【正文】 2021年下半年寫字樓市場受到意外事件影響 2021年下半年，震驚世界的美國 “911”事件，也給北京的寫字樓市場帶來了震動，需求下降，市場下調(diào)。使市場難以在短期內(nèi)消化掉這種不正常的供應(yīng)量。 與去年同期相比較，隨著 IT行業(yè)所帶動的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟泡沫的破滅及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的衰退，部分甲級寫字樓增加了一些空置率。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。繼東方廣場后，嘉里中心、國貿(mào)中心、燕莎商圈寫字樓帶頭漲價。 2021年新一輪寫字樓市場快速攀升 1999年 6月，在國務(wù)院 “關(guān)于加快建設(shè)中關(guān)村高科技區(qū)的批復(fù) ”下發(fā)后， “中關(guān)村經(jīng)濟 ”的要領(lǐng)讓該地區(qū)的寫字樓最早感覺到了復(fù)蘇的希望。1996年底，京泰大廈以低于周邊寫字樓 30%的價格： USD20/平方米 /月（建筑面積含物業(yè)管理費）推出，兩個月租完，致使中糧廣場 、恒基中心、中服大廈等物業(yè)將租金從USD3032/平方米 /月降至 USD2225/平方米 /月。 1998年 —— 1999年市場進入低谷 北京寫字樓最為低落的時期為 1998年底到 1999年初，租金低至 USD13/平方米 /月。外銷寫字樓售價介于 USD22002500/平方米之間，而完工或接近完工的項目維持在 USD3000/平方米。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。因此， 94年也是代理行最活躍的一年。恒基中心一期售價USD4680/平方米。除 此之外，還有長安俱樂部、金匯中心、萬通新世界廣場、銀都大廈、富華大廈等不足 10個項目，其中售價最高的為 USD6000/平方米的長安俱樂部。截止到 1992年，在京推出的寫字樓均是只租不售的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 1985年，最早開業(yè)的寫字樓是國際大廈。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 5 廈各部分使用功能相互獨立，互不干擾，大廳寬敞明亮。 項目概況 道樂大廈建筑采用“主樓 — 裙房式”建筑形式，外墻采用干掛花崗巖及鋁合金中空鍍膜玻璃幕墻，其中裙房五層，主樓十八層，樓宇功能按五 A級智能標準配套，并配有商務(wù)中心、會議中心、等相關(guān)配套設(shè)施，大廈安裝 4部東芝進 口電梯，安全便捷；該大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 交通狀況 本案緊鄰東二環(huán)路、長安街、工體北路等線路，環(huán)線地鐵、東直門交通樞紐，可快速到達市區(qū)各地，王家園路寬 35 米，方便直達東二環(huán)路、工體北路、朝陽路，交通快捷，地段絕佳。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 另有 21條公共交通線路在此貫穿，距東二環(huán)、工體北路均不超過 200米。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 二、經(jīng)濟技術(shù)指標 道樂大廈經(jīng)濟技術(shù)指標 占地面積 2900平米 總建面積 20300平米 地上建筑面積 地下建筑面積 容積率 綠化率 24% 停車位 94輛（地下 86輛；地上 8輛） 電梯 四部 層高 自行車位置 100輛 表 1:道樂大廈經(jīng)濟技術(shù)指標 資料來源：北京慶凱房地產(chǎn)開發(fā)公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6 第二部分 市場分析 一、市場定位原則 7 二、市場發(fā)展回顧 7 三、市場現(xiàn)狀分析 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 7 四、區(qū)域市場分析 11 五、市場分析結(jié)論 13 第二部分 市場分析 一、市場分析的原則 通過分析北京寫字樓的市場特點，特別是區(qū)域市場的供需特點，結(jié)合本項目特點，尋找市場空隙，從而制定恰當?shù)漠a(chǎn)品定位，切入市場，達到不戰(zhàn)而勝。 1987年其對面的賽特大廈也投入了使用，并成為當時外企在京公司及辦事處的辦公場所。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 目前，這些寫字樓中的絕大部分仍是市場中口碑很好的，其品質(zhì)也不落伍，可見，北京的寫字樓是從一個高起點開始的。 1993年 —— 1994年寫字樓推出量大 1994年全年北京共推出 24個寫字樓，如王府世紀廣場、國賓花園、南銀大廈、新恒基中心、高斕大廈、投資廣場、城市廣場、豐聯(lián)廣場、華普國際大廈、匯城廣場等。 據(jù)有關(guān)部門的統(tǒng)計，北京寫字樓的租金那時僅次于香港和日本，高居亞洲第三位，甲 A級寫字樓的租金高達 USD100/平方米 /月。 1995年中 1997年中寫字樓市場進入調(diào)整 1994年由于需求的不斷增長，使得大批開發(fā)商爭相開發(fā)寫字樓項目，新建并立項開工的寫字樓急劇增加。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。當時售價最高的是均價 USD3700/平方米的恒基中心。有的寫字樓還提供如裝修期及長達 6個月的免租期，這就等于租金低于 USD10/平方米 /月。 1998年由于有一些大公司進入市場租房，開發(fā)商為搶占市場，大打價格戰(zhàn)。 1999年 11月，中美簽署 世貿(mào)雙邊準入?yún)f(xié)議，中國即將進入世貿(mào)組織實實在在刺激了北京的寫字樓市場。而北京科技會展中心之數(shù)碼科技大廈售價也達到了兩年前很難預(yù)料的 USD2400/平方米。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。甲級的寫字樓市場總空置面積高達 100萬平方米。而各個寫字樓還維持去年由 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟炒做出的高價位，使一些有實力的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)公司對擴大面積抱觀望態(tài)度。另一方面， 2021年北京寫字樓市場的供應(yīng) 量卻比 2021年有顯著增加。 三、市場現(xiàn)狀分析（ 2021年 —— 2021年） 整體市場供應(yīng)分析 寫字樓供應(yīng)量驟升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。宣武區(qū)、崇文區(qū)這兩個區(qū)域以前一直是高檔項目的禁地，項目較少。寫字樓市場 租金基本與 GDP的增長率呈正比關(guān)系，即在 GDP增長率高的年份，寫字樓市場的租金也會保持一個比較高的水平。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 13 寫字樓調(diào)研情況分析 周邊寫字樓租售一覽 名稱 售價 開間面積（ M2） 租金（ /月 /M2） 標準層（ M2） 規(guī)模（萬 M2） 豐聯(lián)廣場 ＄ 3400 100/200 ＄ 24（含物業(yè)費） 2021— 6000 6 華普中心 租售并舉 175260 ＄ （含物業(yè)費） 3000 泛利大廈 ＄ 2200 100/140 ＄ 23（含物業(yè)費） 1800 8 聯(lián)合大廈 只租不售 177/195/200 ＄ 21（含物業(yè)費） 3000 6 人壽大廈 只租不售 98/126/546 ＄ 37（使用面積、含物業(yè)費） 3000 昆泰大廈 只租不售 70/400 ＄ （含物業(yè)費） 800— 1200 3 金麒大廈 只租不售 30/＄ 15（含物業(yè)） 400 天麓大廈 只租不售 40/80/100 ＄ 17（含物業(yè)） 700 富華大廈 只租不售 200/300/400 ＄ 18（含物業(yè)） 1400— 14600 2 商之苑大廈 只租不售 25126 ￥ （含物業(yè)） 800— 900 新中大廈 只租不售 61235 ￥ 天 /M2（含物業(yè)） 2021 . 北海萬泰大廈 只租不售 112/260 ＄ 25（含物業(yè)） 2021 6 保利大廈 只租不售 ＄ 36（含物業(yè)） 1300 東環(huán)廣場 只租不售 103/200 ＄ 28（含物業(yè)） 3000 5 港澳中心 只租不售 600/700 ＄ 35 600— 700 5000 表 3:周邊寫字樓租售一覽 資料來源：北京世紀百人行顧問公司 從以上調(diào)研情況我們可以分析得出以下一些 結(jié)論： ? 一、二年，本案周邊新增寫字樓供應(yīng)量幾乎為零，現(xiàn)有的寫字樓多為早期開發(fā)的； ? 物業(yè)的分布來看，朝外商圈的寫字樓相對比較集中，總體品質(zhì)較高，多為甲級寫字樓； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 14 ? 大多數(shù)樓盤的租金報價在 USD17—— 25/月 /平方米之間，且物業(yè)管理費均包含在租金報價中； ? 從項目規(guī)模來看，目前調(diào)研的寫字樓，除人壽大廈推出的規(guī)模超過 10 萬平方米以上外，其它寫字樓的規(guī)模都不大； ? 調(diào)研的項目中，除乙級寫字樓 — 新中大廈、天麓大廈、商之苑商務(wù)中心的開間面積較小外，其它寫字樓的開間面積多在 100400 平方米之間；并且項目的出租率基本維持在 80%以上； ? 在物業(yè)管理和配套方面，除乙級寫字樓物業(yè)管理和配套差些外，其它高檔樓盤多聘請了國際知名的物業(yè)管理公司，并在軟硬件方面多能滿足客戶的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。綜合規(guī)劃設(shè)計與地段價值我們建議將產(chǎn)品定位于 : ? 主樓與裙樓之間可以各自為政，形成獨自的辦公區(qū)域，滿足大客戶整棟購買所需要的領(lǐng)域感、獨立性； ? 如果考慮中小客戶，可整層銷售，使業(yè)主擁有一整層辦公面積； ? 市場定位甲級寫字樓的功能標準，建筑成本用料按照乙級寫字樓標準；寫字樓功能配備齊全，除滿足必要辦公功能 外，每層預(yù)留 1套上下水管作為茶水間或老板間，使之具備隱私功能。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂 級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 標準層 開間面積：主樓 62平方米，裙房 48平方米 。它對于寫字樓的客戶來講是必需的，尤其對于高檔寫字樓是必設(shè)項目。 通信自動化（ CA） 保證內(nèi)部電話、數(shù)據(jù)、圖象的及時迅速傳輸；