【正文】 00㎡其中：國際會展中心（公建）60,000㎡（） 國賓館（公建）50，000㎡ Townhouse405,000㎡ 小高層150,000㎡別墅70,000㎡容積率建筑密度28%綠化率52%五、項目研究結論本項目屬宜昌X市重點招商引資開發(fā)項目，符合國家開發(fā)建設產業(yè)政策，建設單位實力雄厚，項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預售房款解決，現(xiàn)場建設條件具備。本項目由國際會展中心、五星級國賓館、城市廣場中心及三峽國賓山水園高檔社區(qū)中心四大組團塊構成，建成后的三峽會展中心項目將集會議、展覽、旅游、度假、住宿、餐飲、休閑娛樂、居住等系列化服務為一體的高檔次、多功能、綜合性的商務和居住中心，將成為宜昌X市、湖北省標志性高檔建筑組團。三峽國際會展中心更是占據了風景獨好的宜昌X市的絕版位置，項目坐落在山環(huán)水繞的半山坡地上，背靠梅子湖，這個湖是運河的過道調節(jié)水庫，風景優(yōu)美，水質良好，西望郁郁青山。而隨著宜昌X主干道—發(fā)展大道的興建和擴建，夷陵區(qū)融入宜昌X市中心城區(qū)的步伐也在不斷加快，一個充滿希望的宜昌X市新中心區(qū)，一個山水與文化并重的古老而年輕的城區(qū)，崛起在宜昌X城市上風上水的西部。這既為夷陵區(qū)經濟發(fā)展帶來了歷史性的機遇，也為夷陵區(qū)的城市建設注入了新的強勁動力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 本項目建設的必要性及作用宜昌目前是一個付省級城市（湖北省域副中心城市—僅次于武漢），但許多地方缺乏作為將來升為省級城市的基礎；沒有作為省級城市的基礎——國際大型會展中心；沒有作為超級旅游城市的基礎——大型旅游接待中心；沒有作為省級城市的基礎——大型金融中心；沒有作為鄂、渝、豫大三角區(qū)商貿中心的基礎――大型商業(yè)中心；翻開歷史的篇章：宜昌沒有舉辦過一次有規(guī)模的展覽和博覽會（包括金融、文化、體育、商業(yè)、教育等等），其原因就是：宜昌沒有大型會展中心。故充分的體現(xiàn)了本項目三峽國際會展中心（暫定名）開發(fā)建設的必要性和重要性。夷陵區(qū)梅子湖（因有大量白鷺棲息，擬改名為：白鷺湖）有著美麗如畫的山水風光，得天獨厚的自然資源。項目簡介項目地塊位于夷陵區(qū)的東北角，路寬60米，雙向六車道，瀝青混凝土路面，為城市一級主干道。整個建筑將在充分保留原始地塊原生態(tài)的前提之下，依山而建、自然排列，并與周邊環(huán)境形成了一個風景優(yōu)美、生態(tài)健康的高尚生活圈，是宜昌X市最后一個絕佳居住領地。必將為宜昌X市的經濟發(fā)展起到積極的推動作用，同時為宜昌X市將來升為省級城市奠定了堅實的基礎。針對商品房升級換代的需求，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和宜昌X市已有一大部分收入較高的消費群體，住宅用地部分規(guī)劃為中高檔住宅，根據對宜昌X市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經濟效應，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。宜昌X市內轄5個城區(qū)（夷陵區(qū)、西陵區(qū)、伍家崗區(qū)、點軍區(qū)、猇亭區(qū)）、3個縣級市（宜都市、當陽市、枝江市）和5個縣（秭歸縣、遠安縣、興山縣、長陽自治縣、五峰自治縣），人口415萬，其中城區(qū)面積4249平方公里，城區(qū)人口133萬。全市綜合交通里程已達8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，鐵路223公里。航空運輸已開通國內北京、上海、深圳、香港等23個大中城市和國際臨時飛機。 l 水路運輸將產生重大的結構性調整。 二、長江貨物運輸?shù)慕Y構調整。川江汽車滾裝船運輸作為新的經濟增長點，將拉動川江水運業(yè)的發(fā)展，成為繼長江旅游船熱、高速船熱后又一新的運輸熱點。為實現(xiàn)鐵路運輸中的中途運輸和部分長距離的客貨運量的穩(wěn)定與增長，必須通過區(qū)間提速，改進技術狀況，改進服務才能與公路和航空運輸競爭，并穩(wěn)定中長距離的旅客和大宗物資、外貿進口運輸。目前由鐵路運輸承擔的部分長途旅客運輸將被航空運輸所吸引。長江三峽旖旎的自然風光，“百島湖”清江土家風情，巴人遺風，詩人屈原、美人王昭君、圣人關羽古代名人文化遺址，三國古戰(zhàn)場歷史遺風，三峽水利樞紐人文景觀等構成了宜昌X旅游神奇浪漫、多姿多彩的迷人畫卷。宜昌X境內建立了2個國家級的自然保護區(qū)，4個省級自然保護區(qū)和5個國家級森林公園，地域內有各類高等植物3000多種，有國家級珍稀植物43種，國家一、二級保護動物42種。但是，宜昌X至今還沒有一家五星級酒店，更沒有國賓館。資源分析宜昌X市江河縱橫，密布成網，水量豐富，并且地形地質條件好，河流落差大，因而蘊藏著豐富的水能資源。宜昌X市內河流總長3793公里。l 礦產資源數(shù)不勝數(shù)。全市已開放的旅游點350多處，享有盛譽的有100多處，長江三峽畫廊及三峽水利工程壩址中堡島、葛洲壩水利樞紐為全國旅游熱線，世界著名。全市林、果、藥品種類有766個。全市生產總值連續(xù)3年高于全國全省增長水平，綜合經濟實力僅次于武漢市，位居全省第二位。216。 區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展。 市建設和管理再上新臺階。在三峽工程投資逐年下降和國家控制投資規(guī)模的雙重影響下，宜昌X市從實際出發(fā)，堅定不移地抓招商引資和項目建設，促進了市縣屬投資持續(xù)快速增長。消費需求穩(wěn)中趨旺，銀行信貸資產質量進一步提高，不良資產余額和占比實現(xiàn)“雙降”。%。%；，%；，%，增速低主要是受三峽工程投資下降的影響。l 城市消費品市場聚集效應進一步顯現(xiàn)。收入的增長使得經濟整體形勢向好，農村的消費力大比例滲透到城區(qū)，也成為活躍城鄉(xiāng)商業(yè)市場的一個主要原因。宜昌X市產業(yè)結構分布合理，工業(yè)門類齊全，現(xiàn)已形成了電力、化工、食品醫(yī)藥三大支柱產業(yè)發(fā)展壯大，裝備制造、輕紡、建材、冶金等傳統(tǒng)產業(yè)不斷提升，電子信息、光機電一體化、新材料等高新技術產業(yè)快速發(fā)展，一批骨干企業(yè)競爭力顯著增強。、國內游客3704萬人次，總收入235億元。宜昌X市人民生活水平不斷提高，我們可從三個方面來觀察：（1）城鎮(zhèn)居民可支配收入 宜昌X市城鎮(zhèn)居民可支配收入5年來增長極其迅速，2006年是2000年的2倍。市域協(xié)調發(fā)展目標：經濟發(fā)展水平大幅提高，經濟發(fā)展效益大幅增強；城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高，城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別和社會差別逐步縮小，社會保障體系比較健全，就業(yè)比較充分；人口素質明顯提高；可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強。中心城區(qū)包括西陵組團、伍家崗組團、點軍組團、猇亭組團和小溪塔組團（本項目），外圍組團是指壩區(qū)組團（含三峽壩區(qū)）?？傮w呈現(xiàn)為沿江放射的空間發(fā)展形態(tài)。第二部分 城市地產環(huán)境一、宜昌X房地產總體現(xiàn)狀宜昌X房地產市場的發(fā)展在國家宏觀調控作用下，保持了良好的運行狀態(tài)，房地產開發(fā)投資額繼續(xù)保持較快增長，投資增長速度在較高位運行的軌道上，商品房銷售回落，房價平穩(wěn)運行。%。其中，重點工程開發(fā)用地250畝，其中沿江大道延伸段開發(fā)項目150畝，城東大道開發(fā)項目100畝；經濟適用住房、廉租房建設100畝（東山大道制漆廠地塊）；城市搬遷安置房建設50畝（西陵二路匯騰市場地塊）；葛洲壩老城區(qū)改造50畝；夷陵區(qū)150畝，其中丁家壩地塊100畝，其它地塊50畝；西陵區(qū)40畝，其中環(huán)城北路棉織廠地塊15畝，體育場路市二醫(yī)院地塊25畝；伍家崗區(qū)210畝，其中市鍋爐廠地塊90畝，夷陵路寶塔河電力公司地塊50畝，寶塔紙業(yè)地塊40畝，勝利三路金羊實業(yè)地塊30 畝；點軍區(qū)140畝，其中鑫海地塊100畝，櫻桃園二期項目40畝；猇亭區(qū)50畝，位于金猇大道市土地儲備中心收購的旭棉集團地塊；宜昌X開發(fā)區(qū)東山園區(qū)160 畝，其中港窯路原磷化集團地塊30 畝，港窯路502地塊30畝，發(fā)展大道原市計委信息中心地塊10畝，半島酒店東側地塊90畝；預留供地指標50 畝由市政府調劑使用。㎡，㎡，2004年達到2133元/㎡，2002同比增長5%，%，%，2005年宜昌X市全年房價漲幅在10%以上，漲幅居全國第三。而與中心城區(qū)緊鄰的開發(fā)區(qū)、港窯路、葛洲壩一般在2800元／平方米左右，中心城區(qū)商鋪售價低的僅8000－10000元／平方米，高的接近30000元／平方米，一般售價在16000元－23000元／平方米之間。注冊資金在1000—2000萬元的147家，注冊資金在2000萬以上的28家。盡管受到宏觀調控的影響，2005宜昌X樓市依然取得了不錯的成績。已形成的板塊有：沿江板塊（江臨天下、南北天城、美岸長堤、濱江國際）；勝利四路板塊（世紀花園、紫光園、誠昌怡園、）；西陵二路板塊（香格里拉、上海青天、紫光華庭、星苑）；兒童公園板塊（建誠之星、旅游廣場、金安陽光）；伍家崗區(qū)板塊（東方名都、桔香花園、碧波翠苑、天竹苑）；宜昌X開發(fā)區(qū)板塊（清江山水、民生麗島、畔山林語、東苑新城、香山銘苑）；綠蘿路板塊（香居麗景、錦銹東廬、鶴展云天、山莊花園）；夷陵區(qū)板塊（君臨山水、安旺花園、華宇花園、香山花園、陽光水岸、漢城印象、黃金居馨港）；下西陵二路板塊（中環(huán)廣場、現(xiàn)代城市廣場、亞洲豪園、金色勤苑、韻江錦府）；葛洲壩板塊（3A花園、華龍嘉樹、四季花都、馨島國際）。既有以均瑤廣場為代表的shoppingMALL，又有以盈嘉、產權式商鋪。商業(yè)地產整體銷售低迷，除均瑤廣場、香港名店街等少數(shù)商鋪熱銷以及一樓臨街獨立分檔的商鋪好賣之外，大多數(shù)寫字樓、商鋪都銷售乏力。其次，商業(yè)地產日趨活躍，迎來發(fā)展的一個高峰，主要體現(xiàn)在投資和經營上。二、宜昌X房地產市場存在的問題及原因分析供求矛盾（突出）及原因分析216。 商品房的供求矛盾一方面，開發(fā)商在建、已建的住房面積不斷增加，另一方面，居民對住房的需求也在不斷增加，隨著人民生活水平的不斷提高，居民的消費結構較之以前已發(fā)生很大變化。不合理的方面：開發(fā)商的惡意哄抬、炒作。②部分企業(yè)自有資金不足，抗風險能力弱。⑥物業(yè)管理意識淡薄，物業(yè)管理水平不高。 片面追求大、全、同，核心競爭力不夠一般的開發(fā)商認為企業(yè)做的愈大，功能愈齊全，就愈是有競爭力。而解決整個行業(yè)的問題和矛盾在短期實現(xiàn)一勞永逸或全部解決是不可能的。房地產將保持高速發(fā)展，行業(yè)結構進一步調整。由于上述區(qū)域的市場拉動，一批中心城區(qū)的消費者開始選擇上述區(qū)域置業(yè)，從而相應減輕了中心城區(qū)房屋供應的壓力。梯度的意義和細分的意義將構成宜昌X住宅的產品豐富度，使得每個層面的消費者都得到相應的關注，房地產行業(yè)的供求矛盾會逐步緩解。四、會展市場分析會展經濟主要是從經營會展的角度來衡量的，通常包括：（1）經營會展的直接收入。（3）品牌會展對一個國家、地區(qū)、城市形象和知名度的提升作用。中國綠茶博覽會，中國中西部房產展示會，中國屈原博覽會，中國水利水電博覽會，中國機電產品博覽會，中國三峽旅游博覽會，中國三峽地區(qū)土特產經貿博覽會等逐漸走向了全國。東西橫距77公里，南北縱距103公里，東連遠安、當陽，南抵長陽、宜都、枝江，西接秭歸、興山，北鄰?？?，環(huán)繞世界水電旅游名城宜昌X市，是宜昌X地區(qū)的中心腹地。這既為夷陵區(qū)經濟發(fā)展帶來了歷史性的機遇，也為夷陵區(qū)的城市建設注入了新的強勁動力。夷陵區(qū)逐漸成為了宜昌X市又一個辦公、居住的理想之地。夷陵區(qū)房地產發(fā)展的重點區(qū)域分兩部分：一部分為長江市場周邊區(qū)域；一部分為老城區(qū)骨干街區(qū)重點區(qū)域。上述樓盤作為城市改造中的重要角色，既滿足了城區(qū)居住人口的住房需求，又拉動了夷陵區(qū)中心地段的房地產開發(fā)，使得該區(qū)域的房地產開發(fā)領先于其他縣市區(qū)域。區(qū)位優(yōu)勢明顯，集山水、江河、城市和大壩為一體，風光優(yōu)美， 基本無工業(yè)污染，生態(tài)環(huán)境較好，是發(fā)展住宅與房地產業(yè)的理想之地。綜合評研：夷陵區(qū)作為城區(qū)新的重要組成部分，正受到越來越多開發(fā)商的重視。房地產業(yè)近幾年來逐步建立了多層次、多元化的建設體系，對改善人民群眾的居住環(huán)境、美化城市、提高城市品位，促進社會經濟全面發(fā)展起到了極大的推動作用。案例一：樓盤名稱錦江花園風水別墅樓盤地址錦江路（黃柏河畔）銷售電話7202666 7202999開發(fā)商宜昌X長江市場建設有限公司代理商新加坡頓悟印象傳播機構基本資料占地面積168畝建筑面積31000平方米容積率綠化率78%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)89規(guī)劃戶數(shù)89住宅類型純歐式別墅開盤時間2007年元月交房時間2007年底交房類型毛坯房型面積主力房型四房二廳；五房兩廳主力房面積—㎡價格與付款起價200萬 均價：8900元/平米物管費待定項目介紹由宜昌X錦江房地產開發(fā)有限責任公司開發(fā)的錦江花園地處宜昌X市夷陵區(qū)西北角，東臨雙虹大道，西北兩面黃柏河環(huán)繞流過，南邊與長江商業(yè)廣場相對,地塊通過雙虹大道至老城區(qū)不足5公里，西側錦江路直至江邊，交通十分便利，且臨江面山，陽光充足，環(huán)境優(yōu)美，是不可多得的高尚生活居住用地。案例三：樓盤名稱畔山林語樓盤地址東山開發(fā)區(qū)（云集隧道出口右側）銷售電話6344888 6344999基本資料開發(fā)商湖北大都置業(yè)有限公司代理商香港驕陽企業(yè)顧問有限公司景觀設計武漢中南設計院物業(yè)管理宜昌X安誠物業(yè)公司占地面積58畝建筑面積73000平方米容積率綠化率45%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)342住宅類型聯(lián)排別墅、多層洋房交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房兩廳；四房兩廳主力房面積80320㎡價格與付款均價多層：2600元/㎡；別墅4200元/㎡付款方式一次性、按揭項目介紹畔山林語，位于宜昌X市東山開發(fā)區(qū)云集路以南，深圳路以西，一座山環(huán)水繞的半山坡地上。19層闊然入云的高度，讓您高瞻遠矚；120—230平方米的標準華居，顯得通透挺拔；尊崇的二戶二梯設計，垂直交通無需等待；10000平方米超大一層停車場，為業(yè)主提供方便；2000平方米星級豪客會所，尊貴無比；與四星級酒店物管品牌——國際大酒店毗鄰，尊貴一家。三棟高層住宅通過合理的布局，讓每戶都擁有良好的景觀視野，超大的樓間距確保了私人空間的私密性。4棟樓分別是：1樓清梅苑、2樓水菊苑、3樓山竹苑、4樓江蘭