【正文】 作中以概念營銷策略為主，并結(jié)合排他策略、比附策略和客戶最大讓渡價值理論等手段，最終實現(xiàn)項目的品牌效應(yīng)。關(guān)于我們。于2003年12月在遼寧七嘉行 以“打造有效的房地產(chǎn)服務(wù)平臺”為經(jīng)營目標(biāo)，以“房地產(chǎn)全程營銷專家、房地產(chǎn)資源整合顧問”為已任，誠信服務(wù)于東北三省房地產(chǎn)業(yè)界。七嘉行 一貫堅持將顧客最大讓渡價值理論落實在項目的實際運作中，在不斷提升服務(wù)品質(zhì)的同時，最大限度地為客戶節(jié)省購房過程中耗費的時間和精力。天)銷售率溫州城西南側(cè)20米20萬６棟高層（２長板，４短板）528F：商務(wù)公寓、小戶型住宅、商務(wù)酒店公寓：3080清水預(yù)計5000多——未售20萬裙樓14F：底商912————剛剛招租商貿(mào)國際南側(cè)50米1棟塔高632F：公寓52132清水36804800 售完裝修43805600裙樓地下15F：眼鏡城——————返利銷售五金機(jī)電城南側(cè)20米１棟高層715F：公寓84122清水4120（均價） 銷售70%（剩余的為13層以上住宅）３萬裙樓16F：五金機(jī)電商鋪————————售完榮域銀信國際公寓東南側(cè)200米２棟板高318F：住宅50140清水46006188 銷售65%（剩余的為朝北戶型）1２F：底商————————售完正大廣場東側(cè)300米——２棟板高432F：住宅107132清水51005500 售完裙樓13F：底商————————城建商務(wù)酒店公寓東南側(cè)300米１棟板高118F：酒店式公寓3345清水69887288 售完裙樓14F：百利家居————————百利保東北側(cè)300米10萬裙樓1５F：新世界百貨——————————１棟板高528F：世紀(jì)國際大酒店————————1棟塔高528F：百利保鉆石公寓3983裝修8000(均價） 海潤國際大廈東北側(cè)1000米雙子塔樓624F：公寓、寫字間51116裝修728810000 銷售95%（剩余為部分朝北的7102戶型裙樓14F：塞斯家居；5F：會所————————曼哈頓觀邸東側(cè)1100米雙子板高地下16F：美美百貨————————銷售的較少920F：產(chǎn)權(quán)式酒店40,42,82裝修92301000010年包租，年8%回報寫字樓（未售）————————SOHO新天地東側(cè)1300米１棟板高——38110清水55006000 銷售95%（剩余為部分朝北的5762戶型東方香榭里東北側(cè)1100米10萬1棟板高住宅3990清水5080 寫字間項目基本售畢１棟塔樓1５F：商務(wù)配套；7－15F：寫字間；16F以上：酒店————————２棟塔高住宅（未售）————————和泰運恒國際東北側(cè)1500米裙樓14F：大型品牌家具店————————銷售的較好（估計在80%左右），所余不多雙子塔高北樓711F：寫字間60210裝修6400 南樓、北樓1222F：公寓4787裝修6200 （1）、產(chǎn)品供應(yīng)消化a、區(qū)域定義太原街商圈區(qū)域定義為以太原街步行街為核心區(qū)域，南至民主路附近、北至北三馬路、西至勝利南大街、東至馬路灣。c、未來供應(yīng)目前主要在售項目公寓大部分已接近告罄，剩余產(chǎn)品和未來供應(yīng)量的分布主要以溫州城、東方香榭里、和泰運恒國際為主。部分公寓項目用戶因此可以較為便利的享受到寫字間的商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)配套并由此促進(jìn)了公寓項目的消化。商住兩用公寓項目的戶型配比中，62左右的戶型為主；產(chǎn)權(quán)式酒店的戶型配比中，45左右的戶型為主。整體裝修標(biāo)準(zhǔn)平均在6001000元/平，目前主要裝修范圍包括：走廊地毯、燈具、房間內(nèi)地板、衛(wèi)生間潔具、廚房廚具、中央空調(diào)或單體空調(diào)的提供、簡單壁柜等。高檔公寓主要分布于太原街商埠和馬路灣商埠的中華路南北兩側(cè)，中檔公寓則距中華路較遠(yuǎn)。從太原街商圈區(qū)域的公寓項目市場來分析區(qū)位因素占影響銷售價格因素的30%，配套設(shè)施占25%，裝修標(biāo)準(zhǔn)占15%，公攤占10%，朝向占10%，租售率加其他因素占剩余的10%。客戶群市場（1）、客戶群的細(xì)分及劃分比例a、客戶群的細(xì)分從目前太原街商圈區(qū)域的公寓項目的客戶群體統(tǒng)計情況我們可以發(fā)現(xiàn)下表細(xì)分客戶來源區(qū)域獲取途徑居住人群生命周期職業(yè)背景/從事行業(yè)家庭收入/辦公支出用途單身貴族和平、沈河首次置業(yè)3040單身中高級白領(lǐng)58萬（年）自住富貴之家和平、沈河二次置業(yè)3040兩口不詳20萬以上（年）自住小型公司和平、沈河租賃/置業(yè)不詳商圈人群服務(wù)業(yè)510萬（年）辦公商旅人士和平、鐵西租賃不詳太原街商圈內(nèi)各類商品經(jīng)銷商1015萬（年）辦公私營業(yè)主和平、鐵西租賃/置業(yè)不詳太原街商圈內(nèi)食品、五金、建材、家居等行業(yè)510萬（年）以上自住/辦公b、客戶群的劃分比例其中自住的人群主要為單身貴族、富貴之家、小部分小型公司和私營業(yè)主和商旅人士，投資者針對的主要租賃客戶是小型公司、商旅人士、大部分小型公司和私營業(yè)主。可作為單身貴族首次置業(yè)、商旅人士、小型公司辦公寫字間的替代產(chǎn)品。天)空置率中興沈陽商業(yè)大廈和平區(qū)太原北街86號不詳1000090不詳商場38170不售15%瑞博群星大廈百利保鉆石商務(wù)公寓南側(cè)不詳250040不詳公寓、商場30100不售30%曼哈頓觀邸和平區(qū)中華路69號沈陽金域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——————商場、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓————————東宇大廈和平區(qū)和平南大街2號沈陽東宇企業(yè)集團(tuán)股份有限公司30000300不詳東宇書店23195不售20%總統(tǒng)大廈和平區(qū)和平北大街69號沈陽瑪莉藍(lán)國際實業(yè)有限責(zé)任公司60000500無43145不售8%和泰運恒國際和平區(qū)南京北街109號沈陽市和平區(qū)物資房屋開發(fā)有限責(zé)任公司360040 商務(wù)公寓、商場45157810030%表中面積段、售價、租金均按使用面積計算。（2）、總體供消從供應(yīng)量上來看，南站商圈寫字間產(chǎn)品供應(yīng)量不大，僅有的少量供應(yīng)也沒有被充分消化，這與該商圈中商務(wù)公寓、酒店的供應(yīng)量形成鮮明的對比。在南站商圈中辦公的人群主要為本地及外地服裝等商品門類品牌經(jīng)銷商和代理商、各專業(yè)市場內(nèi)業(yè)主及餐飲娛樂行業(yè)業(yè)主，他們對空間使用功能的需求也比較多樣和靈活。 位于沈陽城市核心地區(qū)，去往中街、和平北大街等各商務(wù)區(qū)、商圈都十分便捷；地鐵開通后將使其交通優(yōu)勢更加凸顯；178。環(huán)境景觀優(yōu)勢：三角形圍合地中央可做園區(qū)景觀廣場，有充分的空間利用，這在太原街寸土寸金之地并不多見。地鐵1號線即將開通，地鐵出口距離項目所在地步行只需1分鐘。二、劣勢與威脅同區(qū)競爭項目日益增多，分薄了客戶資源。均為板樓公寓，純北向問題嚴(yán)重。 高收入、高文化的頂級貴族階層 高收入、中文化的社會精英階層 高收入、低文化的庸俗暴發(fā)戶階層 中收入、高文化的知識英才階層 中收入、中文化的高級白領(lǐng)階層 中收入、低文化的普通市民階層 低收入、高文化的前衛(wèi)另類階層 低收入、中文化的清貧工薪階層 低收入、低文化的社會底層對于本案來說，不同組群的作用是不同的：178。職業(yè)以高級專業(yè)人才（尤其是自由職業(yè)者）、高級管理人才（尤其是職業(yè)經(jīng)理人）和高級公務(wù)員為主。178。 中收入、中文化的高級白領(lǐng)階層：隨著市場推廣力度的加大和社區(qū)品牌效應(yīng)的擴(kuò)大，其數(shù)量增加較快，潛力較大。 高收入、高文化的頂級貴族階層：數(shù)量很少，購買力極強，強調(diào)享受，注重社區(qū)檔次、品牌、文化。注重享受。目標(biāo)客戶定位從購買高檔商品房人群的年齡、職業(yè)、家庭年總收入、私車擁有情況等方面分析以下這一人群，我們得出本項目目標(biāo)客戶群體的以下特征：——年齡： 2535歲 為主。外企、合資性質(zhì)的企業(yè)薪金水平和住房福利體系領(lǐng)先于其他性質(zhì)的企業(yè)；同時，民營、私營、合作經(jīng)營企業(yè)對于拉動國民經(jīng)濟(jì)的增長所起到的促進(jìn)作用在與日俱增，大有與外資企業(yè)一爭高低的氣勢。 考慮社區(qū)的環(huán)境和居住的社會地位象征意義，附庸風(fēng)雅或攀龍附鳳心理；168。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，能夠承受單價6000元/平方米以上、總價18—42萬以上的購房者，其家庭年收入大多集中于5—8萬元以上?！绊戀I家購房的因素：%的人首選配套因此，在本項目這樣一個區(qū)域，配套設(shè)施、服務(wù)一流是很必要的。 受高等的教育，收入豐厚，因此對生活有所要求，與眾不同的、高格調(diào)的生活方式正是他們所要找尋的。178。城市一直以來的中心、不可復(fù)制的黃金區(qū)位，寸土寸金、增值潛力大。構(gòu)成了完美的服務(wù)體系，讓消費者輕松享受。便利與享受同時擁有。那么：客戶需要的是什么，客戶能從這里得到什么？n 我們要為客戶營造什么樣的生活方式？n 如何為客戶提供S級的國際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)？n 如何在期房階段就讓目標(biāo)消費群感受到這種生活方式？n 如何將這種生活方式體現(xiàn)在推廣中？n 如何用一切手段來闡釋這種生活方式？n 如何引導(dǎo)目標(biāo)消費群理解這種生活方式對其的重要性？這就是我們的營銷策略需要解決的問題。案名詮釋萬達(dá)stonker 杰出的 絕妙的sup 體驗saloon bar 高級酒店subway 地鐵shopping mall 大型時尚購物中心safety investment 零風(fēng)險投資….. ….. …..….. ….. …..關(guān)于豪布斯卡。1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯，豪布斯卡英文表述為“ＨＯＰＳＣＡ”，是一個集酒店、寫字樓、生態(tài)公園、購物、會所、高尚住宅于一體的城市綜合體。ＨＯＰＳＣＡ 絕不是幾種產(chǎn)業(yè)的簡單疊加，她是整體布局完善、功能特色明顯、分散化、多樣化、多層次的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)；是現(xiàn)代復(fù)合地產(chǎn)的新高地、新載體。up城市廣場 ——有我UP生活關(guān)于UP。居住需要UP，生活需要UP，發(fā)展需要UP，人生需要UP！UP代表著居住的高尚品位，代表著一種積極的、樂觀的、健康的、不斷向上的城市追求與氣質(zhì)；更代表著，一種為都市中堅力量度身定制的意識形態(tài)。萬達(dá)集團(tuán)作為全國的知名品牌，涉足地產(chǎn)也已經(jīng)有一段時間，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)是萬達(dá)集團(tuán)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新模式。② 公寓純北向。作為商業(yè)中心的小戶型公寓，其投資還是自住的側(cè)重方向，對其整體形象定位和推廣都有重要影響。案名。所以，尋找專業(yè)的提供商業(yè)公寓租賃服務(wù)的品牌物業(yè)公司，與我們強強聯(lián)合，在客戶簽訂買合同的同時，與其簽訂租賃合同，提供一個合理、理性的投資回報率。② 純北向問題。③ 投資OR自住。因此建議，3棟公寓中，其中A棟作商務(wù)酒店式公寓方向，主要面向投資客；B棟作為自住的高檔公寓，主要面向自住客戶群，建議其戶型應(yīng)適當(dāng)調(diào)整、可靈活兼并，以便更適宜居?。籆棟看市場接受情況待定考量。為避免溫州城給我項目造成客戶分流，勢必要在產(chǎn)品品質(zhì)和形象包裝上與溫州城明顯拉開檔次。成本是價格的最低點，競爭對手的價格是定價的出發(fā)點，客戶對產(chǎn)品獨有特征的評價是價格的上限。根據(jù)本案周邊類似項目的價格情況，本案的均價初步可定在：6000—8000元/平方米。在銷售進(jìn)度方面，完成銷售的30%、50%、60%均作為調(diào)價點。在裙房封頂之后，可以根據(jù)市場反映做大幅度調(diào)價（5%10%）。* 在戶型不同的面積、功能、布局、景觀德等因素也做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 即時調(diào)價23%* 按銷售情況，市場情況，買家所選擇不同朝向、樓層、付款方式的情況，盡快做調(diào)整* 市場、買家變化越快，調(diào)整越快* 若市場在6個月之內(nèi)是樂觀發(fā)展，平均每月漲1%2%是有可能的* 按照施工程度付款差可以由57%降至34%即漲23%七、營銷策略和渠道 營銷推廣溝通系統(tǒng)的建立.我們的營銷是以顧客為中心的。因此，建立一個有效的房地產(chǎn)營銷系