研究萬達(dá)商業(yè)模式ppt課件-wenkub
2023-05-27 03:13:06 本頁面
【正文】 入國內(nèi) 32個(gè)重點(diǎn)城市，投資 40 多個(gè)項(xiàng)目，城市主要分布為國內(nèi)沿海和東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市的核心地段。 個(gè)人政治資本與管理風(fēng)格 一人的萬達(dá)，獨(dú)行的悍馬！ 受王健林個(gè)人影響，萬達(dá)集團(tuán)具有顯著的軍事化管理思維，王健林要求員工必須認(rèn)同其價(jià)值觀，服從其軍事化色彩濃重的管理制度。 產(chǎn)品 幾年時(shí)間，產(chǎn)品更新到第三 代，目前正向第四代過渡。 半年銷售 對比 實(shí)現(xiàn)房銷售面積約 320萬平方米，銷售金額約 368億元。 提升城市商業(yè)水準(zhǔn) 項(xiàng)目讓所在城市的商業(yè)水準(zhǔn)跟國際接軌，而且?guī)нM(jìn)去的零售商，一般是 500 強(qiáng)企業(yè)，對政府招商引資是非常重要的。萬達(dá)采用城市的劃分等手段形成談判的批處理，極大提高了效率和反應(yīng)速度 首先由戰(zhàn)略合作伙伴提出需求，萬達(dá)做出方案論證，雙方簽訂具有法律效力的確認(rèn)書，內(nèi)容包括地段選擇和內(nèi)部規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)等 1 2 3 4 萬達(dá)訂單管理的 “四項(xiàng)基本原則” 訂單模式對萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： ? 抬高了萬達(dá)與所在地政府在圈地、商務(wù)談判等方面的身價(jià) 1 ? 擴(kuò)張了購物廣場知名度，而提升了商鋪無形資產(chǎn)附加值 2 ? 轉(zhuǎn)嫁了投資開發(fā)購物廣場可能存在的資金、租售風(fēng)險(xiǎn) 3 ? 提高銷售部分商鋪、寫字樓、住宅價(jià)格，短期即可實(shí)現(xiàn) 巨額回報(bào) 4 ? 具有戰(zhàn)略伙伴關(guān)系的主力店消化萬達(dá)購物中心 70%的商業(yè) 面積，對剩余 30%商業(yè)的招商，產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用 5 ? 縮短了商業(yè)項(xiàng)目的孵化期 6 目錄： 一：萬達(dá)集團(tuán)簡介 二：萬達(dá)的核心競爭力分析 三：萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況 四：萬達(dá)背后對我們的啟示 萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：萬達(dá)商業(yè)廣場發(fā)展到現(xiàn)在，短短幾年時(shí)間，其發(fā)展模式共經(jīng)歷了三代產(chǎn)品，產(chǎn)品升級背后規(guī)律：項(xiàng)目規(guī)模變大、建筑形態(tài)多樣、商業(yè)業(yè)態(tài)日趨復(fù)雜。 產(chǎn)品特點(diǎn)： 體量大，功能多，物業(yè)管理更加專業(yè)規(guī)范，成為城市功能中心或副中心。后采取整體銷售緩解資金壓力。 于是，在第三代產(chǎn)品中將銷售部分改為占項(xiàng)目整體比例 40%60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè) 第三代產(chǎn)品的銷售部分，改變?yōu)閷Τ钟猩虡I(yè)部分整體經(jīng)營 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 。 4 千平米以上的餐飲，是萬達(dá)目前重點(diǎn)加強(qiáng)的對象，也成為主力業(yè)態(tài)。 ?而 步行街 作為“ 靈魂的紐帶 ”，把幾個(gè)業(yè)態(tài)串接起來。 商鋪落位： 中小店鋪，主要集中在商業(yè)廣場長 680 米，總面積約 5 萬平方米的連廊步行街上。 遺傳 – 正如郁亮所說“小心駛得萬年船”，萬科是個(gè)憂患意識很強(qiáng)的企業(yè)，對待商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入是保障，而非危險(xiǎn) 性格 ? 戰(zhàn)略上規(guī)避防范 ? 戰(zhàn)術(shù)上模仿學(xué)習(xí) 現(xiàn)階段對待萬達(dá)的策略： 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷售運(yùn)營 考慮降低風(fēng)險(xiǎn) ?城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好，適合營造高品質(zhì)的項(xiàng)目，升值潛力大 關(guān)注升值潛力 ?中心城市的核心商圈萬達(dá)已基本布局了，開始選擇次級商圈發(fā)展 戰(zhàn)略布局需要 萬達(dá)現(xiàn)在選擇的項(xiàng)目與長安地標(biāo)項(xiàng)目存在很大的相似之處，所以，我們要適當(dāng)防止萬達(dá)商業(yè)廣場在長安尋找目標(biāo)項(xiàng)目 ，特別是東門路項(xiàng)目， 要堅(jiān)決阻擊萬達(dá)在長安之外。 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷售運(yùn)營 風(fēng)險(xiǎn)防范： 街鋪等社區(qū)商業(yè)的銷售只是一個(gè)簡單的開始，后期的運(yùn)營服務(wù)更為關(guān)鍵，物業(yè)公司能否實(shí)現(xiàn)從“住宅服務(wù)商”到“商業(yè)服務(wù)商”的成功轉(zhuǎn)型值得關(guān)注 長安項(xiàng)目現(xiàn)金流管理能否成功，資金是否能夠及時(shí)順利回流是公司必須提前考量的風(fēng)險(xiǎn) 由于實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的不足，萬科項(xiàng)目在商業(yè)運(yùn)營方面需要公司或集團(tuán)給予更強(qiáng)組織及資源的支持。 多功能的城市開發(fā)，業(yè)態(tài)豐富，功能齊全，能夠滿足消費(fèi)者全方位，多層次的需求 街坊式街區(qū)布局，提高人群組合效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)人流在不同商鋪之間的“資源共享” 3 銷售部分（ 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) ）比例有所提升，達(dá)到 40%60% 借鑒萬達(dá)廣場的實(shí)踐規(guī)律，我們總結(jié)出萬科項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷售運(yùn)營 1 2 商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇配比 商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布 風(fēng)險(xiǎn)防范 我們沒有商家和商業(yè)項(xiàng)目的積累，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面也沒有經(jīng)驗(yàn)，商家在設(shè)計(jì)階段和我們的配合的可能性較小 ,所以面臨著最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)與后期商家需求不一致的風(fēng)險(xiǎn) 業(yè)態(tài)落位規(guī)劃時(shí)可能會(huì)因?yàn)樯碳业倪M(jìn)進(jìn)出出而存在功能性沖突 經(jīng)驗(yàn)獲取 招商務(wù)必前置，前期建議選擇吸客能力強(qiáng) ， 品牌效應(yīng)廣 ， 能持續(xù)經(jīng)營 的企業(yè)作為主力店 1 2 建議集團(tuán)層面出面洽談戰(zhàn)略合作伙伴，這樣可以實(shí)現(xiàn)“快速復(fù)制”的商業(yè)地產(chǎn)招商模式 3 前期可以考慮要求商戶 繳納保證金簽訂保單 ，一方面防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)緩解資金壓力 項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷售運(yùn)營 萬達(dá)的訂單模式不可盲目復(fù)制，在招商階段，我們也需要考慮萬科項(xiàng)目在運(yùn)用訂單模式的過程中所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)： 經(jīng)驗(yàn)獲取 相比于萬達(dá) 18個(gè)月的短戰(zhàn)線模式，萬科項(xiàng)目周
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