堤、濱江國際）；勝利四路板塊（世紀花園、紫光園、誠昌怡園、）；西陵二路板塊（香格里拉、上海青天、紫光華庭、星苑）；兒童公園板塊（建誠之星、旅游廣場、金安陽光）；伍家崗區(qū)板塊（東方名都、桔香花園、碧波翠苑、天竹苑）；宜昌X開發(fā)區(qū)板塊（清江山水、民生麗島、畔山林語、東苑新城、香山銘苑）；綠蘿路板塊（香居麗景、錦銹東廬、鶴展云天、山莊花園）；夷陵區(qū)板塊（君臨山水、安旺花園、華宇花園、香山花園、陽光水岸、漢城印象、黃金居馨港）；下西陵二路板塊（中環(huán)廣場、現(xiàn)代城市廣場、亞洲豪園、金色勤苑、韻江錦府）；葛洲壩板塊（3A花園、華龍嘉樹、四季花都、馨島國際）。既有以均瑤廣場為代表的shoppingMALL，又有以盈嘉、產(chǎn)權(quán)式商鋪。商業(yè)地產(chǎn)整體銷售低迷，除均瑤廣場、香港名店街等少數(shù)商鋪熱銷以及一樓臨街獨立分檔的商鋪好賣之外，大多數(shù)寫字樓、商鋪都銷售乏力。其次，商業(yè)地產(chǎn)日趨活躍，迎來發(fā)展的一個高峰，主要體現(xiàn)在投資和經(jīng)營上。二、宜昌X房地產(chǎn)市場存在的問題及原因分析供求矛盾（突出）及原因分析216。 商品房的供求矛盾一方面，開發(fā)商在建、已建的住房面積不斷增加，另一方面，居民對住房的需求也在不斷增加，隨著人民生活水平的不斷提高，居民的消費結(jié)構(gòu)較之以前已發(fā)生很大變化。不合理的方面：開發(fā)商的惡意哄抬、炒作。②部分企業(yè)自有資金不足，抗風(fēng)險能力弱。⑥物業(yè)管理意識淡薄，物業(yè)管理水平不高。 片面追求大、全、同，核心競爭力不夠一般的開發(fā)商認為企業(yè)做的愈大，功能愈齊全，就愈是有競爭力。而解決整個行業(yè)的問題和矛盾在短期實現(xiàn)一勞永逸或全部解決是不可能的。房地產(chǎn)將保持高速發(fā)展，行業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整。由于上述區(qū)域的市場拉動，一批中心城區(qū)的消費者開始選擇上述區(qū)域置業(yè)，從而相應(yīng)減輕了中心城區(qū)房屋供應(yīng)的壓力。梯度的意義和細分的意義將構(gòu)成宜昌X住宅的產(chǎn)品豐富度，使得每個層面的消費者都得到相應(yīng)的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的供求矛盾會逐步緩解。四、會展市場分析會展經(jīng)濟主要是從經(jīng)營會展的角度來衡量的，通常包括：（1）經(jīng)營會展的直接收入。（3）品牌會展對一個國家、地區(qū)、城市形象和知名度的提升作用。中國綠茶博覽會，中國中西部房產(chǎn)展示會，中國屈原博覽會，中國水利水電博覽會，中國機電產(chǎn)品博覽會，中國三峽旅游博覽會，中國三峽地區(qū)土特產(chǎn)經(jīng)貿(mào)博覽會等逐漸走向了全國。東西橫距77公里，南北縱距103公里，東連遠安、當(dāng)陽，南抵長陽、宜都、枝江，西接秭歸、興山，北鄰?？担h(huán)繞世界水電旅游名城宜昌X市，是宜昌X地區(qū)的中心腹地。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟發(fā)展帶來了歷史性的機遇，也為夷陵區(qū)的城市建設(shè)注入了新的強勁動力。夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌X市又一個辦公、居住的理想之地。夷陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點區(qū)域分兩部分：一部分為長江市場周邊區(qū)域；一部分為老城區(qū)骨干街區(qū)重點區(qū)域。上述樓盤作為城市改造中的重要角色，既滿足了城區(qū)居住人口的住房需求，又拉動了夷陵區(qū)中心地段的房地產(chǎn)開發(fā)，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)先于其他縣市區(qū)域。區(qū)位優(yōu)勢明顯，集山水、江河、城市和大壩為一體，風(fēng)光優(yōu)美， 基本無工業(yè)污染，生態(tài)環(huán)境較好，是發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)的理想之地。綜合評研：夷陵區(qū)作為城區(qū)新的重要組成部分，正受到越來越多開發(fā)商的重視。房地產(chǎn)業(yè)近幾年來逐步建立了多層次、多元化的建設(shè)體系，對改善人民群眾的居住環(huán)境、美化城市、提高城市品位，促進社會經(jīng)濟全面發(fā)展起到了極大的推動作用。案例一：樓盤名稱錦江花園風(fēng)水別墅樓盤地址錦江路（黃柏河畔）銷售電話7202666 7202999開發(fā)商宜昌X長江市場建設(shè)有限公司代理商新加坡頓悟印象傳播機構(gòu)基本資料占地面積168畝建筑面積31000平方米容積率綠化率78%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)89規(guī)劃戶數(shù)89住宅類型純歐式別墅開盤時間2007年元月交房時間2007年底交房類型毛坯房型面積主力房型四房二廳；五房兩廳主力房面積—㎡價格與付款起價200萬 均價：8900元/平米物管費待定項目介紹由宜昌X錦江房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的錦江花園地處宜昌X市夷陵區(qū)西北角，東臨雙虹大道，西北兩面黃柏河環(huán)繞流過，南邊與長江商業(yè)廣場相對,地塊通過雙虹大道至老城區(qū)不足5公里，西側(cè)錦江路直至江邊，交通十分便利，且臨江面山，陽光充足，環(huán)境優(yōu)美，是不可多得的高尚生活居住用地。案例三：樓盤名稱畔山林語樓盤地址東山開發(fā)區(qū)（云集隧道出口右側(cè)）銷售電話6344888 6344999基本資料開發(fā)商湖北大都置業(yè)有限公司代理商香港驕陽企業(yè)顧問有限公司景觀設(shè)計武漢中南設(shè)計院物業(yè)管理宜昌X安誠物業(yè)公司占地面積58畝建筑面積73000平方米容積率綠化率45%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)342住宅類型聯(lián)排別墅、多層洋房交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房兩廳；四房兩廳主力房面積80320㎡價格與付款均價多層：2600元/㎡；別墅4200元/㎡付款方式一次性、按揭項目介紹畔山林語，位于宜昌X市東山開發(fā)區(qū)云集路以南，深圳路以西，一座山環(huán)水繞的半山坡地上。19層闊然入云的高度，讓您高瞻遠矚；120—230平方米的標(biāo)準(zhǔn)華居，顯得通透挺拔；尊崇的二戶二梯設(shè)計，垂直交通無需等待；10000平方米超大一層停車場，為業(yè)主提供方便；2000平方米星級豪客會所，尊貴無比；與四星級酒店物管品牌——國際大酒店毗鄰，尊貴一家。三棟高層住宅通過合理的布局，讓每戶都擁有良好的景觀視野，超大的樓間距確保了私人空間的私密性。4棟樓分別是：1樓清梅苑、2樓水菊苑、3樓山竹苑、4樓江蘭