樓市新政下的研究及對(duì)策-文庫(kù)吧在線(xiàn)文庫(kù)
【正文】 新政策出臺(tái)后，整個(gè)市場(chǎng)好像并沒(méi)有受到什么影響，不管是成交價(jià)格還是成交套數(shù)都保持在穩(wěn)定水平，這可能因?yàn)檎呤且粋€(gè)時(shí)間過(guò)程的因素，市場(chǎng)對(duì)政策的反映還沒(méi)有在整體上表現(xiàn)出來(lái)。 文昌苑作為四月新開(kāi)樓盤(pán)，在新政策下受到的影響有所顯現(xiàn)，日均較量少 12套，在價(jià)格上還沒(méi)有在政策下受到影響，價(jià)格對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)基本上都是敵不動(dòng)我不動(dòng)的態(tài)度。作為新開(kāi)樓盤(pán)，在廣告訴求上還沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)實(shí)時(shí)變化的動(dòng)向。 從數(shù)據(jù)上來(lái)看。 集中推盤(pán) 二套房首付 50%，利率調(diào)整為 ，三套房暫時(shí)停止或提高貸款門(mén)檻，將大大的抑制貴陽(yáng)地產(chǎn)投資，集中拋甩樓盤(pán)的情形將大幅度上演； 據(jù)搜房網(wǎng)信息發(fā)布，截止到 4月 25日，眾多二套房購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)大肆甩賣(mài)二套以上房源，本地炒房客戶(hù)將會(huì)逐步減少，而 外來(lái)投資客戶(hù)將會(huì)逐步增大，作為三線(xiàn)城市貴陽(yáng)，將是外來(lái)炒房客戶(hù)的沃土。 從先前政府政策的 “ 抑制房?jī)r(jià) ” 到 “ 合理房?jī)r(jià) ” ，政府決心異常堅(jiān)強(qiáng)，預(yù)示著下半年將會(huì)有更兇猛的政策出臺(tái)， 調(diào)整利率，增加稅收 等手段將會(huì)逐步出臺(tái)。后悔沒(méi)有用，退地要損失，轉(zhuǎn)讓也困難。讓報(bào)國(guó)貢獻(xiàn)的抱負(fù)悠著點(diǎn)來(lái)。在政策不明朗的情況，現(xiàn)金是王道，只有準(zhǔn)備好充足的資金才可能在下一輪戰(zhàn)役中占據(jù)一席之地，才可能在未來(lái)的發(fā)展中壯大成長(zhǎng)。政府愿意發(fā)包的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，也可以主動(dòng)參與一些。越不拿地越影響到今后三五年的商品住宅的市場(chǎng)供應(yīng)，熬到那時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格更高。因此，本輪新政的影響首先是房地產(chǎn)企業(yè)，其次是地方政府，再次是金融機(jī)構(gòu)，最后才是中央政府。下半年將會(huì)是地產(chǎn)促銷(xiāo)的舞臺(tái)。 從目前各大售樓部暗訪(fǎng)了解到，平時(shí)熙熙攘攘的售樓部來(lái)訪(fǎng)人數(shù)寥寥無(wú)幾，從平時(shí)一天接待上百組客戶(hù)到如今的不到 10人，門(mén)庭冷清無(wú)比。 小河區(qū) 在這個(gè)數(shù)據(jù)來(lái)看，小河的價(jià)格在新政策下沒(méi)有表現(xiàn)出趨勢(shì)動(dòng)向，而銷(xiāo)售量直接受到顧客態(tài)度的影響，所以小河區(qū)在銷(xiāo)售上有所下降，約下降 20個(gè)百分點(diǎn)。 金陽(yáng)區(qū) 整體情況 在數(shù)據(jù)來(lái)看，銷(xiāo)售不但沒(méi)有受到影響，日均銷(xiāo)量還巨升，這與世紀(jì)城和中天會(huì)展城兩大樓盤(pán)的組團(tuán)銷(xiāo)售和新售樓盤(pán)推出有關(guān)，就單單這兩個(gè)盤(pán)的日均就是 250套，從這個(gè)層面來(lái)看，整個(gè)金陽(yáng)區(qū)還是受到一定的新政策影響，對(duì)于價(jià)格的影響趨勢(shì)在這樣的短時(shí)間來(lái)看很難有所體現(xiàn)。均價(jià)上升接近 1000元。 短期影響較大 投資地產(chǎn)穩(wěn)妥 優(yōu)秀服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量對(duì)應(yīng)市場(chǎng) 趙沿海 保利貴州置業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)部副總監(jiān)趙沿海 則指出： 此次新政抑制了投資，也抑制了改善性需求，但對(duì)真正的低端、高端消費(fèi)沒(méi)有太大影響；新政主要針對(duì)一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)瘋漲現(xiàn)象制定的，貴陽(yáng)市場(chǎng)投資購(gòu)房較少，而且發(fā)展緩慢，一定程度上起到政策避風(fēng)港的作用；當(dāng)然對(duì)改善性住房有一定影響，影響有多大，主要看后續(xù)政策及政策落實(shí)情況。目前的市場(chǎng)反映最多也就是一種心理的壓力造成的刺激，真正的重拳也許還在后面，尚有許多的未確定因素。這或許是中央針對(duì)一些地區(qū)政府存在 “ 打自己小算盤(pán) ” 的情況，再次作出的明確要求，旨在要求各級(jí)地方政府，尤其是一些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)政府，必須拿出行之有效的手段加以調(diào)控。對(duì)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款，證監(jiān)部門(mén)暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。 (七 )確保完成 2022年建設(shè)保障性住房 300萬(wàn)套、各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造住房 280萬(wàn)套的工作任務(wù) 解讀：加快保障房安居工程建設(shè)讓老百姓保持信心 加大保障性住房建設(shè)，解決低收入人群住房問(wèn)題，是增加市場(chǎng)供應(yīng)的有效措施，將起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。探索新的土地出讓方式，則將改變當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)高者得、助推房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)狀。 (五 )增加居住用地有效供應(yīng) 在增加住房有效供給方面，國(guó)務(wù)院提出了增加居住用地有效供應(yīng)，包括對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，增加居住用地的供應(yīng)總量，依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，盡快形成有效供應(yīng)，給市場(chǎng)以信心。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。 ” 這意味著，維護(hù)房?jī)r(jià)穩(wěn)定已經(jīng)被納入黨紀(jì)國(guó)法的考核體系，堵死了地方官員在遏制高房?jī)r(jià)上僥幸的退路。房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò) 快，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住 房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn) ，不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。繼 14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布新 “ 國(guó)四條 ” 、 15日國(guó)土部公布全年住宅供地計(jì)劃后， 17日國(guó)務(wù)院再度發(fā)布新 “ 國(guó)十條 ” ， 19日住建部發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的通知，掀起新一輪樓市調(diào)控風(fēng)暴。通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。 解讀：建立考核問(wèn)責(zé)機(jī)制是“新
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