樓市新政下的研究及對(duì)策-wenkub
2023-05-27 18:47:20 本頁(yè)面
【正文】 保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。 (五 )增加居住用地有效供應(yīng) 在增加住房有效供給方面，國(guó)務(wù)院提出了增加居住用地有效供應(yīng)，包括對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，增加居住用地的供應(yīng)總量，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，盡快形成有效供應(yīng)，給市場(chǎng)以信心。 解讀：開(kāi)征房產(chǎn)稅要遵循“不都收，分等級(jí)”的原則 三、增加住房有效供給 國(guó)土資源部要指導(dǎo)督促各地及時(shí)制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計(jì)劃，并切實(shí)予以落實(shí)。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。 今年以來(lái)，銀行業(yè)在信貸規(guī)模上已經(jīng)有所收縮，不會(huì)再出現(xiàn)以前那樣超大規(guī)模的放貸情況。 ” 這意味著，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀(jì)國(guó)法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房?jī)r(jià)上僥幸的退路。對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會(huì)發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò) 快，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住 房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn) ，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 四月份新政措施一覽 國(guó) 十 條 4月 17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出了 《 關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 》 。繼 14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布新 “ 國(guó)四條 ” 、 15日國(guó)土部公布全年住宅供地計(jì)劃后， 17日國(guó)務(wù)院再度發(fā)布新 “ 國(guó)十條 ” ， 19日住建部發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知，掀起新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴。這新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政涉及面廣泛、操作性更強(qiáng)、政策組合程度更高。通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。各 地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)必須充分認(rèn)識(shí) 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，認(rèn)真落 實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政 策，采取堅(jiān)決的措施，遏制房?jī)r(jià) 過(guò)快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟(jì) 發(fā)展。 解讀：建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制是“新國(guó)十條”一大亮點(diǎn) 建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制是這次 “ 國(guó)十條 ” 的一個(gè)重要亮點(diǎn)，之前國(guó)務(wù)院發(fā)通知，要求地方政府執(zhí)行，現(xiàn)在要對(duì)地方政府問(wèn)責(zé)。 二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求 (三 )實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策 對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 (包括借款人、配偶及未成年子女，下同 )，貸款首付款比例不得低于 30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 ；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。這個(gè)規(guī)定主要針對(duì)投機(jī)性購(gòu)房，總體而言，三套房政策對(duì)供應(yīng)量比較緊張的城市樓價(jià)有很好的導(dǎo)向作用。 由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過(guò)程中產(chǎn)生了一些問(wèn)題，這就需要我們運(yùn)用各種政策手段加以規(guī)范、引導(dǎo)。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。從這一條要求可以甚至可以大膽預(yù)測(cè)，國(guó)家對(duì)民生保障房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，會(huì)給予更多的優(yōu)惠政策。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)要積極配合國(guó)土資源部門(mén)，將住房銷(xiāo)售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開(kāi)竣工時(shí)間、違約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位。這一系列措施實(shí)施，將讓火熱的樓市 “ 退燒。按照政府組織、社會(huì)參與的原則，加快發(fā)展公共租賃住房，地方各級(jí)人民政府要加大投入，中央以適當(dāng)方式給予資金支持。這是一個(gè)強(qiáng)制性的要求，目的就是要確保各地安居工程建設(shè)必須到位。嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 (八 )加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管 對(duì)取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會(huì)同有關(guān)部門(mén)組織抽查，確保檢查工作取得實(shí)效。 各地要及時(shí)向社會(huì)公布住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃。這意味著，個(gè)人跨區(qū)域購(gòu)房行為將得到有效監(jiān)控。 市場(chǎng)不確定 重拳政策在后 北京地產(chǎn)名人：任志強(qiáng)、潘石屹 SOHU董事長(zhǎng)潘石屹則指出： “ 新國(guó)十條 ” 的特點(diǎn)是精準(zhǔn)打擊，針對(duì)住宅市場(chǎng)重點(diǎn)打擊已經(jīng)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)的區(qū)域，而不是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面打擊，它的核心在于抑制炒房和投機(jī)的不合理住房需求，增加住房有效供給。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，市場(chǎng)的改善性需求必然要釋放，而由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較慢，市場(chǎng)投資單一，面對(duì)不確定的市場(chǎng)投資前景，房地產(chǎn)投資是目前較為穩(wěn)妥的投資項(xiàng)目。此外，他認(rèn)為，目前房?jī)r(jià)會(huì)一改上漲的勢(shì)頭趨于穩(wěn)定，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響很大，短期內(nèi)市場(chǎng)供需雙方的博弈決定
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