【正文】 本項目與全市總體規(guī)劃相符，且項目所在地內(nèi)道路、水電、排污及配套工程齊全，不會對環(huán)境造成影響，也不會對當(dāng)?shù)鼐用竦恼Ｉ顜碛绊憽Ｔ诮ㄖ?jié)能材料的使用方面，采用國內(nèi)成熟的節(jié)能技術(shù)，如新型墻體材料及隔熱、隔音、門窗體系等均考慮節(jié)能要求。本項目是建設(shè)浙江“經(jīng)濟旅游強省”的重要補充，項目的建設(shè)將加快某服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 報告結(jié)論 本項目實施是必要的某市民營經(jīng)濟發(fā)達(dá)，商務(wù)活動頻繁，對賓館餐飲業(yè)具有強勁的市場需求，同時，某市每年接待國內(nèi)旅游者及探親人數(shù)穩(wěn)步增長；接待境外旅游者每年增長幅度超過18%。完善社會保障體系建設(shè)，打造平安某，全力維護社會穩(wěn)定。圍繞建設(shè)國際性商貿(mào)城市目標(biāo)，高標(biāo)準(zhǔn)修編城市系統(tǒng)規(guī)劃，高質(zhì)量創(chuàng)建生態(tài)城市，嚴(yán)要求管理文明城市，努力建設(shè)新型移民城市，大力發(fā)展多元文化，培養(yǎng)造就國際化時代新某人，努力把某建設(shè)成為與國際化、信息化時代和汽車社會相適應(yīng)的現(xiàn)代化城市。加快市場組織形態(tài)的創(chuàng)新，培育現(xiàn)代交易方式，推進國際化經(jīng)營，促進某專業(yè)市場國際化進程，加快發(fā)展會展、物流、金融、購物旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，努力把某市場建設(shè)成為商品交易成本最低、信用最好、信息最靈、手段最新、服務(wù)最佳的國際性小商品流通中心、展示中心?！笆晃濉睍r期，是實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會目標(biāo)的攻堅階段，也是某建設(shè)國際性商貿(mào)城市的關(guān)鍵時期。三是大力發(fā)展來料加工業(yè)，推進充分就業(yè)。2005年義博會專門設(shè)立“山海協(xié)作專區(qū)”，搭建區(qū)域協(xié)作發(fā)展平臺?！笆濉逼谀?，某實現(xiàn)人均地方生產(chǎn)總值5500美元，完成財政總收入35億元；綜合實力居全國百強縣市第15位，城市綜合競爭力列浙江省縣級市首位。經(jīng)營期限：酒店經(jīng)營期限為50年 項目承辦單位概況本項目的承辦單位為某酒店有限公司，該公司由（香港）某國際投資有限公司投資創(chuàng)辦的外資公司，該公司的法定地址為某經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)。凱悅大酒店投資建設(shè)項目可行性研究報告 1凱悅大酒店投資建設(shè)項目可行性研究報告目 錄第一章 總論 1 項目概況 1 項目承辦單位概況 1 項目背景和建設(shè)的必要性 2 項目申請報告編制的依據(jù)和研究范圍 4 報告結(jié)論 5 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo) 7第二章 投資環(huán)境分析及行業(yè)準(zhǔn)入 9 項目與相關(guān)規(guī)劃關(guān)系 9 產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 13第三章 酒店業(yè)市場分析 17 總體概況 17 某酒店市場分析 18 我國酒店業(yè)發(fā)展趨勢 19 未來3年酒店用品市場銷售額預(yù)測 23第四章 項目選址及土地利用 25 項目選址 25 建設(shè)條件 25 土地利用 28 項目選址方案評價 28第五章 項目定位與建設(shè)方案 30 項目定位 30 項目建設(shè)方案 31第六章 公用工程方案 36 給排水 36 供電 38 供暖 41 弱電系統(tǒng) 41 消防設(shè)計 42 44第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 46 環(huán)境保護 46 環(huán)境生態(tài) 46 環(huán)境保護政策 48 水土保持 51第八章 節(jié)能及綜合利用 53 節(jié)能 53 可采取的節(jié)能措施 54第九章 組織結(jié)構(gòu)與經(jīng)營管理 55 組織機構(gòu) 55 經(jīng)營管理模式 55 項目定員 56 人員培訓(xùn) 56第十章 項目實施進度初步安排 57第十一章 投資估算與資金籌措 58 投資估算 58 資金籌措 61 資金使用計劃 61第十二章 財務(wù)評價與社會效益分析 63 財務(wù)分析 63 盈利能力分析 65 不確定性分析 66 社會效益預(yù)測 67 社會影響分析 68 結(jié)論 69附件：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照項目用地規(guī)劃平面圖69第一章 總論 項目概況項目名稱：某凱悅大酒店建設(shè)項目承辦單位：某酒店有限公司承辦單位法人代表： 項目負(fù)責(zé)人： 項目建設(shè)地址：某酒店有限公司位于某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經(jīng)發(fā)大道，用地面積47945平方米。(香港)某國際投資有限公司注冊資本為3000萬美元，以美元現(xiàn)匯投入。某與全國其他經(jīng)濟強市（縣）相比，一個顯著區(qū)別是，某的快速發(fā)展除了自身不斷做強做大之外，還能夠十分有力地帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展，尤其在建設(shè)浙中城市群中的作用日益突出。二是推進產(chǎn)業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。目前某市場為周邊地區(qū)提供的直接就業(yè)崗位6萬多個。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，某“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設(shè)、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破600億元，人均生產(chǎn)總值爭取突破1萬美元，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標(biāo)，經(jīng)濟社會發(fā)展達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，國際性商貿(mào)城市初具規(guī)模。二要大力推進產(chǎn)業(yè)提升，為國際性商貿(mào)城市提供強大支撐。四要大力推進社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。因此，從目前某社會經(jīng)濟狀況和城市品位的提升需要出發(fā)，某需要軟硬件到位、環(huán)境舒適的高星級賓館；從市場供需結(jié)構(gòu)的滿足看，某需要擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的賓館；從經(jīng)營可行性的角度，某擁有良好軟硬件服務(wù)品質(zhì)的賓館其良好的經(jīng)營效益可預(yù)期。而某市目前缺乏高標(biāo)準(zhǔn)賓館，五星級賓館僅1家(尚在申報中)，從目前某社會經(jīng)濟發(fā)展和城市品位的提升以及滿足市場需求出發(fā)，某市需要軟硬件到位、環(huán)境舒適、擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的舒適型五星級賓館，本項目用地已通過公開拍賣的形式取得，且用地性質(zhì)、用地位置均符合某市城市總體規(guī)劃和某市用地規(guī)劃，符合城市建設(shè)的需要。本項目將充分利用寶貴的土地資源，根據(jù)國家現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范、規(guī)程執(zhí)行，在規(guī)定允許的范圍內(nèi)盡可能提高建筑高度，以提高土地的綜合利用率。并對各種照明燈具、過道、公用部位和辦公場所等處的照明均可采用節(jié)能燈具。 本項目選址是合理適宜的項目選擇在某市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)發(fā)大道和香山路交叉口，東南臨江濱綠廊，西靠香山路，北至經(jīng)發(fā)大道，符合城市總體規(guī)劃和城市土地利用總體規(guī)劃的要求，符合城市重點發(fā)展方向。 本項目財務(wù)上可行項目建設(shè)總投資為79460萬元(約合10400萬美元)。通過項目開發(fā)，拉動區(qū)域價值的提升，促進周邊環(huán)境的改善和區(qū)域品質(zhì)的提升。表11 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)匯總表序號項目名稱單位數(shù)量備 注1建設(shè)規(guī)?？傆玫孛娣em247945總建筑面積m287500其中；地上面積m257500 地下面積m2300002項目內(nèi)容地下車位個400 酒店大堂m22700娛樂餐飲m24200酒店客房間28200含套房90間3新增建設(shè)總投資萬元794604酒店經(jīng)營期限年505經(jīng)營效益 年營業(yè)收入萬元18150正常年 年總成本費用萬元8042正常年 營業(yè)稅金及附加萬元1106 年凈利潤萬元67526財務(wù)評價指標(biāo) 投資利潤率％ 營業(yè)利潤率％ 投資內(nèi)部收益率％稅后 投資回收期(含建設(shè)期)年稅后 財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)萬元8710稅后7盈虧平衡點(BEP)%第二章 投資環(huán)境分析及行業(yè)準(zhǔn)入 項目與相關(guān)規(guī)劃關(guān)系 我國的旅游規(guī)劃“十一五”時期我國旅游業(yè)工作圍繞“兩個目標(biāo)”。每年旅游新吸納就業(yè)50萬人，到2010年旅游直接就業(yè)人數(shù)達(dá)到1000萬人。入境過夜旅游人數(shù)可達(dá)4680萬人次，與上年同比分別增長約10%和12%；，與上年同比增長10%；出境旅游者可達(dá)3100萬人次，%；全年國內(nèi)旅游收入達(dá)5286億元人民幣，國際旅游收入達(dá)到292億美元，與上年同比分別增長12%和13%；全年旅游總收入預(yù)計可達(dá)到7650億元人民幣，與上年同比增長12%。出境旅游人數(shù)達(dá)到3400萬人次，%；旅游業(yè)新增就業(yè)50萬人。2006年，我省將以推進“三帶十區(qū)”建設(shè)為重點，加快旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時啟動“十百千”工程，創(chuàng)建10個旅游經(jīng)濟強縣、重點培育100個旅游強鎮(zhèn)和1000個特色旅游村。某與全國其他經(jīng)濟強市（縣）相比，一個顯著區(qū)別是，某的快速發(fā)展除了自身不斷做強做大之外，還能夠十分有力地帶動周邊地區(qū)的快速發(fā)展，尤其在建設(shè)浙中城市群中的作用日益突出。二是推進產(chǎn)業(yè)分工，實現(xiàn)優(yōu)勢互補。目前某市場為周邊地區(qū)提供的直接就業(yè)崗位6萬多個。圍繞金華“十一五”規(guī)劃要求，某“十一五”規(guī)劃提出，要在綜合實力、市場發(fā)展、國際化發(fā)展、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、社會事業(yè)發(fā)展、制度創(chuàng)新、生態(tài)建設(shè)、社會和諧等八個方面繼續(xù)走在全省乃至全國前列，到“十一五”期末，地區(qū)生產(chǎn)總值力爭突破600億元，人均生產(chǎn)總值爭取突破1萬美元，第三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值比重55%以上，實現(xiàn)全面小康目標(biāo)，經(jīng)濟社會發(fā)展達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，國際性商貿(mào)城市初具規(guī)模。二要大力推進產(chǎn)業(yè)提升，為國際性商貿(mào)城市提供強大支撐。四要大力推進社會事業(yè)全面發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。 項目建設(shè)的有利條件(1)某地理位置優(yōu)越，位處浙江省中部腹地，南接廣東、福建，北連上海經(jīng)濟區(qū)，東鄰東方大港——寧波港，距中國最大城市上海300公里，距浙江省會城市杭州120公里。(4)根據(jù)省政府《關(guān)于進一步加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展》的文件精神，要求積極引導(dǎo)、多方籌措，加大旅游產(chǎn)業(yè)的對外開放力度，該項目的實施，在現(xiàn)實意義上，也是省府所提倡的加快旅游產(chǎn)業(yè)在率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，加快城市化進程和建設(shè)文化大省中的重要作用，為把我省建設(shè)成為旅游經(jīng)濟強省而添磚加瓦。 產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)準(zhǔn)入 我國產(chǎn)業(yè)政策與外商投資政策本項目符合中國加入世貿(mào)組織的承諾根據(jù)相關(guān)政策，中國將根據(jù)自身發(fā)展的需要和加入世貿(mào)組織的承諾，擴大服務(wù)領(lǐng)域的對外開放，完善服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域的法律規(guī)范，健全統(tǒng)一規(guī)范的外商投資服務(wù)領(lǐng)域市場準(zhǔn)入制度，鼓勵引進國外服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化理念、先進的經(jīng)營管理經(jīng)驗、技術(shù)手段和現(xiàn)代市場運作方式。二是科學(xué)調(diào)整服務(wù)業(yè)發(fā)展布局。四是提高服務(wù)業(yè)對外開放水平。建立支持國內(nèi)企業(yè)走出去的服務(wù)平臺，扶持出口導(dǎo)向型服務(wù)企業(yè)發(fā)展，積極參與國際競爭，擴大互利合作和共同發(fā)展。研究逐步放寬服務(wù)領(lǐng)域?qū)ν馍掏顿Y在地域、股權(quán)、業(yè)務(wù)范圍等方面限制的政策。中國還將著力實現(xiàn)利用外資方式多樣化，引導(dǎo)外資以并購、參股、再投資等多種形式參與國內(nèi)企業(yè)改組改造，除關(guān)系國家安全的重要領(lǐng)域和重點企業(yè)外，逐步放松對外方控股其它企業(yè)和領(lǐng)域的限制。加入WTO以來，中國旅游業(yè)利用外資的總體規(guī)模已達(dá)500億美元。本項目的建設(shè)將加快某服務(wù)業(yè)的發(fā)展根據(jù)我國經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的總體部署，國家發(fā)展和改革委員會于2005年12月21日發(fā)布了第40號《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》，本項目符合第一類鼓勵類第二十五條其他服務(wù)業(yè)中的21條旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?，F(xiàn)代社會經(jīng)濟的發(fā)展，帶來了世界旅游、商務(wù)的興旺，酒店業(yè)也隨之迅速發(fā)展起來，而且是越來越豪華、越來越現(xiàn)代化。其中，單只是2006年9月，中國入境旅游人數(shù)就達(dá)到了10437724人，％。2006年度假游，自助游和汽車自駕游等旅游方式受到普遍歡迎，此類旅游客源快速增長。隨著某國際化進程的不斷加快，這些年，高星級賓館、酒店和國際連鎖酒店品牌不斷入駐商城，這讓某酒店業(yè)也不斷走向國際化。在這個目標(biāo)下和發(fā)展方向上，業(yè)主、管理方各司其職、各負(fù)其責(zé)。某作為國際性商貿(mào)城市，餐飲、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)極為興旺，各類酒店生意十分紅火，星級酒店客房率平均在80%以上。 某酒店折?，F(xiàn)狀各酒店都有折扣，折扣類型主要有三種，一是普通折扣，主要針對散客，一般5～8折不等；二是貴賓折扣，一般4～；三是協(xié)議折扣，主要針對長住客戶，～，但某些賓館可能只采用其中的兩種。 客房入住率目前某四星級酒店的客房入住率均在70%以上，%。因此，酒店企業(yè)將會更多地采用以人為本管理的方式來密切企業(yè)與員工的關(guān)系。在酒店企業(yè)內(nèi)部，將會建立一套按能授職、論功行賞的人事體制，通過員工的合理流動，發(fā)揮員工的才能；通過目標(biāo)管理，形成一套科學(xué)的激勵機制，在企業(yè)內(nèi)部做到自主自發(fā)；通過酒店企業(yè)文化，利用文化的滲透力和訴求力，培養(yǎng)忠誠員工，確保酒店企業(yè)人力資源的相對穩(wěn)定。 酒店發(fā)展的可持續(xù)化目前，酒店將逐步走上一條可持續(xù)發(fā)展的道路。節(jié)約能源，減少消耗，保護環(huán)境，倡導(dǎo)綠色消費，提供綠色服務(wù)，將成為我國酒店業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略。品牌競爭要求酒店企業(yè)必須增強品牌意識，注重品牌的設(shè)計和推廣，堅持以過硬的質(zhì)量作為品牌競爭的基礎(chǔ)，以獨特、新穎、鮮明、引人入勝的形象作為品牌競爭的標(biāo)識，以靈活多變的公關(guān)宣傳作為品牌拓展的手段，以合理的價格作為品牌含金量的尺度，并以深厚的文化底蘊作為品牌的生命，從而在消費者的心目中確立酒店的品牌形象。第三，人性化，即強調(diào)用心服務(wù)，真正體現(xiàn)一種真誠的人文關(guān)懷精神?！瓣P(guān)系網(wǎng)絡(luò)”營銷區(qū)別于原先的營銷方式，較好地考慮了中國國情?！瓣P(guān)系網(wǎng)絡(luò)”營銷的基礎(chǔ)是酒店向顧客提供各類附加利益，以附加值來增加酒店產(chǎn)品的價值。它是一種以消費者為導(dǎo)向、強調(diào)個性化的營銷方式，適應(yīng)了定制化時代的要求；它具有極強的互動性，是實現(xiàn)企業(yè)全程營銷的理想工具；它還能極大地簡化顧客的購買程序，節(jié)約顧客的交易成本，提顧客的購物效率。并且，為滿足現(xiàn)代人“求新奇、求享受、求舒適”的需求，酒店企業(yè)將會更多地應(yīng)用各類新科技、新知識，強化現(xiàn)代企業(yè)的智能個性。 未來3年酒店用品市場銷售額預(yù)測在未來幾年中我國酒店用品市場業(yè)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展趨勢。其次，隨著科學(xué)技術(shù)水平的進一步提高以及用戶對酒店產(chǎn)品認(rèn)識和要求的不斷深入，酒店用品的專業(yè)化程度將越來越強，科技含量也會越來越高。 用地周邊情況及特點項目周邊情況詳見表41。 建設(shè)條件 自然條件