【正文】 巨大經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也獲得了極大的社會(huì)效益。項(xiàng)目占地共15000畝，規(guī)劃建設(shè)面積20萬(wàn)m2，項(xiàng)目總投資5億元。這些無(wú)疑都擴(kuò)大了中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)與老年經(jīng)濟(jì)的龐大總量。同時(shí)，在九十年代末和本世紀(jì)初，中國(guó)還出現(xiàn)了一些以營(yíng)利為目的的老年公寓。同時(shí)，社會(huì)保障體系與社會(huì)養(yǎng)老體系還沒(méi)有真正建立，適合中國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。老年公寓建成后既遠(yuǎn)離喧嘩的市區(qū)，又不遠(yuǎn)離城市中心。建立一個(gè)老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。隨著人口老齡化程度的加劇，老齡問(wèn)題即老年人的需求問(wèn)題和人口老齡化所帶來(lái)的社會(huì)問(wèn)題日益突出，對(duì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。 當(dāng)前，我國(guó)所面臨的老齡化問(wèn)題勢(shì)必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對(duì)經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長(zhǎng)，將直接導(dǎo)致養(yǎng)老設(shè)施的“有效需求”遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“有效供給”。國(guó)際養(yǎng)老度假村項(xiàng)目可行性方案國(guó)際養(yǎng)老度假村項(xiàng)目可行性方案目 錄前言第一章 概論第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展二、中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展三、居家養(yǎng)老社會(huì)化的意義與發(fā)展趨勢(shì)什么是居家養(yǎng)老社會(huì)化？居家養(yǎng)老社會(huì)化與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系居家養(yǎng)老社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)國(guó)際養(yǎng)老園與居家養(yǎng)老社會(huì)化第三章 項(xiàng)目背景和特點(diǎn)一、公共關(guān)系、土地資源與體制優(yōu)勢(shì)公共關(guān)系土地資源體制優(yōu)勢(shì)二、獨(dú)特的自然資源與地理位置得天獨(dú)厚的養(yǎng)老勝地國(guó)際養(yǎng)老園的定址環(huán)境三、項(xiàng)目的特點(diǎn)起點(diǎn)高、規(guī)模大功能齊全，相互依托，相互支撐完善的獲利模式與長(zhǎng)期穩(wěn)定的獲利來(lái)源自成景觀，形成了具有獨(dú)特魅力的旅游資源特有的人文價(jià)值與人文吸引力第四章 項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容一、項(xiàng)目的規(guī)劃與設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目的分區(qū)與關(guān)系三、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容總表世界民居文化村項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表國(guó)際老年人休養(yǎng)中心項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表文化長(zhǎng)廊項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表戶外運(yùn)動(dòng)基地建設(shè)明細(xì)表輔助功能項(xiàng)目建設(shè)明細(xì)表四、項(xiàng)目建設(shè)一期說(shuō)明第五章 項(xiàng)目的技術(shù)與保障體系一、小區(qū)智能化IC卡管理制度全區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)公共設(shè)施的智能管理二、醫(yī)療社區(qū)化社區(qū)醫(yī)療登記制度定期常規(guī)身體檢查制度三、服務(wù)家庭化個(gè)性化家政服務(wù)服務(wù)人員的專業(yè)化四、保障系統(tǒng)化醫(yī)療保障系統(tǒng)化安全保障系統(tǒng)化第六章 管理與經(jīng)營(yíng)一、管理結(jié)構(gòu)與管理團(tuán)隊(duì)管理結(jié)構(gòu)管理團(tuán)隊(duì)二、組織與人員保障組織機(jī)構(gòu)的保障人員保障三、管理制度分級(jí)負(fù)責(zé)，集中管理財(cái)務(wù)分片審查，集中簽批四、經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新村民持股計(jì)劃經(jīng)營(yíng)分區(qū)，效益考核小區(qū)居民的自主管理與老年城的統(tǒng)一管理第七章 行業(yè)與市場(chǎng)分析一、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史機(jī)遇中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，造就了巨大的民間資本傳統(tǒng)道德開(kāi)始回歸，“孝”仍然是社會(huì)道德的重要基礎(chǔ)中國(guó)傳統(tǒng)家庭結(jié)構(gòu)開(kāi)始解體，空巢老人越來(lái)越多老年人獲得了經(jīng)濟(jì)的獨(dú)立，有能力與意愿追求符合自身特點(diǎn)的養(yǎng)老生活老年人群中積累了龐大的消費(fèi)能力政府對(duì)老年類項(xiàng)目大力支持二、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性分析現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的模式與競(jìng)爭(zhēng)性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)模式本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)三、合作與關(guān)聯(lián)行業(yè)某旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的帶動(dòng)本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)本項(xiàng)目的作用第八章 市場(chǎng)營(yíng)銷策略一、目標(biāo)客戶分析主要客戶人群主要客戶來(lái)源地主要客戶狀況描述二、營(yíng)銷制度與辦法設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，進(jìn)行分區(qū)管理辦事機(jī)構(gòu)人員組成獎(jiǎng)勵(lì)與處罰過(guò)程管理與效益管理三、營(yíng)銷推廣計(jì)劃四、定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)說(shuō)明定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)條件定向開(kāi)發(fā)與委托開(kāi)發(fā)的優(yōu)惠辦法第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析一、房地產(chǎn)銷售收入二、服務(wù)與租賃收入三、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值四、成本分析建設(shè)與開(kāi)發(fā)成本融資成本機(jī)會(huì)成本管理成本營(yíng)銷成本五、效益評(píng)估第十章 融資計(jì)劃一、融資數(shù)額及方式二、融資投向三、資金退出機(jī)制及回報(bào)辦法資金退出機(jī)制融資回報(bào)辦法四、資金監(jiān)管及投資方權(quán)限資金監(jiān)管方式投資方權(quán)限第十一章 財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)一、酒店式公寓財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表二、公寓小區(qū)——玫瑰園小區(qū)財(cái)務(wù)銷售計(jì)劃表三、稅后利潤(rùn)表四、現(xiàn)金流量表五、盈虧平衡表六、動(dòng)態(tài)投資回收期第十二章 風(fēng)險(xiǎn)控制一、政策風(fēng)險(xiǎn)二、土地價(jià)值三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)四、資金使用風(fēng)險(xiǎn)第十三章 結(jié)論第十四章 附件清單前言人口老齡化是世界上許多國(guó)家正在面臨或即將面臨的一個(gè)突出的社會(huì)問(wèn)題。 如何滿足市場(chǎng)上的“有效需求”，如何為企業(yè)開(kāi)創(chuàng)新的利潤(rùn)獲取模式，是我們進(jìn)行“某國(guó)際養(yǎng)老園”這個(gè)項(xiàng)目研究的最終目的。因此，面對(duì)老齡化發(fā)展的趨勢(shì)和老年人口的增多，必須未雨綢繆，關(guān)注老年人，關(guān)心老年人的生活質(zhì)量，真正實(shí)現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂(lè)”。老年公寓建成后，可以讓老人們?cè)谶@里享受到充足的護(hù)理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。每逢節(jié)假日，兒女們可以到公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，讓老人的余生在這里得到真正的幸福和歡樂(lè)，在生活上和精神上得到安慰。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國(guó)政府將對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項(xiàng)目，政府都將予以大力扶持。 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人口的快速流動(dòng)也使“養(yǎng)老”或老年經(jīng)濟(jì)開(kāi)始成為了有著巨大經(jīng)濟(jì)效益與經(jīng)濟(jì)回報(bào)的新型產(chǎn)業(yè)。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護(hù)理手段有了提高。 某國(guó)際養(yǎng)老園項(xiàng)目就是在這個(gè)背景下，由某市交通投資有限責(zé)任公司發(fā)起籌備的，以中老年人為目標(biāo)市場(chǎng)，具備完整養(yǎng)老意義的，集住宅與服務(wù)，生活與娛樂(lè)，醫(yī)療與保健于一體的大型建筑群。項(xiàng)目共分五個(gè)部分，一是世界民居文化村（房地產(chǎn)、老年大學(xué)、國(guó)際護(hù)理學(xué)院等），二是國(guó)際老年休養(yǎng)中心（醫(yī)療、體檢、康復(fù)、體育館、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等），三是文化長(zhǎng)廊（畫家村、作家村等），四是戶外運(yùn)動(dòng)基地（鬼谷峽），五是基礎(chǔ)設(shè)施與輔助設(shè)施。 由于本項(xiàng)目規(guī)模極大，占地面積達(dá)15000畝，在現(xiàn)階段中國(guó)嚴(yán)格的土地政策下，其它潛在或現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)沒(méi)有可能獲得如此規(guī)模的征地許可。 在推廣上，本公司將采用分區(qū)負(fù)責(zé)，分區(qū)管理模式。以上分區(qū)的推廣工作，主要聘用本地具有豐富人脈與推廣經(jīng)驗(yàn)的人員或機(jī)構(gòu)來(lái)負(fù)責(zé)。村民以其土地、林權(quán)作價(jià)入股，村民和員工持股總額在30%左右。資金使用范圍為海南國(guó)際老年城一期項(xiàng)目，建設(shè)內(nèi)容主要為前期基礎(chǔ)工程及房地產(chǎn)項(xiàng)目的酒店式老年公寓和公寓住宅的一部分（玫瑰園小區(qū)），一期項(xiàng)目建設(shè)與銷售期為3年。另外，由于政府支持的原因，征地費(fèi)用相對(duì)較低，目前評(píng)估價(jià)為每畝15萬(wàn)元。而對(duì)于市場(chǎng)方面，如何將信息有效的傳達(dá)到客戶群中，才是市場(chǎng)運(yùn)作中最大的風(fēng)險(xiǎn)。 根據(jù)聯(lián)合國(guó)提供的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字，占世界人口總數(shù)的10%。目前社會(huì)福利社會(huì)化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會(huì)福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。這與現(xiàn)有的不同層次老年人的需求已經(jīng)不相適應(yīng)，如果沒(méi)有新的舉措，仍采取對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款條件：自有30%項(xiàng)目資金、貸款周期3年，養(yǎng)老設(shè)施的建設(shè)不可能現(xiàn)代化、成規(guī)模和持續(xù)的發(fā)展，那么在未來(lái)的510年中，養(yǎng)老設(shè)施供需的矛盾會(huì)隨著老齡人口的迅速發(fā)展而日趨加大。中國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 第二階段：發(fā)展階段 2000 ─ 2025年 ，％％。 表二：中國(guó)人口年齡構(gòu)成及發(fā)展預(yù)測(cè)(%)年 份19531964198219902000202020402050014歲1559歲≥60歲 國(guó)內(nèi)老年住宅的現(xiàn)狀 據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查表明，我國(guó)只有42000多所的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，所擁有的床位還不到100萬(wàn)張，只能為1%（）的老年人解決住房問(wèn)題?？h購(gòu)買商品房、%。2000年人口普查資料顯示，我國(guó)老年家庭戶中，%其中市、%%，%。居住在農(nóng)村地區(qū)的老年家庭戶，%的戶租住公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房。 東方太陽(yáng)城的產(chǎn)品構(gòu)成為低層的老年公寓（四層以上帶電梯）、聯(lián)排別墅，一期銷售均價(jià)為3200元每平方米，已經(jīng)售罄。約有20％的老年人有入住養(yǎng)老院的愿望，％，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足老年人的入住需求。養(yǎng)老院的建設(shè)有著巨大的發(fā)展空間。發(fā)展老齡產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)老人消費(fèi)市場(chǎng)，以造福于老年人，造福于整個(gè)社會(huì)。數(shù)千年來(lái)，中國(guó)老年人的養(yǎng)老方式無(wú)一例外都是“居家養(yǎng)老”。改革開(kāi)放后，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)老年人口也開(kāi)始呈現(xiàn)爆炸式的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與人口的快速流動(dòng)，使中國(guó)家庭結(jié)構(gòu)開(kāi)始分化，家庭日益向小型化、單一化的模式發(fā)展，“空巢”老人越來(lái)越多，更多的老人沒(méi)有子女在身邊照料，三代同堂、四世同堂的家庭已經(jīng)越來(lái)越少。2004年9月7日，中國(guó)國(guó)務(wù)院新聞辦公室發(fā)表《中國(guó)的社會(huì)保障狀況和政策》白皮書，明確提出了建立“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)的老年人社會(huì)服務(wù)體系”。也就是說(shuō)，“居家養(yǎng)老社會(huì)化”必須以老年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為核心和基礎(chǔ)，并借此帶動(dòng)整個(gè)“養(yǎng)老社會(huì)化”服務(wù)鏈條的產(chǎn)生與發(fā)展。在北京，良好地段的房?jī)r(jià)每平方在10000元以上，因此，許多普通市民僅僅靠擁有一套房產(chǎn)就能有百萬(wàn)身家。而本市平均房?jī)r(jià)1500元／平方米。再反過(guò)來(lái)算，在某兩個(gè)老人月生活費(fèi)用1000元就可以過(guò)得很不錯(cuò)，那么來(lái)某定居養(yǎng)老只要有150000+1000120=27（萬(wàn)元）就可以了，這樣京滬兩地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的老人基本上都可以滿足這個(gè)條件。到2002年，34%(1+%2247。⑴規(guī)劃建設(shè)專門的養(yǎng)老園區(qū)。 所以針對(duì)老年人的特點(diǎn)，在發(fā)達(dá)國(guó)家老年公寓都要進(jìn)行全方位的無(wú)障礙化設(shè)計(jì)。老年公寓還根據(jù)老年人不同的年齡階段的生理特征和生活需要分為三大種類：居家式公寓、宿舍式公寓、醫(yī)護(hù)式公寓。⑶完善支助性與綜合性的服務(wù)。分別承包給各大賓館和醫(yī)院，培訓(xùn)專業(yè)的服務(wù)隊(duì)伍，以自有品牌入園服務(wù)。屆時(shí)，在南國(guó)清晨的陽(yáng)光下，在沐浴海風(fēng)的清爽中，老人們或在郊外公園晨練，或步入老年大學(xué)感受與時(shí)代接觸的快樂(lè)。在某國(guó)際養(yǎng)老園，老年人將深切體會(huì)到“居家”的快樂(lè)和“社會(huì)化服務(wù)”的周到。國(guó)際養(yǎng)老園的定址環(huán)境國(guó)際養(yǎng)老園定址某市永定區(qū)官黎坪街道辦事處桿子坪村，距某市區(qū)僅十幾分鐘車程，距荷花機(jī)場(chǎng)、某火車站、中心汽車站均只有五—七公里。車行10余分鐘可達(dá)市中心，5分鐘到達(dá)機(jī)場(chǎng)、火車站、汽車站。服務(wù)人員通常是由受過(guò)訓(xùn)練的下崗女職工來(lái)做的。 2)家庭保健服務(wù)。服務(wù)人員可以一身兼兩職。老人們不僅可以享用每周五天營(yíng)養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也可以借機(jī)登門看望老人。也可以稱作組織起來(lái)的鄰居線。對(duì)于沒(méi)有親人和朋友在身邊的老人，探望者對(duì)老人就顯得更加重要。通過(guò)每天確定的時(shí)間打電話給獨(dú)居在家的老人，確認(rèn)老人安然無(wú)恙，從而幫助減輕老人們的焦慮和及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。 6) “生活在線”服務(wù)。當(dāng)收到電話后，“生活在線”的工作人員就會(huì)打電話給老人家里。交通和陪伴服務(wù)。司機(jī)把老人從家里接出來(lái)送去看醫(yī)生、上診所、上銀行、上商店等等。老年食堂應(yīng)該設(shè)在一個(gè)社區(qū)的中心地帶，為老人提供一頓午餐。老人們?cè)谶@里慶祝自己的生日，度過(guò)假期，甚至找到伴侶，舉行婚禮。他們有的覺(jué)得打官司太累，而且律師費(fèi)用太貴，有的害怕同律師打交道，有的并不意識(shí)自己的法律權(quán)力。 11)老人日托中心。 12)咨詢服務(wù)。 對(duì)于盈利性服務(wù)，則又分為自主經(jīng)營(yíng)和引入經(jīng)營(yíng)，自營(yíng)或外營(yíng)的比例則應(yīng)依據(jù)社區(qū)對(duì)服務(wù)的需求和物業(yè)管理公司自身的力量來(lái)確定。 中國(guó)傳統(tǒng)文化將“孝敬父母”列為“善”之首，贍養(yǎng)父母，為父母創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，讓他們可以安度晚年則成為了老年住宅產(chǎn)品消費(fèi)的外在因素。在比利時(shí)、丹麥、法國(guó)和英國(guó)，上個(gè)世紀(jì)80年代初，全部家庭戶中65歲以上獨(dú)居者占11％。在一些大城市，空巢家庭問(wèn)題更為突出?！　　拔覈?guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提高從主觀和客觀兩方面促成了‘空巢家庭’的迅速發(fā)展。專家們認(rèn)為，我國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策已20多年，二三十年后，隨著獨(dú)生子女逐漸進(jìn)入中年，他們的父母進(jìn)入老年，“空巢家庭”將越來(lái)越多。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，老年人的收入將呈不斷增長(zhǎng)之勢(shì)。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。雖然這些來(lái)源的比重隨時(shí)間的推延會(huì)有所變動(dòng)，但就總體水平而言，將會(huì)隨著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷提高，從而使我國(guó)的老年市場(chǎng)成為新興的，潛力巨大的市場(chǎng)。 其次，近年來(lái)，我國(guó)加快了社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的步伐，將建立起一套適合城鄉(xiāng)各類企業(yè)職工和個(gè)體勞動(dòng)者的，資金來(lái)源多渠道，保障方式多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系。2006年2月20日，全國(guó)老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部等10個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》指出要逐步建立以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)、社區(qū)服務(wù)為依托、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系，并指出了今后發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的六項(xiàng)重點(diǎn)工作。以永定養(yǎng)老頤樂(lè)園、福泰等項(xiàng)目建設(shè)為突破口，培育發(fā)展我市的養(yǎng)老企業(yè)。合居模式老人與子女同住一套住房。現(xiàn)代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來(lái)越多的老年夫婦開(kāi)始選擇和已婚子女分居的方式，純老人家庭不斷增加。這種模式介于前兩種居住模式之間，是城市中普遍受到歡迎的居住模式。但隨著傳統(tǒng)的養(yǎng)老責(zé)任向社會(huì)轉(zhuǎn)化，為減輕子女和家庭的負(fù)擔(dān)，越來(lái)越多的老人走向老年公寓或養(yǎng)老院，從而促進(jìn)了城市居住社區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的迅速發(fā)展，由于制度、管理以及設(shè)計(jì)等方面的因素，目前的老年設(shè)施仍存在較多問(wèn)題。老年公寓市場(chǎng)有需求空間，但市場(chǎng)供給仍較為緊缺國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老模式還不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對(duì)老年人生活、心理、生理的保障體系。就中國(guó)而言，現(xiàn)有42000多所養(yǎng)老院，加上社會(huì)興辦的老年機(jī)構(gòu)，現(xiàn)收養(yǎng)老人不足100萬(wàn)人，％。老年公寓的