【正文】 近幾 年 來(lái) ，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展，對(duì)商鋪寫字樓的需求又在漸漸升溫。 5 第二部分 蘇州市 寫字樓市場(chǎng) 調(diào)查 一、 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程 蘇州早在上個(gè)世紀(jì) 90 年代就開(kāi)始 發(fā)展寫字樓 ， 并且曾出現(xiàn)過(guò)寫字樓熱。據(jù)此可推測(cè)，該院東側(cè)地塊開(kāi)發(fā)為中高檔次的辦公物業(yè)樓的市場(chǎng)機(jī)會(huì)已經(jīng)顯現(xiàn)。蘇州某設(shè)計(jì)研究院有限公司東側(cè)地塊如不盡快開(kāi)發(fā)建設(shè)，極可能有被市政府無(wú)償收回的危險(xiǎn)，為此對(duì)東側(cè)地塊的開(kāi)發(fā)利用成為該院的當(dāng)務(wù)之急。 1990年建成院設(shè)計(jì)繪圖樓，建筑面積 13000M2，十四層。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。詳見(jiàn)下圖。三香路中段（本案再往東 1公里）有蘇州建材研究院、建設(shè)銀行蘇州分行、蘇州海關(guān)、雅都大酒店、蘇州供電局大樓、胥城大廈（ 承接過(guò) APEC財(cái)長(zhǎng)會(huì)議、亞洲資本論壇 ） 、萬(wàn)勝大廈等辦公區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 項(xiàng)目背景 一、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊 地處蘇州市三香路 179號(hào)，現(xiàn)有設(shè)計(jì)繪圖樓東側(cè)，整個(gè)大院用地面積 M2，已利用面積 M2，預(yù)留面積 M2，其中東側(cè)（主樓）預(yù)留用地面積 ，南側(cè)（車庫(kù)、道路及綠化）預(yù)留用地 M2。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 蘇州 中材 大廈案例 蘇州某國(guó)家級(jí)科研設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)辦公大樓東側(cè)預(yù)留一塊二期工程用地，用地性質(zhì)為綜合用地，地段上佳，擬建 220xx 平方米中高檔寫字樓， 4500平方米車庫(kù)，經(jīng)規(guī)劃部門批獲。 本案所在區(qū)段是蘇州市委、市政府所在地，處于蘇州整體規(guī)劃中心區(qū)，環(huán)境靜謐，交通便捷，位置優(yōu)越，為蘇州市黃金地段中現(xiàn)今僅有的地塊。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi) 最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。三香路東段（本案再往東 2公里左右）有華僑飯店、開(kāi)發(fā)大樓、工商銀行蘇州分行等寫字樓。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 金 融 商 貿(mào) 中 心 行 政 商 貿(mào) 中 心 人民政府Rmzhf ●國(guó)際會(huì)展中心 干 將 路 蘇 蘇 太 州 蘇 桐 州 雅 湖 革 州 建 建 蘇 都 管 命 人 材 行 州 大 光 理 博 民 研 蘇 海 酒 西 大 處 物 政 究 州 關(guān) 店 銀 館 府 徑 院 分行 環(huán) 行● 三 ● ● 香 香 香 路 ● ● ● ● 獅 山 山 路 路 三 香 路 ● ● ● ● ● ● ● ● 體 家 蘇 白 蘇 嘉 上 北 育 樂(lè) 大 云 州 登 海 京 路 中 福 附 二醫(yī)院 虹 飯 計(jì)劃 大廈 路 永 華 心 店 生育委員會(huì) 樂(lè) 聯(lián) 本案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 根據(jù)總體 規(guī)劃，預(yù)留二期建設(shè)用地 M2，其中東側(cè)面積 ，南側(cè) M2，土地性質(zhì)屬國(guó)有劃撥土地。 目前，江蘇省和蘇州市地方政府出臺(tái)的文件中，對(duì)改制企業(yè)在改制過(guò)程中辦理土地出讓手續(xù)可享受優(yōu)惠政策 ，土地出讓金的降低，無(wú)疑會(huì)降低東側(cè)地塊的開(kāi)發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)程度。 據(jù)上述分析，該院東側(cè)地塊的開(kāi)發(fā)條件業(yè)已成熟，應(yīng)抓緊 時(shí)間，早日進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的運(yùn)轉(zhuǎn)。 早在 1991 至 1992 年時(shí)，蘇州曾出現(xiàn)過(guò)一股 “ 辦公司熱 ” ，全民經(jīng)商的熱情讓很多人都擁有著 “ 辦公室夢(mèng)想 ” ，于是，大大小小的辦公室遍地開(kāi)花，甚至很多家庭住宅也租給公司辦公用。而現(xiàn)在的商家、公司對(duì)于寫字樓的定位 和以前大不相同了，現(xiàn)在更講究氣派、規(guī)模，以及良好的內(nèi)部環(huán)境、物業(yè)管理和配套設(shè)施，寫字樓也不再純粹定位于辦公場(chǎng)所，而是一個(gè)會(huì)客、商務(wù)洽談的場(chǎng)所。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 板塊分析 市區(qū)板塊： ● 20xx年末蘇州市區(qū)寫字樓出租率在 70%— 75%之間，市區(qū)租金 20xx年底一般每平方米在 30— 65元之間，集中段為 35— 50元 。 7 ●市區(qū)寫字樓多為 90年代初期建造，多為中低檔寫字樓，市區(qū)寫字樓戶型多不能分割，辦公面積比較小。 ● 20xx年下半年，園區(qū)甲級(jí)寫字樓租金價(jià)格一般在每 平方米 75元左右（不含物業(yè)管理費(fèi)），今年園區(qū)寫字樓租金目前已經(jīng)上升為每平方米 80— 90元左右。 ● 新地中心位于蘇州高新區(qū) CBD，為雙子塔型 建筑，是蘇州第一 個(gè)綜合辦公 、商務(wù)、 休閑于一體 ，整個(gè)項(xiàng)目 總建筑面 積 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。目前蘇州進(jìn)駐的外資企業(yè)達(dá)到1000多家，其中世界 500強(qiáng)企業(yè)已進(jìn)入約 100家，這一比例仍在不斷擴(kuò)大。 蘇州商務(wù)大廈 全裝修寫字樓價(jià)格每平方米約 5500－ 6500元之間 。 ● 需要交通的便利，至少開(kāi)車、停車要非常方便。 9 ● 由專業(yè)物業(yè)打理，這樣的寫字樓在目前蘇州市場(chǎng)上幾乎還是個(gè)空白點(diǎn)， ● 而這類小面積寫字樓特別適合一批成長(zhǎng)型企業(yè)，伴隨著蘇州外資的涌入和民 營(yíng) 的發(fā)展，市場(chǎng)將會(huì)有巨大的需求，租賃前景十分看好。寫字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率可以達(dá)到 10%— 15%。 （ 2） 民營(yíng)、私營(yíng)企業(yè)及轉(zhuǎn)制公司。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料